世博會(huì) 帶給上海樓市挑戰(zhàn)多過機(jī)遇？

王偉賢：我們覺得在未來到2010年這么一段時(shí)間，因?yàn)槭啦?huì)這么一個(gè)事件，不僅僅對(duì)世博　　周邊地區(qū)有一個(gè)帶動(dòng)，我相信它的影響會(huì)波及整個(gè)上海，所以我們公司項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和我們公司發(fā)展的狀況如果能夠結(jié)合起來的話我們就會(huì)有更大的發(fā)展。 　　丁長峰：北京和上海都是我們投資的重點(diǎn)，因?yàn)槿A東地區(qū)比較強(qiáng)勁，所以現(xiàn)在華東收入差不多占總公司的一半，作為我們公司來看這個(gè)問題，我想講的第一個(gè)問題我們對(duì)上海樓市的發(fā)展是樂觀的，我們認(rèn)為今天上海的房價(jià)仍然是不貴的。 　　第二我覺得世博會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用毫無疑問，它的關(guān)鍵是2010年舉辦世博會(huì)以后，上海的外灘一直到南浦大橋，甚至延伸到浦江鎮(zhèn)，整個(gè)上海會(huì)回到一百多年前開發(fā)的狀態(tài)，上海當(dāng)年之所以成為東方的大都市，超過東京和香港，最關(guān)鍵還是當(dāng)時(shí)在外灘的發(fā)展。到2010年上海會(huì)真正成為一個(gè)世界級(jí)的大都市，而且會(huì)有自己獨(dú)特的城市面貌，所以我們會(huì)持續(xù)不斷地加強(qiáng)在上海地投資。 　　第三，到2010年的時(shí)候我相信上海的重新崛起和它的地位的確會(huì)導(dǎo)致整個(gè)長江三角洲經(jīng)濟(jì)帶的完整，長江三角洲一體化的話題談了很多年，但是一直沒有做出來，但是去年開始這個(gè)進(jìn)程加速了，我相信當(dāng)中一個(gè)原因是地方政府人員的調(diào)動(dòng)，周邊地區(qū)很多干部是中央政府派出去的，所以解決了一些地方政府的條塊問題。 　　佘耀庭：可以看出來從2004年到2010年對(duì)上海的總投資額大概可以超過300億美元，另一方面浦東機(jī)場也在做第二期和第三期的發(fā)展，到2010年的時(shí)候可以承擔(dān)人流量超過5000萬。另外也可以看到地鐵方面從現(xiàn)在的三條線到2010年的時(shí)候?qū)?huì)有15條，在往后6年上海市政府為了世博會(huì)會(huì)進(jìn)行大量的投資，有很多外國公司也會(huì)進(jìn)來。這些投資是幫助上海變成一個(gè)國際化的城市，因?yàn)閲H化的城市也可以說帶動(dòng)房地產(chǎn)方面國際化，所以我自己看，如果說到了2010年的時(shí)候，在世博會(huì)場地的周邊10平方公里的土地是最直接受惠，因?yàn)樵谶@10平方公里他們的交通、各方面都會(huì)得到很大的改善。另外一方面城市的綠化率會(huì)有很大的提高，我得到的數(shù)據(jù)是在世博會(huì)周邊每個(gè)人有10平方米的綠化，這個(gè)數(shù)字是很高的。 　　對(duì)于未來6年的投資我們會(huì)在上海做長期的投資，我們對(duì)上海很有信心，大家在討論世博會(huì)的時(shí)候要注意，不是單靠一個(gè)世博會(huì)可以直接對(duì)上海未來房地產(chǎn)有一個(gè)正面的影響，一個(gè)世博會(huì)只是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的一個(gè)驅(qū)動(dòng)、一個(gè)因素，最關(guān)鍵的還是未來上海本身城市的經(jīng)濟(jì)、WTO的影響，對(duì)上海未來房地產(chǎn)影響也是很大的。 　　梁慧嫻：其實(shí)前面幾位先生都談到了世博會(huì)的舉行對(duì)上海的房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)帶來機(jī)遇。我想在這里談一下其實(shí)世博會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的一些挑戰(zhàn)。舉一個(gè)例子就是我們公司，其實(shí)很多人都說你們香港新世界集團(tuán)，在世博舉行的項(xiàng)目里面肯定是最大的得利者，因?yàn)槲覀児居幸粔K土地剛好在世博會(huì)址旁邊，得利是肯定的，同時(shí)挑戰(zhàn)也很大。 　　在2002年申博成功以后對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)和開發(fā)造成了一定的限制和影響。這個(gè)限制和原來基本的條例，樓與樓之間的間距、綠化率的約束更多，這個(gè)樓盤在世博會(huì)旁邊，變成要和世博融為一體的景觀，所以房子的外形和里面的布局都做了一定的限制。我們公司差不多花了一年多、兩年的時(shí)間解決這個(gè)問題。我覺得世博這個(gè)項(xiàng)目帶來的正面利益是很大的，不過在世博以后要看房地產(chǎn)走勢(shì)怎么樣。 　　范偉：我們公司大多數(shù)項(xiàng)目和世博沒有直接的聯(lián)系，只有一兩個(gè)項(xiàng)目在世博區(qū)域的附近，目前公司走出了上海，在其他城市也有發(fā)展。對(duì)于世博的影響我有兩個(gè)觀點(diǎn)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)的定位是取決于這個(gè)在一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)地位，這一點(diǎn)是至關(guān)重要的。第二所有在基礎(chǔ)設(shè)施方面的恰當(dāng)投入都是有回報(bào)的。大家都是做房地產(chǎn)的，大家都知道，一個(gè)小區(qū)如果做了很多景觀，很多會(huì)所，最終是會(huì)表現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)的房價(jià)上面，如果景觀做的越好，環(huán)境做的越好，會(huì)所的設(shè)施越好，最終房價(jià)會(huì)有表現(xiàn)，就城市而言這個(gè)道理幾乎是一樣的。 　　陳基強(qiáng)：一個(gè)地區(qū)要繼續(xù)發(fā)展，單看經(jīng)濟(jì)或者單看消費(fèi)能力是不夠的，比如香港，香港有很多外來的移民。剛才范總說的在2003年上海賣出去的2000多萬平米，上海的本地消費(fèi)占76％，另外24％其實(shí)并不是上海本地消費(fèi)，其中的5.6％是港澳臺(tái)，上海的市場已經(jīng)有25％是左右是上海以外的消費(fèi)，我相信隨著內(nèi)外項(xiàng)并軌，隨著更多人來上海，隨著WTO、隨著世博我相信這個(gè)數(shù)據(jù)將來可能會(huì)到30％。我們看到一些外國人，自己在做項(xiàng)目的時(shí)候就在買。 　　丁長峰：房地產(chǎn)作為商品來講，其實(shí)就是一個(gè)投資品，但是它具有社會(huì)屬性，因?yàn)樗P(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和安全，再上升一個(gè)層面甚至還關(guān)系到一些執(zhí)政安全的問題，這無論在哪個(gè)國家都會(huì)存在這個(gè)問題。所謂的國計(jì)民生，當(dāng)年的杜甫就寫到“大庇天下寒士盡歡顏”，我覺得今天中國無論是兩套系統(tǒng)的運(yùn)用，從政府的角度它非常多的考慮社會(huì)穩(wěn)定和安全因組在里面。在很多情況下是以扭曲市場價(jià)格信號(hào)來實(shí)現(xiàn)的。 　　陳基強(qiáng)：據(jù)我所知SPG集團(tuán)都是做大批成片的項(xiàng)目，是相對(duì)比較低價(jià)的，開始的時(shí)候可能是3000元不到，但是現(xiàn)在是8000元。但是最近兩個(gè)星期前，你們剛剛簽了全球最貴的酒店，你們建的公寓要賣到40000元還嫌少。 　　王偉賢：根據(jù)上海未來的發(fā)展，上海在城市的發(fā)展過程中是走了幾步，把最重要，也是最難的放到了這個(gè)時(shí)代，在世博會(huì)之前，利用世博會(huì)解決。浦江兩岸的開發(fā)里面最重要的項(xiàng)目之一就是外灘的改造，外灘園和外灘是一體化的，也是外灘的一個(gè)起源地，為什么這么說呢？外灘的第一個(gè)建筑物就是英國的領(lǐng)事館，建于蘇州和黃埔江的交界處，有了這個(gè)領(lǐng)事館以后。2000年第一次浦江游，船開出沒有多遠(yuǎn)，大部分就是碼頭、工廠、亂七八糟的，跟一些國際大都市相比，我覺得上海浦江兩岸是不相稱，我希望借世博會(huì)的契機(jī)把浦江兩岸的建設(shè)搞起來。 　　陳基強(qiáng)：從現(xiàn)在的入盤價(jià)大概多少錢可以入，到什么時(shí)候你愿意放？ 　　王偉賢：我覺得浦江兩岸的物業(yè)是無價(jià)之寶，如果能夠留著也要盡量留著它。 　　梁慧嫻：其實(shí)多少錢買進(jìn)是看個(gè)人自己的分析，還有他的承擔(dān)能力，不過我本身覺得上海市中心的一些商品房如果到2008年，好的地段肯定不會(huì)低于2.5萬元，而現(xiàn)在有一些樓盤的均價(jià)只有1萬元，買進(jìn)還是可以的。 　　(以上嘉賓分別為：SPG集團(tuán)有限公司董事總經(jīng)理王偉賢、上海萬科房地產(chǎn)有限公司丁長峰，和記黃埔地產(chǎn)上海有限公司總經(jīng)理董事佘耀庭。新世界中國地產(chǎn)有限公司地區(qū)總監(jiān)市場推廣梁慧嫻、復(fù)地集團(tuán)股份有限公司執(zhí)行董事總經(jīng)理范偉，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理有限公司總經(jīng)理陳基強(qiáng))