項(xiàng)目價值提升 水景概念風(fēng)靡天津樓市

　　前幾年開始流行的水景概念如今再次風(fēng)靡金秋的天津樓市，不僅大梅江板塊的華廈津典、卡梅爾、天鵝湖、梅江灣等主打水景牌，連市中心的富力城、海河新天地等也不惜在規(guī)劃圖上“拉掉”幾幢大樓來做大面積的水景湖泊和池塘。水景住宅被開發(fā)商和消費(fèi)者共同看好。

　　“水景”概念進(jìn)入普通住宅市場

　　據(jù)了解，國內(nèi)水景住宅設(shè)計最早受新加坡等地影響，首先出現(xiàn)在廣州、深圳等南方城市。2002年，“水景風(fēng)”刮到天津，梅江的藍(lán)水園、芳水園等以及梅江南的半島藍(lán)灣、汐岸國際等成為天津最早主打“水景”牌的一批高檔樓盤。

　　近年，隨著房地產(chǎn)市場的競爭加劇，水景概念更是成為各開發(fā)商避免同質(zhì)化競爭的突破口，水景住宅開始放下身價進(jìn)入普通住宅市場。據(jù)了解，目前天津樓市涌現(xiàn)出眾多旗幟鮮明大打“水景”牌的項(xiàng)目，如大梅江板塊的華廈津典、卡梅爾、天鵝湖、紅了·天嬌、梅江灣、依云小鎮(zhèn)，老城廂的天津富力城，河?xùn)|區(qū)遠(yuǎn)洋干線、太陽城，西部板塊的假日風(fēng)景等。而海河大道、萬通上游·國際等則主打臨近海河牌。

　　水景概念重新興起的同時，一些樓盤在設(shè)計上也紛紛有所創(chuàng)新。如富力城引入廣州水景設(shè)計的經(jīng)驗(yàn)，追求精致和自然，通過水景、植被、雕塑小品等元素的巧妙搭配，構(gòu)成一幅清新的南派園林景色。天鵝湖依托梅江南50萬平方米水面，首次提出“島嶼漂移”構(gòu)想，將梅江南的湖水大量引入小區(qū)，以避免產(chǎn)生呆板的“實(shí)心島”效果。假日風(fēng)景利用人工濕地物理、生物等多級滲透和過濾，循環(huán)并處理湖水，使出水達(dá)到地表三類水標(biāo)準(zhǔn)，保證了社區(qū)水生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。華廈津典甚至還到長江、黃河源頭取水加入小區(qū)水景，以增加小區(qū)景觀的文化內(nèi)涵。

　　另外，本市一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如順馳又一城、梅江新海灣、水岸公館商業(yè)板塊等也紛紛打出“水景”牌，通過景觀來提升整個項(xiàng)目的商業(yè)價值。

　　水景提升樓盤品質(zhì)和價格

　　目前水景幾乎已經(jīng)成為衡量一個項(xiàng)目檔次高低的標(biāo)準(zhǔn)。戴德梁行天津分公司研究顧問部經(jīng)理王紅說，特別是隨著目前市場競爭的加劇，很多開發(fā)商在不斷更新產(chǎn)品外觀的同時，把注意力轉(zhuǎn)移到景觀營造上來。而園林景觀設(shè)計，又無外乎植被、水景等幾種元素之間的搭配組合，因此水景設(shè)計對于提升項(xiàng)目品質(zhì)、避免同質(zhì)化競爭至關(guān)重要。

　　天津富力城總經(jīng)理張璇認(rèn)為，富力集團(tuán)在廣州以及北京開發(fā)的樓盤中，水景都是整個項(xiàng)目的點(diǎn)睛之處，取得了很好的效果。在物理上，水景對植物的生長、空氣濕度和溫度的調(diào)節(jié)都十分有利，可以提升樓盤環(huán)境質(zhì)量，柔軟、流動的活水豐富了景觀的虛實(shí)、動靜層次。在開發(fā)效益上，天然水景和人工水景之間如果能巧妙融合，整個樓盤價值則大為提升。不過，以水景來提升生活品質(zhì)也是需要付出一定代價的。據(jù)王紅介紹，有水景的項(xiàng)目售價要明顯高于同地段的“旱樓盤”。一般而言，水岸樓盤價格均比同地段“旱樓盤”高出5%至10%，而同一樓盤中面向水景的戶型也比其他戶型每平方米平均高出400至1000元左右。

　　“水景后遺癥”應(yīng)盡量避免

　　水景住宅諸多后遺癥也不能忽視。“目前水景住宅所需解決的最大問題，就是后期的必要管理與高昂維護(hù)費(fèi)用之間的矛盾。”王紅說，“小區(qū)入住前，水景耗費(fèi)都由開發(fā)商承擔(dān)，與銷售回款相比，前期的水景開銷九牛一毛。但小區(qū)入住后，這些費(fèi)用就要轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司并最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。而水景是否能真正提升居住者的生活品質(zhì)，關(guān)鍵是要看后期管理?！睋?jù)了解，水景住宅中的水景維護(hù)占了小區(qū)物業(yè)管理中的極大比重，一個3000至4000平方米的水景，每月維護(hù)成本高達(dá)15至20萬元，其中包含水循環(huán)投入、水泵投入、電力投入、消毒投入、維護(hù)投入以及人工投入。過高的維護(hù)成本令很多物業(yè)公司不堪重負(fù)，于是，一些項(xiàng)目也出現(xiàn)了水景入住前是活水，入住后變成死水；噴泉周末開放，平常關(guān)閉；到冬天把水抽干以保護(hù)管線等現(xiàn)象。王紅認(rèn)為，發(fā)展商在樓盤銷售前期的水景設(shè)計中應(yīng)遵循適度原則。好水景應(yīng)該由大到小，由外到內(nèi)通盤考慮定位，首先要考慮住宅項(xiàng)目本身所處地區(qū)的氣候特征、降雨特點(diǎn)、地下水位情況、洪澇對地塊的影響以及地塊本身和相鄰水域的水系條件。采用仿造天然湖泊的方式，對人工湖景觀進(jìn)行生態(tài)設(shè)計，在水底設(shè)計具有抗污能力的環(huán)保型植物群落，模擬自然觀賞型植物群落，并且適量放養(yǎng)具有凈化功效的水生動物，人為建立水生生態(tài)系統(tǒng)。

　　百姓如何選擇水景住宅

　　通?！八白≌庇腥N：一是完全借用城市河、湖的自然景色；二是將河、湖之水引入社區(qū)結(jié)合人工造景；再就是純粹的人造水景。后兩項(xiàng)要有一定的成本分?jǐn)偅炀暗某杀疽约爸兴幚硐到y(tǒng)的費(fèi)用、后期的維護(hù)費(fèi)用。

　　如果選中借助城市河湖水景的項(xiàng)目，最好了解一下城市規(guī)劃，看看河湖的清、暢、綠改造是否在入住時能夠?qū)崿F(xiàn)。目前本市津河、衛(wèi)津河、子牙河、復(fù)興河等河流都已改造完畢，海河改造正在緊張進(jìn)行。需要注意的是，借景的項(xiàng)目往往只有一側(cè)可以見景，在樓座與戶型選擇上要考慮距水體的距離。

　　如果選擇人造水景項(xiàng)目，需要了解三方面:首先是景觀風(fēng)格，中式風(fēng)格的水景多是蜿蜒曲折、移步易景的；西式風(fēng)格則多為對稱,比較明快。購房者需要關(guān)心冬天水景是否荒置，設(shè)計中有沒有替代的景觀或功能。其次是前期成本，如防滲漏水景工程的投入，攤?cè)敕績r每平方米需要多少錢等。再次是后期費(fèi)用，要了解純粹人工景觀所用水源是什么，后期費(fèi)用每月需要多少錢。

　　專家建議，選擇“生態(tài)水景”時可以關(guān)注以下幾個要素：最深處的水是否達(dá)到1.5米；是否通過地形、草坡、過水草地減少硬質(zhì)防水層；水體是否流動；有無足夠強(qiáng)的供氧能力，比如噴泉、疊水；一些過多的藻類是否被清除等。