世界最大購物中心在中國仍水土不服(圖)

門可羅雀  
 

目前，金源還是門可羅雀  
 

　　別報(bào)道：Shopping Mall調(diào)查

　?。ㄒ唬㏒hopping Mal待業(yè)北京

　　本報(bào)記者崔鯨濤 楊潤聲報(bào)道 北京建了個(gè)全世界最大的單體Shopping Mall，作為Shop-ping Mall這種業(yè)態(tài)在中國本土最典型的案例，金源時(shí)代購物中心是發(fā)揮大的優(yōu)勢，成為購物、休閑、娛樂、時(shí)尚的中心，還是凸顯大的負(fù)擔(dān)，變成一個(gè)偏僻、空曠、昂貴、易令人疲憊的水泥廣場？世界流行的商業(yè)趨勢能否與中國本土特點(diǎn)完美融合？本報(bào)記者對此進(jìn)行了為期一周的細(xì)致調(diào)查。 

　　廣場上掛著的一排排紅燈籠，外立面上五顏六色的巨幅廣告牌，隨處可見的“摩爾改變生活”廣告語，標(biāo)志各不相同的數(shù)十個(gè)商家LOGO，無一不在提醒著來來往往的人群，這是世界上最大的單體MALL———“金源時(shí)代購物中心”(簡稱金源)。

　　自去年10月24日開業(yè)以來，金源運(yùn)營狀況究竟如何？早有業(yè)內(nèi)人士稱，40%的北京人不知道金源，40%的人不會逛金源，40%的人覺得這里東西貴。日前，本報(bào)記者兵分兩路，對金源進(jìn)行了實(shí)地考察。

　　滾梯空轉(zhuǎn)顧客不多

　　上周四下午，記者在購物中心轉(zhuǎn)了多半天，看到的售貨員比顧客還要多。200多部滾梯大多時(shí)間空轉(zhuǎn)，商場為顧客休息添設(shè)的水吧里空無一人。在居然之家，商鋪前的100多米長的長廊里見不到一個(gè)顧客，大多數(shù)店里除了一兩個(gè)店員外，沒有挑選商品的顧客。

　　上周六中午，記者在化妝品牌KANEBO柜臺意外地看到去年底推出的兩套促銷裝。這兩套促銷裝已在很多大商場絕跡，但這里的銷售員說：“我們的存貨很多，由于顧客很少，兩套促銷裝賣得不理想。與其他商場相比，這里賣得很不好?！?

　　擁有較高知名度的ONLY、VERO MODA等品牌服裝，一向是各大商場熱賣的商品。而在這里，記者一個(gè)小時(shí)內(nèi)只見到一位女士試穿衣服。據(jù)VERO MODA售貨員透露，店里每周的進(jìn)貨次數(shù)總比其他商場要少一兩次。

　　記者在二層貴友大廈服裝區(qū)看到，幾十家店鋪里僅有幾個(gè)顧客在逛。令記者驚訝的是，這里的售貨員見到顧客很少主動迎上前去詢問或者打招呼。一位售貨員說：“顧客本來就少，而且大部分都是來逛的，真正買東西的人更少。以前還吆喝，現(xiàn)在索性不喊了?！?

　　客流不及東方新天地的1/4

　　按照金源在招商時(shí)的預(yù)估，其日均客流在10萬人次左右。昨天，北京新燕莎銅鑼灣有限公司副總經(jīng)理呂珍遠(yuǎn)說，“每周六、日，人流量在6萬人次左右，周一到周五大約為兩三萬人次?！睘榱私o讀者一個(gè)具體的比較，同時(shí)，記者還采訪了東方新天地有關(guān)部門負(fù)責(zé)人，據(jù)他透露，“營業(yè)面積達(dá)12萬平方米的東方新天地，周一至周五的客流量在每天10萬人次左右，而周末和節(jié)假日能達(dá)到每天22萬人次?！?

　　呂珍遠(yuǎn)還告訴記者，開業(yè)3個(gè)月以來，已經(jīng)有一些實(shí)力不夠的商戶支撐不下去了，目前有七八家退租撤店了?！暗?0％的商戶還是穩(wěn)定的?，F(xiàn)在，大家對招商時(shí)承諾的2到3個(gè)月的市場培育期已經(jīng)有了新的心理準(zhǔn)備，我估計(jì)這個(gè)市場培育期可能需要1年左右的時(shí)間?！?

　　北京禾田摩爾投資顧問有限公司總經(jīng)理張?zhí)煜柙诮邮鼙緢?bào)記者專訪時(shí)表示，金源的招商率是100%，而金源新燕莎MALL還有一些沒有招滿?！翱傮w來講跟開業(yè)之前的預(yù)計(jì)情況有差距，差距主要體現(xiàn)在客流量上，但這個(gè)差距正在縮短?！?

　　停車場方便周圍上班族

　　“擁有車位6800多個(gè)、以各種顏色標(biāo)志進(jìn)行分區(qū)的大型室內(nèi)停車樓”一直是金源主推的服務(wù)項(xiàng)目和賣點(diǎn)。有市民坦言，比較北京市區(qū)一些百貨商店高額的停車費(fèi)，金源僅憑不收取任何停車費(fèi)用就對有車族具有吸引力。

　　上周六下午3點(diǎn)半，記者對停車樓一層至五層的停車情況做了現(xiàn)場調(diào)查。二層停泊的車輛最多，大約在5成。四、五層停車場因?yàn)榕c美食城同層，加上當(dāng)天擺設(shè)婚宴，所以30%車位已被占據(jù)。而1層車位占用率不到20%。

　　露天停車場的停車率比平時(shí)增加不少，空置的車位不足1/5。上周四下午同樣時(shí)間，這里停放車輛還不到一半。負(fù)責(zé)管理車輛的保安人員介紹說：“金源新燕莎MALL有一萬多個(gè)室內(nèi)外汽車泊位，同樣都是免費(fèi)的。有的車晚上也不開走，有的甚至?xí)Ｉ蠋滋斓臅r(shí)間。平時(shí)也有一些在附近上班的人來這兒停車，不花錢嘛?！?
　　假日里餐飲顧客反而少

　　上周四晚上6點(diǎn)，在擁有權(quán)金城、東來順等眾多飯店的5樓餐飲中心里，用餐的顧客也不多。一個(gè)日式料理店的服務(wù)員說：“客人最多的時(shí)候，上座率也不到一半?！?nbsp;周六中午12點(diǎn)半，四樓的涮鍋美食城里，打折叫賣之聲此起彼伏。呷哺呷哺涮鍋打出了“全場7折”的牌子。而另外兩家不甘示弱，分別喊出“全場6.5折”和“4.5折，還送飲料”的誘人口號。這三家的上座率均在60%左右。

　　一位咪嘻咪嘻涮鍋美食城的服務(wù)員指著日歷說：“今天是周末，可是顧客卻比平日還少?！睋?jù)介紹，平日里，很多在金源周邊的上班族中午都會來這里用餐，他們的目的并不是逛商場。盡管周末逛商場的人增加了，但吃飯的人并不比平時(shí)多。

　　另外，比較了解金源的朱小姐曾向記者推薦“方特高科技主題公園”和“方特樂園”兩處游樂園。正值寒假、春節(jié)前和周末的好時(shí)節(jié)，方特樂園里卻只有近20位顧客在玩游戲，其中大部分是家長帶著孩子玩。工作人員說：“放寒假以后來的學(xué)生比平時(shí)要多，平時(shí)幾乎都沒有人?！?nbsp;一位帶著孩子準(zhǔn)備玩太空之旅的林先生表示價(jià)格定得有些偏高，很多項(xiàng)目大都40元玩15至20分鐘，對于兒童沒有任何優(yōu)惠?！拔覀冇X得不太值?！?
　　逛店人多于購物者

　　在燕莎店三層，記者進(jìn)入一家極具特色的帽店，店內(nèi)的帽子樣式別致，做工精美。一對青年情侶走進(jìn)店內(nèi)逛了不到一分鐘，男友便把女友拉出店外。記者問為什么不再逛逛時(shí)，那位男士打趣地說：“這兒的帽子是漂亮，可價(jià)錢也‘好’呀。一頂要兩三千元，便宜的也幾百元，實(shí)在太貴了?！?

　　帽店老板李先生告訴記者：“當(dāng)初選擇租這里的店面是看中了這種先進(jìn)的運(yùn)營方式，但開業(yè)以來，客流量一直上不去。一般說，進(jìn)來看看的顧客挺多，可買的人卻少得可憐。據(jù)我了解，這里的很多店都虧著呢。我的店僅租金一個(gè)月就要近3萬塊，與其他商場比，租金有點(diǎn)兒高。金源mall的人氣得‘養(yǎng)’一段時(shí)間，開業(yè)才3個(gè)月，不旺也算正常。業(yè)主現(xiàn)在的宣傳力度還不夠，定位也不很明晰，交通不便都導(dǎo)致了這里的人氣不旺?！?
　　居然之家金源店以其非常鮮明的特色、精細(xì)的做工、奢華的款式和高端的價(jià)格而聞名。許多顧客對店里的商品款式、工藝無不嘖嘖稱好，但一看價(jià)簽便瞠目結(jié)舌，掉頭就走。例如兩把仿古紫檀座椅賣到14萬8千元，一套布藝沙發(fā)售價(jià)四五萬元，就連個(gè)鏡框價(jià)格也在4000元左右。銷售人員介紹，這里的商品不像某些建材城那樣“狂砍價(jià)”，一般只能打折，但折扣大多在7.5折到9折左右。

　　商鋪林立如墜迷宮

　　記者在商場里的休息區(qū)看到許多滿臉倦容、抱著羽絨服、拎著包的顧客坐著休息，這和商場里稀稀拉拉的顧客形成了鮮明對比。

　　一對專程來“參觀”的老年夫婦表示：“我們第一個(gè)感覺就是累得不行。逛不了幾個(gè)店就得坐下休息，從早上進(jìn)來到現(xiàn)在，兩層樓還沒有逛完?！弊霰ｋU(xiǎn)工作的仇女士抱怨：“好不容易看到一件喜歡的衣服，卻累得沒精神去試穿了。”

　　“拿著地圖購物”是金源的得意之作。手里拿著地圖、四處尋找標(biāo)志、反復(fù)詢問保安的顧客們成了金源MALL的一景。但一些消費(fèi)者并不喜歡按圖索驥，他們抱怨：金源的標(biāo)志太少，商鋪林立像個(gè)迷宮，如果不記住一些標(biāo)志，就很難找到進(jìn)來的那扇門。

　　張?zhí)煜璩姓J(rèn)，金源MALL是按照東南亞的模式打造的?！皷|南亞人比較愛逛街，一有錢就去MALL里面消費(fèi)，早上去晚上才回來。由于消費(fèi)習(xí)慣不同，這種情形在中國還很難出現(xiàn)?！彼硎?，最初的設(shè)想是要把面積做大，“顧客不一定要一次逛完，可以分成幾次來逛，每次來都有一些新的發(fā)現(xiàn)，這是我們的商業(yè)策略?！彼锵У卣f：“原本是想讓顧客多來逛幾次，現(xiàn)在卻造成了顧客根本不來逛?！?

　　交通不便影響客流量

　　記者在金源附近看了一下，發(fā)現(xiàn)在距金源5分鐘路程內(nèi)可能只有5條公交線路。金源門前的遠(yuǎn)大路把西三、四環(huán)連接起來，而到遠(yuǎn)大路所必經(jīng)的西三環(huán)蘇州橋交通擁堵比較嚴(yán)重。另外，這里規(guī)劃的公交線路不是很多，也沒有城鐵或是地鐵。導(dǎo)購說明手冊上標(biāo)有近20條公交線路供來客選擇，但金源門前車站只有11條公交線路。其他有標(biāo)注的站點(diǎn)大多集中在四環(huán)上，記者步行到四環(huán)南鄔車站用了20分鐘。顯然，這給大多靠公交出行的消費(fèi)者帶來極大不便。

　　采訪手記：在幾天的調(diào)查采訪過程中，我們看到，金源經(jīng)營現(xiàn)狀遠(yuǎn)非人們想象中的那么紅火。當(dāng)記者離開金源的時(shí)候，商場里響起了張雨生的《我的未來不是夢》。金源的未來是不是一個(gè)夢？這是一個(gè)尚待進(jìn)一步思考的問題。

　　數(shù)字金源

　　68萬平方米 金源總面積，東西橫跨600米，南北跨度120米

　　230部 電梯總數(shù)

　　1020家 店鋪總數(shù)，100余家主題餐廳，10余家休閑場所

　　90個(gè)小時(shí) 據(jù)計(jì)算，如果每家店只逛10分鐘，需要這么長時(shí)間才能逛遍所有店鋪，相當(dāng)于4天3夜

　　Shopping Mall調(diào)查

　　(二)世界最大Shopping Mall是否水土不服？

　　據(jù)北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司副總經(jīng)理呂珍遠(yuǎn)介紹，“開業(yè)以來的這三個(gè)月，已經(jīng)有一些實(shí)力不夠的商戶支撐不下去了，大概七八家退租撤店。但90％的商戶還是穩(wěn)定的。只是現(xiàn)在大家對招商時(shí)說的2~3個(gè)月的市場培育期有了新的心理準(zhǔn)備，可能需要1年左右的時(shí)間。”

　　這種不太理想的經(jīng)營狀況，到底是由什么原因造成的？一個(gè)在國外很成功的商業(yè)模式為什么在中國沒有得到市場的認(rèn)可？在北京激烈的市場競爭中，這個(gè)新興的商業(yè)模式該如何生存下去？

　　帶著頂棚的商業(yè)街

　　在金源時(shí)代購物中心(以下簡稱金源)開始招商時(shí)，賓地亞老板從朋友那里知道燕莎集團(tuán)要進(jìn)駐金源，并也開始招商，該老板當(dāng)時(shí)就覺得這是一個(gè)機(jī)會。于是，他租下了金源新燕莎四樓一個(gè)114平方米的店面。

　　但對于在金源的經(jīng)營狀況，該店老板說，“我們現(xiàn)在連每月的房租都掙不回來，很多商家都和我們一樣在硬撐著。當(dāng)時(shí)招商時(shí)說的10~20萬的客流量，現(xiàn)在連一半都沒達(dá)到?！?nbsp;另外，賓地亞的老板還告訴記者，“現(xiàn)在有好多家商戶開始不交房租了，還有的打算過年后就撤走?！?

　　按照金源在招商時(shí)的預(yù)估，這個(gè)65萬平方米Shopping Mall的日均客流應(yīng)在10萬人次左右，但是，從開業(yè)到現(xiàn)在，根據(jù)北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司副總經(jīng)理張兆強(qiáng)提供的數(shù)據(jù)，“每周六、日，人數(shù)可能多一些，有6萬人次左右，周一到周五也就2~3萬人次?！?

　　逛完Mall得兩天

　　很多專家在參觀過金源后，都有一個(gè)直觀評價(jià)：“帶著頂棚的商業(yè)街”。在北京乃至全國的商業(yè)布局中，金源沒有一個(gè)鮮明的屬于自己的特色，僅僅是將商業(yè)街、大市場里容納的店面裝進(jìn)了一個(gè)很大面積的樓里。“大”不應(yīng)是一個(gè)Shopping Mall僅有的特色，“大”更容易產(chǎn)生問題。

　　面積大，雖然帶來了空間上的舒適感，但同時(shí)，也可能會產(chǎn)生體力上的疲勞感。金源時(shí)代購物中心一直對外宣稱自己的“超大體量”，在其巨大的占地面積中營業(yè)面積只占48%（國內(nèi)商業(yè)百貨店經(jīng)營面積一般高達(dá)70%以上），公共空間占到了52％。這種比例在目前中國的零售市場中可謂絕無僅有。 據(jù)稱，逛完整個(gè)金源需要兩天的時(shí)間。

　　這樣造成了“大”可以容納更多的商品種類，但如果缺乏規(guī)劃性，就容易使店面布局分散、商品種類繁雜。

　　記者在采訪顧客時(shí)發(fā)現(xiàn)，顧客們普遍認(rèn)為，“地方太大，商品類別劃分不明顯，男女裝混在一起，樓層購物指示不明顯，即使拿著金源的店面分布圖也不容易找到?！庇袝r(shí)連商場的保安、清潔工、售貨員都不是很清楚。對此，北京禾田摩爾投資顧問有限公司總經(jīng)理張?zhí)煜枵J(rèn)為：“金源的整個(gè)排列沒有按照分類的方式來排列，跟大家已經(jīng)形成的固有的購物模式有一定差距。在金源里面找起自己要買的東西來比較困難，顧客第一次的購物經(jīng)歷很容易影響到他下一次購物?！?

　　“大”帶來的難題，在金源的停車場表現(xiàn)得更加突出。1萬個(gè)停車位的停車場是國內(nèi)最大的，但同時(shí)，它也帶來了很多麻煩。其主要原因是指路標(biāo)識太少，管理跟不上，使得顧客找車成了難事。記者曾經(jīng)就這個(gè)問題專門詢問了新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司的呂珍遠(yuǎn)副總經(jīng)理，她告訴記者，“我們在設(shè)計(jì)時(shí)，采用了半層的停車場，比如：3L，就是3層半的停車場。由于標(biāo)識不明顯，顧客不知該怎樣從商場3層走到3層半的停車場，多走了路，費(fèi)了較多時(shí)間，顧客對此意見很多?！?

　　我們不是給坐公交車的開商店

　　對于金源的定位問題，呂珍遠(yuǎn)副總經(jīng)理說，“金源的定位是以中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費(fèi)需求的休閑購物中心?！?

　　按這種定位來看，金源的目標(biāo)消費(fèi)群不是普通大眾階層。同時(shí)，金源的地理位置也決定了這種定位。它位于海淀區(qū)遠(yuǎn)大路，那里的公共交通不是很便利，公交路線較少，更沒有地鐵、城鐵經(jīng)過。一位金源新燕莎工作人員對記者說：“這里就不是給坐公交車的人開商店?！?

　　金源新燕莎曾在2005年1月15至16日做了一份《顧客調(diào)查問卷》，統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，“自己開車或乘出租車的，相對消費(fèi)層次較高的顧客占商場總顧客量的57.7％?！睆倪@個(gè)數(shù)據(jù)來看，金源的定位與其目標(biāo)消費(fèi)群是吻合的，但為什么它沒有形成自己的忠誠顧客群，帶來興旺的人氣呢？

　　中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授黃江明告訴記者：“在國外，Shop-ping Mall有市區(qū)型和郊區(qū)型兩種模式。市區(qū)型一般規(guī)模較小，價(jià)格較高；而郊區(qū)型則面向大眾消費(fèi)，高檔店數(shù)量較少，餐飲也是以大眾消費(fèi)為主，很難見到高檔餐飲。而金源位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，這么大的規(guī)模，定位卻在中檔以上的消費(fèi)水平，很不符合北京的實(shí)際情況?！?

　　據(jù)記者了解，雖然周圍的居民有世紀(jì)城和萬泉新新家園的白領(lǐng)階層，但大部分仍是中低收入的居民。因此，附近的居民難以形成金源的消費(fèi)主流。而要吸引北京其他區(qū)域的有車族過來消費(fèi)，中國社會科學(xué)院工業(yè)研究所研究員王欽認(rèn)為，“除了要有便捷的交通，金源還需要形成其獨(dú)特的商業(yè)文化，只有具有明顯的特色，才能培養(yǎng)起屬于自己的忠誠顧客群?！?

　　另一方面，金源定位于家庭購物休閑中心，這就要求購物和休閑必須形成交叉客流，互相帶動，才能發(fā)揮功能的整體優(yōu)勢。黃江明教授說，“目前，金源在功能設(shè)計(jì)上沒有形成綜合消費(fèi)、多點(diǎn)消費(fèi)，客流是平行的、消費(fèi)是分散的?！庇浾咴趲滋斓牟稍L中發(fā)現(xiàn)，有許多人是直接到五層吃中飯的，還有一部分人的目標(biāo)是休閑、娛樂，而這種消費(fèi)一般是在商店關(guān)門后才開始的。

　　黃江明對金源引進(jìn)另一個(gè)大商戶———居然之家也產(chǎn)生了疑問。居然之家的定位是高端家裝用品，因此其客流不需要數(shù)量很大就能維持一定利潤水平，但買家裝用品的顧客一般都是專程而來，很少會去金源其他店面購物，這樣就不能形成交叉客流。

　　既然定位休閑，休閑場所和種類就應(yīng)該比較全面，但金源的休閑設(shè)施，比如游藝廳、電影院、書店、餐飲店等還是太少。一位資深的商業(yè)運(yùn)營專家對記者說：“為什么西單和王府井那么火？它們不光交通便利，還和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成了一種極富特色的商業(yè)文化。另外，金源周邊雖有世紀(jì)城這個(gè)大社區(qū)，可是其他大型寫字樓和居住小區(qū)都還在建設(shè)中，人口密度和購買力相對不高?！?

　　品牌定位上的不準(zhǔn)確，也是定位不明確的一個(gè)表現(xiàn)。黃江明認(rèn)為，“我感覺金源內(nèi)的燕莎和貴友都找不到他們原來的感覺了?！焙芏嘞M(fèi)者也都認(rèn)為，金源新燕莎和貴友兩個(gè)商場里面的品牌不僅有重復(fù)的，而且品牌也沒有原來店中的時(shí)尚。

　　據(jù)金源新燕莎的張兆強(qiáng)書記介紹，“金源新燕莎進(jìn)駐的專賣店中，一部分是原來亮馬橋燕莎商城的供貨商，另一部分是新招商的。新招商商戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)就沒有那么嚴(yán)格了?！薄　?

　　同品牌商品比在日本高10%-20%

　　去年12月，原日本商業(yè)學(xué)會會長、日本著名的流通學(xué)家田村正紀(jì)在黃江明教授的陪同下考察了金源之后，告訴黃教授，“品牌一樣的商品，在這里要比在日本高出10％~20％，而像POLO的領(lǐng)帶我記得很清楚，這里的價(jià)格比日本高20％?！?

　　雖然每家店的售貨員都熱情地站在門邊招呼顧客，但更多的人只是在店面外觀看，真正走進(jìn)店里的較少。在一家叫“SAO PAULO”的店里，在四周的墻上零星地掛著幾件衣服，據(jù)店員介紹，這是一個(gè)芬蘭的牌子，是原裝進(jìn)口的，北京是惟一的。

　　思考：大與小的辨證法

　　宣傳面不應(yīng)是京西而要面向全北京和全國

　　對宣傳不力的抱怨，記者在采訪許多家商戶時(shí)都能聽到。居然之家金源店的任成總經(jīng)理告訴記者，“由于整個(gè)金源的宣傳力度不夠，影響到了每一個(gè)商戶。這么大的一個(gè)購物中心，宣傳立足點(diǎn)不能僅僅局限在北京的西區(qū)商業(yè)中心，應(yīng)該是整個(gè)北京地區(qū)，甚至全國。”

　　北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司呂珍遠(yuǎn)副總也對記者說，“目前人流少，與整個(gè)金源吸引客流的手段措施不力有直接的關(guān)系。比如，在一些關(guān)鍵的路口上缺少明顯的商場指示標(biāo)志，而且戶外廣告也較少，前期的宣傳策劃力度也不夠。”賓地亞的老板告訴記者，她每月除了要交租金，還要交4000多元的宣傳費(fèi)，“可是我們并沒有見到很多有關(guān)金源的宣傳廣告?！?

　　在記者幾次去金源采訪的路上發(fā)現(xiàn)，除了在地鐵站見到一家金源內(nèi)的鉆石珠寶店的廣告牌之外，在一些交通路口的戶外廣告中，并沒有看到其他有關(guān)金源的宣傳。

　　如此龐然大物不應(yīng)如此接近市中心

　　在國外，市區(qū)內(nèi)的Shopping Mall一般規(guī)模很小，與交通樞紐相連；大型的一般都建在郊區(qū)，且離居民區(qū)較遠(yuǎn)?！笆澜缟虾苌儆邢窠鹪催@樣離居民區(qū)只有幾十米遠(yuǎn)的大型購物中心，金源在規(guī)劃上不應(yīng)如此接近市中心”，有關(guān)這樣的評論經(jīng)常會出現(xiàn)在媒體上。

　　時(shí)至今日，交通不便對客流的影響依然是所有商戶最有意見的一點(diǎn)。呂珍遠(yuǎn)副總告訴記者，“從三環(huán)到達(dá)金源所在地的遠(yuǎn)大路，要經(jīng)過蘇州橋，蘇州橋的擁堵一直就是一個(gè)長期問題。而從四環(huán)過來的，要經(jīng)過四海橋，但要到金源還需要調(diào)頭。”

　　在金源的說明手冊的背面，列出了20多條到達(dá)金源的公交路線，但根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真正離金源步行5分鐘就能到達(dá)的車站并不是很多，這種不便更多地影響了回頭客的形成。

　　金源的理想客流量是6萬左右，但有專家據(jù)此推測，照現(xiàn)在的道路情況，真達(dá)到了這個(gè)數(shù)字，附近的交通擁堵將更加嚴(yán)重。

　　中國人不適合Shopping Mall？

　　王欽研究員告訴記者，“Shopping Mall典型特點(diǎn)是一站式消費(fèi)，即購物、娛樂、休閑、飲食被集中在一起，這在國外是一種消費(fèi)習(xí)慣，周末人們開車去郊區(qū)大型的Shopping Mall采購一周的生活用品。”

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京天則經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)理事茅于軾教授曾表示：“在發(fā)達(dá)國家，超大型高級購物中心也并不是很多，商場大多是平民化的。顧客的購買能力和他們的收入成正比，金源里商品比較貴，大多數(shù)百姓是很難接受的。就中國人的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣來講，金源的出現(xiàn)是一種資源的浪費(fèi)?！?

　　在中國人的消費(fèi)習(xí)慣中，逛的比例較大，一攬子購物的比例卻很低，黃江明認(rèn)為，“這種消費(fèi)習(xí)慣決定了中國的人均消費(fèi)額較低，對于金源，要想保證商戶贏利，客流量必定要比外國多出一倍甚至兩倍才行?！?

　　王欽研究員說，“金源本來是想引入一種消費(fèi)習(xí)慣，但這種消費(fèi)習(xí)慣需要一個(gè)培育期。而金源在前期宣傳中，只是一味突出自己的‘大’，錯(cuò)失了寶貴的營銷時(shí)機(jī)。因此，要讓中國人接受在一個(gè)地方完成所有的購物和休閑的模式，只能慢慢培養(yǎng)?！薄　?

　　管理者有點(diǎn)“偏科”？

　　做商業(yè)地產(chǎn)的不能不懂商業(yè)

　　金源的投資方是世紀(jì)金源集團(tuán)，但是在內(nèi)部經(jīng)營上，由新燕莎集團(tuán)與深圳銅鑼灣集團(tuán)合資組建的北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司自主管理他們租賃的18.2萬平方米，包括燕莎商城、貴友大廈以及400多家專賣店。而租下5萬平方米的居然之家和租下1.8萬平方米的易初蓮花超市也都是自主管理。

　　金源的前總經(jīng)理蔡訓(xùn)善就曾公開表示，由富有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的新燕莎集團(tuán)、銅鑼灣集團(tuán)和金源集團(tuán)結(jié)合起來，把金源做好是有可能的。

　　但是，很多專家認(rèn)為這樣導(dǎo)致了金源在管理權(quán)上的分散，如果產(chǎn)生意見不合，會延誤決策。中國人民大學(xué)的黃江明認(rèn)為，“與國外大型Shop-ping Mall開發(fā)商、投資商自主管理不同的是，金源這樣的管理是不統(tǒng)一的，會造成管理上的難度?！?

　　首先，在金源新燕莎的經(jīng)營中，股東之一的深圳銅鑼灣集團(tuán)的尷尬境地一直備受關(guān)注。這個(gè)已經(jīng)有了成功運(yùn)作大型經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，在金源新燕莎中似乎沒有發(fā)揮更大的作用和影響力。在金源新燕莎的4位管理高層中，總經(jīng)理是新燕莎集團(tuán)的，3位副總中，2位是新燕莎集團(tuán)的，只有1位來自深圳銅鑼灣集團(tuán)。金源新燕莎的名稱上也難以見到銅鑼灣的痕跡。

　　從整個(gè)金源來說，由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為做大型商業(yè)地產(chǎn)的金源集團(tuán)缺乏商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)是另一個(gè)焦點(diǎn)。目前金源集團(tuán)還沒有攻克大面積分散經(jīng)營基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理的難題。破解不了這個(gè)難題，將會成為金源向前發(fā)展的掣肘。

　　居然之家金源店的任成總經(jīng)理表示，“目前金源的整體運(yùn)營缺乏經(jīng)驗(yàn)，主力店之間缺少協(xié)調(diào)。開發(fā)商沒有經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。”

　　“由于金源以前一直做的是房地產(chǎn)開發(fā)，所以在金源的運(yùn)營管理上缺乏經(jīng)驗(yàn)，需要一定的磨合期?！北本┙鹪带櫞蠓康禺a(chǎn)有限公司的黃如健總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)肯定了任成總經(jīng)理的說法。

　　新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司的呂副總也告訴記者：“大地產(chǎn)現(xiàn)在要管理商業(yè)、商家，這與普通的物業(yè)管理不同，容易造成一定時(shí)期的管理問題。應(yīng)該找懂商業(yè)的人來做商業(yè)地產(chǎn)的管理?！?

　　中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的荀培路會長在接受記者采訪時(shí)表示：“2004年很多房地產(chǎn)開發(fā)商開始搞起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，金源的黃如論老總就提出：要在退休前，把住宅房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)成商業(yè)房地產(chǎn)公司。‘只有商業(yè)地產(chǎn)才是真正屬于自己的?！S如健希望經(jīng)過努力，能在全國建10個(gè)左右大型MALL購物中心。”北京的金源就是第一個(gè)大項(xiàng)目?！暗沁@也帶來了很多問題。搞房地產(chǎn)的不懂商業(yè)，缺少前期規(guī)劃，而后期的商業(yè)經(jīng)營更是一門科學(xué)。”

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵在于后期管理

　　以前在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中，商戶招商工作是主要的，開發(fā)商只重視招商，招商完成后，就覺得萬事大吉。而現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的管理問題顯得尤為重要。從分析來看，金源商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理存在的問題比較具有普遍性：

　　一是，后期管理跟不上。開發(fā)商在招商后，組建的是一個(gè)進(jìn)行物業(yè)管理的班子，人員、技術(shù)基本上沿用了普通房地產(chǎn)管理的模式，做的工作也是最基礎(chǔ)的安全、技術(shù)、維修等。沒有按照商業(yè)經(jīng)營的規(guī)律制定經(jīng)營管理策略，因此，經(jīng)營管理效果自然不盡理想，或長期經(jīng)營不起來，造成物業(yè)的嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　二是，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)很短缺。開發(fā)商在商業(yè)圈子里找一兩個(gè)人來進(jìn)行管理，離規(guī)范科學(xué)的管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)作還有很大差距。金源時(shí)代購物中心的總經(jīng)理黃如健對記者強(qiáng)調(diào)，在金源的管理上，匯集了金源集團(tuán)幾十年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，組建了全面的管理團(tuán)隊(duì)，但是卻始終沒有提起引進(jìn)的懂商業(yè)管理的人才。

　　三是，原有管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營的成功案例不多，經(jīng)驗(yàn)不足，商業(yè)地產(chǎn)的整體商業(yè)經(jīng)營管理水平不高，這也使開發(fā)商對開展經(jīng)營管理缺乏信心。

　　荀會長對記者分析，在商業(yè)經(jīng)營管理階段，雖然商業(yè)物業(yè)的各個(gè)經(jīng)營單元，各自獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，但是，商業(yè)物業(yè)同時(shí)又是統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)經(jīng)營場所。商業(yè)物業(yè)除了保證硬件的正常使用外，還要加上商業(yè)經(jīng)營。良好的經(jīng)營管理，可以使商業(yè)物業(yè)不斷地適應(yīng)外界環(huán)境的變化，并不斷地增強(qiáng)自身的競爭力，從而使商業(yè)物業(yè)能夠長期保持較高的租用率，使商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營獲得成功。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，主要原因更多的不是在招商上，而是在后期的商業(yè)管理上，普遍存在著后期經(jīng)營管理不到位，致使商業(yè)環(huán)境無法形成或難以持續(xù)，最終造成經(jīng)營上的失敗。

　　商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，還需要采用各種營銷手段，并根據(jù)市場環(huán)境的變化不斷地調(diào)整營銷策略，使商業(yè)物業(yè)充分適應(yīng)商圈消費(fèi)者的購物消費(fèi)需求。因此商業(yè)物業(yè)的管理，主要包括物業(yè)管理、營銷管理、租戶管理等方面。它應(yīng)是一個(gè)全方位的、各方面協(xié)調(diào)配合的系統(tǒng)工程?！　?

　　個(gè)案調(diào)查：賓地亞在金源MALL的故事

　　賓地亞（BIN DI YA）是一家經(jīng)營印度和巴基斯坦家居用品和工藝品的特色店。在北京著名的使館區(qū)三里屯開了第一家店，經(jīng)常光顧這家店的都是演藝界、藝術(shù)界的人士。浪漫的異國情調(diào)、精致的手工藝品使賓地亞在那一帶有了一批忠實(shí)的顧客。

　　在越來越多的慕名者前來買這些特色工藝品的情況下，老板覺得該將店面擴(kuò)大或者另外開一間更大面積的連鎖店。考察了一番之后，老板覺得亮馬橋的燕莎友誼商城最合適。它的高端定位以及附近的消費(fèi)群體比較適合她這家以舶來手工藝品為主的專賣店。但是，在和燕莎方面溝通以后，才發(fā)現(xiàn)燕莎的招商標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，而且租金也是很貴的，老板權(quán)衡之后只好暫時(shí)擱下這個(gè)想法。

　　2004年3月金源時(shí)代購物中心開始招商時(shí)，老板從朋友那里知道燕莎集團(tuán)要進(jìn)駐金源，而且燕莎集團(tuán)也在進(jìn)行二次招商。想到燕莎在北京的影響力，還有進(jìn)入亮馬橋燕莎友誼商城的難度，老板覺得借這個(gè)機(jī)會成為燕莎的一部分也不錯(cuò)。再考慮到金源所在的西區(qū)有不少高檔住宅小區(qū)，居民多是律師、高校教師、軍人，還有很多高校，是北京大學(xué)生最為集中的地區(qū)，這些人就是特色工藝品店的潛在顧客群。同時(shí)，新燕莎在招商時(shí)說，MALL的一層全部安排國際大品牌來吸引消費(fèi)群。有了這些因素，老板很痛快地決定就在金源新燕莎開另一家更大的店。

　　于是，租下燕莎在金源時(shí)代購物中心四樓的一個(gè)114平方米的店面，成為金源新燕莎530多家專賣店中的一家。老板自己對店面進(jìn)行了精心的裝修，從地面到墻壁的顏色，從燈光到每一件飾品的擺設(shè)，都花費(fèi)了一番心思?？吹秸麄€(gè)MALL高雅的環(huán)境，老板信心十足地?cái)U(kuò)大了經(jīng)營的種類，引進(jìn)了更多高檔的手工藝品。以前三里屯的店經(jīng)營的是一些當(dāng)?shù)氐木率罪椇鸵恍┬⌒偷氖止わ椘?，像掛毯、小地毯、手工女包等?

　　走進(jìn)現(xiàn)在的賓地亞，仿佛走進(jìn)了金碧輝煌的皇宮，豪華、氣派的手工雕花的紅木大床，紗幔低垂，一面墻壁上擺放了色彩艷麗、手工刺繡的印度紗麗和當(dāng)?shù)氐男?，另一面墻壁上是各式各樣的裝飾品，一進(jìn)門的天花板上掛了兩個(gè)印度典型的掛毯。這里的每件物品都很有特色，但是價(jià)錢也都不低。

　　開業(yè)三個(gè)月了，老板臉上的笑容也越來越少。招商時(shí)開發(fā)商預(yù)期的客流沒有達(dá)到，整個(gè)MALL的人氣就沒有旺起來。四樓后來被規(guī)劃成工藝品，好多顧客在1~3層逛累了，根本上不到四層就走了。這使得四樓的客流就更少了。

　　三個(gè)月里每個(gè)月連房租都賺不出來，這個(gè)月還要交4000多元的宣傳費(fèi)、4000多元的物業(yè)管理費(fèi)，比上月又多了近一萬元。

　　聽說已經(jīng)有好多家商戶開始不交房租了，而且還有的打算過年后就撤走。老板也很著急，商戶們一起給金源新燕莎提出的意見，現(xiàn)在還沒有得到答復(fù)。而且主動退租的話，商戶的損失很大，聽說管理方年后會有政策出來，她決定再撐一段時(shí)間。

　　從心底里說，她還是很看好這個(gè)MALL的項(xiàng)目，長遠(yuǎn)來看希望還有。目前管理上、規(guī)劃上存在的問題如果能得到很好的解決，能把租金降一降，讓商戶承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小一些，老板對未來依然充滿了希望。

　　文/本報(bào)記者 薛麗娟　　　　

　　Shopping Mall調(diào)查

　　（三）Shopping Mall北京夢想

　　MALL=貴友+燕莎+居然之家？

　　本報(bào)記者王丹丹報(bào)道 開業(yè)之后，金源時(shí)代購物中心（以下簡稱金源）的商業(yè)布局遭到一些人的質(zhì)疑。一些有過美國逛MALL經(jīng)歷的人對金源感到些許失望。剛從美國回來的段小姐認(rèn)為美國的Shopping Mall給人的感覺是消費(fèi)很便利、賣場很溫馨，餐飲、娛樂、購物等功能的一體感很強(qiáng)。

　　段小姐告訴記者，在國外，特別是在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)國家的大都市，人們差不多每周都會有一天時(shí)間在Shopping Mall里享受。歐美一些國家的消費(fèi)者甚至常常會把家庭聚會安排在Shopping Mall中：大家約好時(shí)間到Shopping Mall集合，然后各自逛街、享受各式服務(wù)。到了中午，全家人再到約好的餐館一起聚餐，享受天倫之樂。

　　但是金源給人的印象是多種功能體的簡單疊加，不過是把貴友、燕莎這樣的大商場和易初蓮花、居然之家以及一些餐館、書店放到了同一個(gè)屋檐下。完全體驗(yàn)不到輕松休閑的購物感覺。

　　國家信息中心副主任胡小明告訴記者，其實(shí)，MALL是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。MALL銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往是主流的卻不失其多樣性。青少年覺得MALL很酷，放學(xué)后放假時(shí)流連忘返；成年人有事沒事也愛逛MALL，幾乎是一種習(xí)慣和嗜好?！　?

　　來MALL 不為買東西

　　本報(bào)記者王丹丹報(bào)道 在中國Shopping Mall跟城市生活水平、生活品位、交通狀況一定是相輔相成的。

　　根據(jù)國際Shopping Mall建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，胡小明認(rèn)為北京要成功地運(yùn)作大型購物中心，從經(jīng)營層面應(yīng)堅(jiān)持以下5大理念：

　　1.商旅一體化

　　北京自然、人文景點(diǎn)多，但休閑型景點(diǎn)少，現(xiàn)代人造景觀多質(zhì)量不高。Shopping Mall建設(shè)可以創(chuàng)造新的旅游熱點(diǎn)，其本身也是可吸引大量旅游人群的現(xiàn)代多功能旅游景點(diǎn)。

　　2.商娛一體化

　　資料顯示，臺灣的京華購物中心僅表演場地就有8家，分別命名為地心引力、風(fēng)中舞臺等，可容納300到3萬人。當(dāng)前部分都市人已進(jìn)入嚴(yán)格追求生活質(zhì)量的時(shí)代，文化娛樂消費(fèi)是他們生活消費(fèi)的重要組成部分。Shopping Mall集合了多種文化娛樂因素，也給人們帶來新穎刺激的全新享受。

　　3.商科一體化

　　作為文化中心，北京的大型購物中心要有科技含量、科技項(xiàng)目。周邊從業(yè)、居住人口素質(zhì)普遍較高，收入高是建設(shè)Shopping Mall的優(yōu)選之地。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，科技園區(qū)建設(shè)大型購物中心是一個(gè)趨勢：在美國硅谷就有13個(gè)購物中心，顯然，購物中心是一種適應(yīng)高收入高科技人士生活狀態(tài)的業(yè)態(tài)。

　　4.國際化

　　作為最高層次的商業(yè)業(yè)態(tài)，作為一個(gè)品牌集萃之地，Shopping Mall必須有自己的國際化走向，應(yīng)體現(xiàn)國際最前沿的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)時(shí)尚。這也是其高端定位必須體現(xiàn)的。

　　5.民族化

　　北京的Shopping Mall不僅是國際化的，更應(yīng)該是民族化的。中國建筑和室內(nèi)裝飾的優(yōu)良元素應(yīng)很好地在Shopping Mall建設(shè)中得到生動的體現(xiàn)，其經(jīng)營項(xiàng)目也可展示民族情結(jié)，如傳統(tǒng)工藝美術(shù)產(chǎn)品或京劇等文化娛樂演出。 

　　讓逛MALL成為一種嗜好

　　是歐美還是香港模式？

　　本報(bào)記者王丹丹報(bào)道 目前，中國私車擁有量還是比較低的，所以公共交通設(shè)施的完善對于MALL的經(jīng)營發(fā)展至關(guān)重要。在美國，MALL等大型商業(yè)項(xiàng)目均建在開車約一個(gè)多小時(shí)才能到達(dá)的城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)，市內(nèi)一概不允許設(shè)立。因?yàn)橹挥型恋乇阋说慕紖^(qū)才符合購物中心占地大卻成本低的要求。

　　零售專家、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副教授李飛分析，“美式MALL的興起跟汽車文化有著緊密的關(guān)聯(lián)，它的前提是每個(gè)消費(fèi)者都自己駕車前來，因此它需要設(shè)計(jì)比零售面積大好多倍的停車面積。中國的有車階層正在迅速崛起，但跟北美的汽車普及率相比仍差之千里，絕非幾年就能趕上。再說在中國，即使是郊區(qū)，人口密度也要比北美高得多。這對于中國未來的MALL形式肯定有影響，但這種影響究竟會使得中國MALL更有中國特色，還是更容易照搬北美的模式，這將是一個(gè)值得玩味的問題?！?

　　另一方面，雖然私車擁有量低，但并不影響我們建設(shè)MALL。在這一點(diǎn)上可以借鑒新加坡和香港的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)檎拗扑杰嚨陌l(fā)展，故香港及新加坡的私車擁有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國，但憑借著發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)，兩地MALL的發(fā)展也都很成功。不同于歐美的MALL，香港及新加坡的MALL大部分集中在臨近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家MALL。

　　據(jù)悉，一個(gè)圍繞金源MALL的交通體系即將建立，其中包括在MALL與萬柳社區(qū)之間的昆玉河上架幾座橋，在河邊修建一條四級公路，在MALL附近的火器營橋會有一個(gè)地鐵站口。

　　不只是為了購物狂

　　MALL應(yīng)是廣大市民生活的一部分。早期的大型商廈由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個(gè)性的主題設(shè)計(jì)，所以從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)?，F(xiàn)在的MALL必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。

　　胡小明認(rèn)為現(xiàn)在MALL應(yīng)推行生活的文化、精神糧食。比如高級健身、SPA等，如果建造不同級別的BAR，也可以吸引不同層次的消費(fèi)者。

　　讓他們?nèi)ブ貜?fù)消費(fèi)

　　胡小明認(rèn)為MALL要是一個(gè)無差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)。

　　李飛認(rèn)為MALL一定要是一個(gè)賣場，購物功能所占的比例不能低于50%。如果是餐飲占多數(shù)，就只能叫飲食中心；娛樂比例太多那是娛樂中心。MALL首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以重復(fù)去消費(fèi)。但單純的產(chǎn)品競爭已經(jīng)不能打動消費(fèi)者，只能是消費(fèi)、服務(wù)、娛樂的新穎和創(chuàng)新才能打動消費(fèi)者。

　　養(yǎng)熟一個(gè)購物中心得多少年

　　胡小明指出，國內(nèi)零售企業(yè)的利潤率偏低不是在制造成本這一塊，主要是流通成本，Shopping Mall能產(chǎn)生一種相當(dāng)大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，如果有一個(gè)比較好的配送中心，則可以大大降低流通方面的成本。

　　菲律賓最大的MALL集團(tuán)SM公司已經(jīng)在其國內(nèi)實(shí)現(xiàn)了22家MALL店的連鎖化經(jīng)營。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都匯于MALL內(nèi)，單體建筑的百貨公司、大賣場極少。如今，零售業(yè)已經(jīng)成為菲律賓的支柱產(chǎn)業(yè)之一。專家分析，金源的這種經(jīng)營模式并不利于金源的長期發(fā)展，連鎖才是MALL經(jīng)營的必然之路。

　　據(jù)金源集團(tuán)公司方面的副總經(jīng)理朱友軍透露，“金源集團(tuán)對該項(xiàng)目的前景非常看好，對做大MALL也很有信心，希望大家能多給我們一些耐心。金源下一步除了聯(lián)合商家做促銷推廣，還會在吸引外地游客上下工夫，讓金源成為京城觀光客必到之地，擴(kuò)大消費(fèi)者外延?！?

　　 一位在零售業(yè)有長期工作經(jīng)歷的專業(yè)人士也認(rèn)為，金源在商味原本不足的京西建這樣一個(gè)超級大MALL很有遠(yuǎn)見，但養(yǎng)熟一個(gè)購物中心確實(shí)需要時(shí)間。他舉例說，“東方新天地養(yǎng)了3年、換了無數(shù)家店才成氣候，何況金源又是這么大體量、裝了數(shù)個(gè)大商場、大賣場進(jìn)去的購物中心。按照一般規(guī)律，一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目從被消費(fèi)者認(rèn)知到熟知，至少需要半年的培育期。 ”

　　專家號脈

　　黃江明

　　中國人民大學(xué)教授

　　“開發(fā)商必須出血，吐出一部分租金，然后對四大主力店進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。從長遠(yuǎn)來看，最好賣掉一部分產(chǎn)權(quán)，與商戶風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。還應(yīng)該壓縮高檔品的面積。如果在1~2年的適應(yīng)期不調(diào)整，定型后調(diào)整就太難。如果當(dāng)時(shí)引進(jìn)宜家家居，肯定比居然之家會吸引更多客流。因?yàn)橐思叶ㄎ皇悄贻p、白領(lǐng)，是消費(fèi)主力?！?

　　王欽

　　中科院博士

　　“不同于王府井等已經(jīng)形成的成熟的商圈，金源是一個(gè)人造的商圈，需要從無到有地去營造。他認(rèn)為金源需要調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，不要簡單拼湊，造成消費(fèi)疲勞。要形成有機(jī)整體，發(fā)揮綜合優(yōu)勢，還需要消費(fèi)引導(dǎo)、教育，應(yīng)該培養(yǎng)忠誠顧客。這是Shop-ping Mall 的核心。”

　　荀培路

　　商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會長

　　“MALL有一個(gè)‘本土化’的問題，需結(jié)合中國特色來搞。定位要隨之不斷調(diào)整。養(yǎng)鋪階段是必需的。存在就應(yīng)扶持，失敗了是一個(gè)資源浪費(fèi)。所以，MALL要規(guī)劃、要錯(cuò)位。房地產(chǎn)商有句名言，‘住宅地產(chǎn)是江河，商業(yè)地產(chǎn)是海洋’?！薄　?

　　鏈接

　　營銷文化

　　———深圳銅鑼灣模式

　　銅鑼灣作為中國MALL業(yè)態(tài)的奠基人，自1996年起對新概念美式購物中心Shopping Mall進(jìn)行廣泛研究，提出“MALL”名詞，并選定了“C Mall”作為品牌。2000年，經(jīng)過多年精心策劃籌備的中國第一家Shopping Mall ——銅鑼灣廣場（C Mall）開業(yè)。Shopping Mall從一個(gè)單純的國際商業(yè)概念成為一個(gè)生動的實(shí)例，其超前的商業(yè)業(yè)態(tài)、消費(fèi)模式以及嶄新的經(jīng)營理念引起業(yè)界的普遍關(guān)注。

　　據(jù)銅鑼灣掌門人陳智介紹，“文化營銷”，這是一個(gè)在傳統(tǒng)中找不到的概念，是銅鑼灣根據(jù)自己走的商業(yè)路線所定下的一個(gè)戰(zhàn)略，其核心便是“文化鑄造品牌”。銅鑼灣的“文化營銷”就是以能夠滿足包括物質(zhì)的和精神文化在內(nèi)的多方位需求為目的，摒棄過去價(jià)格戰(zhàn)等強(qiáng)迫式營銷帶給顧客的壓迫感，使購物中心成為顧客輕松休閑的天地。為達(dá)到“文化營銷”的目的，銅鑼灣不但通過各種不同的景觀設(shè)計(jì)，預(yù)留大量的休閑娛樂場所、高雅的文化空間來舉辦明星演唱會等各種文化活動。更多的是讓來銅鑼灣的顧客得到精神上的充實(shí)與快樂，最大限度地吸引消費(fèi)者的注意力。特色場所有“老公寄存處”、“室內(nèi)攀巖館”等?！?nbsp;