國(guó)家三部委叫停主題公園 華僑城圈地遭重?fù)?

　　房地產(chǎn)調(diào)控和信貸收縮寒氣逼人，一直以旅游加地產(chǎn)為顯著特色的華僑城模式遭遇空前陣痛，一度高調(diào)推出的青島華僑城項(xiàng)目中途撤資。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)前景不明，旅游綜合收入不溫不火，華僑城被迫重新考慮新的發(fā)展模式，宣布轉(zhuǎn)型“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商”。

　　11月16日，華僑城向媒體發(fā)布了公司最新戰(zhàn)略定位，從“旅游+地產(chǎn)”模式向“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變。根據(jù)最新定位，旅游與文化在公司未來(lái)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位將進(jìn)一步凸顯，著力打造一個(gè)以文化為核心、旅游為主導(dǎo)的“大服務(wù)”產(chǎn)業(yè)格局。

　　但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城新的戰(zhàn)略定位依然面臨諸多不確定因素，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的盈利模式尚不清晰，華僑城模式在新的政策形勢(shì)下懸念陡增。

　　青島華僑城撤資

　　青島華僑城項(xiàng)目撤資出乎太多人的意料?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從青島和華僑城多個(gè)方面獨(dú)家獲悉，原本作為2014年青島世界園藝博覽會(huì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的青島華僑城已經(jīng)夭折，華僑城在青島的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已經(jīng)撤離。

　　2010年12月，華僑城A（000069.SZ）公告稱(chēng)，為了推進(jìn)青島華僑城大型旅游綜合項(xiàng)目進(jìn)程，公司擬成立青島華僑城實(shí)業(yè)有限公司，注冊(cè)資本擬定為10億元。

　　青島華僑城項(xiàng)目為華僑城集團(tuán)獨(dú)資開(kāi)發(fā)的，其中華僑城A占比60%，華僑城A的全資控股子公司深圳華僑城地產(chǎn)公司占比40%，雙方注冊(cè)資本同比例到位。

　　根據(jù)當(dāng)初的項(xiàng)目規(guī)劃，青島華僑城大型旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約7平方公里，總建筑面積130萬(wàn)平方米，包含體育公園、五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、主題游樂(lè)、配套商業(yè)、山地小鎮(zhèn)、生態(tài)社區(qū)等部分。從這些組合要素來(lái)看，青島華僑城項(xiàng)目基本是深圳東部華僑城的模式完全復(fù)制。

　　在華僑城2010年12月13日召開(kāi)的工作會(huì)議上，華僑城股份公司副總裁吳斯遠(yuǎn)稱(chēng)，青島華僑城項(xiàng)目的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有很強(qiáng)的綜合性和創(chuàng)新性，也是一個(gè)生態(tài)旅游的綜合項(xiàng)目，是未來(lái)華僑城業(yè)務(wù)發(fā)展的重要方向之一。

　　但青島華僑城項(xiàng)目卻在一年內(nèi)意外夭折。本報(bào)從青島市多個(gè)部門(mén)了解到，青島華僑城項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了前期投資，包括青島旅游市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目前期定位研究和策劃、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和設(shè)計(jì)布局，并拍攝了頗具氣勢(shì)的宣傳片。

　　青島市多位官員向本報(bào)表示，該項(xiàng)目曾受到青島市乃至山東省的高度重視，地方政府一直大力支持，該項(xiàng)目中途撤資并非是遭遇到青島方面的用地和政策支持等方面的原因，青島方面對(duì)華僑城方面中途撤資也頗感無(wú)奈。

　　記者在位于青島李滄區(qū)的百果山森林公園一帶看到，依山傍水的2014年青島世界園藝博覽會(huì)園區(qū)建設(shè)已經(jīng)大幕拉開(kāi)，多項(xiàng)工程同時(shí)展開(kāi)，但青島華僑城項(xiàng)目已經(jīng)從園區(qū)規(guī)劃中消失。一度在青島和李滄區(qū)官方文件中被重點(diǎn)提及的華僑城項(xiàng)目，目前已經(jīng)只字不提。

　　本報(bào)從華僑城集團(tuán)內(nèi)部人士處獲悉，青島華僑城項(xiàng)目撤資主要是因?yàn)閲?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸規(guī)模收縮，一方面是項(xiàng)目貸款難度加大，另一方面是該項(xiàng)目前景不明，華僑城集團(tuán)考慮適當(dāng)收縮擴(kuò)張規(guī)模。

　　在此背景下，上半年華僑城旗下的旅游綜合業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受制于政策調(diào)控增速放緩，一直在旅游和地產(chǎn)兩個(gè)板塊同時(shí)作戰(zhàn)的華僑城出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙降。這也在一定程度上證明華僑城集團(tuán)對(duì)未來(lái)發(fā)展前景的研判。

　　曾參與青島華僑城項(xiàng)目規(guī)劃的有關(guān)人士向本報(bào)表示：“該項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)都是來(lái)自深圳華僑城總部，但目前已經(jīng)全部撤離，非常低調(diào)，走的時(shí)候都沒(méi)跟我們打個(gè)招呼?！?

　　華僑城方面對(duì)青島華僑城項(xiàng)目撤資一事尚未披露。記者在華僑城集團(tuán)官方網(wǎng)站看到，關(guān)于青島華僑城的部分資料仍未撤掉。
　　本報(bào)記者11月7日致電華僑城董秘倪征和華僑城集團(tuán)新聞發(fā)言人關(guān)山，但聯(lián)系未果。

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型懸疑

　　華僑城集團(tuán)為跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的大型央企，目前涉及房地產(chǎn)及酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的主營(yíng)業(yè)務(wù)。華僑城集團(tuán)2009年整體上市以來(lái)，依托“旅游+地產(chǎn)”的獨(dú)特模式實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展。

　　華僑城模式擴(kuò)張堪稱(chēng)頗為生猛，近年來(lái)已經(jīng)或正在投資建設(shè)的項(xiàng)目包括北京華僑城、深圳東部華僑城、上海華僑城、上海浦江華僑城、成都華僑城、江蘇泰州華僑城、深圳歡樂(lè)海岸、云南華僑城、天津華僑城、武漢華僑城、西安華僑城等多個(gè)大型綜合項(xiàng)目,每個(gè)項(xiàng)目均動(dòng)輒投資數(shù)十億元。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以旅游綜合項(xiàng)目為目的對(duì)土地進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，在完善片區(qū)配套和注入文化內(nèi)涵后帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)，再以地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金和利潤(rùn)反哺旅游，這是華僑城模式得以快速?gòu)?fù)制至全國(guó)各地的根本。

　　但綜合開(kāi)發(fā)院深圳分院地產(chǎn)研究主任宋丁向本報(bào)表示，華僑城模式擴(kuò)張?jiān)絹?lái)越遭遇到不同方面的阻力。青島華僑城項(xiàng)目并非是華僑城模式擴(kuò)張的首次遇阻，此前華僑城曾在山東曲阜因經(jīng)營(yíng)困難而中途撤離，華僑城在長(zhǎng)沙的世界之窗項(xiàng)目還曾因長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況低迷而出讓股權(quán)。

　　盡管一直不承認(rèn)自己是房地產(chǎn)企業(yè)，但華僑城上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比例已經(jīng)上升至58%，首次超過(guò)旅游綜合業(yè)務(wù)收入，主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)化趨勢(shì)日趨明顯。

　　華僑城半年報(bào)顯示，在上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中，華僑城實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入為20.73億元，同比下降44.2%。這也是華僑城自2009年主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)整體上市以來(lái)營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)的首次下降。

　　華僑城在公告中解釋稱(chēng)，主要原因是收入結(jié)構(gòu)較上年同期發(fā)生變化。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入33.8億元，同比增長(zhǎng)50.41%，增長(zhǎng)速度較去年全年的116.31%明顯放緩。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇持續(xù)調(diào)控，2011年上半年華僑城位于深圳的曦城項(xiàng)目銷(xiāo)售不理想，同時(shí)深圳區(qū)域今年的重點(diǎn)項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)歡樂(lè)海岸，該物業(yè)華僑城打算整體持有，而同期深圳之外的區(qū)域項(xiàng)目大部分尚未能入市，導(dǎo)致公司營(yíng)收減少。

　　大規(guī)模的圈地投資和長(zhǎng)期負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式下，華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)升高，而國(guó)家三部委聯(lián)合叫停地方審批主題公園項(xiàng)目，再給華僑城的規(guī)模擴(kuò)張平添諸多不確定因素。

　　宋丁稱(chēng)，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大障礙，如果華僑城不退縮一部分項(xiàng)目的話，戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)會(huì)占用巨額資金，容易把自己拖死。

　　華僑城將新的發(fā)展定位鎖定“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商”，但宋丁認(rèn)為：“這一概念并不能證明該模式的盈利點(diǎn)在什么地方，并沒(méi)有做出一個(gè)像當(dāng)年旅游地產(chǎn)一樣清晰的模式解釋和盈利空間的解讀?！?

　　11月16日，華僑城董秘倪征向媒體表示，在新的商業(yè)模式下，旅游與文化在華僑城未來(lái)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位將進(jìn)一步凸顯。與此同時(shí)，公司仍會(huì)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因?yàn)樵谀壳暗闹袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是一直沿襲旅游+地產(chǎn)的概念，因此該業(yè)務(wù)完全可以整合到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商這個(gè)大的范疇里面。

　　根據(jù)國(guó)泰君安對(duì)華僑城的調(diào)研報(bào)告，華僑城方面稱(chēng)，公司發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是做到三個(gè)第一：主題公園第一，文化產(chǎn)業(yè)、文化演藝力爭(zhēng)第一，城市綜合運(yùn)營(yíng)商要盡量做到最好。其中，新興文化產(chǎn)業(yè)，包含了文化科技（如電影、動(dòng)漫）、演藝整合等。未來(lái)在新景區(qū)內(nèi)稍作調(diào)整，演藝即可實(shí)現(xiàn)單獨(dú)售票；公司還成立了新業(yè)務(wù)及發(fā)展部，將文化科技、演藝等都放在該部門(mén)下，這是華僑城第六個(gè)一級(jí)部門(mén)。

　　但值得關(guān)注的問(wèn)題是，一系列大規(guī)模擴(kuò)張和投資帶來(lái)華僑城資產(chǎn)負(fù)債率連年攀升。根據(jù)公告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，華僑城在2007年末、2008年末、2009年末及2010年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為61.49%、63.56%、65.83%及69.7%，2011年上半年上升至72.3%，已達(dá)到國(guó)資委對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率要求的最高標(biāo)準(zhǔn)。