“水景住宅”遭受水價上漲考驗 專家建議用中水

　　近日水價上揚使京城“親水”樓盤陷入維護(hù)成本提高的困境，專家建議物管公司應(yīng)盡量使用中水，并完善防水系統(tǒng)，以減輕業(yè)主物業(yè)費負(fù)擔(dān)。 　　按有關(guān)規(guī)定，從今年8月開始，全市各單位用水定額將在今年初確定的計劃指標(biāo)基礎(chǔ)上，平均核減10%-15%左右。同時水價格從每立方米2.90元調(diào)整到3.70元。該規(guī)定還明確提出園林景觀用水不得使用自來水，要盡量使用雨水或者是中水。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，水價上漲將進(jìn)一步加重目前水景住宅的維護(hù)成本。 　　[B]現(xiàn)狀：水景住宅風(fēng)起云涌身價倍增[/B] 　　其售價比同地段的“旱樓盤”高出5%-10% 　　適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，能起到豐富空間環(huán)境和調(diào)節(jié)小氣候的作用，增強(qiáng)居住舒適感。于是許多開發(fā)商紛紛以園林水景作為樓盤的主要賣點，在小區(qū)內(nèi)建造人工湖泊、瀑布、小溪、噴泉、水景廣場等演繹都市水文化。 　　北京以“水景”為賣點的早期樓盤就有萬科星園、紫玉山莊等一批知名項目。今年入市的順馳在北京運作的第二個項目順馳·領(lǐng)海也是以園林水景為突破口。而不久前舉辦了盛大開園儀式的富力城，最大的園林亮點也是水景。這些項目共同的特點就是在住宅小區(qū)景觀設(shè)計中，都擁有不同面積的人工湖泊。據(jù)統(tǒng)計，在北京目前住宅樓盤中，“水景住宅”約占了5%-6%.由于北京水的稀缺，擁有大面積水景的項目售價要明顯高于同地段的“旱樓盤”。 　　據(jù)中原地產(chǎn)市場總監(jiān)徐成峰介紹，水岸樓盤價格均比同地段“旱樓盤”高出5%—10%，而同一樓盤中面向水景的戶型也比其他戶型每平方米平均高出400元至1000元左右。 　　北京悅豪物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄧南宇稱，目前北京“水景住宅”一般分為三種：一是完全借用天然江河湖泊等自然景色而建筑的住宅；另一種是將江河湖泊之水引入社區(qū)進(jìn)行人工造景的樓盤；最后一種則是純粹的人造水景住宅。 　　從目前實際情況來看，北京水景住宅大多數(shù)是以人工建造水景項目為主。在后期的維護(hù)中，用自然水景的項目不會發(fā)生相關(guān)的物業(yè)管理費，而其他兩種則不同程度的負(fù)有一定的后期維護(hù)費(造景成本及中水處理系統(tǒng)使用費)。如果水景采用的是市政用水，后期以水為主的能源維護(hù)費將是一筆巨大的開支。 　　[B]波動：水價上漲將提升維護(hù)成本[/B] 　　業(yè)內(nèi)預(yù)測，有關(guān)部門將對小區(qū)人造湖泊等非居民用水制訂嚴(yán)格的收費標(biāo)準(zhǔn) 　　從目前水景住宅的實際情況來看，人工建造湖泊面積通常都在3000平方米至5000平方米左右，有些項目的水景湖泊面積更大，如富力城的人工湖，面積達(dá)到7000平方米，而順馳領(lǐng)海則以3.8萬平方米超大湖泊號稱京城最大的水景住宅。這些面積巨大的人造湖泊水資源一般來自三方面，除江河湖泊等自然水源外，還有自來水和經(jīng)過處理的中水兩個來源，目前人造湖泊水資源通常是以后兩種為主。 　　據(jù)富力城策劃經(jīng)理王志剛介紹，目前人工建造的湖泊中，水景湖泊維護(hù)和水源更換等方面的費用是水景住宅中后期維護(hù)費用的主要項目。北京悅豪物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄧南宇也介紹說，在目前物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)中，還沒有人工湖泊水資源維護(hù)費用的規(guī)定，該項費用一般都是從綠化費和維護(hù)費中支出。由于目前普通住宅物業(yè)管理費用收費標(biāo)準(zhǔn)固定，所以如果人工湖泊維護(hù)費用數(shù)額巨大，將有可能超出物業(yè)管理收費的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 　　目前北京市發(fā)改委已明確規(guī)定，居民用水價格從每立方米2.90元調(diào)整到3.70元，中水價格維持在每立方米1元左右。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前北京水資源日漸緊缺，水價上漲的情況下，有關(guān)部門會對一些非居民用水制訂嚴(yán)格的限制和高額收費標(biāo)準(zhǔn)，這就使住宅小區(qū)中人造湖泊極易成為重點“關(guān)注”對象，這也使如何合理維護(hù)人造湖泊水資源，減少維護(hù)費用成為開發(fā)商和物管公司必須面對的問題。 　　[B]解決：充分利用中水處理系統(tǒng)[/B] 　　使用該系統(tǒng)進(jìn)行污水凈化，實現(xiàn)二次利用將有效節(jié)水30%以上 　　北京大學(xué)景觀設(shè)計中心主任俞孔堅博士認(rèn)為，人造水景也不應(yīng)采用生硬的硬質(zhì)坡岸?！八啊北仨毷巧鷳B(tài)的、環(huán)保的、節(jié)水的，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，同時在日后維護(hù)過程中，還要特別注意維護(hù)成本的合理性。 　　王志剛也認(rèn)為，在北京水價不斷上漲的情況下，人造湖泊等水景的維護(hù)費用已成為目前開發(fā)商重點考慮的問題，他認(rèn)為，根據(jù)北京目前現(xiàn)有的實際情況，合理計劃人造水景的維護(hù)成本應(yīng)從兩方面進(jìn)行考慮。 　　一要充分考慮到水資源的節(jié)約。這主要表現(xiàn)為在先期建設(shè)過程中，做好人造湖泊的防水系統(tǒng)，尤其是做好地下防滲漏工程，采用噴泉、水墻等循環(huán)式用水，從建筑設(shè)計方面防患于未然。 　　同時也有專家認(rèn)為，制約北京“水景住宅”開發(fā)有幾大不利因素：蒸發(fā)量大；降水量不足；地下滲漏、污染嚴(yán)重且水源極度匱乏。由于北京目前嚴(yán)重缺水，因此做水景要特別謹(jǐn)慎。如果設(shè)計沒有前瞻性，盲目迎合市場需求，最后將騎虎難下。 　　另一方面就是要充分利用中水處理系統(tǒng)進(jìn)行污水凈化，實現(xiàn)二次利用，人造湖泊水資源要以中水為主。2001年《北京市中水設(shè)施建設(shè)管理試行辦法》規(guī)定，建筑面積在5萬平方米以上的小區(qū)必須采用中水系統(tǒng)。所謂中水相對于上水(自來水)和下水(污水)而言，其基本原理是將人們?nèi)粘Ｉ钪械拇罅课鬯占饋恚?jīng)特定設(shè)備的生物處理后，引回住戶及社區(qū)，用于沖廁、綠化，洗車、消防及造景等，將有效節(jié)水30%以上。而從目前的實際情況來看，中水的價格為每立方米1元，相對自來水的價格而言，維護(hù)成本將大為降低。 　　■[B]成本核算[/B] 　　使用中水每平方米少花近3元 　　人造湖采用自來水每平方米需花3.8元，而使用中水僅每平方米花1元 　　一般人造湖泊水資源的消耗主要包括水更換和因蒸發(fā)、滲漏后水資源補(bǔ)充兩個方面。水資源更換主要是根據(jù)人造湖泊水的清潔程度定時進(jìn)行一定量的水資源更換，而目前因工程質(zhì)量導(dǎo)致水資源滲漏和氣溫干燥蒸發(fā)而補(bǔ)充的水則是人工湖泊維護(hù)的主要用水方向。如果一個人造湖泊的防滲漏工程做不好，水滲漏將會造成大面積水資源浪費。 　　徐成峰認(rèn)為，目前大型水景項目都采用自清系統(tǒng)，通過強(qiáng)制循環(huán)等方式保持水系的清潔與美觀。初次貯水采用的一般是地下水或自來水，補(bǔ)充水則是中水和收集處理后的雨水。注水后，在湖中設(shè)置的曝氣機(jī)、噴泉等設(shè)施會不斷地向湖內(nèi)充氧，維持水中的含氧量；同時在水中投放各類水生動植物，創(chuàng)造其自然生長的生態(tài)環(huán)境，也可使湖水通過自身凈化能力保證水質(zhì)。 　　以5000平方米人造湖泊為例，如果使用自來水為水資源，該人造湖泊一次性換水價格為19000元，而使用中水則一次性換水價格僅為5000元。同時由于維護(hù)成本中不僅僅只包括水價，因此實際維護(hù)價格還要高于換水價，根據(jù)實際測算結(jié)果，像順馳領(lǐng)海3.8萬平方米水面若全部使用中水需花費4.56萬元左右，全使用自來水則需花費11.4萬元左右。 　　■[B]未來趨勢 [/B] 　　中水將成為水景新“血源” 　　目前開發(fā)量在15萬平方米以上的大型住宅小區(qū)才有條件建中水處理系統(tǒng) 　　從目前的實際情況來看，已出現(xiàn)居住小區(qū)自己建立中水處理系統(tǒng)，把大量洗澡水、洗衣水、景觀用水、使用過的循環(huán)水回收后集中于污水處理廠進(jìn)行再利用，以供給景觀水資源，這不失為一條既經(jīng)濟(jì)又實用的水景處理辦法。 　　徐成峰認(rèn)為，這種中水處理系統(tǒng)將成為水景住宅中水資源來源的新途徑。通過一次性投入，可實現(xiàn)居住小區(qū)水資源的重新利用，同時減少水景住宅維護(hù)成本。 　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任委員開彥教授認(rèn)為，一個小區(qū)至少需要具有10萬平方米以上的居住人群，才能滿足中水處理所需要的廢水。也就是說，只有上一定規(guī)模的小區(qū)才具有建立中水處理系統(tǒng)的條件。另有專業(yè)人士認(rèn)為，市場上真正能做到人工水景的住宅小區(qū)項目應(yīng)該是一些開發(fā)量在15萬平方米以上的大型住宅小區(qū)。如目前通州新開盤的新翠景園小區(qū)就擁有兩個潔水處理站，能充分利用中水打造“水景”。 　　■[B]相關(guān)鏈接 [/B] 　　上海將出臺小區(qū)水景指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 　　預(yù)計10月左右出臺，內(nèi)容涉及建設(shè)、維護(hù)等方面 　　記者從上海有關(guān)部門獲悉，上海目前正在制訂一部《上海市居住小區(qū)景觀水環(huán)境建設(shè)與維護(hù)導(dǎo)則》(以下簡稱《導(dǎo)則》)，擬為新建住宅小區(qū)水景建設(shè)和維護(hù)提供一些指導(dǎo)。據(jù)悉，該《導(dǎo)則》主要包括水景建設(shè)應(yīng)以生態(tài)優(yōu)先并講求經(jīng)濟(jì)實用等內(nèi)容。 　　該《導(dǎo)則》制訂后，將成為上海市建設(shè)與維護(hù)水景景觀環(huán)境的主要要求，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司也將按照《導(dǎo)則》中所規(guī)定的要求對住宅小區(qū)水景進(jìn)行建設(shè)和維護(hù)。屆時，小區(qū)景觀水體標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)和維護(hù)都將有章可循。該《導(dǎo)則》預(yù)計在10月左右出臺。 　　■[B]記者觀察 [/B] 　　美觀不等于昂貴 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前北京的許多水景項目普遍存在維護(hù)成本較高的問題。其主要原因則是在水景建設(shè)過程中，沒有采取中水處理系統(tǒng)或滲漏水系統(tǒng)做的不到位，造成大量自來水得損耗，增加了維護(hù)成本，也加重了業(yè)主物業(yè)管理方面的負(fù)擔(dān)。 　　不可還否認(rèn)，住宅小區(qū)中若有水景的確令人賞心悅目，但開發(fā)商在建造時不能一味追求美觀而不計日后的維護(hù)成本。目前有的開發(fā)商為促進(jìn)項目銷售，往往不切合實際地增加水景面積，與整個項目的實際面積失調(diào)，同時與后期維護(hù)出現(xiàn)脫節(jié)。 　　這一方面增加了開發(fā)成本費，另一方面也增加了業(yè)主的物業(yè)費。當(dāng)物業(yè)管理費難以支持時，原本美麗的湖泊就變成了一洼臭水。 　　因此在進(jìn)行水景規(guī)劃時，一定要考慮以后的維護(hù)成本，從實際情況出發(fā)，以生態(tài)優(yōu)先和經(jīng)濟(jì)實用為前提，這樣才能真正體現(xiàn)出水景住宅的優(yōu)勢來。