中國城市化進入青春期 房地產(chǎn)是否套牢中國人？

[B]在民權(quán)意識尚未覺醒和成型的空白期，城市差不多已經(jīng)定型了，市民對城市的設(shè)想和權(quán)益保護是缺席的，只有歷史會給大建設(shè)時期留下定論。[/B] 國際在線報道：“15”這個數(shù)字對2004年的中國人來說有絕佳的寓意：房地產(chǎn)市場發(fā)展15個年頭了；如果此時要購房，那么總房款大約會是你年薪的15倍。人們并未意識到高昂房價背后的民權(quán)缺失，學者最新的研究成果披露，民權(quán)意識相對城市開發(fā)來說有30年的滯后期，2004年，滯后期演進到一半，正好又是一個15年。 吳志強教授是上海同濟大學建筑與規(guī)劃學院院長，他在向《新周刊》拋出他的雙“S”曲線理論時，并未忘記從城市的角度喚醒人們疲憊的記憶：“一言以蔽之，城市是誰的？是市民的。不是官員的，更不是開發(fā)商的?！? 雙“S”曲線理論形象地描述了一個“盛世危言”的場景：城市的大發(fā)展是一個“S”形，它從一個較低的平臺上啟動，然后進入高速發(fā)展期，最后趨于緩和定型，進入較高的平臺穩(wěn)定期；民權(quán)意識的發(fā)展也是一個“S”形，也是由較低的平臺覺醒，進入快速覺悟階段，然后進入較高的平臺穩(wěn)定期。 吳志強教授的研究表明，民權(quán)意識的發(fā)展較之城市開發(fā)建設(shè)的發(fā)展有30年的滯后性，30年的時間大約也是一個新型城市發(fā)展的關(guān)鍵期，這個時候盛行的是大軸線的規(guī)劃、大廣場的建設(shè)以及此伏彼起的大拆大建。 也就是說，在民權(quán)意識尚未覺醒和成形的空白期，城市差不多已經(jīng)定型了，市民對城市的設(shè)想和權(quán)益保護是缺席的，只有歷史會給大建設(shè)時期留下定論。 現(xiàn)在，正是民權(quán)意識滯后的第15年，城市開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵年限也行進到一半，學者們認為，2003年諸多拆遷、房產(chǎn)糾紛案件的發(fā)生，正從普適角度反映了民權(quán)的缺席。在央視《今日說法》節(jié)目2003年的年終盤點“年度十大說法”中，涉及到房地產(chǎn)法規(guī)、維權(quán)與個案的事件就占了三席。 被房地產(chǎn)套牢的中國人，將2003年稱之為“拆遷維權(quán)年”。 　　[B]誰的城市？[/B] 城市化是人類最偉大的事件之一，一個不斷增高的亞洲戴著“通俗城市”的面具在舞蹈，這既是一場偉大的實驗，同時也不乏痛苦的感覺。經(jīng)過十多年的發(fā)展，中國的城市化進入了“青春期”。 有學者表示，回顧中國城市化的發(fā)展，經(jīng)歷了三個階段。第一個階段體現(xiàn)的是超強的國家意志，以大廣場、寬馬路、火柴盒式的建筑為特征，體現(xiàn)的是集權(quán)的建筑；第二個階段是改革開放之后，計劃經(jīng)濟時代的配給制和市場化的商品交易先后出現(xiàn)，在不完全的自由市場和雙軌制度下，城市呈現(xiàn)的是膠著的狀態(tài)，在集權(quán)與市場之間擺渡；而第三個階段則以2003年為原點，在居住利益上爆發(fā)的維權(quán)事件，以及對城市規(guī)劃的空前關(guān)注，可以看作是民權(quán)意識的覺醒，這使得房地產(chǎn)市場回歸到市民本體成為可能。 在城市化的游戲規(guī)則中，開發(fā)商是重要的一個角色，學者丁東為此總結(jié)出“四方博弈”的結(jié)論：“城市開發(fā)建設(shè)是四方利益博弈的結(jié)果。官方、開發(fā)商、民間再加上傳媒及公共知識分子構(gòu)成了博弈的四方?！? 在四股力量中，官方是各方的調(diào)適平衡者；媒體則是監(jiān)督者和評判者，但媒體本身有自己的多重特性，作為多方博弈的一個平臺，一方面受官方輿論導向的左右，還要接受開發(fā)商的廣告，另一方面要為百姓代言，傳遞知識分子的民間話語。故此，媒體作為城市化進程中的第四種力量卻被削弱了。而民間的力量因為缺少與官方和開發(fā)商等利益集團對話的途徑在博弈中處于弱勢地位。所以，剩下來的事情，只是兩方博弈，演變成官方和開發(fā)商的“二人轉(zhuǎn)”。 民間和傳媒的兩股勢力雖正在覺醒，但遠未形成氣候，未建構(gòu)起有效的制衡平臺。在城市化的共謀中的缺失，被很多公共知識分子認作是“自身的尷尬”。 自身的尷尬來源于著名的“囚徒困境”。在四方博弈中，民間力量/代言者顯然具有與對方陣營官員/開發(fā)商的信息不對稱，在這種情況下，選擇“共謀城市”還是“放棄城市”就成為一個悖論。共謀城市是集體理性在起作用，而放棄城市是個體理性在起作用，在個體理性與集體理性的較量中，顯然，放棄城市所付出的代價最少。居住在北京的丁東干脆直言：“我越來越不喜歡北京了?！? 但城市有它的合謀者，在廣州做過樓市記者的董海斌到北京后很快找到了自己的定位，兩年后，他成為一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的戰(zhàn)略中心總經(jīng)理。業(yè)界傳來消息證實，最近，他出任公司在北京順義區(qū)開發(fā)的某大型樓盤項目的總經(jīng)理。 房地產(chǎn)在中國吸納了無數(shù)資金和人才的涌入，像董海斌這樣投身其中的并不在少數(shù)，他的主要工作是與政府主管部門、銀行和媒體“打交道”，這使他在朋友們面前常常顯得精疲力竭，作為既得利益的一方，他扮演著“開發(fā)商”這樣的角色。盡管迄今他并未購買私人住宅，但這是他的城市。 張寶全則是北京知名開發(fā)商，曾以“會吃的房子”的裝置藝術(shù)而名噪上一屆深圳住交會，在北京開發(fā)商隊伍中，他是公認的將房地產(chǎn)與文化形態(tài)結(jié)合得最好的人。他透露苦衷說：“開發(fā)商只有1/10的時間用來考慮怎樣蓋房子，9/10的時間都是用來協(xié)調(diào)各種關(guān)系、辦理各種手續(xù)、跑各個部門。”他表示，如果開發(fā)商有更多的時間投入到建筑本體的營造，那將會誕生好的城市建筑，而不是相反。 　　[B]民眾的“地”位[/B] 當房地產(chǎn)行業(yè)以“居住改變中國”的姿態(tài)進入大眾的體驗空間時，這個行業(yè)的“影響力”就開始爆發(fā)了。 環(huán)境藝術(shù)家米丘認為，城市化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)的輻射力和影響面已經(jīng)使之左右著民眾的生態(tài)。米丘表示，幾乎所有的城市人、所有的行業(yè)都在談?wù)摶蚴恰爸苯舆M入”房地產(chǎn)，這是一個特別特殊的現(xiàn)象，這種規(guī)模、這種速度、這種集中釋放在二次世界大戰(zhàn)后的西方社會也未曾出現(xiàn)過。米丘能感受到房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的影響，越來越多的開發(fā)商找他“直接進入”房地產(chǎn)創(chuàng)意和設(shè)計領(lǐng)域，這在前幾年則是沒有的。 每個人都變得與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)，政府成了“地主”，房地產(chǎn)開發(fā)商成了城市運營商，市民成為業(yè)主，藝術(shù)家成為商用的環(huán)境藝術(shù)家。 “人人都在談?wù)摲康禺a(chǎn)！”一位藝術(shù)評論家有所感嘆地說，凡是吃飯聚到一起，好像永恒的話題就是房子、房子、房子。 北京大學一位中年女教師在餐桌上給朋友傳授她的“生意經(jīng)”：她在清華大學附近交首付款買了一處房產(chǎn)，然而將新房裝修布置后租給韓國的兩個留學生住。 業(yè)主楊先生在杭州擁有一處兩居室的房子，又在上海購得了一處，他每個月的開支有一半投入到付房款的月供上，在找到一個更合適的工作前，他不得不選擇“炒更”。 城市的民眾被迫選擇了過一種“壓力”下的生活，最大的壓力就來源于“住房”問題，“你吃了嗎”的問候語被快速切換成“你買房了嗎”的語境?！鞍簿訕窐I(yè)”的田園式圖景在都市里很難看到，大多數(shù)人是在職場上奮斗和打拼，尤其是在京、滬、廣等一線城市，居住成為“大不易”的事情。 除了樓盤的售價讓一般民眾身受“供樓”之苦外，房屋的質(zhì)量也是一大問題。在北京樓市記者圈內(nèi)，流傳著這樣一句話：買房子都是坑(陷阱)，只不過有的坑大，有的坑小，就看你跳不跳。這句話起因于一位做過十年樓市報道的資深記者，以他的經(jīng)驗和判斷，在買房時也遭遇到一件令他難堪的事：交房的時候他發(fā)現(xiàn)，買的單元房內(nèi)竟然沒有下水通道。 越來越多的拆遷、物業(yè)、房屋買賣糾紛事件的發(fā)生是有其原因的，一方面人們維權(quán)意識和居住要求在提高，從簡單的受眾變成了參與者和市場主導者；另一方面，城市發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)模式進入了一個相對固定和成型的階段，而人們對這個過早形成的現(xiàn)狀是不滿的。 盡管人們在為房地產(chǎn)現(xiàn)狀的不滿而喋喋不休，但同時，卻又因購買了某種代表生活方式的樓盤而沾沾自喜。這就是民眾的地位，雖然不能“我的地盤我做主”，但是作為消費者的苦辣酸甜都領(lǐng)略過。 即便是買到了稱心如意的房子，就意味著一切OK么？實際上你只有70年的產(chǎn)權(quán)。學者朱學勤表示，他在倫敦見到過一張為期999年產(chǎn)權(quán)的房契，他感到無比震撼，一個只有70年產(chǎn)權(quán)期限的城市發(fā)展如何能與之相提并論？房地產(chǎn)只有70年的命脈，這意味著，城市化的發(fā)展，將會以70年為一個周期輪番上演拆遷與建設(shè)的工地游戲，從某種程度上來說，它忽視了一個城市的歷史傳承和悠久根基。 　　[B]知識界的發(fā)難[/B] 對于城市的開發(fā)建設(shè)，文化學者朱大可有他的哲學思考：“實際上中國多數(shù)城市建設(shè)都是權(quán)力、資本角力、合作和妥協(xié)的場所。權(quán)力美學以高、大、全的美學特征出現(xiàn)，表現(xiàn)在建筑上就是我高故我在、我大故我在。與國家主義美學相對應(yīng)的是人本個人美學，我們應(yīng)該提倡個人美學，以小街區(qū)對抗大馬路，以人的身高尺度來規(guī)劃人與建筑的關(guān)系。工業(yè)主義的哲學就是水泥化，全面覆蓋，以水泥顛覆土地?！? 以水泥為基本建筑材料的房地產(chǎn)行業(yè)顯然更加具有商品的屬性，商品的特性之一是追求利潤最大化。萬科的王石曾經(jīng)表白說：“超過15%的利潤我不賺。”考慮到萬科是房地產(chǎn)行業(yè)杰出品牌的地位，如果反過來理解，那么房地產(chǎn)行業(yè)到底存在多大的利潤以及自由度可以依理推之。 具有強大吸附功能的房地產(chǎn)建筑，也許是個人所購買的最昂貴的商品，這件商品卻決定了個體的生存模式和生活方式。他住在這個商品里面，感受到的也許是另外一種心境。 一位有過買房經(jīng)驗和入住體驗的學者說：“小區(qū)草坪設(shè)計好了，房間格局是格式化的，你能夠做的不過是裝裝修擺擺家具。哪一天，等你搬出去的時候，你存在的所有信息立即歸零。就像電腦的格式化或是刷新，留不下你的任何痕跡。所以說，現(xiàn)代人沒有‘家’，只有‘公寓’；不是歸宿地，而是暫住地。不像以前的老家，等幾十年過后回去，還能找到自己的過去。工業(yè)時代的人們更有理由懷念舊的民居?！? 城市的景觀和風貌正是由建筑支撐起來的龐大體系。然而，“千城一面”的局面的形成正是與大量建筑的毫無生氣、嚴重雷同、大量批發(fā)有關(guān)。 法國著名藝術(shù)策展人侯翰如對此有一個很好的注解，他說，亞洲城市等于拼湊城市，規(guī)劃跟著建設(shè)走。侯翰如認為，一個城市的活力并不在于規(guī)劃的合理性，而在于解決緊急問題的能力。就該問題他曾于去年在威尼斯雙年展上策劃名為“緊急地帶”的藝術(shù)展。同樣不滿的還有城市規(guī)劃方面的專家，近期在廣州南沙舉行的一個業(yè)界論壇上，有學者發(fā)問：“貪污犯罪會判刑，劣質(zhì)的城市規(guī)劃和建設(shè)是不是犯罪？該判多少年？” 廣州市規(guī)劃局副局長李紅衛(wèi)在一番難言之隱的解釋后，為難地告訴大家：“規(guī)劃不能解決一切問題，從規(guī)劃到實施一般要5到10年的過程，中間變數(shù)太大?！币詮V州為例，李紅衛(wèi)說目前的狀況并非當時的規(guī)劃和初衷。變數(shù)來源于哪里？官員的更替、資金的壓力等等因素都是導致城市廢墟化的制度原因?！　某鞘谢挠螒蛞?guī)則來看，無法去指責某一個階層或群體，每個人都可以從利益的角度去看城市化，但關(guān)鍵是，要在一個多方博弈的規(guī)則下去探討問題。 最差的博弈情形是官、商之間的“對弈”，把城市居民利益放置在一邊。以南沙為例，愛國實業(yè)家霍英東先生原本有把南沙建成粵港“9+2”重鎮(zhèn)的籌劃，但一直遭遇時任番禺區(qū)委書記梁柏楠的“卡位”，致使霍先生建設(shè)家鄉(xiāng)的良好意愿屢屢被扭曲。 房地產(chǎn)套牢中國人，這確乎是一個讓人“抓狂”的命題：一方面是中國城市建設(shè)“青春期”的到來，舉世無匹的城市化進程和房地產(chǎn)建設(shè)熱火朝天；另一方面低水平的重復建設(shè)和大量復制使不斷膨脹的城市同步感受到不安。正是這樣一個“偉大的實驗”和“痛苦的感覺”在市民心中的雙重作用，使得被“套牢”的心態(tài)日益彰顯。 如果我們以未來的眼光來評判現(xiàn)在的時刻，在2050年回望2004的當下中國，“城市大躍進”式的房地產(chǎn)建設(shè)將留下什么是個巨大的問號：留下的是GDP的一些貢獻值，是開發(fā)商的利潤，還是幾十年揮之不去的遺憾？可惜的是，這種荒謬感在幾十年后才會被人們普遍體會到。 我們期待著，進入雙“S”曲線中后期的多方博弈，隨著民權(quán)意識的覺醒和新鮮勢力的加入，進入良性博弈——專家提醒說，只要博弈的任何一方使壞力，結(jié)果就不會好。