公園何以成了豪宅的后花園 誰在瓜分景觀(圖)

　　近幾年來，大量的景觀住宅出現(xiàn)在城市公園的周邊，許多開發(fā)商瞄準(zhǔn)這個“商機(jī)”，把屬于城市公共資源的公園演變?yōu)樗饺说暮蠡▓@。景觀被破壞，環(huán)境遭污染，這些不斷顯現(xiàn)的問題，直接拷問著有關(guān)政府職能部門的規(guī)劃初衷。

城市公園內(nèi)的景觀在周圍高檔樓盤的圍攻下花容失色。張濤攝  

　　眼下，城市公園正在遭到高檔樓盤的圍攻。在北京城區(qū)，朝陽公園、陶然亭公園、紫竹院公園、團(tuán)結(jié)湖公園等周邊，都紛紛出現(xiàn)了各種不同概念的景觀住宅建筑，而這種現(xiàn)象也開始在全國蔓延。

　　景觀豪宅爭伴城市公園

　　北京海淀區(qū)的紫竹院公園由三個小湖相連，園內(nèi)景致多以竹為主題，林木蔥蔥，煙波浩渺，是座充滿翠竹情趣的大型公園。家住“豪柏風(fēng)度”的楊先生提起他當(dāng)初為何選擇在紫竹院旁邊購時房頗為自得：“每天能夠看到湖光綠景，體會那種身心愉悅的感受，相對其他的樓盤來說，這里顯得更超值”。

　　在紫竹院公園周邊，華澳一期、華澳二期嘉慧苑、美林花園以及匯景閣、紫竹花園排列有序；西南門還有人濟(jì)山莊、豪柏國際公寓，西北側(cè)有中海紫金苑。據(jù)豪柏國際公寓銷售部統(tǒng)計，80%以上的業(yè)主看好紫竹院周邊得天獨(dú)厚的地理位置以及蘊(yùn)藏著的巨大升值潛力，因?yàn)楹腊貒H公寓10層以上的住戶都可將紫竹院三湖兩島、16公頃的水面盡收眼底。也正如此，紫竹院周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛大打水景牌，公園水景成就了景觀豪宅。

　　陶然亭公園位于北京市南二環(huán)陶然橋西北側(cè)，“陶然北岸”總經(jīng)理劉金州表示，緊挨公園的項(xiàng)目比一般的項(xiàng)目要多一個獨(dú)特的賣點(diǎn)——公園?，F(xiàn)在人們購房心理日益成熟，社區(qū)的外部環(huán)境也逐漸成為影響人們購房的重要因素。其樓盤廣告詞“陶然亭在南，我在北岸”，更是充滿誘惑。

　　朝陽公園規(guī)劃面積320萬平方米，綠化覆蓋率70%，是融中外園林藝術(shù)、建筑風(fēng)格為一體的國際旅游文化景區(qū)。目前朝陽公園附近有20多個高檔項(xiàng)目，價格保持在萬元以上并且一直在升。北京市城市建設(shè)研究院副院長王磐巖認(rèn)為，朝陽公園周圍的高檔公寓、別墅數(shù)量之多，密集程度驚人，就是公園效應(yīng)形成的。也正是朝陽公園使其周邊的房產(chǎn)項(xiàng)目獲得了巨大的升值空間。

　　類似的情況在全國的大中城市都較為普遍。濟(jì)南豹突泉公園周邊高樓林立，杭州的中山公園四周也被“水泥森林”包圍，南京著名的月牙湖、玄武湖、莫愁湖等公園，周邊都建起了密集的樓群。公園周邊建景觀豪宅正跟風(fēng)而上。

　　公園正成為后花園

　　隨著圍繞公園或風(fēng)景區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)愈來愈熱，一個不容忽視的問題是，不少城市的風(fēng)光帶、名勝處正面臨著淪為少數(shù)人享用的后花園的尷尬。

　　最近被媒體披露的“陶然亭公園正成為私人后花園”事件，有網(wǎng)友發(fā)帖表示，“近年大量的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)駐公園周邊后，空間顯得擁擠不堪，里面感覺像水泥籠子”。在陶然亭公園東北角，嵌入公園瑞像亭和北門景區(qū)之間，聳立著在建樓盤“鳳圖騰”，假山后面四幢13層的高樓，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過假山上瑞像亭的高度，公園完全變成了樓盤的后花園。

　　北京的公園一直是非常稀缺的資源，也因此成為開發(fā)商眼里難得的旺地。在商業(yè)利益的驅(qū)動下，周邊紛紛建起“公園里的家”，對公園景觀造成了不可修復(fù)的破壞。

　　對此，很多人士都表示擔(dān)憂。北京園林科研所主任工程師李延明一直關(guān)注著“水泥森林”對公園的影響，他表示：“首先景觀會遭到破壞，公園周邊被開發(fā)商利用后，里面的光照條件等發(fā)生變化，景觀顯得不自然；其次會影響游客的心理，四處都是高大的建筑物，視線受到限制，游人心里堵得慌；另外還影響環(huán)境，周邊密集生活區(qū)的噪音、氣流等會污染公園，高樓對風(fēng)的流動、光線的輻射等產(chǎn)生一定的阻礙，對公園內(nèi)的花草、水質(zhì)、環(huán)流等產(chǎn)生負(fù)面影響?！?

　　但這種短期商業(yè)行為并不妨礙公園豪宅成為購房者的首選，越來越多的樓盤借助公園概念進(jìn)行炒作。有專家一針見血地指出，公園變成后花園最直接拷問的還是政府的職能部門，城市公共資源的維護(hù)必須以多數(shù)人的利益為重，為什么憑借經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢就能占有公共資源？城市建設(shè)的步伐過快，相關(guān)的配套措施可能還有缺失，但這種現(xiàn)象正成為一種趨勢，不能不引起政府職能機(jī)構(gòu)的重視。

　　專家表示，最根本的是如何把公共資源的優(yōu)勢體現(xiàn)出來，使其成為城市多數(shù)居民享用的公共環(huán)境，而不是高檔樓盤的后花園。有的城市已經(jīng)進(jìn)行了科學(xué)規(guī)劃，如長沙烈士公園北面和南面緊臨公園300米范圍內(nèi)被規(guī)定不再建高層建筑，150-300米之間的范圍內(nèi)建筑高度控制在50米以下等。

　　誰在瓜分公園景觀

　　根據(jù)記者調(diào)查，目前紫竹院公園周邊人濟(jì)山莊的房價為每平方米9000元；嘉慧苑每平方米達(dá)到12500元；美林花園和中海紫金苑每平方米也在9000元左右。陶然亭公園周邊的楓華豪景每平方米8200元；陶然北岸售價為每平方米6500元；鳳圖騰均價每平方米14000元左右。在朝陽公園東側(cè)、南側(cè)，集中了公園大道、棕櫚泉國際公寓、GOLF公寓等高端產(chǎn)品，公園大道每平方米在12000元以上；陽光上東每平方米達(dá)10000元。

　　而北京市整體商品房平均售價在6000元左右，可見房價高低是對公園資源占有程度的最直接體現(xiàn)。南京月牙湖旁的月牙湖花園在1997年每平方米2000余元起售，現(xiàn)在二手房賣到7500元；玄武湖畔的湖景花園僅僅三年時間，漲到了萬元以上，價格上翻近3倍；莫愁湖的金基唐城、金色家園房屋單價也上漲兩倍多。稀缺的公園物業(yè)資源，造就了臨近公園的開發(fā)項(xiàng)目擁有巨大的升值潛力，開發(fā)商由此賺取相當(dāng)?shù)睦麧櫋?

　　公園周邊要開發(fā)，需要當(dāng)?shù)匾?guī)劃、土地等部門的許可。因此在開發(fā)商對公園進(jìn)行“圍攻”的同時，不能忽略的是，地方政府也從開發(fā)商手里獲取高額土地出讓金。有些地方政府將土地掛牌競拍，公園周邊的開發(fā)用地價格自然比同類地皮高出數(shù)倍，從這方面講地方政府也是獲益者。還有內(nèi)部人員透露，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目直接跟地方政府相關(guān)，有時地方政府則直接參股，如朝陽公園南門的某國際公寓就有當(dāng)?shù)卣块T1%的股份。

　　這反映出地方政府短期獲益與投資環(huán)境維護(hù)治理的長遠(yuǎn)行為在兩種層面上的權(quán)衡。有評論指出：“將本該由政府干的事情交給市場，一方面需要投入巨資治理環(huán)境，維護(hù)城市公共資源；一方面又迫于資金壓力將城市景觀賣給開發(fā)商。政府陷入‘為開發(fā)商整治環(huán)境’的怪圈”。

　　北京市城市建設(shè)研究院副院長王磐巖認(rèn)為，根本原因需要從地方的規(guī)劃工作上追查，公園周邊的樓盤密度、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，要在對周邊房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行論證，建筑要與環(huán)境有機(jī)融合。但北京市規(guī)劃委員會的有關(guān)人員表示，目前國內(nèi)沒有限制在重點(diǎn)景觀周圍建設(shè)建筑的法規(guī)，同時對記者所提關(guān)于如何對公園周邊實(shí)施科學(xué)規(guī)劃則不予答復(fù)。

　　記者了解到，《北京市公園條例》的相關(guān)規(guī)定是：“本市對公園周邊可能影響公園景觀的建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)行嚴(yán)格控制。具體的控制范圍和要求由市規(guī)劃、園林等行政管理部門共同制定。公園周邊建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)與公園景觀相協(xié)調(diào)”。

　　王磐巖指出：“全國絕大多數(shù)城市的公園條例沒有對周邊建筑設(shè)施的高度、間距等作詳細(xì)界定，操作中往往被開發(fā)商鉆空子，法規(guī)明顯需要完善，這還需要一個過程。”