通州房價(jià)成熟度不夠

　　2009年的5月，雖然樓市成交已經(jīng)明顯恢復(fù)，甚至出現(xiàn)高熱前兆，但是土地市場卻依然深處僵局，成交萎靡不振，通州通胡大街70號(hào)用地的成交，打破了這一僵局。

　　5月19日，在經(jīng)歷了現(xiàn)場80輪競價(jià)之后，通胡大街70號(hào)地最終由北京麥金利地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.24億元競得，超出底價(jià)2.44億元。如果剔除地塊上2400平方米的幼兒園、6000平方米的福利院及4000平方米的郵電局等建設(shè)，該地塊樓面地價(jià)接近5000元/平方米，而該地塊毗鄰的武夷花園當(dāng)時(shí)售價(jià)才6700元/平方米。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，該地塊建成后售價(jià)必須在9000元/平方米以上才能盈利。言下之意就是，這塊地買貴了。

　　
　　但從以后近一年的土地成交看，通胡大街70號(hào)地幾乎是通州出讓的土地中最便宜的地塊。

　　6月25日，經(jīng)過125輪競價(jià)后，北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在富力、華業(yè)、融科、綠地、金地等一眾名企間脫穎而出，以17.4億元的高價(jià)拿下通州九棵樹地塊，樓面地價(jià)高達(dá)6259元/平方米。

　　6月26日，通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常1+1）地塊再次被祁連地產(chǎn)以1.88億元拿下，樓面地價(jià)接近6000元/平方米。

　　地價(jià)迅速推動(dòng)房價(jià)

　　通胡大街70號(hào)地的高價(jià)成交迅速反映在二手房市場上，隨后的半個(gè)月時(shí)間里，周邊二手房的報(bào)價(jià)提升了500元/平方米-1000元/平方米。

　　九棵樹地塊、永順鎮(zhèn)楊莊路地塊的成交對(duì)市場影響更大，不僅周邊二手房迅速提價(jià)，而且新房項(xiàng)目也出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格，甚至推遲開盤的現(xiàn)象。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部提供的數(shù)據(jù)，2009年4月份通州二手房的均價(jià)為8520元/平方米，5月份就上漲為8850元/平方米，6月份漲為9280元/平方米，7月份為9825元/平方米。進(jìn)入9月份后，則進(jìn)入迅速上漲期，每月上漲幅度高達(dá)1000元/平方米左右。

　　顧女士在九棵樹附近一個(gè)小區(qū)有一套不到90平方米的兩居室，2009年初想75萬元賣掉，就在幾家中介登了記，但一直沒賣出去，因?yàn)椴恢庇缅X，她索性打消了賣房的念頭。但是從5月份開始，顧女士就頻頻接到中介的電話，詢問房子賣出去沒，并告知當(dāng)時(shí)的價(jià)格?！耙婚_始，我還有點(diǎn)心動(dòng)，想趁漲就出手算了，但后來我看漲勢似乎不是一時(shí)的，就沒出手，留著看情況。”顧女士的選擇顯然是明智的，12月，顧女士這套房子售價(jià)已經(jīng)高達(dá)120萬元。

　　協(xié)成地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總裁王裕仁認(rèn)為，通州土地成交價(jià)格攀高是樓市價(jià)格飛漲的直接原因，九棵樹地塊、永順鎮(zhèn)楊莊路地塊樓面地價(jià)都遠(yuǎn)高于2008年，這必將導(dǎo)致后期項(xiàng)目及區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目價(jià)格的增長。

　　規(guī)劃成為加速器

　　地價(jià)對(duì)通州房價(jià)的推動(dòng)還不是主力。2010年1月底，北京市兩會(huì)上，北京總體規(guī)劃和新城規(guī)劃對(duì)通州提出了新的城市定位：未來通州將是重點(diǎn)發(fā)展的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。并且，在通州新城核心區(qū)，已經(jīng)為北京預(yù)留一部分行政區(qū)劃，未來新城將承擔(dān)著北京一部分功能的疏散——即傳說中的“北京副中心”。

　　按照新定位，通州新城的核心區(qū)域從此前規(guī)劃的新華大街一帶北移到了五河交匯的位置。北移后的運(yùn)河核心區(qū)將打造成北京的新商務(wù)中心，而在交通方面，除8條軌道線路將覆蓋通州新城，規(guī)劃部門正在考慮在1號(hào)線下方建設(shè)沿長安街直達(dá)運(yùn)河核心區(qū)的地鐵快線。隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，環(huán)渤海區(qū)域?qū)⑿纬煽缭绞桨l(fā)展，通州新城將成為北京面向環(huán)渤海地區(qū)的橋頭堡。

　　一時(shí)間，通州不僅成為兩會(huì)中的熱議話題，更成為樓市上漲的排頭兵。通州新城規(guī)劃傳出的次日，通州部分小區(qū)二手房價(jià)就應(yīng)聲而漲，其中BOBO自由城出現(xiàn)了500元/平方米的漲幅，當(dāng)時(shí)還被視為激進(jìn)，但隨后兩個(gè)月發(fā)生的事情，使得這500元/平方米的漲幅簡直就可以忽略不計(jì)了。

　　在規(guī)劃的帶動(dòng)下，通州的地價(jià)再飆新高。

　　2010年2月24日，經(jīng)過24輪競價(jià)，通州區(qū)半壁店（舊村改造）居住及居住區(qū)配套教育用地由北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以28.2億元競得，樓面地價(jià)10635元/平方米。

　　華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰表示，該地塊建成后的商品房將超過每平方米2萬元，預(yù)示通州房價(jià)進(jìn)入2萬元時(shí)代。

　　房價(jià)進(jìn)入暴漲期

　　漲價(jià)初期，中原地產(chǎn)三級(jí)市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，城市、道路規(guī)劃對(duì)房價(jià)的刺激主要分三個(gè)階段，第一階段是規(guī)劃公布，此時(shí)是房價(jià)上漲最為兇猛的時(shí)期，一般漲幅能達(dá)到10%以上。另外就是施工建設(shè)和建成通車這兩個(gè)階段，但漲幅會(huì)趨緩。

　　面對(duì)通州房價(jià)的暴漲，所有業(yè)內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)判斷都成了笑談。事實(shí)上，在新城規(guī)劃出臺(tái)后的3個(gè)月時(shí)間，通州的房價(jià)漲幅超過了50%，部分樓盤漲幅甚至接近100%。

　　京貿(mào)國際城在1月23日和3月11日開盤銷售時(shí)，價(jià)格分別為14000元/平方米和18000元/平方米，4月14日，開盤均價(jià)為26800元/平方米。

　　珠江拉維小鎮(zhèn)3月16日開盤時(shí)是16800元/平方米，10天后上漲到18500元/平方米依然遭遇瘋搶，到3月底，銷售人員透露，預(yù)期價(jià)格已經(jīng)調(diào)高至25000元/平方米。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，1月，通州二手房價(jià)為14000元/平方米，2月就漲到了14250元/平方米，3月為16350元/平方米，4月份則為20180元/平方米，漲幅從月漲1000元，到月漲2000元，再到月漲4000元。漲幅之大，令人瞠目結(jié)舌。而與此同時(shí)，通州的租售比卻高達(dá)1:650，遠(yuǎn)超國際警戒線。

　　調(diào)控影響首當(dāng)其沖

　　暴漲的房價(jià)帶給通州樓市的是濃重的不安和浮躁，越來越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為通州的房價(jià)已經(jīng)吹起了一個(gè)巨大的泡沫，甚至有人認(rèn)為通州在成為第二個(gè)海南。終于，4月15日開始的史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，成為扎破這個(gè)泡沫的一根針。

　　調(diào)控政策一出，通州樓市的成交量大幅下跌，房源大增，供需雙方心態(tài)驟變，八成房主表示不再漲價(jià)，有50%的房主已表示愿意降價(jià)，但新增客戶量卻驟減九成。截至4月27日，通州二手房均價(jià)已經(jīng)從新政前的最高點(diǎn)21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅達(dá)14%，部分小區(qū)的跌幅甚至高達(dá)25%。

　　陳云峰認(rèn)為，從通州的長遠(yuǎn)看，這次因調(diào)控出現(xiàn)的價(jià)格下跌反而是好事，“擠掉泡沫，讓房價(jià)落到實(shí)地，然后再發(fā)展，否則，一味暴漲下去，通州的未來堪憂”。

　　據(jù)了解，2月份以來，通州市場上主要購買群體已經(jīng)從剛需和改善性需求轉(zhuǎn)向投資投機(jī)性需求。據(jù)調(diào)查，這部分需求已經(jīng)高達(dá)五成以上，在部分小區(qū)甚至在六成以上，三四月份的通州，炒房客云集，一次炒作十多套房的炒房客不是個(gè)例，一兩個(gè)月賺上百萬的也不是個(gè)例。這樣瘋狂的市場的確需要盤整。

　　盤整是為了更美好的明天

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級(jí)城市規(guī)劃師趙文凱認(rèn)為，“通州在規(guī)劃時(shí)就被定位為文化產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域服務(wù)平臺(tái)、宜居新城。因?yàn)樗晨渴锥迹⑶沂墙煌ㄩT戶，在環(huán)渤海區(qū)域，北京的流線從東北沿海到山東半島，通州是交通最方便的地方，發(fā)展一些服務(wù)大區(qū)域的功能，落腳點(diǎn)在通州，服務(wù)區(qū)域就可能擴(kuò)展到了北京周邊、河北、山東等地。而且通州是北京的東大門，高速公路和北京周邊的新城相比較是最發(fā)達(dá)的，隨著區(qū)域的發(fā)展、工作機(jī)會(huì)的增多，對(duì)房地產(chǎn)保值還是很有益處的?！?/p>

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長、中國城市科學(xué)研究會(huì)秘書長李迅表示，從城市規(guī)劃的角度來看,通州是疏散北京中心城區(qū)過于集中的城市功能的一個(gè)重要點(diǎn)，必然會(huì)引起人口、產(chǎn)業(yè)的聚集。因此，這一區(qū)域房價(jià)上漲是市場對(duì)城市發(fā)展的正常反應(yīng)。但影響房價(jià)的因素很多，整體經(jīng)濟(jì)形勢、供求關(guān)系、市場預(yù)期都會(huì)直接影響到房價(jià)，不可能僅僅是規(guī)劃在起作用。 

　　雖然認(rèn)為通州的房價(jià)應(yīng)該盤整，但陳云峰依然非常看好通州的未來，因?yàn)橥ㄖ萘己玫囊?guī)劃、高端的定位以及全世界對(duì)它的期待，房地產(chǎn)投資價(jià)值和升值的潛力還是存在的，“而且城八區(qū)的土地供應(yīng)有限，購買力卻客觀存在，這些購買力無法在城區(qū)滿足，必然會(huì)被擠壓到郊區(qū)，通州無疑是最好的選擇”。