城市營造——把握歷史性的機遇

　　[B]城市與城市經(jīng)營商：洗牌已經(jīng)開始[/B] 　　中國城市化進程正加速運行，城市增多，城市或城市群之間的競爭將會日益激烈，現(xiàn)有的城市格局將會重新設(shè)定；房地產(chǎn)發(fā)展商經(jīng)過十余年的積累與拼搏，實力與運作能力正在發(fā)生突變和臨界突破。誰將會成為中國最具有投資價值的城市？誰又是真正的地產(chǎn)大鱷和城市運營商？ 　　[B]洗牌正在進行，角逐已經(jīng)開始[/B] 　　正是基于這樣的需要，中國住交會組委會聯(lián)合《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》共同主辦“2004CIHAF中國最具投資價值城市展”，同時與參加展會的上萬家國內(nèi)外的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機構(gòu)，咨詢機構(gòu)，及百家主流媒體進行交流，展示中國城市的獨特魅力，將以最直觀的形式回答這一話題。 　　日前，主辦方假座北京嘉里中心飯店召開新聞發(fā)布會及相關(guān)的“城市品牌營造”主題論壇活動，政界、學(xué)界和商界紛紛到場，一場實力的較量和競爭拉開了序幕。 　　[B]為“城市營造”正名[/B] 　　城市經(jīng)濟研究專家、北京師范大學(xué)教授李曉西說，相比較于“經(jīng)營城市”，“城市營造”的概念更為準(zhǔn)確和恰當(dāng)。他認為“經(jīng)營城市”事實上已成為一個被污染的概念。在一些城市決策者看來，經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地，就是逐利和以盡可能高的價格出讓土地，甚至存在有的城市政府為追求短期政績而炒高地價現(xiàn)象。對此，天津泰達集團總經(jīng)理孟群則直言不諱，他說，“城市運營的最佳模式應(yīng)該是政府創(chuàng)造環(huán)境，企業(yè)創(chuàng)造財富，民眾創(chuàng)造文化”。 　　與“城市營造”相比，城市策劃專家王志綱更愿意提“城市經(jīng)營”（而非“經(jīng)營城市”）的概念。他提出，在中國城市發(fā)展過程中，城市經(jīng)營是繞不開的階段。城市營造與土地經(jīng)營密不可分，但城市營造絕不只等于經(jīng)營土地或“土地運營”，更不等于單純的土地出讓。它是一個全新的概念，追求的是城市價值的最大化，而不是價格的最大化；同樣，土地運營追求的是土地價值的最大化，而非土地價格的最大化。即按照市場經(jīng)濟規(guī)律，釋放城市土地資產(chǎn)的巨大潛能，使城市土地資產(chǎn)不斷增值，從而使城市不斷增值。 　　為城市創(chuàng)造更多更好的投資價值，是政府的職責(zé)；發(fā)現(xiàn)城市的投資價值，是包括地產(chǎn)商在內(nèi)的投資商的目標(biāo)。聯(lián)結(jié)政府與地產(chǎn)商之間的重要媒介，是處于市場化運行軌道之中的土地。 　　[B]城市價值的發(fā)現(xiàn)與重估[/B] 　　何為城市價值及城市投資價值？最早制定中國最具競爭力城市排行標(biāo)準(zhǔn)的中國社會科學(xué)院財政與經(jīng)濟貿(mào)易研究所倪鵬飛博士認為，決定一個城市投資價值有三個重要因素，一個是需求，一個是供給，一個是外部經(jīng)濟。需求是指某個地方需要某一個產(chǎn)品，規(guī)模有多大，什么層次；供給即生產(chǎn)要素的情況怎樣；外部經(jīng)濟則是他的產(chǎn)業(yè)組群，生產(chǎn)要素的成本即商務(wù)成本是多少——這是考察城市投資價值的基本框架。 　　中國城市發(fā)展研究院的連玉明則通俗地表述說，判斷一個城市有沒有投資價值，要看這個城市能不能更高地提升老百姓的生活質(zhì)量和品質(zhì)，要看這個城市能否為居民提供更多的就業(yè)和發(fā)展機會。 　　對此，天津泰達集團總經(jīng)理孟群則從企業(yè)的角度進行詮釋，他表示：“企業(yè)的評價系統(tǒng)是遵循市場規(guī)律，只要能夠賺到錢，我就去”。 　　[B]城市品牌與城市運營商：尋找黑馬[/B] 　　如今，中國的城市化和房地產(chǎn)正走在一個十字路口，如何營造城市，如何在“科學(xué)發(fā)展觀”的指引下，促進城市的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，各地都在積極運作：東北在悄然復(fù)興，泛珠三角經(jīng)濟區(qū)生機勃勃，大連，威海，杭州等城市打造城市新品牌的行動勢頭強勁，廣東，青島，成都和沈陽等地紛紛修改了原有的城市規(guī)劃，積極營造新的城市形象。 　　另一方面，雖然中國地產(chǎn)商已在城市建設(shè)中扮演舉足輕重的角色；雖然全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已近3萬家，但是還沒有產(chǎn)生真正意義上的城市運營商。競爭的暗流在涌動。有識之士已經(jīng)看到，一場角逐城市運營商運動，正在珠江三角洲、長江三角洲以及北京等地的大型房地產(chǎn)開發(fā)商中展開。 　　業(yè)界人士認為，自今年始，一些大型城市的政府會逐漸介入開發(fā)房地產(chǎn)，具體方式為一方面從政策規(guī)范的角度介入房地產(chǎn)開發(fā)，比如加強對于土地的控制；另一方面，超大型房地產(chǎn)企業(yè)會主動與本地政府聯(lián)手。這無疑是一個歷史性的機遇：政府如何宏觀把握城市發(fā)展定向和進行整體規(guī)劃，打造城市品牌；地產(chǎn)商如何在政府的指導(dǎo)下健康運作，壯大成長為城市運營商？ 　　一個時代要洗牌的前夜，往往是黑馬要出現(xiàn)的時候。王志綱認為，那些在中國房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到火車頭作用的企業(yè)最容易成為黑馬。他稱，企業(yè)要成為市場中一匹黑馬必須具備幾個前提：第一，戰(zhàn)略清晰；第二，大勢把握能力強；第三，整合能力到位；第四，勇于當(dāng)火車頭。 　　據(jù)住交會組委會透露，今年冬將在上海舉辦的CIHAF，目前成都、重慶、石家莊、合肥、天津、武漢等眾多城市，摩拳擦掌躍躍欲試，積極準(zhǔn)備參與這場展示城市風(fēng)采、檢閱中國城市魅力、較量城市投資價值的大比拼，中央電視臺評出的魅力城市也將齊齊亮相；而有意于“城市運營商”角逐的企業(yè)則有中華企業(yè)、上海實業(yè)、南京棲霞、SOHO中國、江蘇新城、當(dāng)代集團、首創(chuàng)集團、華僑城集團、山東金瀚、浙江綠城、浙江嘉業(yè)、中體奧林匹克、青島天泰、城投置地、東渡置業(yè)、金地集團、上海置業(yè)、萬通集團、天津泰達、上海綠地、香港天安、今典集團、中海地產(chǎn)、陽光100、聯(lián)華國際、裕景興業(yè)、河北卓達等，他們已簽約參加2004CIHAF中國住交會。 　　無疑，2004CIHAF中國最具投資價值城市展將成為一個城市品牌競爭的舞臺，將是名副其實的黑馬奔騰、英雄輩出的競技場。哪個城市將脫穎而出成為眾所矚目的黑馬？哪個地產(chǎn)大鱷將成為真正的城市運營商？今冬的住交會將做出回答。 住交會提供最好的展示平臺 　　中國住交會歷來關(guān)注城市的發(fā)展，早在2002年和2003年就成功地舉辦了有關(guān)城市發(fā)展與營造的論壇，邀請了150多位主管城市的市長和副市長到會參加。2003年的“天津日”活動，推動了天津在整個中國城市里的投資形象，同時為天津引去了30多家投資公司去天津投資。同樣，是屆的“無錫夜”活動，住交會組委會協(xié)助無錫市政府，邀請了中國30家品牌開發(fā)商，做了一個推介會。這兩個城市在去年取得了好的社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)。 　　如何打造城市競爭力，塑造城市品牌，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，誰是中國最具有投資價值的城市，2004CIHAF中國最具投資價值城市展將為城市和城市經(jīng)營商打造商機。通過城市形象，定位文化，和投資環(huán)境等方面的介紹，通過對參展商實力和運作能力的展現(xiàn)，通過相關(guān)論壇的舉辦，吸引高端專業(yè)人士，凸現(xiàn)參展城市和發(fā)展商的競爭力和魅力，為最需要引進的城市尋找資金，促成各種形式的合作，為走在十字路口的城市化出謀劃策。 　　據(jù)主辦方介紹，今年12月初在上海舉辦的第六屆住交會預(yù)計將突破6萬平方米，其人氣之旺令主辦方意外：自5月開始招展以來，已與近150家機構(gòu)正式簽約，50000 M2的展館已預(yù)定或售出75%以上，其中有60家國內(nèi)外著名房地產(chǎn)企業(yè)報名參展，訂購展地15，000平方米；另外，還有近百家與地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各類服務(wù)機構(gòu)，如金融、咨詢、營銷等也總計簽下了近萬平方米展館光地。主題為“城市營造”的2004CIHAF中國最具投資價值城市展，展出面積約占4600平方米，該城市展展出的項目包括，展覽城市的區(qū)位環(huán)境和城市形象定位，城區(qū)規(guī)劃，城市風(fēng)貌，招標(biāo)的項目和信息，以及城市的政策法規(guī)介紹和優(yōu)惠政策。論壇將探討城市運營與地產(chǎn)價值，包括城市的競爭力等等話題。展會同期將舉辦中國城市市長與海內(nèi)外媒體見面會，預(yù)計將有200位城市的市長出席論壇，將有3萬名業(yè)內(nèi)的決策層的人士來參加這個論壇和展覽，其中包括房地產(chǎn)投資開發(fā)商，房地產(chǎn)金融機構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)理人，項目管理機構(gòu)，包括社會經(jīng)濟和省市區(qū)房地產(chǎn)管理部門等等。在媒體合作方面，預(yù)期將會有最少500家以上的媒體參與住交會的系列報道，中央電視臺，鳳凰衛(wèi)視，東方衛(wèi)視等電視將會轉(zhuǎn)播展會，其中，中央電視臺將以《對話》節(jié)目，推出論壇。涵蓋了全國40個省市的住交會主流媒體宣傳聯(lián)盟以及21世紀(jì)經(jīng)濟報道、中國房產(chǎn)報等媒體，以及11家專業(yè)的網(wǎng)站，將會重磅出擊報道展會。國外參與的媒體有華爾街時報，紐約日報以及其他國家的主流媒體。