德國年輕人77%租房居住 法律提供近乎完美保障

　　多年來，德國房價一直保持在相對較低的水平，但低房價并未刺激德國人買房置業(yè)的需求。與買房相比，大多數(shù)德國人更愿意租房住。房屋租賃市場的繁榮，對穩(wěn)定住房市場需求和避免房價大幅飆升起到了重要作用。 

　　德國租房者占多數(shù)

　　目前，德國租房者占多數(shù)，有60%左右的居民租房，其中年輕人77%左右為租房族。德國租房比例高，重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。在德國，租房的“安全感” 并不亞于買房，甚至幾十年居住在一所出租房中的德國家庭也不在少數(shù)。

　　德國公共租賃住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了兩個階段：一是二戰(zhàn)后到上世紀末，德國大規(guī)模興建社會福利住房，解決二戰(zhàn)以及兩德統(tǒng)一后低收入者的住房問題。二是自上世紀末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，但政府仍然通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。

　　德國大多數(shù)福利房并非由政府直接建設。德國政府劃出特定區(qū)域建設低收入人群住房，由社會投資人開發(fā)建設，并向住房者收取低于市場價格的租金，租金與市價的差額由政府補貼給投資人。

　　政府向投資者提供無息貸款

　　對建設社會福利住房的投資人，無論是個人、社會團體還是企業(yè)，政府都對其進行資助，通常是向住房建設投資者提供無息住房建設貸款，該貸款償還期可長達30年至35年。還貸期結(jié)束后，約束解除，房屋所有人可以按市場價格出租出售房屋。

　　社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等，按照規(guī)定，只有收入低于一定標準的家庭才有權(quán)利承租社會福利住房。

　　在社會福利房興盛時期，德國約有三分之一的住房具有社會福利住房的性質(zhì)，但自1998年起德國開始逐漸廢除福利住房建設中的相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　2003 年德國議會停止向社會保障性住房建設提供補貼，30年來德國共為此花費了300多億歐元。目前社會福利住房比例在10%左右。

　　在社會福利住房逐漸退出市場的同時，德國并未放松對整個住房和租房市場的管理，低收入家庭住房問題得到了良好解決。

　　房東不得隨意漲房租

　　德國《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別注重保護房客利益，規(guī)定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書面陳述漲價理由，并且在一般情況下還須舉出三個同類住房漲價的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類住房的通常水平，當事人還必須連續(xù) 15個月內(nèi)沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10%。

　　根據(jù)法律，德國每個州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設有獨立機構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來確定基本價格范圍。而且法律明文規(guī)定，如果房東的房租超過“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過 50%就構(gòu)成犯罪，這就使得租房市場極為穩(wěn)定。因此它制定的價格一般都能得到執(zhí)行。

　　德國法律還很注重保護租房者權(quán)益。如果租房者沒錢支付房租，房主不能直接將其趕出去，而需要先上訴到法庭，提供證據(jù)證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。以前，租房者有義務在居住幾年后自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修，而現(xiàn)在，這一義務也已經(jīng)取消。此外，政府還根據(jù)家庭成員多少、失業(yè)時間長短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補助。

　　從實踐看，早期德國調(diào)動各種社會資源建設福利房，對于解決住房緊張、穩(wěn)定房價起到了決定性作用。據(jù)新華社