“過期糧票”沒有想象中的美

　　土地大限一天天臨近“香餑餑”、”復(fù)活”、“咸魚翻身”等很多詞被用在了過去描述為“燙手山芋”、“城市瘡疤”、“城市盲腸”的擱置樓盤身上，各地“爛尾樓”紛紛迎來“春天”：天津的“時(shí)代廣場(chǎng)”得到“重生”；四川“樂山大廈”被富豪買走；廣州最大爛尾樓“中誠廣場(chǎng)”傳出復(fù)工消息；上海爛尾樓迅速消失…… 　　北京擱置項(xiàng)目較廣州、武漢、上海等大城市體量較少，且擱置時(shí)間也不長，一般在五、六年左右，個(gè)別項(xiàng)目超過了十年。西直門、亞運(yùn)村、朝外、東三環(huán)、宣武門等地，都存在數(shù)量不少的爛尾樓，在上海、廣州等地爛尾樓出現(xiàn)春天的時(shí)候，北京的爛尾樓也開始進(jìn)入開發(fā)商的視野：北京最大的房地產(chǎn)外銷項(xiàng)目中國第一商城得以盤活；地處東城區(qū)東二環(huán)朝陽門立交橋西南角的凱恒中心也煥發(fā)了生機(jī)；位于朝外大街三號(hào)藍(lán)島百腦匯對(duì)面的金菲國際也得以盤活，現(xiàn)改名為“鉑宮國際中心”；位于京通快速北側(cè)的“京通苑”更名為“陽光華苑”，煥發(fā)了春天。 　　老百姓生活水平提高引發(fā)購房熱潮，經(jīng)濟(jì)的快速增長和開放力度的加大，國內(nèi)外投資者。居住者紛至沓來，專家分析，土地政策收緊，國家減少新增土地用量，開發(fā)商很自然想盤活“爛尾”項(xiàng)目來走投資捷徑，這樣的投資風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，土地大限即將來臨，地產(chǎn)企業(yè)一場(chǎng)大洗牌在所難免。專家認(rèn)為，土地緊縮，開發(fā)商們不要恐慌，京城樓市應(yīng)該會(huì)朝一個(gè)持續(xù)、健康。穩(wěn)定的方向發(fā)展，投資爛尾項(xiàng)目也未必就是一本萬利，面對(duì)樓市．應(yīng)該少一些跟風(fēng)，少一些炒作，多一些理性。購房人買房時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目做充分考察，做到三思而后行。 　　汪麗娜： 　　“過期糧票”能吸引中小開發(fā)商 　　國內(nèi)現(xiàn)有的“爛尾樓”大多是上世紀(jì)九十年代初期房地產(chǎn)發(fā)展最初階段一些企業(yè)向銀行貸款直接投入或是企業(yè)擅自挪用銀行貸款基金，信用證墊資投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以后由于資金鏈斷裂。投資合作方的糾紛及規(guī)劃改變等多種方面的原因而形成停緩建工程。對(duì)于目前“爛尾樓”走俏，成為眾商家爭(zhēng)寵對(duì)象，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌分析說最主要的原因是房地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)勢(shì)勁頭的拉動(dòng)和國家出臺(tái)的一系列土地政策。 　　社科院研究員汪麗娜認(rèn)為，土地緊縮，爛尾項(xiàng)目不會(huì)吸引大開發(fā)商的注意，只對(duì)一些小規(guī)模公司有吸引力。政府的土地政策是政府經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的一部分。開發(fā)商的土地來源主要有兩種，一種是新征用地，一種是存量土地。我國的土地是國家所有，其實(shí)就是使用單位所有。國家出臺(tái)土地政策，從33號(hào)令到4號(hào)令，減少新征用地，但是這些政策對(duì)一些大的開發(fā)商不會(huì)有什么影響。大的開發(fā)商一般資金勢(shì)力雄厚，土地存量比較大，在政府出臺(tái)政策之前，已經(jīng)囤積了比較多的土地，所以政府政策可以說對(duì)他們來說是比較落后了，所以對(duì)他們不會(huì)有大的影響。而且大的開發(fā)商也未見得會(huì)去投資爛尾項(xiàng)目，因?yàn)閷?duì)一個(gè)大的公司來說，他的每一個(gè)項(xiàng)目從拿地，到土地分析、價(jià)值分析、區(qū)域分析、整體規(guī)劃，到開發(fā)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，都要經(jīng)過非常紛或經(jīng)濟(jì)案件問題擱置的項(xiàng)目有太大興趣，因?yàn)檫@些項(xiàng)目一般來說市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，地理位置沒優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部規(guī)劃也不是特別合理，這也是其擱置的部分原因。但是對(duì)小的開發(fā)公司，他們資金實(shí)力不是很雄厚，只能靠賣出的房子來實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)或是銀行貸款維系運(yùn)轉(zhuǎn)，而目前的“爛尾樓”項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間多在3年以上，這些項(xiàng)目最初開發(fā)是地 價(jià)比現(xiàn)在要低很多，而且經(jīng)過長期擱細(xì)致的考慮，不大可能對(duì)一個(gè)由于資金鏈斷裂或是經(jīng)濟(jì)糾置，出售方心理預(yù)期并不是很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤，這對(duì)缺少土地儲(chǔ)備，希望進(jìn)軍異地市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)可謂短、平、快的捷徑。另外，通過拍賣程序出讓“爛尾樓”時(shí)，銀行以及一些債權(quán)人急于收回資金，有的開發(fā)商用這些樓盤投資金額的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要后期營銷得當(dāng)，投資爛尾樓比投資新樓盤更有利可圖。一個(gè)正常樓盤從開發(fā)到上市起碼得兩、三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報(bào)建，打地基等前期工作，開發(fā)只需半年到一年的時(shí)間和數(shù)千萬元資金，其回報(bào)率有可能高達(dá)150％甚至200％，所以一些規(guī)模較小、資金鏈繃的比較緊的地產(chǎn)公司很有可能投資擱置樓盤。至于土地政策是否會(huì)把這些小的開發(fā)商淘汰出局，關(guān)鍵看公司在變化萬千的市場(chǎng)中自身的適應(yīng)能力，是否能根據(jù)市場(chǎng)需求有效地整合資源。擱置樓盤確實(shí)給開發(fā)商和國家都造成了一定損失。對(duì)于國家，銀行貸款長期無法收回，對(duì)國家的宏觀調(diào)控肯定有影響，國家會(huì)制定相關(guān)的政策來調(diào)節(jié)，縮緊銀根，對(duì)于開發(fā)商，樓盤無法繼續(xù)蓋下去，他們的資金也滯留在里面，更是無法實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。對(duì)他們的發(fā)展非常不利，所以對(duì)于擱置樓盤，最好的辦法還是土地的重新利用。北京很少有絕對(duì)意義的爛尾樓，所以對(duì)于樓市基本不會(huì)有太大影響。 　　俞孔堅(jiān)： 　　投資爛尾樓三大風(fēng)險(xiǎn) 　　爛尾樓就象帶刺的玫瑰，看起來很美，可想把它摘到手也不是容易的事。北京大學(xué)教授俞孔堅(jiān)認(rèn)為，投資爛尾樓要找準(zhǔn)它“爛”的原因，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，對(duì)癥下藥，同時(shí)主要有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：一是原有樓盤的法律關(guān)系，也就是債務(wù)問題，要搞清楚，有部分?jǐn)R置樓盤當(dāng)初拿地就是不合法的，投資前要考慮能否理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，要避免再次投資以后卷入官司，會(huì)導(dǎo)致爛尾樓一爛再爛。同時(shí)要全面了解政府出臺(tái)的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到政府的支持，并設(shè)法拿到政府的優(yōu)惠條件。二是原有樓盤的工程質(zhì)量問題，一個(gè)是指當(dāng)初蓋的時(shí)候的質(zhì)量，二是它擱置時(shí)間過長，有的項(xiàng)目擱置長達(dá)十年，風(fēng)吹雨淋，這些樓宇的質(zhì)量不管怎么說都受到了不同程度的損壞，無論是推倒重建還是添科加固，都是對(duì)后繼開發(fā)商而言很頭痛的事情。三就是如果投資如何改造的問題。這涉及該項(xiàng)目當(dāng)初的規(guī)劃，他是什么功能，住宅還是寫字樓，現(xiàn)在時(shí)代發(fā)展了，城市的規(guī)劃有了變化，雖然他的容積率，高度等可能還是在合理范圍，可是他的功能要求就不同了。投資爛尾樓要從市場(chǎng)角度看其是否具有投資價(jià)值，也就是這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝和運(yùn)做后，能否符合市場(chǎng)要求從而成為可流動(dòng)的商品。投資者還應(yīng)該對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行考察分析，了解這些項(xiàng)目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)爛尾的不同原因區(qū)別對(duì)待，如果出現(xiàn)爛尾的原因是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，價(jià)格過高，而現(xiàn)在這些情況都已經(jīng)好轉(zhuǎn)，這樣的爛尾樓自然有很好的投資價(jià)值，如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有問題，那就要考慮改建以及成本，作到量力而行才有利可圖，如果造成爛尾的原因涉及法律問題，那就要慎重對(duì)待。對(duì)于這些擱置項(xiàng)目，政府沒有太多的資金把它收回改造為綠地或是公用設(shè)施，開發(fā)商投資也是要充分考慮上面三個(gè)因素。 　　王德勇： 　　“過期糧票”關(guān)鍵在于預(yù)防 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展帶動(dòng)了對(duì)“爛尾樓”的消化，但新的大供量的開發(fā)建設(shè)是否會(huì)產(chǎn)生新的“爛尾”項(xiàng)目?一但遇上爛尾樓，其開發(fā)商已無力還債，許多受害者向政府請(qǐng)?jiān)矐峙逻@種“燙手山芋”，中信證券研究員王德勇指出，要避免出現(xiàn)新的爛尾項(xiàng)目，關(guān)鍵在于預(yù)防。從政府來說，應(yīng)該在土地資源開發(fā)利用節(jié)奏上有所控制，正確看待房地產(chǎn)開發(fā)帶來的長遠(yuǎn)利益和近期利益，從開發(fā)商來說，大的方面應(yīng)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)律上掌握好房地產(chǎn)投資的“節(jié)奏感”，具體需要做好三方面的工作：一．在項(xiàng)目前期，充分考察調(diào)研，作好對(duì)項(xiàng)目的定位和區(qū)分，包括對(duì)項(xiàng)目的周邊環(huán)境都要做全盤考慮；二．公司整個(gè)資金做合理安排。一方面一次性開發(fā)建設(shè)千畝大盤的做法是不可取的，公司開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)與公司自身實(shí)力相對(duì)應(yīng)，另一方面，公司做好資金的周轉(zhuǎn)工作，合理融資。三．把法律關(guān)系理清楚，房地產(chǎn)法律關(guān)系紛繁復(fù)雜，包括股東之間，土地本身就是產(chǎn)生很多法律糾紛的源頭。從買房人來說，絕對(duì)可靠的方法是買現(xiàn)樓，即已經(jīng)封頂、完工并經(jīng)驗(yàn)收合格的樓盤，現(xiàn)在有許多心有余悸的購房者都謹(jǐn)守這個(gè)戒律。對(duì)于房屋投資者和想買廉價(jià)房的人，要仔細(xì)分析所購買的項(xiàng)目是否會(huì)成為“爛尾”，一要看房地產(chǎn)開發(fā)商自身的資質(zhì)、實(shí)力和已有業(yè)績，如一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)者，實(shí)力雄厚者，有良好業(yè)績者，一般較為可靠。二是看擬購的樓盤規(guī)模大小，如果連續(xù)開發(fā)十幾棟。幾十棟的大型項(xiàng)目，相對(duì)較為可靠。三是若有內(nèi)幕消息，或請(qǐng)律師專業(yè)人士調(diào)查，調(diào)查開發(fā)商資信情況和前期資金到位情況?？傊彿咳讼氡苊赓I到“爛尾”樓盤，要慎重又慎重。