北京萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖：城市中心開發(fā)策略

　　主持人：下面要有請(qǐng)的是北京萬通集團(tuán)的董事長(zhǎng)，北京萬通集團(tuán)的主席馮侖先生演講。他的主題是“城市中心開發(fā)策略”。 　　馮侖：我今天在這個(gè)時(shí)間，我就講一下我們這個(gè)項(xiàng)目的思考的背景，不是作為一個(gè)專家的一個(gè)介紹，只是作為我的一個(gè)思考背景。 　　第一個(gè)問題就講一下城市的歷史和我們今天在泰達(dá)城的一個(gè)思考的使命。城市的歷史非常長(zhǎng)，要從中國(guó)古代講起，一直講到現(xiàn)在好幾千年，但是大體上來看城市分成三個(gè)階段的歷史形態(tài)。第一個(gè)形態(tài)主要是在農(nóng)業(yè)社會(huì)的時(shí)候，主要城市功能承擔(dān)兩個(gè)責(zé)任，第一是保護(hù)統(tǒng)治者的安全，就是統(tǒng)治集團(tuán)所在地，官府、衙門所在地，這是一個(gè)。第二個(gè)簡(jiǎn)單對(duì)商品交易，和依附于和普通老百姓之間的一些最初級(jí)的文化生活，所謂的城市下九流，所謂江湖大概其中一個(gè)概念就是在城市的市民邊緣上，和皇帝、統(tǒng)治者邊緣生存的一種生活形態(tài)，這是農(nóng)業(yè)社會(huì)城市基本的功能，所以它表現(xiàn)的形態(tài)第一是圍河的，有一個(gè)城墻的，還有一個(gè)壕溝，另外有幾個(gè)城門，然后統(tǒng)治者居于正中，然后里面有一些為他們服務(wù)的少量的住戶，以及外來流動(dòng)的一些貨物的交易，這是最早的城市。 　　這樣的城市到工業(yè)革命以后發(fā)生了很大的變化，工業(yè)革命以后，最大的一個(gè)變化就是基本上被拆掉，所有的城墻被拆掉。最近我們頑童也資助一個(gè)文化項(xiàng)目，中國(guó)城池的展覽、收集、研究。專門研究中國(guó)的城池，我們?yōu)榱俗鲞@個(gè)項(xiàng)目，做了一個(gè)文化的案例?；ㄒ恍╁X，資持一些文化學(xué)者，把全中國(guó)現(xiàn)存的關(guān)于舊的農(nóng)業(yè)社會(huì)城市的圖片，用現(xiàn)代技術(shù)把它復(fù)原?，F(xiàn)在復(fù)原出來非常多，包括各個(gè)城市，包括很多小的縣城，包括北京老的風(fēng)貌，我們根據(jù)這些來研究發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)社會(huì)的城池基本上就剛才我講的這些。那么到工業(yè)革命以后，這個(gè)城市被大量拆掉。 　　工業(yè)化以后，這個(gè)城市的功能發(fā)生非常大的變化，有幾個(gè)基本的特征，第一是工廠的林立導(dǎo)致大量的土地?cái)U(kuò)張，然后外來人口大量的涌入，于是，圍繞著工廠開始建設(shè)很多簡(jiǎn)單的居住，所以這樣就表現(xiàn)為一個(gè)特征，就是拆。然后蓋工廠，然后工廠附帶著住宅，然后再依附這個(gè)之間的一些商業(yè)文化，最典型的是中國(guó)的六七十年代，大家看蘇聯(lián)工業(yè)化和城市化最后帶來一個(gè)基本的模型，就是大量的工廠以及生活福利區(qū)，以及工人俱樂部式的文化設(shè)施，以及福利區(qū)里面的大澡堂式的這樣一些休閑和服務(wù)設(shè)施。工業(yè)化的城市文明帶來了對(duì)傳統(tǒng)城市的結(jié)構(gòu)的破壞，也就是過去的城池不復(fù)存在，大量的基礎(chǔ)設(shè)施的興建使這個(gè)城市可以無限的擴(kuò)張，保持一個(gè)均質(zhì)化的社會(huì)形態(tài)。最典型的是美國(guó)，美國(guó)工業(yè)化以后，實(shí)行大量的郊區(qū)話，由于汽車的發(fā)達(dá)和高速公路的發(fā)達(dá)，于是，衛(wèi)星城市的發(fā)達(dá)。這樣就帶來了大量的城市，通過點(diǎn)與線的連接，最后城市連接出去形成了很多衛(wèi)星城市。這樣分散中心城市的壓力，這樣造成一個(gè)問題，最大的問題就是能源的巨大浪費(fèi)。 　　每天人來人往，汽車的往返，耗費(fèi)了大量的能源，另外老城市的功能完全的損壞，就城市變成了空城，不再有人愿意下班以后在老城，老城在美國(guó)典型的就變成一些黑人、犯罪、社會(huì)的陰暗面聚集的地方，另外商業(yè)、貿(mào)易、娛樂也不復(fù)存在，然后在郊區(qū)就建了很多新的購(gòu)物中心和居民社區(qū)，以及附屬的文化設(shè)施。這樣一來造成很多大量的能源浪費(fèi)，以至于現(xiàn)在美國(guó)成為高度依賴能源的一個(gè)國(guó)家，變成一個(gè)脆弱的強(qiáng)大的帝國(guó)。這樣帶來全世界開始變化，現(xiàn)在人們開始反思，進(jìn)入到現(xiàn)在美國(guó)最近十年有一個(gè)非常大的變化，就是進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)以后，城市發(fā)生變化。一個(gè)重要的變化就是開始對(duì)舊城的關(guān)注，就是前一階段，把城市延伸出去，進(jìn)行一個(gè)反思，開始對(duì)舊城復(fù)興的關(guān)注，基本上關(guān)注的方式，大概有兩個(gè)重點(diǎn)。 　　一個(gè)，就是在原有的建筑物基礎(chǔ)上，盡量少拆，然后來保護(hù)他們，改造他們的內(nèi)容，通過internet，通過現(xiàn)在的一些新的市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，使這些舊的建筑物保留下來。另外一個(gè)最大的改變，就是改變舊城的人的就業(yè)結(jié)構(gòu)，因?yàn)槿绻阒皇橇袅私ㄖ?，但是你不改變舊的就業(yè)結(jié)構(gòu)，這個(gè)舊城的復(fù)興不可能。因?yàn)榻?jīng)過幾十年以后，工業(yè)化導(dǎo)致的舊城人群已經(jīng)是沉淀成為大量的按照服務(wù)式經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)來看，已經(jīng)不適應(yīng)在這個(gè)老城市生活的人。最典型的是紐約下層的改造，現(xiàn)在最重要的是把中高收入的人吸引回舊城，而把中低收入的人想辦法引出舊城，通過就業(yè)結(jié)構(gòu)的改變來使城市復(fù)興，一個(gè)保留舊的建筑文明，另外一個(gè)吸引新的就業(yè)人群進(jìn)來。所以我們現(xiàn)在面臨一個(gè)問題，在泰達(dá)城的問題上我們也要思考這個(gè)問題，就是我們不僅是建一個(gè)泰達(dá)城，同時(shí)這個(gè)建筑既要解決是一個(gè)新的城市風(fēng)貌，但又保留文化傳統(tǒng)。同時(shí)更重要的是怎么在人群的就業(yè)結(jié)構(gòu)和新的生活方式上要有吸引力，這樣才能保證紅橋這個(gè)老區(qū)能夠有活力。 　　如果我們蓋一棟房子仍然是一群民工在這兒住著，那么這個(gè)城市復(fù)興只會(huì)引起更大的混亂，所以城市復(fù)興一個(gè)最重要的原則，是就業(yè)結(jié)構(gòu)，就業(yè)人群的一個(gè)改變，而不完全是一個(gè)房子的改變。那么這是一個(gè)基本的城市發(fā)展的脈絡(luò)，這個(gè)城市的發(fā)展脈絡(luò)，對(duì)于我們?cè)谒伎继┻_(dá)城的問題上，我們現(xiàn)在就要面臨解決我們的幾個(gè)問題。一個(gè)是保護(hù)舊建筑，舊文化，舊的文脈和新的城市、新的景觀、新的建筑之間的關(guān)系，這是所有舊城改造和發(fā)展當(dāng)中的關(guān)系，以往以拆為主，現(xiàn)在也有一種極端，就是什么都不拆。所以我們?cè)谶@個(gè)之間怎么取舍，這是對(duì)我們的一個(gè)挑戰(zhàn)。 　　第二個(gè)，我們究竟是建一堆房子把它賣掉，還是要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，就是我們要承擔(dān)改變它的就業(yè)結(jié)構(gòu)、居住形態(tài)、文化形態(tài)以及周邊的生態(tài)環(huán)境，還有更多的社會(huì)責(zé)任。對(duì)我們來說我們選擇既然是一百五十平米的一個(gè)大型的項(xiàng)目，我們選擇當(dāng)中是后者，我們不完全單單把思考問題只局限在蓋新房子就完了。所以我們現(xiàn)在花大量的時(shí)間在研究天津，來泰達(dá)城能夠解決房子以外的諸多問題，泰達(dá)城房子以外的一些問題，比如我們現(xiàn)在和泰達(dá)討論，能夠能源本地循環(huán)，盡量減少對(duì)外部能源的需要，這個(gè)使整個(gè)泰達(dá)城變成一個(gè)新型的環(huán)保城市，這樣來承擔(dān)一部分社會(huì)責(zé)任。否則的話，你建一個(gè)一百五十萬平米的項(xiàng)目，又要使城市其它資源浪費(fèi)更大，我們認(rèn)為這不符合我們的觀念。第三個(gè)就是我們的想法和政府的配合，我們知道政府現(xiàn)在非常有干勁，全國(guó)的政府，地方的政府，對(duì)發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)非常熱心，我們也在這個(gè)服務(wù)底下不斷的在投資。 　　但是我們作為一個(gè)企業(yè)，我們追求的，我們是沒有任期制，雖然經(jīng)理是有任期制，但是企業(yè)的股東是沒有任期制，所以我們跟泰達(dá)，我們希望能夠在這個(gè)項(xiàng)目上有一個(gè)很長(zhǎng)的承諾，而不是把它賣掉了，三年，五年就完了。我們是要有一個(gè)很長(zhǎng)的承諾，而這個(gè)很長(zhǎng)的承諾，我們就可以堅(jiān)持在規(guī)劃上、在研究上、在產(chǎn)品上的一些特點(diǎn)，而這些方面可能會(huì)跟政府的現(xiàn)有的法規(guī)、政策、管理、習(xí)慣以及周邊的相關(guān)方面，可能有不協(xié)調(diào)，我們需要有耐心來和政府在這方面做大量的溝通、解釋工作。也希望我們的政府能夠跟我們一起來探討一個(gè)更好的方式，使這個(gè)項(xiàng)目對(duì)天津市的承諾不是五年的承諾，而是十年、幾十年甚至更長(zhǎng)的承諾。這樣我們才能把這個(gè)項(xiàng)目做好。第四個(gè)問題，就是我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目的合作上和開發(fā)上，我們既然要做到這樣一些高的標(biāo)準(zhǔn)，來建立在對(duì)整個(gè)城市文明的思考的基礎(chǔ)上來做這個(gè)泰達(dá)城項(xiàng)目，我們需要借助所有的方面來工作。所以我們目前在整個(gè)項(xiàng)目上我們會(huì)和世界上包括國(guó)內(nèi)最好的一些專業(yè)公司，專業(yè)團(tuán)隊(duì)來一起工作，使這個(gè)項(xiàng)目在天津能夠成為引導(dǎo)未來的城市發(fā)展，以及生活方式的一種指標(biāo)性項(xiàng)目。 　　當(dāng)然我剛才講到，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)的工作只是剛剛開始，我們所有的工作還有賴于今后每一天，每一小時(shí)，每一分鐘的認(rèn)真的兢兢業(yè)業(yè)工作當(dāng)中，所以我們也希望在這個(gè)工作當(dāng)中，讓所有的天津的父母官，還有投資人，還有消費(fèi)者來檢驗(yàn)我們的工作質(zhì)量，我們希望我們對(duì)于城市文明和城市復(fù)興的思考能夠有助于這個(gè)項(xiàng)目的完善，謝謝大家。