建筑密度監(jiān)控望提上日程 容積率投機或被終結(jié)

　　高密度高容積率或成樓市硬指標

　　市場供應(yīng)量將隨之加大,樓面地價相應(yīng)降低

　　此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控還在往縱深發(fā)展,更為細致的容積率及建筑密度的監(jiān)控有望提上日程。這意味著,以往房地產(chǎn)商試圖通過“綜合容積率”的做法以達到利潤最大化的投機方式,或?qū)⒈唤K結(jié)。

　　距離當初拿地之時,位于上海浦東新區(qū)的某樓盤發(fā)展已有4年左右時間。該樓盤開發(fā)商向記者表示:“因為地拿得早,所以當初申請兩塊土地進行平衡容積率操作,還有商酌空間。要放在如今,根本不可能通過。”

　　他所指的“平衡容積率”,在房地產(chǎn)業(yè)中已是一個公開的秘密。據(jù)一位不愿意透露姓名的開發(fā)商介紹,由于上海的單塊土地出讓面積并不算大,有一種通常的操作思路是,開發(fā)商在獲取兩幅相鄰地塊之后,通過報批將兩幅地塊的容積率實行平衡或協(xié)調(diào)?！爸灰w受讓地塊的容積率達到標準即可,而細分地塊的容積率,則根據(jù)自身產(chǎn)品打造需求進行調(diào)節(jié)。”

　　容積率的調(diào)整,對于開發(fā)商來說意味著什么？一位專門為房企提供項目設(shè)計方案的業(yè)內(nèi)人士稱,“僅僅提升0.1的數(shù)據(jù),就可以帶來較為可觀的利潤回報。”該人士向記者解釋道,“平衡容積率的目的,可以使地塊組合的利潤回報達到最大化?！?

　　舉例而言,兩幅相鄰地塊容積率分別為2.2和1.8的話,按照單個土地操作,高層公寓產(chǎn)品是不可避免的。但如果將容積率實行平衡,其中一幅地塊就可以調(diào)整為做低密度的別墅類產(chǎn)品?！霸趧e墅產(chǎn)品方面,可以高品質(zhì)的理由提升價格,另一方面,公寓產(chǎn)品卻可以通過提升容積率來獲取更多的數(shù)量,利潤同樣豐厚?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示。

　　不過如今在上海,這一“盈利”渠道已被嚴堵。在多次公開土地推介會上,由于不少地塊均屬“捆綁”出讓,因此開發(fā)商們普遍對于能否操作平衡容積率表示關(guān)切。然而,相關(guān)部門對此的回復(fù)均是“不可操作”。與此同時,記者通過多個渠道了解到,這一做法在近幾年已無成功范例出現(xiàn)。

　　對于容積率的把控勢頭已經(jīng)初現(xiàn)端倪,一個逐漸浮出水面的消息是,高密度高容積率的規(guī)劃要求,可能在未來會被強調(diào)提及,甚至于有望進入房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃之中。隱現(xiàn)其后的本質(zhì),其實還是對于土地集約利用的強調(diào)要求。

　　“提高容積率的利處,最為直接的體現(xiàn)便是樓面地價的降低?！币晃婚_發(fā)商直言不諱道,“尤其是那些需要動遷凈地出讓的地塊,成本是放在那里的。假設(shè)你10個億的資金投入進去,容積率2.0的地塊分攤下來的土地單價,比容積率1.0的地塊可降低一半?！?

　　多位開發(fā)商較為統(tǒng)一的觀點是,如果“高密度高容積率”的要求被歸為總體規(guī)劃綱領(lǐng),對于房地產(chǎn)住宅市場帶來的影響便是,市場供應(yīng)量會隨之加大?！斑@在一定程度上可緩解供應(yīng)壓力?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟認為。

　　“這亦是城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中需要關(guān)注的?！币患覈笙嚓P(guān)負責人稱,“如果單純從城市容積率來考慮,有些二三線城市的規(guī)劃要求甚至還高于上海。考慮到未來土地利用發(fā)展空間,這一方面是需要予以強調(diào)的?！?

　　不過,隨之而來的另一個“老生常談”的話題是,如何在加強土地集約利用的前提下,又兼而考慮到環(huán)保低碳的問題?！俺邔咏ㄖ娜壕劭赡軙l(fā)’熱島’效應(yīng),但對于開發(fā)商來說,成本同樣是需要顧及的?！鄙鲜銎髽I(yè)負責人認為。他的解釋是,以100米高度作為分水嶺,100米以上的建安成本會較100米以下高出20%左右?！八?30多樓的高層公寓產(chǎn)品應(yīng)該還算屬于可控范圍內(nèi)?！?

　　魚與熊掌是否可以兼得？在居住舒適度和加大供應(yīng)量的問題把控上,上?，F(xiàn)代城市設(shè)計院副院長朱望偉認為,在框架性要求的指導(dǎo)之下,CBD之類的商務(wù)區(qū)域可加大密度及容積率,以居住為主的區(qū)域則可適度?！案鶕?jù)城市風貌做相應(yīng)規(guī)劃調(diào)整會更為理想?！?

　　陳晟表示,如何達到有效運用最大化,是當今集約利用土地的一個重要課題?！皬娜P土地市場來考慮,包括住宅、商業(yè)等各類性質(zhì)用地如何做到合理比例劃分,以達到長期持續(xù)發(fā)展性,是目前最為關(guān)心的層面?！薄?