上海房地產(chǎn)下半年總體走勢(shì)進(jìn)入政策兌現(xiàn)和理性發(fā)展階段

　　核心內(nèi)容 　　我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)在連續(xù)多年逐步上升后，今年一季度首次開(kāi)始下滑，預(yù)示著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。研究表明：上海樓市價(jià)格近年來(lái)的快速上漲同上海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是成正比的，雖然漲幅偏大但總體而言是健康的。隨著國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，今年下半年上海樓市將進(jìn)入政策消化和市場(chǎng)盤整階段，在此階段上海房?jī)r(jià)將是適當(dāng)調(diào)整，穩(wěn)中有升。 　　我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)在連續(xù)多年逐步上升后，今年一季度首次開(kāi)始下滑，預(yù)示著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。2003年以來(lái)，中央及上海的監(jiān)管層已經(jīng)著手從宏觀經(jīng)濟(jì)、金融信貸和土地儲(chǔ)備這三方面來(lái)調(diào)控樓市，防止泡沫經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入綠色通道，2003年GDP增長(zhǎng)11%，再創(chuàng)歷史新高，加上申博成功、人才高地以及國(guó)際會(huì)展中心地位的確定，給上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。這也使得人們對(duì)2004年樓市走向的爭(zhēng)論顯得更為激烈，有人認(rèn)為盡管中央與地方政府加強(qiáng)了土地與金融調(diào)控，但由于申博成功和上海向世界級(jí)城市邁進(jìn)，上海即將掀起新一輪的城建高峰，一批來(lái)自國(guó)內(nèi)外的創(chuàng)業(yè)者和投資者將蜂擁而至。因此在2010年以前上海樓市將會(huì)呈現(xiàn)出芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高的良好勢(shì)頭，房?jī)r(jià)、地價(jià)依然高歌猛進(jìn)。 　　但也有人認(rèn)為，近年來(lái)上海的房?jī)r(jià)漲幅太快，從2000年開(kāi)始每年平均增幅20%，幾乎是GDP和居民可支配收入的一倍，同時(shí)投資性購(gòu)房比重及隱性空置率問(wèn)題也日趨增加，尤其是2003年24%的增幅使上海超過(guò)北京一躍成為我國(guó)平均房?jī)r(jià)最高的城市。 　　研究表明：上海樓市價(jià)格近年來(lái)的快速上漲同上海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是成正比的，雖然漲幅偏大但總體而言是健康的。隨著國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，今年下半年上海樓市將進(jìn)入政策消化和市場(chǎng)盤整階段，在此階段上海房?jī)r(jià)將是適當(dāng)調(diào)整，穩(wěn)中有升。 1 上海房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境發(fā)生了變化 　　上海房?jī)r(jià)連續(xù)三年快速上漲，去年漲幅更是高達(dá)24%，且以5118元/平方米的均價(jià)首次超過(guò)北京，成為全國(guó)商品房最貴的城市。如此快速的房?jī)r(jià)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了GDP和居民可支配收入的增長(zhǎng)，購(gòu)房者的消費(fèi)壓力已經(jīng)大大增加。對(duì)于許多投資者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大幅上漲到現(xiàn)在這樣一個(gè)水平，其投資炒房的獲利空間也大大減少，投資者購(gòu)房也更加謹(jǐn)慎。在供求關(guān)系方面，去年10月份開(kāi)始發(fā)生變化，出現(xiàn)供大于求的局面。這標(biāo)志著上海樓市的供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全年商品房銷售總面積為2380萬(wàn)平方米，且新項(xiàng)目的開(kāi)工量增大，因此估計(jì)今年新建商品房的竣工面積還會(huì)有不小的增加，供應(yīng)量的充足對(duì)房?jī)r(jià)也是壓力。另一個(gè)現(xiàn)象是，房?jī)r(jià)在大幅上漲的同時(shí)，租金卻在下跌或停滯不前，尤其是高價(jià)房。此外，政府還加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，從2004年開(kāi)始連續(xù)三年每年投資300萬(wàn)平方米的中低價(jià)房，以及加大了房產(chǎn)政策方面的醞釀和調(diào)整。一種流傳的業(yè)界說(shuō)法，5年為一個(gè)房市周期。而自1999年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)一路走高，直到5年后的今天，其上漲的強(qiáng)勁勢(shì)頭仍使一些業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，這又是為何呢？從2000年之后，上海不論在投資環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)和樓盤環(huán)境，與上個(gè)世紀(jì)90年代相比，都發(fā)生了巨大的變化，而這種變化給了上海房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的四個(gè)理由。 　　第一，從投資的角度分析，20世紀(jì)90年代初期到中期，上海的改革開(kāi)放正處在一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，百業(yè)待興。 　　當(dāng)時(shí)，股票、郵市、辦廠、開(kāi)店都有著不錯(cuò)的投資回報(bào)率。以股市、郵市為例，第一批進(jìn)入股市的幾乎都掘得了人生的第一桶金；產(chǎn)生了上海第一代百萬(wàn)富翁；而1992年—1995年的郵票市場(chǎng)更是火熱，一張面值為8分錢的猴年特種郵票居然被炒到2500元的高位，對(duì)于當(dāng)時(shí)月收入僅200元左右的上海人而言，近乎于天價(jià)。但從1997年至今，上海投資環(huán)境發(fā)生了許多變化，一些投資方式的回報(bào)率被一再壓縮，有的投資回報(bào)率已經(jīng)是負(fù)數(shù)。股市從亞洲金融風(fēng)暴之后，沉寂了數(shù)年，第一批進(jìn)入股市的投資客如在1999年之前還未全身引退的話，作為股市的高手，雖然仍然在當(dāng)今變化莫測(cè)的市場(chǎng)中成為贏家，但年終結(jié)賬時(shí)獲高額利潤(rùn)者已少之又少。而郵市也是從1995開(kāi)始一路走低，還是以猴年紀(jì)念票為例。從1995年開(kāi)始回落至今市值僅1400元左右，如果算上通脹和居民收入增加的因素，其價(jià)值縮水率達(dá)70%以上。同樣，投資辦廠、開(kāi)店也在國(guó)際零售業(yè)巨頭的“圍剿”之下，早已無(wú)利可圖。但與此同時(shí)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一枝獨(dú)秀，從2000年以后全線飄紅，導(dǎo)致社會(huì)上不少閑散資金紛紛涌入樓市，購(gòu)置房地產(chǎn)成了投資理財(cái)?shù)男聲r(shí)尚。上海房?jī)r(jià)越是高漲也就越激發(fā)人們的投資欲望，在這種形勢(shì)下上海房?jī)r(jià)就越不可能下調(diào)。 　　第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，使得居民可支配收入逐年增加，為人們購(gòu)置房產(chǎn)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 　　“有產(chǎn)者有恒心”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念和福利分房制度的徹底廢除的影響，上海人購(gòu)房的熱情空前高漲。在西方的消費(fèi)理念中，崇尚先車后房，買房才是成功人士的象征；而上海人的消費(fèi)觀念則是先房后車，買車才是彰顯財(cái)富的標(biāo)志。在上海人的骨子里有著對(duì)房地產(chǎn)的偏愛(ài)，很多上海人以及新上海人窮其一生的精力、財(cái)力，就是為能在上海有個(gè)屬于自己的家。特別是上個(gè)世紀(jì)七八十年代出生的那一代，開(kāi)始步入了婚姻和育齡期，城市經(jīng)濟(jì)以及人口增長(zhǎng)的代價(jià)，換來(lái)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的巨額需求。 　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是二手房市場(chǎng)的持續(xù)興旺，壓縮了一手房?jī)r(jià)格的回落空間。 　　在上海樓市開(kāi)創(chuàng)之初，根本沒(méi)有二手房的概念，一手房是唯一可購(gòu)買的物業(yè)，這也是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值屢屢估高的另一個(gè)重要原因。但在2000年之后，情況發(fā)生了變化，二手房市場(chǎng)的迅速成長(zhǎng)和壯大，不但給了人們更多的選擇空間，也為一手房市場(chǎng)提供了有力支撐。2003年，上海二手房的交易量近2000萬(wàn)平方米，二手房?jī)r(jià)格也實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳。雖從表面上看二手房的總價(jià)和單價(jià)要低于一手房，但如將折舊等因素計(jì)算入內(nèi)的話，在一些區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近甚至超過(guò)一手房的售價(jià)。二手房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺在很大程度上給一手房?jī)r(jià)格提供了有力支撐，使得一手房的價(jià)格下調(diào)的空間十分有限，使之基本上沒(méi)有大起大落的可能。 　　第四，與上個(gè)世紀(jì)上海樓市起步時(shí)相比，2000年之后開(kāi)發(fā)的樓盤“含金量”有了顯著提高。 　　兩者相比較，不難發(fā)現(xiàn)2000年后開(kāi)發(fā)的樓盤，不論是在室內(nèi)空間分割，還是室外環(huán)境設(shè)計(jì)等方面，向著人性化、實(shí)用化和科學(xué)化方向發(fā)展。購(gòu)房者對(duì)房型結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)綠化，乃至光照時(shí)間和環(huán)保材料使用等方面都提出了更新更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，也從最初的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)提升到了文化和品牌競(jìng)爭(zhēng)的層面。當(dāng)然，這一切都是以開(kāi)發(fā)商提高開(kāi)發(fā)成本作為代價(jià)，而這個(gè)成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。在上海這個(gè)寸土寸金的城市中，綠地、軌道交通、水景都具有價(jià)值，都是房地產(chǎn)保值增值的一個(gè)組成部分。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與此也有著很大程度的關(guān)聯(lián)。 　　房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)在當(dāng)前的形勢(shì)下何去何從牽動(dòng)著許多人的心。上海的房?jī)r(jià)朝什么方向發(fā)展，主要取決于上海房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。今年上半年，新盤的供給量不是很大，房產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，在調(diào)整中房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)10%以內(nèi)的漲幅。但由于去年新項(xiàng)目的開(kāi)工量增加了20%，這些項(xiàng)目在今年下半年會(huì)陸續(xù)竣工，因此，預(yù)計(jì)下半年新盤的供給量會(huì)相應(yīng)放大，加之宏觀調(diào)控的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)進(jìn)一步縮小，不過(guò)5000—7000元/平方米的中檔房的漲勢(shì)還將強(qiáng)勁依然。 2 上海房地產(chǎn)業(yè)的政策發(fā)生了變化 　　合同上網(wǎng)使信息透明和銷售規(guī)范。 　　由房地產(chǎn)交易中心研發(fā)的網(wǎng)上備案系統(tǒng)已經(jīng)有數(shù)十個(gè)樓盤在網(wǎng)上公示，公示可售房源數(shù)量也增加了3000余套。根據(jù)市政府文件內(nèi)容，上海房地產(chǎn)交易中心自2004年4月1日開(kāi)始受理本市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的入網(wǎng)認(rèn)證申請(qǐng)。截至5月30日止，已有約1500余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，約2000多個(gè)樓盤項(xiàng)目申領(lǐng)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)入網(wǎng)認(rèn)證表》。同時(shí)，市房地產(chǎn)交易中心也舉辦了開(kāi)發(fā)企業(yè)入網(wǎng)銷售人員培訓(xùn)班，約3000名企業(yè)相關(guān)人員參加了培訓(xùn)。根據(jù)《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，市房地產(chǎn)交易中心就會(huì)通過(guò)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，即時(shí)公布商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；規(guī)劃平面圖和建筑分層平面圖；商品房的單元數(shù)以及每單元的部位、結(jié)構(gòu)、面積等測(cè)繪結(jié)果；房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)限和人們要求購(gòu)買的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕。購(gòu)房人根據(jù)網(wǎng)上公示的信息與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房意愿；簽訂由上海市房地資源局和市工商局聯(lián)合制定的房屋預(yù)銷售示范合同。簽訂合同時(shí)，要求合同雙方同時(shí)輸入密碼，以防單方違約。簽署合同后，備案登記系統(tǒng)將即時(shí)打印出房地產(chǎn)登記申請(qǐng)表，方便市民辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。 　　期房限轉(zhuǎn)既可遏制炒作又可規(guī)范市場(chǎng)。 　　上海市府出臺(tái)的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》，明確指出，自2004年4月26日起，在房子沒(méi)造好、房地產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦出來(lái)之前，消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。期房限轉(zhuǎn)對(duì)一手房市場(chǎng)的影響在醞釀期內(nèi)已經(jīng)顯現(xiàn)，期房銷售中除炒家預(yù)訂減少外，二手房市場(chǎng)上也逐步擠出了一些純粹靠短期炒作獲利的投資者。這一政策的直接作用在于拉長(zhǎng)了變現(xiàn)時(shí)間。期房限轉(zhuǎn)后就算有的投資客能通過(guò)先簽訂合同，再等產(chǎn)權(quán)證下來(lái)進(jìn)行交易。這樣的變通方法來(lái)實(shí)現(xiàn)期房交易，但投資客如果想套取到真金白銀，那也至少是一年以后的事情。一些投資客對(duì)于期房未來(lái)預(yù)期的不確定性，他們已經(jīng)不敢輕易介入期房投資領(lǐng)域。對(duì)于一些期房占絕對(duì)數(shù)量的中介公司來(lái)說(shuō)，期房限轉(zhuǎn)對(duì)于他們的業(yè)務(wù)還是有一定影響的。雖然他們可能通過(guò)先簽約后交易來(lái)變通。但不管對(duì)于上家，下家還是中介公司本身都有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 　　融資渠道有望多領(lǐng)域拓寬。 　　2003年房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整將在2004年乃至未來(lái)對(duì)行業(yè)的影響更多地體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓展。除了傳統(tǒng)的銀行融資、資本市場(chǎng)股權(quán)融資外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)們加大了引入國(guó)際流行的信托融資。自央行121號(hào)文件出臺(tái)后，各商業(yè)銀行限制了對(duì)建筑企業(yè)流動(dòng)資金的貸款，并嚴(yán)格了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)高檔住房、辦公物業(yè)貸款的準(zhǔn)人條件，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力，紛紛尋找新的融資渠道。2002年才剛剛發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)信托，到2003年已成為整個(gè)信托業(yè)的主要產(chǎn)品。據(jù)了解，僅今年1—5月，全國(guó)就有60余家信托投資公司發(fā)行了30多億的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。 　　招商引資注重內(nèi)外資并重 　　從2000年之后，上海政府在招商引資方面，從注重外資向內(nèi)外資并重方向發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)外來(lái)人員的流動(dòng)，帶來(lái)了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的活躍；外來(lái)創(chuàng)業(yè)者、投資者和陪讀者的到來(lái)，引發(fā)了存量房的爭(zhēng)奪戰(zhàn)；外地成功人士的進(jìn)入，將有力拉動(dòng)一手房市場(chǎng)發(fā)展；金領(lǐng)一族“空降”上海，讓頂級(jí)物業(yè)名至實(shí)歸。目前，上海樓市正在形成一個(gè)多元化、多層次的消費(fèi)群體，對(duì)上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房?jī)r(jià)的健康發(fā)展有著積極作用。此外上海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)10年創(chuàng)造了GDP兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2003年更是史無(wú)前例的實(shí)現(xiàn)了11.8%的增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)價(jià)格作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表之一，只要經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生波動(dòng)，房?jī)r(jià)也就沒(méi)有理由大起大落。 3 上海房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)生了變化 　　政策先導(dǎo)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極易受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)相關(guān)政策特別是金融政策影響的行業(yè)，中國(guó)人民銀行于2003年6月13日發(fā)出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（央行121號(hào)文件），是2003年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的政策，而且對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。隨后國(guó)務(wù)院又下發(fā)了18號(hào)文件，即《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，則從正面肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，并明確提出，支持具有資信而又有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。我們認(rèn)為上述兩文件在大的方向上基本一致，重點(diǎn)在規(guī)范、發(fā)展。中國(guó)人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%。《通知》明確規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放?！锻ㄖ愤€對(duì)個(gè)人住房貸款政策作了完善。商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個(gè)人住房貸款。中國(guó)人民銀行稱，此舉目的之一在于減輕個(gè)人的利息支付負(fù)擔(dān)。按揭貸款期限頭幾年的利息壓力最重?！锻ㄖ氛f(shuō)，對(duì)購(gòu)買第一套自住住房的，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例，不低于20%的規(guī)定，而對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行?！锻ㄖ分苯咏档土朔康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的靈活性，使得本來(lái)就資金緊張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加舉步維艱。 　　20世紀(jì)90年代，上海的房?jī)r(jià)之所以發(fā)生了幾次較大的波動(dòng)，在很大程度上與福利分房制度改革有關(guān)。1998年—1999年底，房改正式實(shí)施才告結(jié)束。正是由于福利分房制度沒(méi)有徹底結(jié)束，使房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有真正走上市場(chǎng)化發(fā)展的道路，房?jī)r(jià)的起伏不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，而是隱含著許多非市場(chǎng)化、非理性的因素。2000年之后，隨著房改的完成，人們解決對(duì)住房的需求，從以前被動(dòng)地等待單位分房，變?yōu)橹鲃?dòng)進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房。與此同時(shí)，這些年來(lái)貨幣化分房制度和市場(chǎng)化購(gòu)房，已經(jīng)越來(lái)越為人們所認(rèn)可和接受。因此，目前上海房?jī)r(jià)的上漲，包括內(nèi)環(huán)線區(qū)域近年來(lái)房?jī)r(jià)接近或已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，基本上是市場(chǎng)供求關(guān)系變化以及市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的真實(shí)反映。從2000年起，上海房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，不是像前幾次那樣在短期內(nèi)集中上漲，而是有序的增長(zhǎng)。更為重要的是，雖然目前上海人的住房自有率較高，但上海市民的平均居住面積還低于全國(guó)水平。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，上海有近6成的市民有購(gòu)房需求（此數(shù)據(jù)不包含外來(lái)成功人士、創(chuàng)業(yè)者、務(wù)工者和港、澳、臺(tái)以及境外人士、投資購(gòu)房者的需求）。可見(jiàn)，上海樓市在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)依然有著一個(gè)穩(wěn)定而巨大的消費(fèi)群體，一個(gè)市場(chǎng)只要有潛在消費(fèi)群體的支撐，市場(chǎng)價(jià)格就不會(huì)有太大的波動(dòng)。 4 上海房地產(chǎn)業(yè)的需求發(fā)生了變化 　　第一、提升消費(fèi)需求。 　　現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)資金面臨著出路不暢等問(wèn)題。投資重化工、機(jī)械等大型產(chǎn)業(yè)，缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；投資高科技產(chǎn)業(yè)，缺少技術(shù)、人才指引；繼續(xù)眼下的輕工業(yè)產(chǎn)品加工生產(chǎn)和模仿制造，又面臨著新市場(chǎng)規(guī)則的制約和殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；一些具有吸引力的投資領(lǐng)域，又恰恰是民營(yíng)資本限制領(lǐng)域。剩下來(lái)只有股市與房市了。然而，股市的容量畢竟有限，加之風(fēng)險(xiǎn)難以把握，一般的投資者很難在其中獲得豐厚的投資收益，套牢的最終還是大多數(shù)散戶，這就使得股市難以成為理想的投資品種。于是，房地產(chǎn)投資不得不繼續(xù)目前的強(qiáng)勢(shì)，這是通貨膨脹壓力下的大勢(shì)所趨。我們可以把一個(gè)城市中的人群按經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同劃分為兩個(gè)群體。其中之一，往往有了房子有了車，愁的是手中的閑散資金如何保值升值，在出現(xiàn)通貨膨脹的情況下，最好的保值增值方法就是將資本由貨幣轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)，而最好的實(shí)物就是房產(chǎn)品，因此該群體會(huì)毫不猶豫地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。而另外一個(gè)群體在解決溫飽問(wèn)題之后當(dāng)然也要改善住房問(wèn)題，沒(méi)錢的租房，有錢的想買房，通貨膨脹帶來(lái)的“負(fù)利率”更加堅(jiān)定了這個(gè)群體的購(gòu)房決心。兩大群體盡管有著不同的消費(fèi)目的，但卻有著共同的消費(fèi)目標(biāo)，共同匯聚成了房地產(chǎn)消費(fèi)的動(dòng)力源泉，這一動(dòng)力將支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也有利于將房地產(chǎn)產(chǎn)品推向擴(kuò)大內(nèi)需的前臺(tái)，發(fā)揮其作為高檔消費(fèi)品的功效。 　　第二、利于控制風(fēng)險(xiǎn)。 　　自央行“121文件”發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻日益提高，在一定程度上降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)大規(guī)模的金融風(fēng)險(xiǎn)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例提高主要是為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，分擔(dān)日益集中在銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，這就像再多造一個(gè)大壩，用以提高更強(qiáng)的防洪抗旱能力。開(kāi)發(fā)資本金少的房地產(chǎn)企業(yè)由于過(guò)分依賴銀行貸款，萬(wàn)一市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，很可能造成銀行貸款壞賬。只有房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高了，投向該行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)減少，這樣銀行投向該行業(yè)資金的風(fēng)險(xiǎn)也就小了。提高資本金的比例實(shí)際上是對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對(duì)行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)，抑制通貨膨脹。提高資本金比例對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加大了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)加大了企業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上更加收縮一點(diǎn)，以達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。其實(shí)，資本金提高與土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，應(yīng)當(dāng)結(jié)合起來(lái)看。土地的招投標(biāo)轉(zhuǎn)讓，增強(qiáng)了資金在獲取土地中的重要作用；資本金提高，抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻。廉價(jià)、充分的資金供應(yīng)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，拿地、抵押、開(kāi)發(fā)、賣房這一簡(jiǎn)單的賺錢方式今后很難繼續(xù)。同時(shí)，信貸縮緊，增強(qiáng)了供給方，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用資金的安全性，實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)。因此，資金門檻的提高，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的整合過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的火熱，使得大量資金涌向這一行業(yè)。而貨幣供應(yīng)量及信貸規(guī)模的控制，使得一些資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商可能得不到銀行貸款了。通過(guò)一系列的金融、土地政策，改變了過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)負(fù)贏難負(fù)虧的局面，提高了整個(gè)行業(yè)的進(jìn)入門檻，抗風(fēng)險(xiǎn)能力，改變了游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入理性階段。反映到市場(chǎng)，歸結(jié)為一句話：能夠有實(shí)力賣房的風(fēng)險(xiǎn)減少了，那么，能夠有實(shí)力買房的風(fēng)險(xiǎn)也減少了。 　　第三、關(guān)注發(fā)展后勁。 　　房地產(chǎn)業(yè)近兩年來(lái)的發(fā)展速度迅猛，大大超過(guò)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，部分省、市存在著一定的投資過(guò)熱問(wèn)題。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)理應(yīng)伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而穩(wěn)步攀升，但短期的過(guò)速發(fā)展就是透支了未來(lái)的發(fā)展空間，因此控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的必要手段。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)有可能產(chǎn)生泡沫的時(shí)候，國(guó)務(wù)院出臺(tái)18號(hào)文件對(duì)于調(diào)節(jié)投資過(guò)熱，減少房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，將其引導(dǎo)到健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展軌道上，都具有重大意義。中央政府和央行的這一系列政策不是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接干預(yù)，而是靈活的運(yùn)用宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)；不是不讓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而是讓其不在短期內(nèi)過(guò)度增長(zhǎng)、透支未來(lái)，形成泡沫，使其與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓居住需求的增長(zhǎng)相一致，同步前進(jìn)。同時(shí)，這有利于對(duì)房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與房產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而帶來(lái)的對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的透支。 　　日前，建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興公開(kāi)表示：“我國(guó)在高速發(fā)展過(guò)程中房?jī)r(jià)很難下降，而且房?jī)r(jià)大起大落也是不正常的。我們理想的目標(biāo)是把房?jī)r(jià)控制在每年上漲3%左右，使老百姓買房與銀行利率相比不會(huì)虧本，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是比較健康的?！痹谌珖?guó)平均3%上漲的情況下，上海作為國(guó)際化城市今年房?jī)r(jià)上漲10%是完全合理的。今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展需要經(jīng)營(yíng)、土地、法規(guī)、規(guī)劃四方面的協(xié)調(diào)配合。2004年上海房?jī)r(jià)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期，1至5月房?jī)r(jià)上漲5%左右的幅度雖高于全國(guó)平均房?jī)r(jià)的上漲幅度，但2000年至2003年那樣的連續(xù)上漲勢(shì)頭已有所控制，全年上海房?jī)r(jià)在中央宏觀調(diào)控、金融緊縮和房地產(chǎn)政策調(diào)整的多重因素影響下控制在10%的增長(zhǎng)幅度是有希望的。