國(guó)土部擬修改土地出讓制度 土地財(cái)政轉(zhuǎn)向

　　1月6日，記者從國(guó)土資源部獲悉，《深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱“方案”)已經(jīng)形成文件，經(jīng)過(guò)國(guó)土資源部和有關(guān)部委會(huì)簽后，將報(bào)國(guó)務(wù)院審批實(shí)施。 
 
　　據(jù)接近國(guó)土資源部的人士表示，“方案”將是改變地方土地財(cái)政的開(kāi)始。其中包括改革和完善“招拍掛”出讓制度、規(guī)范和完善征地制度、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等內(nèi)容。 
 
　　據(jù)悉，“方案”制定的背景是2010年6月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委發(fā)布的2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革意見(jiàn)，其中提出由國(guó)土資源部牽頭負(fù)責(zé)國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革問(wèn)題。 
 
　　調(diào)整土地出讓方式結(jié)構(gòu)

　　在堅(jiān)持“招拍掛”的前提下，少“拍”多“招”

　　上述接近國(guó)土資源部的人士表示，深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革，核心內(nèi)容仍然是界定國(guó)有建設(shè)用地劃撥范圍，繼續(xù)擴(kuò)大有償使用范圍。 
 
　　據(jù)中國(guó)地價(jià)網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年前三季度，全國(guó)居住建設(shè)用地“招拍掛”出讓比例在90%以上，工礦業(yè)用地“招拍掛”出讓比例在80%以上。 
 
　　土地專家鄒曉云表示，建設(shè)用地有償使用制度改革的方向依然是堅(jiān)持和擴(kuò)大“招拍掛”出讓的范圍。 
 
　　不過(guò)，鄒曉云表示，在當(dāng)前“招拍掛”制度執(zhí)行當(dāng)中，存在掛牌和拍賣的比例過(guò)高，招標(biāo)的比例較低的情況。 
 
　　由于土地拍賣的操作比較簡(jiǎn)單，同時(shí)也有利于推高地價(jià)，地方政府積極性一直較高。 
 
　　記者獲悉，“方案”改革的方向之一就是，在繼續(xù)堅(jiān)持“招拍掛”制度方向的前提下，調(diào)整土地出讓方式的結(jié)構(gòu)。 
 
　　“方案”的主要內(nèi)容就包括改革“招拍掛”制度，解決當(dāng)前土地出讓當(dāng)中，“價(jià)高者得”的情況比較多的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)于各地實(shí)行“招拍掛”制度進(jìn)行法律評(píng)估和調(diào)研，得出改革和完善的辦法。 
 
　　北京市在2010年試水的土地出讓“綜合評(píng)標(biāo)法”備受國(guó)土資源部關(guān)注，也被作為“方案”的借鑒。 
 
　　2010年4月份，在“國(guó)十條”的調(diào)控背景下，北京連出幾塊“地王”。在此情況下，北京市推出了土地出讓“綜合評(píng)標(biāo)法”，即盡量多使用招標(biāo)的方式出讓土地，而且在招標(biāo)的評(píng)標(biāo)當(dāng)中，土地出讓價(jià)格的分?jǐn)?shù)占比下降。同時(shí)，采取限制地價(jià)、配建保障房面積等方法，進(jìn)行招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。 
 
　　北京市住建委負(fù)責(zé)人在一次向住建部匯報(bào)的會(huì)議上表示，2010年5月份以來(lái)，北京市出讓的43宗居民用地37宗采用綜合評(píng)標(biāo)的辦法，占86%，掛牌出讓中，對(duì)配建公租房地塊試點(diǎn)限地價(jià)，競(jìng)公租房面積方式；競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到預(yù)先規(guī)定的上限時(shí)，不接受更高的報(bào)價(jià)，而是配建的公租房面積多的獲得土地。 
 
　　由此，北京市土地成交價(jià)明顯下降。2010年4月份以來(lái)，平均樓面土地成交價(jià)由13976元降至5958元每平方米，土地成交的溢價(jià)率由119%降至27%。 
 
　　土地財(cái)政轉(zhuǎn)向

　　方案有望改變地方對(duì)土地財(cái)政的依賴

　　“方案”被寄予期望的之一，是改變地方政府依賴的賣地財(cái)政，改變地方政府推高地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的邏輯鏈條。

　　擔(dān)任多個(gè)地方政府顧問(wèn)的北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉表示，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴雖然短期內(nèi)不可能完全扭轉(zhuǎn)，但是這種路徑依賴將被調(diào)整。調(diào)整的方向包括：調(diào)整土地財(cái)政的使用方向，加大民生支出，減少城市建設(shè)支持，減少城市攤大餅發(fā)展，減少高價(jià)賣地。 
 
　　此前，財(cái)政部曾發(fā)文要求地方政府將賣地收入納入地方財(cái)政，實(shí)現(xiàn)收支兩條線，但是很多地方政府并不交出“家底”。 
 
　　在此情況下，通過(guò)國(guó)土部門(mén)的地價(jià)監(jiān)測(cè)，加上建設(shè)用地有償使用制度的改革，來(lái)限制地方政府土地財(cái)政的規(guī)模和增長(zhǎng)速度，也是土地財(cái)政轉(zhuǎn)向的一個(gè)標(biāo)志。 
 
　　中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平近日在“漢鎰金融講壇·金融危局下的土地金融制度突破”論壇上表示，2010年，很多城市土地出讓收入都創(chuàng)了新高，說(shuō)明在現(xiàn)有土地有償使用制度下，地方政府的土地財(cái)政依賴越來(lái)越強(qiáng)。 
 
　　而國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)王守智在上述論壇上表示，將通過(guò)限制征地范圍和土地儲(chǔ)備范圍，來(lái)界定地方土地財(cái)政的范圍；除此以外，城市規(guī)劃范圍外的集體建設(shè)用地和城市規(guī)劃范圍內(nèi)但是不屬于公益項(xiàng)目規(guī)劃的集體建設(shè)用地，都應(yīng)該給予其流轉(zhuǎn)的政策。 
 
　　前述接近國(guó)土資源部的人士建議，“方案”應(yīng)該將構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)作為前提，在此基礎(chǔ)上，再通過(guò)規(guī)范“招拍掛”制度等方式，來(lái)逐步改革地方土地財(cái)政。