為城市創(chuàng)造價(jià)值是房地產(chǎn)業(yè)的歷史責(zé)任

[img]/upload/news/20041222134721791.jpg[/img] [center]中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)助理黃興文[/center] [center]為“城市創(chuàng)造價(jià)值”有關(guān)問(wèn)題[/center] 　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能建設(shè)城市也可能破壞城市 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于城市建設(shè)來(lái)說(shuō)具有兩面性，象是一把雙刃劍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既可能對(duì)城市建設(shè)起促進(jìn)作用，也可能對(duì)于城市面貌、環(huán)境和文化造成不可逆轉(zhuǎn)的破壞。因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度看，任何一種經(jīng)濟(jì)行為都可能產(chǎn)生外部經(jīng)濟(jì)或外部不經(jīng)濟(jì)。衡量一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功，除了商業(yè)上的成功外，還應(yīng)該看看他是否產(chǎn)生了外部正效益。一般來(lái)說(shuō)，任何一種商業(yè)行為都有外部效益，有的可能為正、有的可能為負(fù)。如工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染如排放污水、廢氣、煙塵，制造噪音等，這些都是外部負(fù)效益。作為開(kāi)發(fā)商，肯定不愿意將住宅蓋在工廠旁邊，因?yàn)楣S產(chǎn)生的外部負(fù)效益會(huì)降低項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。農(nóng)業(yè)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生外部正效益，如種樹(shù)、種花、種油菜、養(yǎng)魚(yú)等，會(huì)給社會(huì)帶來(lái)美麗的景觀、清新的空氣和心理的放松。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然也喜歡將房子建在有山有水、風(fēng)景秀麗的地方，因?yàn)檫@些外部正效益會(huì)增加他們產(chǎn)品的價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，也同樣有外部效應(yīng)，是為正還是為負(fù)，取決于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任感、職業(yè)道德水平和專業(yè)水平。如果開(kāi)發(fā)商責(zé)任感差，專業(yè)水平低，那么他的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生外部負(fù)效益，會(huì)降低城市價(jià)值，破壞城市建設(shè)。反之，則會(huì)產(chǎn)生外部正效益，會(huì)提升城市價(jià)值，也就是說(shuō)他為城市創(chuàng)造了價(jià)值，促進(jìn)了城市建設(shè)。 　　要想讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為城市建設(shè)的促進(jìn)者而不是破壞者，應(yīng)該有新的開(kāi)發(fā)理念來(lái)指導(dǎo)并且在全行業(yè)進(jìn)行倡導(dǎo)。光有一部分精英開(kāi)發(fā)商有為城市創(chuàng)造價(jià)值的理念和行為是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因?yàn)槠茐牡某杀竞碗y度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于創(chuàng)造的難度和成本。一個(gè)低水平的小開(kāi)發(fā)商的破壞力可能抵消一群高水平開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)造力成果。如果不意識(shí)到這一點(diǎn)，在破壞了城市景觀、割斷了城市文脈、降低了城市價(jià)值之后，要想恢復(fù)，那成本高得難以承受，更不用說(shuō)創(chuàng)造了。就象在一個(gè)湖泊邊建設(shè)一座工廠一樣，當(dāng)湖泊的水體遭受污染、水生生物滅絕、生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞之后，再治理的成本就太高了。創(chuàng)造城市價(jià)值應(yīng)該成為開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)指南和新理念，不論開(kāi)發(fā)商的大與小。正如陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪和SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹等在長(zhǎng)沙宣言中所提出的“能為城市創(chuàng)造價(jià)值的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目”。 　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到了今天，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求已經(jīng)超越了工程質(zhì)量和功能質(zhì)量階段、也超越了環(huán)境質(zhì)量和以物業(yè)管理為代表的服務(wù)質(zhì)量階段、應(yīng)該提升到社區(qū)文化、城市文化和城市生態(tài)的高度。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)超越了單純的物質(zhì)層面、應(yīng)該上升到精神和文化層面。這一點(diǎn)連普通老百姓都能認(rèn)識(shí)到。他們都知道建筑是城市的臉面、好的建筑能給他們帶來(lái)視覺(jué)享受，他們?cè)敢舛嗫磧裳邸⑸踔烈源藶楸尘傲粲凹o(jì)念，不好的建筑不愿意多看一眼。很少有人會(huì)在六層的紅磚樓前和筒子樓前照相，這些低品質(zhì)建筑是一個(gè)特殊年代的產(chǎn)物。經(jīng)典的建筑已經(jīng)成為城市景觀和城市文化的一部分，如悉尼歌劇院成為悉尼的象征、北京四合院成為老北京的象征、國(guó)貿(mào)中心成為北京現(xiàn)代化的象征之一。我們可以想象，如果沒(méi)有國(guó)貿(mào)中心，現(xiàn)在的東三環(huán)片區(qū)會(huì)是什么樣子，這個(gè)地方還會(huì)不會(huì)成為CBD。這些經(jīng)典的建筑對(duì)城市規(guī)劃、城市發(fā)展空間格局的演變和城市建設(shè)都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。 　　二、為“城市創(chuàng)造價(jià)值”提出背景 　　21世紀(jì)將是中華民族的世紀(jì)，是中國(guó)全面走向現(xiàn)代化的世紀(jì)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，現(xiàn)代化和城市化將是這個(gè)時(shí)期最引人注目的重要事件，將對(duì)中國(guó)社會(huì)和文化的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。我們已經(jīng)感受到，城市化的浪潮在現(xiàn)代化的推動(dòng)下，正以洶涌澎湃之勢(shì)席卷這個(gè)古老文明的中華大地。城市化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展并為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供持久的動(dòng)力。任何一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的參與者特別是開(kāi)發(fā)商作為這個(gè)歷史時(shí)期的見(jiàn)證者，既享受到了城市化帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)，又面臨造福社會(huì)，造福后代的歷史責(zé)任。 　　作為中國(guó)正在經(jīng)歷的前所未有的建筑時(shí)代。我們開(kāi)發(fā)的一切項(xiàng)目都是城市未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)和城市文脈的載體。開(kāi)發(fā)商今天的足跡可能成為明天城市的記憶。我們面臨一個(gè)城市歷史的改造和創(chuàng)造城市未來(lái)的雙重職責(zé)。所以我們?cè)谂?chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)也應(yīng)該為城市創(chuàng)造價(jià)值。 　　然而，中國(guó)正面臨著世界上最大的、發(fā)展最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有歷史經(jīng)驗(yàn)和他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)群體，作為房地產(chǎn)歷史發(fā)展的先行者，大部分沒(méi)有做好思想和技術(shù)方面的準(zhǔn)備，經(jīng)驗(yàn)也比較缺乏。因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)，我們浪費(fèi)了太多的物力財(cái)力，因?yàn)樾膽B(tài)浮躁，我們忘記與丟棄了太多的優(yōu)良傳統(tǒng)。因?yàn)槔娴尿?qū)動(dòng)和不負(fù)責(zé)任，城市里留下了太多的粗制濫造的建筑。因?yàn)闊o(wú)知和見(jiàn)識(shí)狹隘，已經(jīng)破壞了太多的生態(tài)與自然環(huán)境，因?yàn)槊つ磕７潞统u，城市里的面孔單調(diào)呆板。對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然他們也為改善人們居住水平作出了貢獻(xiàn)，但從歷史發(fā)展和城市發(fā)展的高度看，也許他們不是在建設(shè)，而是在破壞；也許他們不是社會(huì)的功臣，而是城市發(fā)展中的罪人。也許一個(gè)發(fā)展商今天的成功，卻為未來(lái)社會(huì)和城市帶來(lái)災(zāi)難。 　　我們都知道，城市，不僅是物質(zhì)的，更是精神與文化的。每一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)到城市并不具有原生的破壞力，而是具有相當(dāng)?shù)穆斆鞑胖牵灿袨樯鐣?huì)創(chuàng)造財(cái)富、為別人創(chuàng)造幸福生活的善良愿望，也有創(chuàng)造城市美好明天的夢(mèng)想。 　　如果十年前的開(kāi)發(fā)商群體有現(xiàn)在的專業(yè)水平和責(zé)任感，城市中就不會(huì)有如此之多的垃圾建筑，留下了難以彌補(bǔ)的缺憾。昨天留下了太多的遺憾，今天就應(yīng)該讓遺憾不再延續(xù)。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該超越單純商業(yè)層面的責(zé)任，喚起內(nèi)心深處的良知，避免城市化浪潮中的破壞和遺憾在全國(guó)各地城市蔓延。任何一名開(kāi)發(fā)商，無(wú)論企業(yè)大小，無(wú)論地處何方，都可以為自己所在的城市，為城市的未來(lái)多盡一份責(zé)任，為城市創(chuàng)造價(jià)值。在這種背景下，以北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)等國(guó)內(nèi)部分精英開(kāi)發(fā)商提出了“為城市創(chuàng)造價(jià)值”的口號(hào)并發(fā)布了長(zhǎng)沙宣言： ●建筑要體現(xiàn)時(shí)代的精神。 ●城市發(fā)展要與環(huán)境和諧。 ●建筑要尊重地方文化。 ●居住要面向未來(lái)的生活。 ●城市建設(shè)要倡導(dǎo)高效與節(jié)約的傳統(tǒng)。 ●偉大的時(shí)代必須誕生偉大的城市，偉大的城市，必須誕生偉大的建筑。 　　三、“城市價(jià)值”的內(nèi)涵 　　城市價(jià)值是綜合性的概念，應(yīng)該包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、文化價(jià)值和環(huán)境價(jià)值。經(jīng)濟(jì)價(jià)值中又應(yīng)該包括土地價(jià)值與建筑物的價(jià)值。土地價(jià)值與建筑物價(jià)值是不一樣的。城市價(jià)值首先表現(xiàn)為區(qū)域土地價(jià)值。其次表現(xiàn)為建筑的藝術(shù)與文化價(jià)值。最后是人居環(huán)境價(jià)值。這也就是說(shuō)城市價(jià)值應(yīng)該包括三個(gè)層面。第一個(gè)層面是經(jīng)濟(jì)價(jià)值，第二個(gè)層面為文化價(jià)值，第三個(gè)層面為生態(tài)環(huán)境價(jià)值，這也是最高的層面，關(guān)系到城市與區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。 　　四、“為城市創(chuàng)造價(jià)值”的意義 　　“為城市創(chuàng)造價(jià)值”這個(gè)口號(hào)最早是在“2004。長(zhǎng)沙。為城市創(chuàng)造價(jià)值高峰論壇”上提出的并發(fā)布了長(zhǎng)沙宣言。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，發(fā)布這個(gè)宣言具有重大意義。它標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)行著一場(chǎng)開(kāi)發(fā)理念的革命，也標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商群體正在走向成熟。 　　“為城市創(chuàng)造價(jià)值”這個(gè)口號(hào)的提出，意味著一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到應(yīng)該承擔(dān)起自己應(yīng)負(fù)的社會(huì)責(zé)任和歷史責(zé)任。作為開(kāi)發(fā)商，不僅僅考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的贏利能力和為企業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而是應(yīng)該將項(xiàng)目置于歷史和城市的大背景下來(lái)考慮。 　　五、“為城市創(chuàng)造價(jià)值”的衡量標(biāo)準(zhǔn) 　　怎樣衡量一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否為城市創(chuàng)造了價(jià)值，可以從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面來(lái)考慮。從定性方面看，首先應(yīng)該從客戶角度來(lái)評(píng)估，如果一個(gè)項(xiàng)目買得起，住不起，時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本都很高，生活不是很配套，生活質(zhì)量下降，那么這樣的項(xiàng)目不但沒(méi)有為城市創(chuàng)造價(jià)值，甚至也沒(méi)有為客戶創(chuàng)造價(jià)值。其次，要從資源利用和可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)考慮，如果建筑每隔20、30年就要拆的話，那國(guó)家和社會(huì)都承受不起，一個(gè)重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)是看建筑物多少年后拆還是不拆，但是這樣顯然是不易操作的。需要指出的是，商業(yè)上取得成功的項(xiàng)目不一定是好項(xiàng)目，不一定就為城市創(chuàng)造了價(jià)值。 　　為了科學(xué)合理地衡量一個(gè)項(xiàng)目是否為城市創(chuàng)造了價(jià)值，還可以通過(guò)一系列定量的指標(biāo)體系來(lái)進(jìn)行。這個(gè)指標(biāo)體系至少應(yīng)該包括三個(gè)方面： 　　首先是經(jīng)濟(jì)價(jià)值，包括三個(gè)指標(biāo)： 　　第一個(gè)指標(biāo)，物業(yè)是否增值。即物業(yè)是否隨著時(shí)間的推移，在穩(wěn)定增值。通俗的說(shuō)法就是二手房的價(jià)格是否比一手房的價(jià)格要高。 　　第二個(gè)指標(biāo)，對(duì)周邊土地的貢獻(xiàn)度。即是否因?yàn)轫?xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提升了周邊的土地價(jià)值，也就是說(shuō)，使周邊的土地增值。如果土地價(jià)格不變甚至下降，則說(shuō)明項(xiàng)目的存在降低了城市價(jià)值。 　　第三個(gè)指標(biāo)，對(duì)周邊物業(yè)的影響度。即由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目周邊物業(yè)的價(jià)格和租金都在上漲，則項(xiàng)目創(chuàng)造了城市價(jià)值。反之，則降低了城市價(jià)值。 其次是環(huán)境價(jià)值，包括以下幾類指標(biāo)： 　　指標(biāo)一：綠化率 項(xiàng)目的綠化率至少不低于城市規(guī)劃指標(biāo)所限定的百分比，越高越好。 　　指標(biāo)二：綠量 項(xiàng)目綠地中的生物量要高于未開(kāi)發(fā)前原有生物量，也要高于城市單位建筑平均生物量。 　　指標(biāo)三：景觀優(yōu)美度 　　項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)要有特色，有較強(qiáng)的美感，景觀優(yōu)美度較高。 指標(biāo)四：與城市景觀的協(xié)調(diào)度 　　項(xiàng)目的景觀不但要有美感，還要與城市總體景觀風(fēng)格比較協(xié)調(diào)。 　　指標(biāo)五：宜居程度 　　考慮居民生活的舒適感、室內(nèi)外的環(huán)保性、生活便利程度等。 　　第三類，文化價(jià)值，包括以下指標(biāo)： 　　指標(biāo)一：建筑風(fēng)格及特色 　　包括建筑風(fēng)格的新穎性、創(chuàng)新程度、與城市文化和城市景觀相容度等。 　　指標(biāo)二：社區(qū)文化 　　是否形成了有特色的社區(qū)文化 　　指標(biāo)三：對(duì)居民生活質(zhì)量的影響程度 　　六、誰(shuí)能為城市創(chuàng)造價(jià)值 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以為城市創(chuàng)造價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者中的每個(gè)人、每個(gè)機(jī)構(gòu)都可以為城市創(chuàng)造價(jià)值。只要他們有一份責(zé)任心、有對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)的精神、有足夠的專業(yè)水平，有不斷學(xué)習(xí)提高的需求，就能既為自己又為城市創(chuàng)造價(jià)值。當(dāng)然，政府在其中起著主導(dǎo)作用，政府通過(guò)土地政策、城市規(guī)劃及管理等一系列調(diào)控手段可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并為他們開(kāi)發(fā)好的項(xiàng)目、創(chuàng)造城市價(jià)值提供外部條件。 　　七、如何為城市創(chuàng)造價(jià)值 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的參與者、房地產(chǎn)行業(yè)的參與者如何為城市創(chuàng)造價(jià)值，可以從以下幾個(gè)方面著手： 　　第一，開(kāi)發(fā)商要具有并不斷提高他們專業(yè)水平 　　專業(yè)水平是為城市創(chuàng)造價(jià)值的基本前提。只有具有一定程度的專業(yè)水平，才能創(chuàng)造高品質(zhì)的項(xiàng)目。低劣的不專業(yè)的開(kāi)發(fā)商必然帶來(lái)粗制濫造的項(xiàng)目。 　　第二，開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感與道德水平 　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是從微觀考慮問(wèn)題，更側(cè)重于單個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。城市規(guī)劃則是從宏觀角度考慮，側(cè)重的是城市總體利益，所以兩者往往發(fā)生矛盾。中國(guó)的發(fā)展商有更大的權(quán)力決定做什么，所以應(yīng)該承擔(dān)更大的責(zé)任和義務(wù)，而許多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有意識(shí)到政府給予了自己如此之大的權(quán)力。因此，要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)具有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感與道德水平，否則這種權(quán)力就會(huì)變成對(duì)城市的破壞力。 　　第三，政府要具有較高的規(guī)劃管理水平和實(shí)行適當(dāng)?shù)耐恋卣? 　　為城市創(chuàng)造價(jià)值脫離不了政府因素，政府的政策導(dǎo)向應(yīng)該有利于增加城市價(jià)值，特別是城市規(guī)劃等重大的長(zhǎng)遠(yuǎn)性的政策。如果規(guī)劃水平不高或規(guī)劃滯后就會(huì)導(dǎo)致城市的總體價(jià)值不高。在某種程度上，規(guī)劃不但決定城市發(fā)展方向和空間格局，而且決定城市價(jià)值。 要能創(chuàng)造城市價(jià)值，規(guī)劃一定要有科學(xué)性和預(yù)見(jiàn)性。 政府的土地政策也會(huì)影響城市價(jià)值。象以前土地市場(chǎng)比較混亂，協(xié)議出讓土地的情況較多，市場(chǎng)不透明。一大批缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)關(guān)系以很低的成本取得土地，開(kāi)發(fā)了很多劣質(zhì)項(xiàng)目推向市場(chǎng)，雖然取得了商業(yè)上的成功，但這些項(xiàng)目絕對(duì)是降低了城市價(jià)值。土地的低成本掩蓋了專業(yè)水平的低劣?，F(xiàn)在，土地取得實(shí)行招拍掛制度，進(jìn)入門檻提高了，低水平、不專業(yè)的開(kāi)發(fā)商就被擠出市場(chǎng)。新的土地政策有利于創(chuàng)造城市價(jià)值。 　　第四，設(shè)計(jì)師有責(zé)任感和開(kāi)闊的視野、較高的專業(yè)設(shè)計(jì)水平。 　　開(kāi)發(fā)商能否為城市創(chuàng)造價(jià)值，設(shè)計(jì)師也扮演非常重要的角色。他們的責(zé)任感、專業(yè)設(shè)計(jì)水平某中程度上決定了項(xiàng)目的水平。他們的水平?jīng)Q定了能否將開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念與與城市發(fā)展內(nèi)聯(lián)系起來(lái)，融入居住文化， 將傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文化和新理念以建筑形式表現(xiàn)出來(lái)。