我國房地產(chǎn)業(yè)“非理性繁榮”的隱憂

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢運(yùn)行，房地產(chǎn)市場持續(xù)景氣，呈現(xiàn)出一派“繁榮景象”，但是“繁榮”發(fā)展的表象之后存在著一些非理性因素，使這一繁榮成為了實(shí)質(zhì)上的“非理性繁榮”。如果對這一“非理性繁榮”的態(tài)勢不加以約束和規(guī)范，勢必會影響房地產(chǎn)業(yè)、金融乃至經(jīng)濟(jì)全局的健康和理性發(fā)展。 一、非理性繁榮背后的隱憂（一）房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非理性發(fā)展。一方面自有資金少、競爭力弱。另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一依賴銀行債權(quán)式資金支持，股權(quán)和股東觀念淡薄，從長遠(yuǎn)看這必然限制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。2、房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展。一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性的過快增長，影響房地產(chǎn)市場健康、良性和持續(xù)發(fā)展。另一方面，結(jié)構(gòu)性失衡影響了房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)金融的非穩(wěn)健發(fā)展1、開發(fā)商貸款高比例化。由于銀行貸款條件寬松，導(dǎo)致大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。2、個(gè)人住房貸款低齡化。從住房貸款人的角度看，其低齡化趨勢使消費(fèi)透支現(xiàn)象浮現(xiàn)，降低了信用保障度。3、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一化。目前，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類非常少，只有貸款一種形式。 （三）經(jīng)濟(jì)的非協(xié)調(diào)發(fā)展1、扭曲資源合理配置。由于房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”加上資金的趨利性，大量資金流向房地產(chǎn)業(yè)。2、惡化投資和生活環(huán)境。房地產(chǎn)的非理性繁榮導(dǎo)致了物價(jià)和房價(jià)的持續(xù)攀高，既惡化了投資環(huán)境，增加了居民的消費(fèi)成本，也惡化了生活環(huán)境。3、導(dǎo)致其他行業(yè)通貨緊縮。由于目前過高的房價(jià)收入比，使得普通居民必須到銀行申請20～30年的按揭貸款才能買得起住房，而還貸壓力又使大多數(shù)人產(chǎn)生不良預(yù)期，盡量壓縮其他消費(fèi)。4、引致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。 二、對策分析（一）房地產(chǎn)業(yè)：更新經(jīng)營理念1、就房地產(chǎn)企業(yè)而言，要做到以下三個(gè)方面：其一，改變經(jīng)營理念，改善自身資質(zhì)。其二，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。避免盲目陷入“攀高枝”的發(fā)展怪圈。其三，重視產(chǎn)品質(zhì)量，樹立品牌戰(zhàn)略，在市場競爭中樹立自身形象。 2、就房地產(chǎn)市場而言，要做到以下幾個(gè)方面：其一，對中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行兼并重組，通過兼并重組一些資質(zhì)低、自身資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，對有限的資源進(jìn)行整合，從而使房地產(chǎn)市場步入理性發(fā)展軌道。其二，堅(jiān)持市場化改革的方向，開發(fā)房地產(chǎn)二級、三級市場，加快商品房的流通，降低商品房的空置率，保證房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷的暢通。 （二）房地產(chǎn)金融業(yè)：增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力 1、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信貸管理。其一，建立房地產(chǎn)信貸客戶資信及風(fēng)險(xiǎn)分析體系，為客戶建立檔案，定期進(jìn)行資信及風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)要積極推進(jìn)客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，拓展優(yōu)質(zhì)客戶，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力；其二，建立針對市場風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)類型的階段性監(jiān)管方案，對信貸實(shí)施“實(shí)時(shí)監(jiān)控、跟蹤管理”。對高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)和高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目嚴(yán)格審批，建議實(shí)行向上級行報(bào)備制度，經(jīng)上級行審查后方可發(fā)放貸款，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力；其三，建立區(qū)域市場分類的指標(biāo)體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分析，尤其要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，提高市場把握能力。 2、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)投入力度，大力推進(jìn)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)。其一，在房地產(chǎn)金融一級市場，開發(fā)一種“彈性利率抵押貸款”。該種貸款利率可隨著通脹水平及市場利率的變化而按期適當(dāng)調(diào)整，既維護(hù)銀行利益，減少損失，又不至于給借款人造成較重負(fù)擔(dān)；其二，在房地產(chǎn)金融二級市場，創(chuàng)造一種便于貸款流通轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)化的“住房抵押貸款證券”。該證券是將若干個(gè)住房抵押貸款組合在一個(gè)貸款集合，以這個(gè)集合產(chǎn)生的“現(xiàn)金流”為擔(dān)保向投資者發(fā)行，期限短、面額固定，方便投資者購買；其三，發(fā)展由專業(yè)性的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)私募基金。 （三）宏觀政策調(diào)控：促進(jìn)房地產(chǎn)與金融“雙贏”格局的形成 其一，加強(qiáng)政府管理力度，提高房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)核定其資質(zhì)，適度控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，提高其質(zhì)量，抑制無序競爭，促使房地產(chǎn)業(yè)形成長期健康發(fā)展的模式和正確的經(jīng)營理念；其二，完善法規(guī)體系，強(qiáng)化行業(yè)管理，規(guī)范市場交易法規(guī)和相關(guān)制度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，引導(dǎo)資源合理流動(dòng)，優(yōu)化投資環(huán)境，抑制非理性投資行為和投機(jī)行為；其三，在金融系統(tǒng)內(nèi)部，建議由人民銀行牽頭，加強(qiáng)各商業(yè)銀行之間在競爭基礎(chǔ)上的溝通合作，避免各銀行之間為爭奪客戶降低貸款條件造成惡性競爭，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；其四，建立國土、建設(shè)、規(guī)劃、銀行、財(cái)政、稅收等相關(guān)部門參加的部際聯(lián)席會議制度，定期對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況進(jìn)行分析研究，及時(shí)出臺調(diào)控措施。