北京新規(guī)劃預示： 南中軸路周邊二手房潛力巨大

　　北京已確定的“兩軸——兩帶——多中心”式城市空間新格局，讓北京市民對北京的未來城市布局充滿了希望和期待。而作為兩軸中貫通南北的中軸路的改造工程也越來越受到百姓的關注。相對于北中軸線在上世紀80年代為迎接11屆亞運會就已打通的現(xiàn)實，南中軸路的改造在時間上相對落后了許多。今年5月南中軸路一期前門至永定門整治工作才告完工，而二期從永定門外至木樨園環(huán)島的整治工作將于9月底竣工，而最終南中軸路及其延長線的全部完工要持續(xù)到2005年。然而“鏈家”市場研究中心認為，正是時間的延遲使得南中軸線周邊地區(qū)的潛力更大，更具后勁。而作為北京惟一一條可以稱得上縱向動脈的交通干線南中軸路的交通改善將使中軸線與地鐵4、5號線并行成為連接北京南北的地上地下立體通道。 　　 　　[B]在地鐵4、5號線間的　　又一南北通道[/B] 　　南中軸路南起大興區(qū)德茂莊，途經(jīng)東高地、三營門、和義、大紅門橋、木樨園橋、永定門、天壇西門、珠市口等地至前門箭樓，全長約16公里。現(xiàn)階段的主要工程是在南二三環(huán)之間建設永定立交橋，建永內(nèi)大街道路，實現(xiàn)上下各15米寬的機動車道和上下7米寬的非機動車道。由于該沿線近期沒有地鐵概念的烘托，因此顯得較低調(diào)。然而道路的改善是一個地區(qū)繁榮與富裕的前提，由于北京地上交通的擁堵情況較嚴重，現(xiàn)在每天交通臺的擁堵報警次數(shù)都在800—1000起，因此大多上班族選擇乘坐快捷的地鐵上下班，因此導致地鐵承載能力也受到了極大的考驗，而一個國際化的大都市需要的是完善的立體交通網(wǎng)，因此南中軸路的改造工程將達到緩解南北路上交通壓力，并為將來建成的地鐵4、5號線提前分擔一部分機動車和行人流量。 　　以前該地區(qū)房屋低矮破舊、道路擁堵、商業(yè)門面凋敝，是典型的“都市村莊”，不僅破壞古都原有的歷史風貌，而且已經(jīng)成為城市公共安全的高危區(qū)。而隨著南中軸路景觀工程的竣工，20余公頃的區(qū)域內(nèi)種植了近3萬株的綠色植物，并在綠地中散布著許多景觀小品、銅飾以及地雕，而更可貴的是這些景觀裝飾都具有濃郁的京城特色，體現(xiàn)出北京城悠久的歷史文化積淀。而這無疑給北京的南城又增添了一抹文化神韻。使得南中軸路地區(qū)更適宜人們的居住，并由于它厚重的文化色彩將吸引一批熱愛老北京文化和具有南城情節(jié)的人們遷往定居此地。 　　[B]拆遷引發(fā)購房需求[/B] 　　在南中軸路拆遷改造前崇文區(qū)和宣武區(qū)的每戶住房面積僅有19和23平方米，而此次拆遷范圍內(nèi)的居民人均住房面積更是僅有5．8平方米，住房相當擁擠，經(jīng)常是十幾平方米的房屋居住五六口人，而隨著2610戶居民、169個企事業(yè)單位的順利動遷，緩解了該地區(qū)居住密度大，生活質(zhì)量低下的現(xiàn)實問題，而這部分人群被釋放到房地產(chǎn)市場，由于他們的居住面積不大，因此拆遷戶獲得的拆遷補償款遠遠不能支持他們購買該地區(qū)的商品房，因此他們只能將購房目光集中到經(jīng)濟適用房和二手房市場中。而在南中軸路沿線的經(jīng)濟適用房項目(如建欣苑小區(qū)、怡然家園等)有限且位置選擇余地更是狹小(在南三環(huán)以外且大多靠近四環(huán))，因此決定了二手房市場更具吸引力，在價格優(yōu)勢的前提下，區(qū)域的選擇更加多樣化。 　　根據(jù)“鏈家”市場研究中心的調(diào)查顯示：曾經(jīng)居住于此并考慮購置二手房的人群會根據(jù)收入和實際資金實力的不同細分出三個層次。第一層就是在工作上小有成就而不是在木樨園商圈和大紅門商圈工作的人群會考慮到北部購置一套條件較好的二手房，因為“北貴南卑”的觀念仍然對置業(yè)者的居住區(qū)域選擇有一定的影響，這類人群要占到5％—10％；而受地域情結的影響和收入的局限，處在第二層次的人會選擇在局部區(qū)域中選擇更優(yōu)越的地區(qū)，比如在南城的方莊地區(qū)就具備這樣的優(yōu)勢，同時還有在兩大商圈工作的較富裕的外地人，為了工作方便的同時享受生活，就會選擇向方莊地區(qū)遷移，購買芳城園、芳星園的二手房，在那里商品房和二手房的差額最少也在800—1000元左右，這部分群體大約占到25％—40％；第三類人群由于工作在南中軸路的兩大商圈，主要從事商貿(mào)、服裝批發(fā)等生意且以外地人居多，他們對周邊環(huán)境很熟悉，在資金尚不充裕的初次置業(yè)時會選擇在南中軸路及其沿線置業(yè)，這類人群在此地區(qū)較為集中因而所占比例也相對較大，達到50％—70％左右。 　　另外，隨著南中軸路的改造完成，具有投資眼光和喜好京城文化的一類人群會逐漸將關注的目光投向這里，因為在北京內(nèi)城的四城區(qū)中南邊的房屋價值最低，同時相比4、5號地鐵沿線南中軸路更具文化氣息，而濃郁的民族特色將給該區(qū)域注入更大的升值潛力。因此“鏈家”市場研究中心分析認為：在房價上升空間越來越有限的過程中，南中軸路因為有了文化這一獨特因素的加盟將會在南城獨顯出它的稀有性，而稀缺性在房地產(chǎn)領域所帶來的區(qū)域升值空間會隨著時間的延續(xù)而越發(fā)巨大。 　　[B]二手房與商品房價格　　呈現(xiàn)環(huán)線差異遞減趨勢[/B] 　　從南中軸路及其沿線的二手房和商品房價格對比上可以看出，在二環(huán)以內(nèi)兩者的差距在1000元以上，天壇地區(qū)更是達到了1900元的高位；而在南二環(huán)與三環(huán)之間二手房與商品房的價格差維持在600—700元之間；南四環(huán)周邊的價格差距拉近到只有400元左右。因此可以看出距離城中心越近，二手房的投資價值越大，其升值的潛力也更顯著，因此“鏈家”市場研究中心分析認為：如果購房者現(xiàn)階段考慮的是投資與居住兼顧，最好還是選擇配套設施、交通完善的三環(huán)以內(nèi)，如果出于中長期投資想要長期持有的考慮，三環(huán)外也是不錯的選擇。 　　據(jù)調(diào)查，豐臺7、8月的二手房交易量都進入了北京城八區(qū)的前三名，且南城二手房的價格每半年都會提高100—200元。而占據(jù)了文化特色的獨一無二優(yōu)勢又使南中軸路具備了強勁的投資和居住潛力。與此同時在南中軸路的南二環(huán)以內(nèi)及南四環(huán)外地區(qū)的商品房數(shù)量缺乏，也會使其周邊的二手房成為人們置業(yè)考慮的重點。如果再加上從中長期的角度來考慮，北京軌道規(guī)劃中的地鐵8號線將從地下縱貫南北中軸線。它北起奧運村，南至亦莊北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，沿城市南北中軸線綿延開來，它的修建更加重了南中軸線的砝碼，由于它的修建仍在規(guī)劃中且不會在2008年以前開工建設，因此南中軸線的投資潛力可謂是一條長線，且隨著時間的推移慢慢展現(xiàn)著他特有的魅力。 　　從南中軸路的被關注程度和交通景觀等改造措施的一項項完成所展現(xiàn)出的新面貌，都顯現(xiàn)出了北京這條南北中心線南端的居住、投資——長、中、短期投資都十分具有潛力?！版溂摇笔袌鲅芯恐行恼J為：隨著南城整體區(qū)域的提升，南中軸路將成為南城惟一承載濃郁京城文化的線路，而周邊二手房的價值也會由于地域特色而得到相應提高，得到中外人士一致的青睞。