北京商品房價上漲 受郊區(qū)精品住宅房價上揚所致

業(yè)界人士分析市場常有思維定勢，但市場走向卻每每出乎他們的預料。北京市房管部門調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：今年1～5月間，北京市商品住宅價格上漲速度飛快。究其主要原因，是受近郊周邊地區(qū)房價上揚所致。 　　據(jù)悉，今年上半年城八區(qū)的房價并沒有出現(xiàn)大幅上漲，而通州、大興、昌平這三個區(qū)域中檔精品樓盤房價卻大幅上揚。顯然，近郊區(qū)域房價的上揚不是來自別墅豪宅(實際上它們的價格早已高高在上，而且其總量也有局限)，而是目標針對正在不斷膨脹的中小資群體的各路中檔樓盤。其中充當領漲前鋒的一些精品項目，正在不自覺地改寫郊區(qū)住宅價格結構：其一是，打破郊區(qū)高級別墅和Town House為代表的豪宅 “神話”，觸動了郊區(qū)豪宅價格的“堅冰”；其二是，改變郊區(qū)密集型住宅只能走經(jīng)濟適用房的習慣，填補郊區(qū)住宅中檔精品市場的空白點。令所謂市場專業(yè)人士不解的是，此類在價位上遠高出周邊經(jīng)濟型樓盤的新郊區(qū)化住宅，往往一上市就引來購房者蜂擁而至，如大興黃村的翡翠城、順馳·領海，通州的月亮堡等等。 　　要深究北京樓市這一新態(tài)勢的成因，恐怕還要從其主要消費群體的新訴求和郊區(qū)化住宅開發(fā)商的新做法來解構。 　　雖然隨著市場經(jīng)濟的不斷深化，人們的生活水準也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。但是快節(jié)奏的工作與生活愈發(fā)讓人感覺到精神上的壓抑，渴望通過接近自然來舒緩心靈。由于城區(qū)的土地成本、造價較高，在容積率上，開發(fā)商只能就高不就低。相對好點的樓盤，即便是進入小康的小資們對其價格也心存“敬畏”。由此，小資們把目光投向郊區(qū)。 　　在三四年前，雖然郊區(qū)TownHouse不斷浮出水面，但其總價動轍上百萬，能夠吸引的中小資數(shù)量實在有限。小資們的經(jīng)濟收入水平、生活方式、社交需求，使他們對郊區(qū)住宅的需求既不同于那些追逐安靜別墅的豪富階層，也迥異于普通的工薪階層。因為，他們在經(jīng)濟上雖然也獲得相對豐厚的報酬，但卻是細水長流的日子，故對總價高高在上的別墅和TownHouse有所忌憚；其次，這個群體的年齡集中在25歲～45歲之間，在心理上對于馬斯洛理論中的“社交需求”更加強烈，對那些功能偏重于居住的“臥城”、“死城”式社區(qū)有天然的畏懼。他們渴望能有一些真正切合他們閑適健康生活的、在配套設施、社區(qū)文化等軟環(huán)境上有明顯優(yōu)勢的樓盤出現(xiàn)。而滿足他們需求的此類郊區(qū)樓盤一定要在容積率上比城區(qū)有明顯優(yōu)勢，同時需要對社區(qū)景觀與人文環(huán)境進行精心打造，才能對上述目標消費群產(chǎn)生致命誘惑力。 　　如此一來，此類樓盤在成本上必然有所增加，價格總體抬升勢在必然?？v觀今年剛浮出水面又頗具郊區(qū)化住宅特點的樓盤，位于黃村北部的順馳·領海頗具代表性。雖然該項目每平方米單價遠遠高出周邊樓盤，但它以“低總價”出手，著實給了小資們意外的驚喜。8大主題公園的規(guī)劃，以中央水景為主進行三條產(chǎn)品帶的向心布局，充滿人性化的地中海風情營造，更迎合了小資們的情調(diào)。 　　郊區(qū)化住宅中的精品樓盤作為原動力，有力拉動了大興板塊、亦莊板塊等，并在一定程度上影響了北京樓市的均價。 　　從房價總況看，郊區(qū)精品住宅價格上升的拉動作用只是一個方面，受宏觀調(diào)控和行業(yè)整治的影響，當前北京新盤上市明顯放緩、數(shù)量減少，而買房的群體未見減少、買房人的消費熱情依舊，所以目前市面上的房子尤其是現(xiàn)房漲價了的多，短期內(nèi)沒有降價的跡象。