青年路版塊崛起的背后及未來(lái)前景(實(shí)錄)

[center][img]/upload/news/2004129153644866.jpg[/img] 圖為新京報(bào)青年路版塊崛起專家論壇現(xiàn)場(chǎng) [img]/upload/news/2004129153717687.jpg[/img] 圖為青年路板塊位置圖[/center] 　　11月，位于朝陽(yáng)區(qū)青年路的百萬(wàn)大盤國(guó)美第一城舉行隆重的開盤儀式，青年路板塊已聚集了國(guó)美第一城、華紡易城、青年匯、星河灣、珠江羅馬、和記黃埔、炫特區(qū)等多家樓盤。形成了集住宅、商業(yè)中心、休閑娛樂(lè)、餐飲購(gòu)物的成熟社區(qū)。加上青年路位于四環(huán)和五環(huán)正中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌臒狳c(diǎn)區(qū)域。 　　12月8日下午，在前門飯店由新京報(bào)主辦的”新京報(bào)青年路版塊崛起專家論壇隆重舉行，就青年路板塊的崛起和未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行深入討論,新浪房產(chǎn)對(duì)本次論壇進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)播報(bào)。 　　[B]參加本次論壇嘉賓： 　　北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān) 陳云峰 　　北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)銷中心總監(jiān) 潘慶生 　　北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)展中心策劃主管 羅園 　　北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任 呂斌 　　華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目銷售經(jīng)理 何紅海 　　國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng) 肖金成 　　北京環(huán)藝建筑設(shè)計(jì)咨詢有限責(zé)任公司 吳松利 　　中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組長(zhǎng) 開彥 　　青年匯銷售經(jīng)理 梅景文 　　百人行.策動(dòng) 童淵[/B] 　　本次論壇主持人: [img]/upload/news/2004129153816251.jpg[/img] 　　[center]新京報(bào)廣告中心房產(chǎn)部品牌經(jīng)理 李建春[/center] 　　主持人：這次我們新京報(bào)主辦的這次論壇目的是青年路為北京和北京的房產(chǎn)地業(yè)提供借鑒的地方，同時(shí)提高區(qū)域版塊的價(jià)值。大家請(qǐng)看這個(gè)板地圖（主圖2）青年路這個(gè)板塊到底在什么地方。按照我們劃定的范圍是北到姚家國(guó)路，南到朝陽(yáng)路。西到京包鐵路，東到平房西街。在這么大的區(qū)域中，實(shí)際上在建和已建、已售的樓盤還有幾個(gè)，現(xiàn)在主要的是我們畫的國(guó)美第一城、青年匯、星河灣、珠江羅馬、華紡易城。在座的老師對(duì)這個(gè)區(qū)域應(yīng)該是有比較高和清晰的認(rèn)識(shí)，有了這張圖之后可能更加明顯一些。今天我們開的會(huì)主要有兩議題，也是請(qǐng)各位專家和嘉賓到這里來(lái)共同探討的：1、青年路在東部區(qū)域這樣的地位以及市場(chǎng)價(jià)值。2、我們?cè)诒本┥睿贾辣本┑慕煌顩r是制約或者說(shuō)影響北京發(fā)展的非常非常重要的瓶頸，北京歷次的規(guī)劃和大會(huì)會(huì)議都在談這個(gè)問(wèn)題，我們今天的議題是談一談未來(lái)交通環(huán)境對(duì)發(fā)展的影響，這個(gè)我們要結(jié)合青年路的版塊來(lái)談一談，這附近的交通環(huán)境對(duì)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展有什么樣的影響。我希望今天是采用互動(dòng)式的形式，專家要講解，在座的開發(fā)商的嘉賓也要講，希望我們的專家和嘉賓能夠融入到我們的論壇中來(lái)，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)高屋建瓴的點(diǎn)評(píng)。給我們也提供一個(gè)新的思路。通過(guò)新浪，新京報(bào)，把我們的觀點(diǎn)和思想群策群力散布出去。首先請(qǐng)吳松利老師發(fā)言。吳松利老師從進(jìn)房間開始就非常認(rèn)真的研究。 　　吳松利：那是因?yàn)榫o張。我拋磚引玉作為開頭。總體的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)，對(duì)這塊地區(qū)略知一二，從剛才主持人談的這兩個(gè)題目，我們抓緊時(shí)間切入要害的說(shuō)。 　　當(dāng)然我個(gè)人認(rèn)為不僅僅是這個(gè)地區(qū)，在北京市整體上都有這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)進(jìn)程是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，我們的規(guī)劃不能說(shuō)滯后，至少是我們有點(diǎn)跟在后面跑。我們的項(xiàng)目開發(fā)也是由于市場(chǎng)化的激烈程度，造成了我們的開發(fā)模式基本上圈一塊地營(yíng)造小環(huán)境的模式，或者說(shuō)題目特別大，說(shuō)起來(lái)比較碎，我從具體的地方說(shuō)，就目前看得見抓得著或者說(shuō)具體的項(xiàng)目引起我們的思考和加以注意的地方，我想從這樣兩個(gè)方面說(shuō)。 　　比如說(shuō)對(duì)區(qū)域環(huán)境屬性未來(lái)定性的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)地區(qū)發(fā)展的潛在空間比較大，它不像老城，應(yīng)該說(shuō)發(fā)展前景也是比較大的，從屬性上來(lái)說(shuō)這兩年炒CBD比較厲害，這個(gè)未來(lái)的走勢(shì)我們不加評(píng)論，但是畢竟CBD和東部地區(qū)形成了未來(lái)新都市的區(qū)域環(huán)境，無(wú)論你是否承認(rèn)，它的發(fā)展空間和硬件的條件在那里擺著，勢(shì)必要形成這樣的情況。 　　現(xiàn)在咱們談的是青年路這條路，實(shí)際上和東四環(huán)路和平房西街，北面是姚家國(guó)路，南面是朝陽(yáng)路，這個(gè)框子比較大。姚家國(guó)路和朝陽(yáng)北路和朝陽(yáng)路，過(guò)境的性質(zhì)更加多一點(diǎn)，朝陽(yáng)路可能早一點(diǎn)，朝陽(yáng)北路去年剛開通，目前來(lái)看人性化程度并不高，就好像我們的長(zhǎng)安街，長(zhǎng)安街應(yīng)該說(shuō)是泱泱大國(guó)的首都的長(zhǎng)安街，這個(gè)并不人性，兩側(cè)的互動(dòng)是不夠的。長(zhǎng)安街以外的城市道路和干道也都有這樣的問(wèn)題。我們知道平安大街弄完之后，看上去有傳統(tǒng)的感覺(jué)，但是在互動(dòng)上還是有問(wèn)題的，我認(rèn)為這和交通和項(xiàng)目有密切的聯(lián)系，具體到青年路和姚家國(guó)路、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路稍有不同的地方，它把周邊兩側(cè)的項(xiàng)目串起來(lái)了，當(dāng)然這里面還有很多的路和項(xiàng)目，但是青年路是溝通南北區(qū)域的很重要的一條路，從交通上來(lái)說(shuō)這個(gè)很重要。從項(xiàng)目的開發(fā)、人口的聚集、設(shè)施的增設(shè)，交通量要加大，不可回避的是青年路具有區(qū)域干要加大，不可回避的是青年路具有區(qū)域干道這樣的性質(zhì)，據(jù)我所知是40米，各退15米，實(shí)際上是70米，它所擔(dān)負(fù)南北交通的屬性不言而喻。 　　從區(qū)域環(huán)境的整合上看，青年路也擔(dān)負(fù)著重要的作用。它的作用在于，剛才我講了我們的項(xiàng)目基本上是各自為戰(zhàn)的形式比較多，這個(gè)公司拿出這樣的手法，那個(gè)公司拿出那樣手法，這樣很好，百花齊放，但是缺乏整合性。我們的地區(qū)政府和規(guī)劃部門做得不夠，缺少整體的認(rèn)識(shí)，就使我們受到了條件的制約。比如我們項(xiàng)目自身配套，據(jù)我所知有的項(xiàng)目的用地上，有的是住宅用地和商業(yè)用地，就是說(shuō)在用地上并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到青年路應(yīng)有的屬性和未來(lái)能夠擔(dān)負(fù)的功能，或者說(shuō)以青年路為軸形成一條漂亮的街?，F(xiàn)在的項(xiàng)目包括珠江羅馬等，青年路沿街這一塊，大家動(dòng)一點(diǎn)腦子，我覺(jué)得更有價(jià)值。 　　朝陽(yáng)北路也開通了70米，但是多多少少不如青年路，如果說(shuō)朝陽(yáng)北路和青年路的接點(diǎn)在角上還有一點(diǎn)區(qū)別。我見過(guò)一個(gè)項(xiàng)目在星河灣的南面，現(xiàn)在還沒(méi)有開始，這樣的位置可以縱橫的考慮，可以為區(qū)域的合點(diǎn)級(jí)的項(xiàng)目，你的項(xiàng)目可以由此拔高和調(diào)整。去年我也是因?yàn)檫@個(gè)和規(guī)劃局和規(guī)委做說(shuō)服工作，某些項(xiàng)目拔高和改建了，我認(rèn)為那個(gè)地方未來(lái)的不應(yīng)該是這樣。原來(lái)的開發(fā)要搞倉(cāng)儲(chǔ)，現(xiàn)在搞綜合開發(fā)。所以我覺(jué)得說(shuō)到這里書歸正傳，我認(rèn)為沿青年路這條街，我希望在打造這條街上，既作貢獻(xiàn)，又使具體的項(xiàng)目在后面的發(fā)展走勢(shì)上得到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的效益。 　　由此而引出了交通的問(wèn)題，如果把這條街定為既有過(guò)境還是像未來(lái)地區(qū)的有一定魅力的這樣一條街，那么它的交通關(guān)系就帶來(lái)了變化，并不是像規(guī)劃院給的項(xiàng)目的關(guān)系一樣。再有項(xiàng)目的配套，可能具體的項(xiàng)目解決不了，我認(rèn)為如果遇到非常別扭的地方可以和規(guī)劃局商量，有的項(xiàng)目它正好隔反了，做調(diào)整的人沒(méi)有從整體上很好的認(rèn)識(shí)和把握，就造成了這樣的問(wèn)題。 　　另外的問(wèn)題就高一點(diǎn)了，就是城市的問(wèn)題。我們?cè)趨^(qū)域的公共設(shè)施的配套，看起來(lái)從規(guī)劃上還不是很好，特別宏觀的說(shuō)了，但是具體還不行。據(jù)我所知有些地段規(guī)劃局硬往里加小學(xué)什么的，我認(rèn)為至少是需要商量，有些條件不是很合適，因?yàn)槌鞘性趧?dòng)態(tài)過(guò)程中是不斷發(fā)展的，應(yīng)該不斷規(guī)劃、不斷發(fā)展，我們的項(xiàng)目在這樣動(dòng)態(tài)的過(guò)程中也應(yīng)該密切注意周邊的發(fā)展趨勢(shì)。這是我作為拋磚引玉的發(fā)言，先說(shuō)這么多。 　　李建春：專家就是專家，出手就是不凡，吳松利老師高屋建瓴，從宏觀和微觀上談到了區(qū)域的規(guī)劃。開發(fā)商都在座，規(guī)劃上的問(wèn)題可以聘請(qǐng)吳松利老師，吳松利老師講的我感覺(jué)是從規(guī)劃上論述的地區(qū)的發(fā)展，吳松利老師從某一個(gè)盤闡述了青年路的情況，下面請(qǐng)開放商，當(dāng)?shù)氐牡刂鱾円瞾?lái)談一下你們的項(xiàng)目，和你們現(xiàn)在存在的，不能說(shuō)問(wèn)題，而是想讓政府和社會(huì)方方面面，你要發(fā)表怎么樣的倡議。今天的媒體非常多，我們希望媒體通過(guò)各種不同的將你們的呼聲講出來(lái)，這個(gè)會(huì)可能就更有意義。今天我們也很榮幸的請(qǐng)到了，青年路的大盤，100萬(wàn)平方米，非常大，聽說(shuō)開盤的排號(hào)就排了一二里地長(zhǎng)，我們也請(qǐng)老總談一談為什么選擇在那里投資和該樓，下面請(qǐng)鵬潤(rùn)地產(chǎn)的陳總給我們講一下。我們考慮到時(shí)間的關(guān)系，希望每個(gè)人想到哪里說(shuō)到哪里，每個(gè)人的發(fā)言是7分半以內(nèi)是最好的。 [img]/upload/news/20041291548128.jpg[/img] [center]圖為北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰[/center] 　　陳云峰：整個(gè)城市在東移，我們的廣告語(yǔ)也說(shuō)城市東擴(kuò)，我向東游。我們現(xiàn)在感覺(jué)對(duì)我們的項(xiàng)目比較關(guān)注的是CBD關(guān)系比較密切的青年白領(lǐng)。我們對(duì)這個(gè)區(qū)域是普遍看好的。我經(jīng)常在內(nèi)部講，我們的項(xiàng)目有幾個(gè)好，第一就是區(qū)位好，東部在北京整體上還是有明顯的優(yōu)勢(shì)的，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目美中不足的是青年路整體的規(guī)劃沒(méi)有到位，我們對(duì)面還是一個(gè)姚家院村，車一過(guò)塵土就起來(lái)了，這個(gè)是在交通和整體的規(guī)劃上有點(diǎn)不足。但是我們感覺(jué)從市政府和迎奧運(yùn)角度上也好，朝陽(yáng)政府正在修路，我們還是相信政府在這方面是有規(guī)劃的，我看從姚家園路北側(cè)已經(jīng)在擴(kuò)了，很多的業(yè)主來(lái)了之后沖著這條路皺眉頭，我們的銷售員說(shuō)這就是價(jià)值，現(xiàn)在是這個(gè)價(jià)值，路一拓價(jià)值就不一樣了，所以現(xiàn)在更加具備投資價(jià)值。我們感覺(jué)區(qū)位是區(qū)位，我們也冠以國(guó)美的品牌，還叫第一城。因?yàn)橹拔覀兊睦习宓昧耸赘坏姆Q號(hào)。我們也決定把大盤和項(xiàng)目做好。有些市政的方面作為企業(yè)我們無(wú)能為力，但是我們要把園林和配套的設(shè)施做好，我認(rèn)為對(duì)區(qū)域來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)好事，大家一起把區(qū)域做旺，讓大家對(duì)這一區(qū)域的開發(fā)和前景更有信心，所以我從這兩個(gè)角度泛泛的介紹一下。下面由潘總介紹一下。 　　潘慶生：我也是向吳松利老師學(xué)習(xí)。道路影響對(duì)青年路版塊價(jià)值提升，目前來(lái)講無(wú)論是對(duì)我們鵬潤(rùn)地產(chǎn)還是華紡易城等項(xiàng)目都是具有戰(zhàn)略意義的。我們看到了一下青年路是唯一的一條離東四環(huán)路最近的路，朝陽(yáng)北路開通以后很多項(xiàng)目開始收益。青年路本身的路應(yīng)該是貫通姚家園路、朝陽(yáng)北路和朝陽(yáng)路的路，完全有潛在的價(jià)值和能力，青年路的開通我認(rèn)為應(yīng)該屬于朝陽(yáng)區(qū)離CBD最近的一條區(qū)內(nèi)的中軸路，這個(gè)道路的開通對(duì)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目是至關(guān)重要的。吳松利老師的觀點(diǎn)我非常贊同，就是在路上會(huì)有核心的項(xiàng)目和亮點(diǎn)，我認(rèn)為青年路的開通也會(huì)有先驅(qū)的項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)，我認(rèn)為青年路的發(fā)展前景在08年以前應(yīng)該非常集中，也是價(jià)值提升最快，最有價(jià)值的版塊。作為我們國(guó)美第一城，剛才陳總講過(guò)無(wú)論是從前期的籌備到第一次亮像、開始認(rèn)購(gòu)都是非常成功的。華紡易城也收益了，我們都是收益者。 　　我們的項(xiàng)目剛才吳松利老師也說(shuō)了我們是比較靠近青年路里面的，這條路對(duì)我們來(lái)講非常重要，它的價(jià)值的提升也是重要的。我也很贊成吳松利老師的一個(gè)觀點(diǎn)，就是從政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，確實(shí)應(yīng)該把青年路附之一個(gè)概念，或者說(shuō)造就一個(gè)什么樣的道路，實(shí)際上收益的是住戶，首先收益的可能是開發(fā)商，但是最終收益的是住戶，這也是一個(gè)價(jià)值的體現(xiàn)。對(duì)朝陽(yáng)區(qū)大東區(qū)來(lái)講也應(yīng)該是極具特色的街道。 　　李建春：聽了兩個(gè)老總的發(fā)言我感覺(jué)確實(shí)是有中國(guó)首富的大氣，我相信兩位老總，還有國(guó)美的所有員工都應(yīng)該有信心。不僅開這個(gè)會(huì)有信心，之前我們?cè)诰W(wǎng)上調(diào)查也談到了國(guó)美的特點(diǎn)，我說(shuō)的7分半是一次發(fā)言7分半，不是說(shuō)過(guò)之后就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。下面請(qǐng)華紡易城的中大恒基業(yè)何洪海經(jīng)理談一下。 　　何洪海：該講的國(guó)美第一城的老位老總、老師已經(jīng)講完了，對(duì)華紡易城來(lái)講，從4月8日到現(xiàn)在第一期已經(jīng)賣得差不多了，包括我們現(xiàn)有的準(zhǔn)業(yè)主的反映和我們做下來(lái)的反映，感覺(jué)青年路整個(gè)一條路對(duì)東部地區(qū)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)比較深影響，但是最終的收益還真是老百姓。老百姓對(duì)這條路的評(píng)價(jià)第一反應(yīng)就是目前的狀況比較雜，他們面對(duì)這么多大型的項(xiàng)目，比如說(shuō)我們占50萬(wàn)平方米、國(guó)美第一城是100萬(wàn)平方米，還有青年匯和珠江羅馬，這樣的情況青年路還不準(zhǔn)備提前的開通的話有點(diǎn)遺憾。我是01年來(lái)北京，當(dāng)時(shí)也是在朝陽(yáng)區(qū)負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目。青年路當(dāng)時(shí)是雜草叢生的一條路，目前的變化非常大，城市整個(gè)東移是不爭(zhēng)的事實(shí)。我現(xiàn)在比較匆忙，一會(huì)再補(bǔ)充一下。 　　孫輝：我們認(rèn)為青年路的前景大家可以預(yù)見，在這樣的土地上，可能因拆遷等比較容易做，可能會(huì)出一些比較精品的東西，我們還是希望嘉賓進(jìn)行一些展望，下面請(qǐng)呂斌主任談一下。 [img]/upload/news/200412915391089.jpg[/img] [center]圖為北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任呂斌[/center] 　　呂斌：很高興有這個(gè)機(jī)會(huì)和專家和第一線的老總們交流，我認(rèn)為這一塊大的認(rèn)識(shí)有，剛才聽了吳松利老師的講解我大概對(duì)具體的情況有了一點(diǎn)了解，昨天晚上我給學(xué)生打了一個(gè)電話，大概了解了一下地況，從土地的屬性剛才吳松利老師講得比較清楚了。今天我們談的是青年路的版塊的發(fā)展問(wèn)題，我們投資和開發(fā)的主體都在這里，大家都非常關(guān)心以后事業(yè)能否做成一個(gè)亮點(diǎn)，我簡(jiǎn)單的談下我的看法。 　　從五年前和十年前來(lái)看，人們還擔(dān)心這個(gè)地能否作為一個(gè)基地，現(xiàn)在北京發(fā)展比較快，有一個(gè)大的背景。北京經(jīng)歷了很大大城市都經(jīng)歷的過(guò)程，以前這個(gè)地段主要是倉(cāng)儲(chǔ)用地，可能也有一些工廠，在這個(gè)過(guò)程中十一上很多企業(yè)專制也好，土地的有償轉(zhuǎn)讓和級(jí)差地租等原因他們都搬出去了，面臨著一定機(jī)遇，這是第一個(gè)背景。第二個(gè)背景是，在談東移之前，我們北京在整個(gè)調(diào)整的過(guò)程中，規(guī)劃的重點(diǎn)是在CBD空間的選址問(wèn)題，盡管我們的CBD是一個(gè)多中心的情況。現(xiàn)在的CBD朝陽(yáng)區(qū)，中關(guān)村也有CBD的功能。但是我認(rèn)為在眾多具備CBD的功能的地段中，朝陽(yáng)的CBD還是最具有CBD功能、最重要的一塊。所以這個(gè)地段在四環(huán)外，但還是不算遠(yuǎn)的。 　　我從來(lái)都認(rèn)為，這種超大型、世界型的都市，中央CBD的周邊應(yīng)該有緩沖區(qū)，這談不上理論，但是我上課的時(shí)候一直在講。我在城市結(jié)構(gòu)的問(wèn)題上也比較主張要建設(shè)CBD應(yīng)該把開發(fā)的強(qiáng)度運(yùn)用好，之后發(fā)展周邊。其實(shí)多中心的城市、或者說(shuō)緊湊城市的理論是不矛盾的，商務(wù)中心的周邊應(yīng)該有一系列配套的設(shè)施支持它，這個(gè)絕不是CBD里面的咖啡店等，應(yīng)該有一個(gè)帶。時(shí)間關(guān)系我不展開講，從我的理論模式上來(lái)講，這個(gè)帶應(yīng)該是比較好的支持了我的理論模式。再加上剛才吳松利老師和主持人也談到了，這個(gè)地原來(lái)是倉(cāng)儲(chǔ)用地，本身土地使用的成本包括搬遷成本就比較容易。我聽我的學(xué)生說(shuō)，朝陽(yáng)區(qū)和朝陽(yáng)規(guī)劃局進(jìn)行了規(guī)劃，剛才聽吳松利老實(shí)說(shuō)這個(gè)規(guī)劃比較粗。所以認(rèn)為這個(gè)地區(qū)今后的發(fā)展，特別是像現(xiàn)在的定位是比較中高檔的住區(qū)，這是我講的第一點(diǎn)。 　　我聽剛才老總們簡(jiǎn)單的介紹，老總們對(duì)樓盤還是比較樂(lè)觀的。我認(rèn)為青年路還有一個(gè)條件再往東就是綠化隔離帶，這個(gè)對(duì)住在西部的住民來(lái)看有綠化隔離帶的地段賣得都是比較好的。 　　上個(gè)星期我去韓國(guó)漢城參加一個(gè)研討會(huì)，8年前我去過(guò)一次，當(dāng)時(shí)我沒(méi)有覺(jué)得韓國(guó)怎么樣，但是這次去我認(rèn)為不一樣了。亞洲基本上是一定強(qiáng)度和一定密度的程度上開發(fā)，我希望青年路作為一個(gè)范例，剛才聽陳總講還有一定的問(wèn)題，但是我認(rèn)為這些都不是問(wèn)題，隨著開發(fā)的進(jìn)行都可以解決。 李建春：呂斌老師講得非常好，提出一理論：CBD旁邊要有一個(gè)緩沖區(qū)，這可能借鑒了國(guó)外的例子。這也為我們提供了一個(gè)命題和方向。剛才呂斌老師從中、外包括韓國(guó)講得非常全面。下面想開彥老師談一下。 [img]/upload/news/2004129154038619.jpg[/img] [center]圖為中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組長(zhǎng)開彥[/center] 　　開彥：今天參加這個(gè)論壇，就比較具體的項(xiàng)目來(lái)討論青年路這一塊，剛才聽了老師們的講解，我感覺(jué)青年路這個(gè)地段過(guò)去大多用作倉(cāng)儲(chǔ)，形象和環(huán)境都不是很好。現(xiàn)在很多有實(shí)力的開發(fā)公司，包括在座的開發(fā)公司都是很有實(shí)力的。國(guó)美第一城和珠江羅馬都是很大的，還有星河灣也是一個(gè)非常有創(chuàng)意的公司。這樣幾家公司合在一起肯定是比較漂亮的。但是也要注意本身的條件非常好，但是能否把將來(lái)的發(fā)展前景能夠及時(shí)的告訴大家，能夠告訴居民這個(gè)地方將來(lái)是非常美好的，多和用戶溝通，把美好的前景說(shuō)清楚，將來(lái)潛在的升值能力非常強(qiáng)，這個(gè)是非常重要的，但是也必須冷靜下來(lái)考慮一下。優(yōu)勢(shì)剛才大家說(shuō)得很清楚了，地段很好、公司實(shí)力很強(qiáng)，但問(wèn)題可能是政府在規(guī)劃上面并不是做得很到位，就表明政府對(duì)這一塊的重視程度沒(méi)有像其它的區(qū)域一樣這么有力，這就影響了樓盤的形象，操作面上還存在一定的困難。 　　大的地勢(shì)上非常好，但是好象在幾個(gè)重點(diǎn)地區(qū)的中間地段并不是處在目前的兩線多中心的關(guān)鍵點(diǎn)上，還是處在CBD的邊上，可能還稱不上后花園，和CBD有關(guān)，但是完全把這個(gè)項(xiàng)目靠在CBD上也有一定的問(wèn)題。剛才在武漢路附近可能要形成一個(gè)新城，那個(gè)地區(qū)就在這附近，但還有一段路，這個(gè)地方將來(lái)的力度也很大，政府也很重視。我們這塊地可能有幾點(diǎn)不太便利的地方。 　　再有我認(rèn)為是整體的形象營(yíng)造?，F(xiàn)在是幾家開發(fā)的，它本身的形象上是各有各的風(fēng)格和特色，珠江羅馬是比較古典，星河灣是西班牙式的，國(guó)美第一城可能還有一個(gè)風(fēng)格，從城市設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)還是需要協(xié)調(diào)一下的，我們?cè)趺磪f(xié)調(diào)是需要我們考慮的。剛才說(shuō)的青年路整體的規(guī)劃，整體的形象布局，讓它從城市設(shè)計(jì)和配套的關(guān)鍵去實(shí)施，應(yīng)該抓緊做這個(gè)事情。整體的形象出來(lái)了，這條路對(duì)整個(gè)地段的品質(zhì)的提升可能會(huì)有大踏步的進(jìn)步。 　　孫輝：那就會(huì)像陳總說(shuō)的，修完了路就不是這個(gè)價(jià)格了。 　　開彥：是的。今天很不錯(cuò)，五家的開發(fā)商和媒體共同開這個(gè)會(huì)，討論如何提高這個(gè)版塊的價(jià)值，而不是等待，而是盡快的提升價(jià)值。今天這個(gè)會(huì)是起頭，能不能在某一個(gè)時(shí)期和場(chǎng)合上，我們幾家和更多的開發(fā)商坐在一起商量一下，如何使這個(gè)地段更好，政府對(duì)這一塊肯定是有規(guī)劃，但是在規(guī)劃和實(shí)施力度上不夠，如何彌補(bǔ)這個(gè)問(wèn)題需要我們商量。從城市和地段的角度我們?nèi)绾蝸?lái)盡快的形成比較好的地段，我們?cè)撟鍪裁?？該補(bǔ)充什么？我們應(yīng)該在建筑界面上應(yīng)該擺什么？不要住在小區(qū)中，出來(lái)還是看到塵土飛揚(yáng)，也不要你作你的，我作我的，我們應(yīng)該合作起來(lái)。 　　還有就是從方式方面，我為什么買你的房子，不是沒(méi)有地方住，不買不行。我們說(shuō)的買房子是買生活，買一種品質(zhì)和享受。這個(gè)享受不僅僅在小區(qū)里，小區(qū)現(xiàn)在本身的品質(zhì)很好，但是公共的環(huán)境，我們的邊界線的地方，需要我們共同營(yíng)造，比如說(shuō)餐飲、購(gòu)物和休閑的地方，我們要共同的商量，帶動(dòng)和要求政府去做一點(diǎn)什么。把大環(huán)境做好，把品質(zhì)做好，我想對(duì)業(yè)主也會(huì)有保證的。 　　李建春：謝謝開彥老師，從整體形象上發(fā)言，大家群策群力、擰成一骨繩，共同操作起來(lái)。下面我們聽一下青年匯的梅總發(fā)言，梅總講完之后清童總進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，童總要談一下各個(gè)樓盤，從性價(jià)比的角度談一下。下面請(qǐng)青年匯家園的梅總介紹一下這個(gè)樓盤。 　　梅景文：我想先從客戶上談?wù)剝r(jià)值的問(wèn)題。青年路的幾個(gè)項(xiàng)目開盤都有一個(gè)共性，客戶都在排隊(duì)買，應(yīng)該肯定的是客戶對(duì)這個(gè)版塊是認(rèn)可的。我認(rèn)為主要原因是和CBD的關(guān)系，這可能是他們上班的最近的地方，另外一個(gè)原因是價(jià)位，我們現(xiàn)在開的都是在5000元到6000元，這個(gè)是北京房產(chǎn)中客戶比較能夠接受的價(jià)位。交通上，前面幾個(gè)老師都提到了，從姚家園路到朝陽(yáng)北路到朝陽(yáng)路，青年路我看到也已經(jīng)拓寬了。這里的交通的優(yōu)勢(shì)今后會(huì)越來(lái)越明確。那天也是和一個(gè)記者聊，說(shuō)到這邊的區(qū)域會(huì)越來(lái)越多，我認(rèn)為只有這個(gè)版塊好，開發(fā)商會(huì)越來(lái)越多，這個(gè)版塊也會(huì)越來(lái)越熱。在這個(gè)版塊中如果每個(gè)開發(fā)商在作產(chǎn)品的時(shí)候，都做比較有特色的產(chǎn)品，互相之間的客戶也不會(huì)有什么沖突，會(huì)有一個(gè)好的現(xiàn)象，華紡易城的業(yè)主可能會(huì)把朋友介紹到這里，這樣大家的客戶會(huì)越來(lái)越多，只要客戶認(rèn)可，那么資源會(huì)議越來(lái)越多，項(xiàng)目多了，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越好。 在這個(gè)版塊里，有的項(xiàng)目我不太清楚。華紡易城的客戶可能中年會(huì)多一些，國(guó)美第一城老中青應(yīng)該都有，它們的產(chǎn)品覆蓋面很大。我們的客戶群體年輕人，我們也和客戶聊過(guò)，他們選擇我們的原因是交通可以接受，價(jià)格也是可以接受的，我認(rèn)為在這個(gè)區(qū)域中只要產(chǎn)品做得有特點(diǎn)，項(xiàng)目自然而然就會(huì)成功。我差不多就講這樣。 　　李建春：先感謝梅總，網(wǎng)友現(xiàn)在遞來(lái)一個(gè)條子，問(wèn)國(guó)美的陳總和潘總，青年路的樓盤從華紡易城、青年匯、星河灣到現(xiàn)在的國(guó)美第一城，越辦越熱，價(jià)值越走越高，這個(gè)區(qū)域到底還有多大的升值潛力？這個(gè)問(wèn)題我們百人行策動(dòng)的童總回答。 [img]/upload/news/2004129154051526.jpg[/img] [center]圖為百人行.策動(dòng)總經(jīng)理童淵[/center] 　　童淵：我先和大家說(shuō)說(shuō)東區(qū)房地產(chǎn)的歷史，我是香港來(lái)的，到這里有12年了。片區(qū)的發(fā)展會(huì)到人物，就會(huì)談到青年路的情況。我的普通話是出租司機(jī)教我的，出租司機(jī)說(shuō)北京的發(fā)展是橫向的發(fā)展而不是豎向的，先來(lái)長(zhǎng)安街，之后平安大道，之后是朝陽(yáng)北路，只有橫向的發(fā)展才能解決豎向的，這有可能和我們蓋房子南北朝向有關(guān)系，所以只能橫向的發(fā)展。 　　說(shuō)起橫向的發(fā)展，我們來(lái)看，首先說(shuō)的是郭懷年，馬來(lái)西亞的首富蓋的房子是國(guó)貿(mào)，之后是另外一個(gè)香港首富京廣，之后是李澤楷蓋的盈科中心，之后他們慢慢的往東發(fā)展，第一個(gè)是菲律賓首富陳永占，他是把的地遷到朝陽(yáng)門的那塊地，北京最早提的高檔物業(yè)是城市廣場(chǎng)和陽(yáng)光廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)整個(gè)交通等方面還是不行，在北面賣到2000美金的很找，那個(gè)時(shí)候2000美金是把所有的項(xiàng)目完了。 　　現(xiàn)在通州平均房?jī)r(jià)也已經(jīng)4000元，這個(gè)和青年路還是有一定的距離的，華遠(yuǎn)在通州做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，我們可以想想看，通州現(xiàn)在發(fā)展得特別特別塊，我認(rèn)為在北京市這幾年升值最快的是東邊。 　　我去國(guó)美第一城我很少走朝陽(yáng)北路，更多是走姚家園路，因?yàn)檫@條路我們?cè)谧叩臅r(shí)候，最端頭是東四十條，之后拐彎就是國(guó)美第一城，如果從京廣來(lái)走那條路太爛，能不能改好，就把那里的拆就好。如果不破我們沒(méi)有辦法拆。我要深入點(diǎn)評(píng)的有兩點(diǎn)：1、對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，求求你們不要認(rèn)為這里只會(huì)賣得很少，你們大膽的作好產(chǎn)品，一定賣得很好。把質(zhì)量做好，一定會(huì)賣得好。 　　李建春：今天我們還請(qǐng)到新京報(bào)房產(chǎn)新聞部歐陽(yáng)總監(jiān)。歐陽(yáng)主編要談一下個(gè)人想法，可能還有些問(wèn)題要問(wèn)一下大家。 　　歐陽(yáng)逸川：我們今天和在座的各位座談，就是要把有價(jià)值的東西發(fā)掘出來(lái)，這是很有意義的，也是對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展離不開發(fā)展商和專家學(xué)者，我們媒體也經(jīng)常把自己作為房地產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分，房地產(chǎn)也離不開傳媒，傳媒更離不開房地產(chǎn)，這是產(chǎn)業(yè)鏈的一部分。 [img]/upload/news/200412915411699.jpg[/img] [center]圖為新京報(bào)房產(chǎn)新聞部總監(jiān)歐陽(yáng)逸川[/center] 　　我認(rèn)為青年路這樣的大盤，在年底會(huì)揭開神秘的面紗，這里有國(guó)美第一城、星河灣、華紡易城等大盤。我們之前也和一些老總聊過(guò)，我們共同關(guān)注的是CBD擴(kuò)張后，這個(gè)有條件承擔(dān)CBD的價(jià)值，有很大的投資性，和CBD的價(jià)值有不同和CBD的價(jià)值有不同，但是我們也要挖掘出來(lái)的。剛才童淵講的話題也是我們比較關(guān)注的話題，它的區(qū)域價(jià)值應(yīng)該有基礎(chǔ)，昨天我看電視是一個(gè)外國(guó)人在附近租了70平方米的房子，600美，這個(gè)投資就是很高的。我們應(yīng)該把我們的產(chǎn)品做得好一些，更加年輕化、更加適合居住。星河灣我聽說(shuō)價(jià)格會(huì)比 高一點(diǎn)。 　　童淵：這個(gè)是好事，應(yīng)該這樣。 　　歐陽(yáng)逸川：我也認(rèn)為做產(chǎn)品應(yīng)該向它看齊。第一次開盤它的家定位就比較高，當(dāng)時(shí)有的人也還是很害怕，但是它的家也是比較高，但是銷售上還是很好。它們是通過(guò)自己的產(chǎn)品形成自己的研發(fā)。大家也要把自己的產(chǎn)品做好，青年路是有這樣的素質(zhì)的，它的歷史積淀比較多一點(diǎn)。 　　開彥：星河灣原來(lái)沒(méi)有在北京作過(guò)，但是這次第一次做得就比較好。我覺(jué)得大家應(yīng)該有信心，按照7000元到8000元去做要有信心，如果信心不足，把自己的產(chǎn)品做得像經(jīng)濟(jì)適用盤做得略高一點(diǎn)，這樣就完了。 　　童淵：這樣通州才能發(fā)展，不然通州不能發(fā)展。 　　歐陽(yáng)逸川：青年路除了它的發(fā)展的機(jī)會(huì)多一點(diǎn)，靠在豪華區(qū)邊上，它的各方面的配套要好一點(diǎn)，與CBD南邊的地方更成熟一點(diǎn)。希望各位專家和老朋友多關(guān)注這一塊的地方，我們報(bào)社目前有房地產(chǎn)版，這個(gè)也是我們的重點(diǎn)新聞，我們每周有20多版的內(nèi)容，我們也會(huì)重點(diǎn)的關(guān)注我們的研討會(huì)，我們也會(huì)把各位專家和各位老總的思想轉(zhuǎn)達(dá)給讀者，非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、老板的光臨，下面我把更多的時(shí)間交給大家。 李建春：歐陽(yáng)主編原來(lái)在南方都市報(bào)，南方很多的大盤歐陽(yáng)主編都參與其中。 　　童淵：在北京的東邊，這個(gè)片區(qū)是公寓，公寓的價(jià)格在北京，專家都知道地價(jià)加上別的可能是7000左右，現(xiàn)在5000左右不買肯定后悔。現(xiàn)在不買到后面他更悲觀，如果現(xiàn)在沒(méi)有攢夠錢就趕緊努力的掙錢，那樣通州你還有的選擇。 　　李建春：下面的時(shí)間請(qǐng)肖金成老師談一下他對(duì)青年版塊的真知灼見。 [img]/upload/news/2004129154115808.jpg[/img] [center]圖為國(guó)家發(fā)展改革委國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖金成[/center] 　　肖金成：我對(duì)青年路的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有多做研究，我是做空間布局研究的。我今天就北京市的空間布局談一點(diǎn)認(rèn)識(shí)。今年的4、5月份我接受了北京市規(guī)劃委員會(huì)的委托進(jìn)行北京市的布局研究，我們把北京市的各個(gè)區(qū)縣都調(diào)查核考察了一番，有了一定的了解，也提了一定的建議。 　　第一點(diǎn)是我們對(duì)產(chǎn)業(yè)提出了三產(chǎn)內(nèi)聚，物業(yè)外移。我們知道北京市城市建設(shè)受批評(píng)最多的是攤大餅，造成城市交通阻塞。這個(gè)問(wèn)題很難以解決。我們就提出有些產(chǎn)業(yè)要從城區(qū)中移動(dòng)出去，在外面要形成一個(gè)積聚區(qū)，比如說(shuō)在亦莊成為工業(yè)地區(qū)，還有順義的臨河，這樣形成兩個(gè)工業(yè)的制造中心，這是工業(yè)外移。 　　第二點(diǎn)是農(nóng)業(yè)鑲嵌，集群發(fā)展。在北京市的外緣鑲一個(gè)邊，而且不能聯(lián)起來(lái)，一個(gè)一個(gè)的農(nóng)業(yè)區(qū)之間還要隔開。我們提出也是在四環(huán)和五環(huán)之間，我們也建議用法律、行政、經(jīng)濟(jì)的手段將北京市的外緣凍結(jié)，你要跳出去發(fā)展，大興、順義等地區(qū)發(fā)展。城市中心東移我們也有過(guò)設(shè)想，這個(gè)設(shè)想也在不斷的和規(guī)劃委員會(huì)溝通，這個(gè)是學(xué)者的建議，只是談一下我個(gè)人的認(rèn)識(shí)。 　　青年路正在四環(huán)五環(huán)之間，現(xiàn)在正在建設(shè)，是北京市東部外緣，我感覺(jué)區(qū)位還是比較好的，一方面可以享受城區(qū)的安然服務(wù)，另一方面可以感受到外面的“綠邊”生態(tài)區(qū)田園的風(fēng)光。這是城市人夢(mèng)寐以求的。另外我們?cè)诔菂^(qū)內(nèi)受交通之苦，但由于我們不再往外發(fā)展，可能交通上會(huì)好一點(diǎn)。我們距離繁華的街區(qū)不遠(yuǎn)，這是向內(nèi)，向外通州、順義都是很暢通的。將來(lái)一些事業(yè)單位還有面向全國(guó)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)都向城外轉(zhuǎn)移。我們現(xiàn)在向城區(qū)走是一個(gè)方向，另外還有三個(gè)方向向外走，這是解決交通的一個(gè)方面。如果都向城區(qū)走這就形成了交通阻塞。這個(gè)我們是有充分根據(jù)的，目前在亦莊已經(jīng)建成了40平方公里的地方，我們建議它的規(guī)模還要大。順義的臨河我們的規(guī)模是30到50平方公里。 　　李建春：對(duì)這個(gè)區(qū)有具體的規(guī)劃嗎？就您了解的信息？ 　　肖金成：我們認(rèn)為這個(gè)應(yīng)該體現(xiàn)城市的風(fēng)貌。我們做了平面的規(guī)劃，沒(méi)有做立體的規(guī)劃。國(guó)外的城市都有一個(gè)外貌，你從國(guó)外的城市旁邊走過(guò)，都可以看城市很美麗的外貌。我們的城市不行。 　　我們?cè)谂Φ氖钩鞘杏幸粋€(gè)風(fēng)景照。讓我們北京人感到自豪，你看我們的城市多漂亮。我希望房地產(chǎn)商在這方面多注意一下，我想這也會(huì)得到居住者的歡迎。我有點(diǎn)事情先走了。謝謝大家。 　　李建春：感謝肖金成老師的發(fā)言。從某個(gè)角度上講，在座的嘉賓老師應(yīng)該代表了北京未來(lái)的設(shè)計(jì)者和建設(shè)者，今天我們探討青年路的版塊，只是一個(gè)區(qū)域，更多的是表示一個(gè)方向一個(gè)希望，將來(lái)隨著我們建設(shè)者更加成熟、設(shè)計(jì)者的藍(lán)圖規(guī)劃得更加美好，整個(gè)北京的將來(lái)會(huì)更加美好。剛才我們探討是兩個(gè)問(wèn)題，青年路區(qū)域地位的將來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值，包括我們?cè)S多在線的網(wǎng)友也在提出問(wèn)題，他們關(guān)心這個(gè)區(qū)域到底將來(lái)會(huì)怎么樣，童總剛才也講了歷史沿革等各方面談了這個(gè)區(qū)域，我認(rèn)為可談的還有很多，還有幾個(gè)專家談到交通的影響，這也是我們今天的話題之一。青年路是南北走向的一條路，它的交通環(huán)境可能決定了區(qū)域整體的大的環(huán)境的走勢(shì)，所以我們認(rèn)為今天這個(gè)論壇非常有意義，至少為我們廣大的網(wǎng)友也好，持幣待購(gòu)的潛在的購(gòu)房者也好，我們報(bào)紙讀者也好提供了越來(lái)越明晰的藍(lán)圖。 [img]/upload/news/2004129154121566.jpg[/img] [center]圖為北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)銷中心總監(jiān)潘慶生[/center] 　　童淵：我補(bǔ)充兩點(diǎn)，實(shí)際上整個(gè)的青年路的主干線在朝陽(yáng)北路和姚家園路，原則都是特別破爛的，我十年前參與朝陽(yáng)公園的建設(shè)時(shí)投入很大，在青年路這里住的人，如果在CBD上班，我們知道CBD往后最頭疼的事情是車位的事情，現(xiàn)在沒(méi)有提到的是社區(qū)這一片都是非常方便的，現(xiàn)在因?yàn)橛辛顺?yáng)北路，這個(gè)整個(gè)的發(fā)展，我們看藍(lán)島已經(jīng)被評(píng)為比王府井更高的商業(yè)街。如果往西走這條路也很好。還有就是青年路往姚家園路一直直走可以到機(jī)場(chǎng)高速。我們說(shuō)整個(gè)的WTO效應(yīng)和2008效應(yīng)，更多的國(guó)際人士來(lái)到這里，不一定都可以住得起來(lái)這么貴的房子，但是這一個(gè)片區(qū)的房子對(duì)他非常好。你產(chǎn)品次一點(diǎn)的，價(jià)格會(huì)低一點(diǎn)，這個(gè)區(qū)第一個(gè)拔高的樓盤是珠江羅馬，給了我們很多的信心，青年匯也很好，如果業(yè)主都喜歡青年人住在一起的可能首選青年匯，生活也會(huì)比較方便。如果說(shuō)比較正規(guī)的板式、低密度的可能華紡易城，國(guó)美第一城太大了，是一個(gè)復(fù)合的，方方面面都會(huì)有。還有我剛才說(shuō)的再多兩個(gè)項(xiàng)目，上百萬(wàn)的都沒(méi)有問(wèn)題。 　　李建春：陳總，我想問(wèn)個(gè)問(wèn)題，國(guó)美第一城是一個(gè)超大的容量，在青年路上規(guī)模是最大的，樓盤前一階段是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，能否透露一下2005年1月1日正式開盤，現(xiàn)在一定有很多的網(wǎng)友和老百姓觀望到時(shí)會(huì)漲多少錢？ 　　潘慶生：現(xiàn)在價(jià)格沒(méi)有正式公布，現(xiàn)在談價(jià)格會(huì)虛了一些。剛才老師們都說(shuō)了一些情況，我認(rèn)為網(wǎng)友可以參照一下華紡易城和青年匯的情況，我們想國(guó)美第一城在青年路是一個(gè)極具代表性的項(xiàng)目和標(biāo)志性的項(xiàng)目，它的升值空間和趨勢(shì)是必然的，我相信大家選擇我們是正確的。 　　童淵：我補(bǔ)充一下，買家現(xiàn)在還不成熟，第一問(wèn)價(jià)格，第二問(wèn)升值空間。應(yīng)該問(wèn)什么質(zhì)量？誰(shuí)來(lái)做管理和規(guī)劃？誰(shuí)來(lái)維護(hù)？現(xiàn)在第一句問(wèn)多少錢？1萬(wàn)多，行了不買了。如果你問(wèn)多錢，5萬(wàn)，什么車，奧托。你問(wèn)多少錢100萬(wàn)，什么車，奔馳，當(dāng)然了。因?yàn)閮r(jià)錢低，所以現(xiàn)在開發(fā)商把不成熟的產(chǎn)品賣給了業(yè)主。 　　呂斌：剛才童總講了在這個(gè)區(qū)位里，北京在這個(gè)半徑中的產(chǎn)品都有一個(gè)共同的問(wèn)題，一定把這個(gè)做成精品。從開發(fā)商說(shuō)要考慮到將來(lái)升值的可能性，要有信心。這次去國(guó)外我覺(jué)得我們要反省的一個(gè)問(wèn)題，十幾年前它蓋的房子，也是奧運(yùn)會(huì)和亞運(yùn)會(huì)時(shí)期蓋的房子，質(zhì)量不會(huì)比我們差，但是現(xiàn)在已經(jīng)到了一個(gè)要不要炸掉的問(wèn)題了，第一個(gè)是可惜，因?yàn)樽龊芎谩? 　　即使你有錢，把它炸掉再蓋還有錢賺，從生態(tài)上來(lái)講從環(huán)境上來(lái)講不允許這些事情發(fā)生，所我希望開發(fā)商真的是要把房子做成精品，要有一個(gè)升值的可能和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)。不要十幾年后再看現(xiàn)在的房子是一堆垃圾。北京和上海還好，現(xiàn)在一些房子我認(rèn)為真的是垃圾。所以我們特別同意童淵講的，他講得很生動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)很了解，也是一個(gè)開發(fā)商的思路。 　　還有一個(gè)是交通的問(wèn)題。我對(duì)這個(gè)地段不太熟。但是不是南北向的交通，是不是靠近京包鐵路再修些路，減少青年路的壓力，里面是否有支線我不知道，沿著京包鐵路是不是也有一條線。 　　我認(rèn)為交通還是很重要的。還有像剛才專家說(shuō)的，政府能為我們做的事之外我們自己要做什么，這需要大家來(lái)思考。 　　李建春：開發(fā)商可以從自身的角度談一下，有很多網(wǎng)友和讀者也很關(guān)注這區(qū)域，從自身可以講一下。 　　陳云峰：就我們的項(xiàng)目我們也了解了一規(guī)劃。姚家園路往東是五環(huán)，這是很重要的，按照北京的發(fā)展速度，五環(huán)可能會(huì)越來(lái)越重要。 　　上周政府的規(guī)劃，姚家園路和青年路的交界應(yīng)該是一個(gè)大型的立交橋，往北就是直奔機(jī)場(chǎng)?，F(xiàn)在青年路到朝陽(yáng)北路到朝陽(yáng)路有一個(gè)瓶口現(xiàn)象。我們和華紡易城相鄰有一條路，還有我們所在的版塊中間也有路，都是必須通暢的，就是青年路的局部有一些影響，從開發(fā)商的角度看我們還是比較樂(lè)觀的，我們的升值空間還是很明顯的。姚家園路村已經(jīng)被和記黃埔征地了，所以在一二年的時(shí)間內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)非常好的前景。 [img]/upload/news/2004129154131496.jpg[/img] [center]圖為青年匯銷售經(jīng)理梅景文[/center] 　　梅景文：還有就是規(guī)劃比較長(zhǎng)的地方六號(hào)線，走朝陽(yáng)北路，青年路肯定會(huì)有一站。 　　童淵：青年路周圍是干凈的，這樣難找。我們現(xiàn)在說(shuō)的是環(huán)境，呂斌教授負(fù)責(zé)的是環(huán)境，我班門弄斧，是您的學(xué)生我們說(shuō)的環(huán)境第一說(shuō)交通，第二說(shuō)人文，第三是景觀環(huán)境。北京現(xiàn)在暫時(shí)來(lái)說(shuō)我找不到地段、景觀和交通都好。如果有我個(gè)人認(rèn)為釣魚臺(tái)國(guó)賓館不錯(cuò)，但是這種情況如果說(shuō)有的話勉強(qiáng)就是緊挨著朝陽(yáng)公園的?，F(xiàn)在北京最貴的房子?xùn)|方之子，旁邊都不是很好的樓，就是它的好。我們的青年路很干凈，又不遠(yuǎn)，你走姚家園路可以，走朝陽(yáng)北路可以，走朝陽(yáng)路也可以。平房西街肯定會(huì)緩解。青年路肯定不會(huì)堵。上去直達(dá)麗都商圈。如果這個(gè)地區(qū)大家不敢投，那么我們看望京和平谷怎么樣？有的是南方來(lái)的，有的是香港來(lái)的，像青年匯、國(guó)美第一城整個(gè)的片區(qū)往后怎么發(fā)展？低不了。 　　李建春：現(xiàn)在有兩個(gè)網(wǎng)友提出了問(wèn)題，希望在座的開發(fā)商老總回答一下。請(qǐng)今天到會(huì)的幾大盤的老總說(shuō)一下建筑面積和總共能夠居住多少人？你們是否有信心成為CBD最大最佳的居住配套的環(huán)境？你們區(qū)域現(xiàn)在的商業(yè)配套如何？這請(qǐng)?jiān)谧拈_發(fā)商的同仁談一下。還有一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)專家和老總，青年路區(qū)域一般都是四五千的中檔住宅，為什么沒(méi)有大面積出現(xiàn)像棕櫚泉那樣的高檔住宅，是不是區(qū)域特點(diǎn)不具備呢？咱們先一個(gè)一個(gè)問(wèn)題回答。先請(qǐng)幾個(gè)開發(fā)商談一下大盤的建筑面積，還有居住多少人？ 　　陳云峰：國(guó)美第一城先報(bào)數(shù)，我們是98萬(wàn)居住面積，設(shè)計(jì)人口是15000人，5457戶，我們的定位是東部商業(yè)區(qū)域中心，12萬(wàn)平方公里。 　　梅景文：青年匯分三期，面積35萬(wàn)平方米，小戶型戶主比較多3500戶左右，商業(yè)主要是三期，沿著朝陽(yáng)北路左右，和珠江羅馬對(duì)面都是商業(yè)，應(yīng)該是7、8萬(wàn)平方米。 　　何洪海：華紡易城總共是3600戶，將近1萬(wàn)人，相對(duì)國(guó)美第一城來(lái)說(shuō)少了一點(diǎn)。還有一塊待爭(zhēng)地。我們整個(gè)的建筑面積48萬(wàn)元，居住面積42萬(wàn)。 　　童淵：我們看到的商業(yè)是不小的，在整個(gè)的片區(qū)里，因?yàn)橛泻芏嗟纳虡I(yè)中心，像白云廣場(chǎng)，青年路都覆蓋了，不只是覆蓋了青年路這里，再往西也是覆蓋了，比如說(shuō)買東西的人還往那邊走，不往CBD走，可能是買生活用品往東走，還有可能是里面堵車外面不堵。 　　它的外圍除了CBD還有CCTV，你想有多少和CCTV有關(guān)系的人跑開跑去的，住哪里？還有一部分是在通州已經(jīng)住了，感覺(jué)實(shí)在是遠(yuǎn)，而且有點(diǎn)錢了，就往里走，政府還要發(fā)展通州，兩邊一擠，當(dāng)我里面的商業(yè)興旺起來(lái)了，那么從事商店的人住在哪里？也會(huì)在這里。這個(gè)片區(qū)以前看不到車的，他們都說(shuō)看的是最多的是騾子，現(xiàn)在慢慢的騾子不見了，來(lái)了很多大的有實(shí)力的開發(fā)商蓋新樓，我們的交通現(xiàn)在已經(jīng)走了，新的人進(jìn)來(lái)了，都是白領(lǐng)，我們知道在CBD中上班的一族，高層的年薪100萬(wàn)元，中層的是20萬(wàn)到30萬(wàn)，之后是10萬(wàn)以下的。這些人住哪里？北京的交通是橫向發(fā)展的，如果是豎向上班的很阻塞，橫向的可以解決。 　　李建春：剛才童淵回答上一個(gè)問(wèn)題的時(shí)候帶出來(lái)了一句，為什么沒(méi)有大面積出現(xiàn)像棕櫚泉高檔住宅，是區(qū)域特點(diǎn)不具備嗎？ 　　童淵：我們的膽子不夠大，市場(chǎng)還不太成熟。棕櫚泉最小的戶型號(hào)是我們最大的戶型。國(guó)美第一城是小棕櫚泉。這個(gè)青年匯我們?cè)陔娕_(tái)做節(jié)目的時(shí)候也說(shuō)了，以前我們做小的，現(xiàn)在我們做大了，大戶型也有一定的市場(chǎng)。他可以接受了7000，也可以接受100平方米。我作回答這個(gè)和老婆不講理問(wèn)題，星河灣是以大戶型為主。 　　李建春：非常感謝今天到會(huì)專家和領(lǐng)導(dǎo)，非常感謝各位嘉賓。同樣非常感謝新浪房地產(chǎn)的網(wǎng)友，和新京報(bào)的讀者，感謝你們關(guān)注新京報(bào)主辦的青年路區(qū)域發(fā)展論壇，這樣的論壇我們今后還要舉辦，形式和深度日后還會(huì)繼續(xù)努力達(dá)到網(wǎng)友所要求的高深度和高要求。今天我們談了青年路的區(qū)域有哪些發(fā)展和影響。今天各位專家和嘉賓都暢所欲言，表達(dá)了自己的真實(shí)想法，同時(shí)高屋建瓴的為這個(gè)區(qū)域的發(fā)展提供的宏偉的藍(lán)圖，我們也誠(chéng)懇的希望網(wǎng)友和讀者繼續(xù)關(guān)注這個(gè)區(qū)域，也希望你們能夠作這個(gè)區(qū)域中尋得或者覓得你們中意的住宅，自用也好、投資也好，我們都希望這里是你們最快樂(lè)的老家，本此論壇到此結(jié)束，再次感謝各位的光臨，謝謝大家。