泉州城東居住區(qū)規(guī)劃浮出水面 孰優(yōu)孰劣如何定奪

　　備受矚目的城東居住區(qū)未來定位如何，規(guī)劃概念性設(shè)計(jì)方案孰優(yōu)孰劣，近日，專家對此進(jìn)行了評審。在這片泉州未來開發(fā)的熱土上，政府、市民、專家都投以關(guān)注的目光。今天，我們及時刊發(fā)相關(guān)報(bào)道，以饗讀者。 [center][img]/upload/news/200436112443114.jpg[/img] 方案中改造后的建筑意向圖之一 [/center] 　　[B]概念性設(shè)計(jì)通過評審[/B] 　　專家認(rèn)為：目前尚不能進(jìn)入設(shè)計(jì)階段 　　記者昨天從有關(guān)部門了解到，城東居住區(qū)規(guī)劃概念性設(shè)計(jì)及一期地塊總體規(guī)劃近日通過專家評審，專家們認(rèn)為，城東片區(qū)應(yīng)高起點(diǎn)進(jìn)行一次性規(guī)劃，然后具體實(shí)施，目前還不具備進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的條件。 　　在聽取了法國歐亞印象設(shè)計(jì)中心、市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、東南大學(xué)建筑系對城東居住區(qū)規(guī)劃概念性及一期地塊總體規(guī)劃三個方案的闡述后，專家結(jié)合泉州人文地理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀對方案進(jìn)行了分析，并提出了意見和建議。 　　專家一致認(rèn)為，目前是泉州城市發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵時期，整體規(guī)劃采用跳躍式的方式，將大大加快城市化進(jìn)程，是一種可喜的設(shè)想。同時，方案接近多中心、組團(tuán)式、緊湊型、多功能、綜合性的開發(fā)設(shè)計(jì)模式，符合世界城市架構(gòu)設(shè)計(jì)的潮流，有利于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，泉州城東、東海的規(guī)劃可在此基礎(chǔ)上發(fā)揮。城東擁有山、水、候鳥保護(hù)區(qū)等良好的自然資源，是塊寶地，很有開發(fā)潛力。在居住區(qū)建設(shè)定位上，應(yīng)該是高質(zhì)量、上檔次，應(yīng)盡量改進(jìn)舊城規(guī)劃中的不足之處，提供便捷的交通組織和營造出繁榮、健康、休閑的氛圍，才能提高吸引力。 　　專家們認(rèn)為，目前將泉州行政金融中心和居住中心設(shè)置為兩個比較單一功能、分塊過于清晰的區(qū)位設(shè)想不太合理，這將給交通、工作、生活帶來巨大的壓力。組團(tuán)建設(shè)可有側(cè)重，但其他功能如醫(yī)院、學(xué)校、文化、商業(yè)、娛樂、體育設(shè)施等必須配備，每個組團(tuán)應(yīng)是多功能、綜合性的城市新區(qū)。城東組團(tuán)作為居住區(qū)的定位不錯，但應(yīng)盡量增加該區(qū)的就業(yè)機(jī)會及其他功能模塊協(xié)調(diào)發(fā)展。在城市規(guī)劃中，應(yīng)結(jié)合中國人多地少的現(xiàn)狀，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展高層、小高層建筑，適當(dāng)提高容積率，為可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間。 [center][img]/upload/news/200436112553872.jpg[/img] 方案中改造后的建筑意向圖之二 [img]/upload/news/20043611261616.jpg[/img] 方案中的總體鳥瞰圖。（本版圖片均為王朝暉攝）[/center] 　　[B]未來啥模樣[/B] 　　●居住新城●旅游新區(qū)●第三產(chǎn)業(yè)新區(qū) 　　在目前提交的三個方案中，都只是對今后城東居住區(qū)的建設(shè)發(fā)展提出一個概念性的規(guī)劃思路，專家們認(rèn)為，城東片區(qū)目前還不具備進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的條件。 這三個方案通過對泉州城市的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析后認(rèn)為，城東組團(tuán)擁有良好的開發(fā)條件和自然資源，正在隨著安吉大道的建設(shè)，逐漸成為城市居住區(qū)域拓展的新方向，大片土地為房地產(chǎn)開發(fā)商探索新的開發(fā)模式提供了可能性，必將成為開發(fā)商炙手可熱的“香餑餑”。 　　脫離古城、向城市東面拓展才是房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方向，但應(yīng)考慮交通易達(dá)性、城東組團(tuán)的公共配套設(shè)施建設(shè)速度、開發(fā)條件、區(qū)域成熟度以及“城外”觀念對居住人群的影響。 在方案中，城東組團(tuán)的區(qū)域職能被定位為：居住新城、旅游新區(qū)、第三產(chǎn)業(yè)新區(qū)。方案認(rèn)為，區(qū)域開發(fā)的主導(dǎo)策略應(yīng)是： 　　一、居住產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)三軸并行發(fā)展的策略，保證規(guī)劃區(qū)域的多向帶動，全面繁榮。 　　二、彈性控制的開發(fā)策略，基于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不可預(yù)見性，對于三軸的交通區(qū)域采用政府控制的彈性開發(fā)策略，給予規(guī)劃區(qū)域可變的容納性。 　　在開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)遵循分期開發(fā)的三個原則，即采取先易后難，滾動開發(fā)的原則；充分利用文化設(shè)施及旅游景點(diǎn)的建設(shè)提升房地產(chǎn)附加價值的原則；考慮土地在分期建設(shè)中增值可能性的原則。 在空間及景觀上，結(jié)合沿海大通道開口設(shè)置開放節(jié)點(diǎn)空間，豐富江濱大道的景觀。主要節(jié)點(diǎn)處采用收斂式的空間設(shè)計(jì)，與開放式的空間形成對比，創(chuàng)造山海新空間景觀關(guān)系。 　　[B]建設(shè)全攻略[/B] 　　在制定城東組團(tuán)啟動建設(shè)的策略時，三個方案分別提出了一些措施和建議： ———制定靈活多變的地價政策。適應(yīng)市場的變化和需求制定靈活多變的地價政策，對于政府控制的彈性開發(fā)地段，應(yīng)尋求可持續(xù)發(fā)展的方向，適應(yīng)市場的需求調(diào)整地價。 ———積極建設(shè)市政工程和公共建筑。例如建設(shè)地方戲劇藝術(shù)中心，豐富該區(qū)域的文化生活，提升本區(qū)域的生活檔次，并且對于進(jìn)入該區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目、標(biāo)志性項(xiàng)目、形象工程及中外大機(jī)構(gòu)、大財(cái)團(tuán)、大企業(yè)實(shí)施緩收土地出讓金，土地入股或地價優(yōu)惠等政策。 　　開發(fā)初期，政府面臨較大的市場資金壓力，在有限的投入面前，首先要解決的是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?。市政?xiàng)目、公建項(xiàng)目的建設(shè)也應(yīng)選擇重點(diǎn)項(xiàng)目為開發(fā)的重點(diǎn)和突破口。 ———及時修建生活設(shè)施。廣州珠江新城的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)表明，在市政建設(shè)及生活配套設(shè)施沒有及時到位的情況下，將延緩房地產(chǎn)開發(fā)商的投入開發(fā)速度，由此影響到土地資金的回收情況。 　　因此，學(xué)校、醫(yī)院、商店、郵局、餐飲、賓館、酒店、市場等設(shè)施的建設(shè)應(yīng)隨著各個生活組團(tuán)的投入使用及時跟進(jìn)建設(shè)。由政府統(tǒng)一組織社區(qū)服務(wù)中心和生活配套建設(shè)，這也可以避免房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)規(guī)模不大，管理難度大的問題。 ———制定合理的開發(fā)強(qiáng)度，提高土地利用率。在充分分析地塊特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，針對不同組團(tuán)的定位，制定合理的開發(fā)強(qiáng)度，例如安吉大道沿線的地塊，由于靠近城市主要交通干道，景觀受到一定限制，但交通問題較容易解決，若在開發(fā)強(qiáng)度及戶數(shù)限制上比其他地塊限制較低，將成為規(guī)劃區(qū)域中最快啟動的地塊，也將吸引房地產(chǎn)開發(fā)商盡快開發(fā)，啟動區(qū)域的發(fā)展。 ———制定合理的開發(fā)計(jì)劃，控制每年土地供應(yīng)量。政府應(yīng)根據(jù)市場發(fā)展情況制定合理的開發(fā)計(jì)劃，有效控制每年的土地供應(yīng)量，保持每年土地的供需平衡，以政府土地資金回收策略支持城東片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，還能增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投入信心和力度。 　　政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行用地計(jì)劃，大力推行土地招標(biāo)拍賣制度，增強(qiáng)供地政策的公開性和透明性，切實(shí)推行建設(shè)項(xiàng)目的用地預(yù)測制度，制定科學(xué)的土地招標(biāo)、拍賣計(jì)劃，為招標(biāo)、拍賣工作提供市場依據(jù)，從而使土地供應(yīng)進(jìn)入良性循環(huán)階段，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展。 ———城中村的開發(fā)建議。城中村是城市化發(fā)展的癥結(jié)。拆遷所需要的大量資金也是啟動區(qū)域發(fā)展時政府所必須面臨的問題。而村莊用地和村留經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地如果不能由政府來控制，造成的結(jié)果很可能就是在區(qū)域高速發(fā)展的同時，村里尋找合作方進(jìn)行開發(fā)村留地，政府獲益少。政府在必須負(fù)擔(dān)市政配套建設(shè)的同時，還必須承擔(dān)城中村管理混亂，與新區(qū)發(fā)展目標(biāo)極不協(xié)調(diào)、嚴(yán)重影響區(qū)域整體定位的風(fēng)險(xiǎn)。 ———制定優(yōu)惠的開發(fā)措施，引導(dǎo)有資金實(shí)力及品牌號召力的開發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域開發(fā)。擁有雄厚資金實(shí)力的開發(fā)商的進(jìn)入，不但可以啟動規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)的速度，還可以借助自身的品牌號召力和先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)帶動該區(qū)域的發(fā)展，吸引更多開發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域。 ———引進(jìn)名學(xué)校、名醫(yī)院進(jìn)入，提高區(qū)域的配套檔次。教育與醫(yī)療是高尚社區(qū)必備的設(shè)施，引進(jìn)名學(xué)校、名醫(yī)院必將提升規(guī)劃區(qū)域的居住檔次。 　　[B]方案孰優(yōu)孰劣 專家各抒己見[/B] 　　參加評審的專家對城東居住區(qū)規(guī)劃概念性設(shè)計(jì)及一期地塊總體規(guī)劃提出了各自的見解。 　　專家認(rèn)為：方案一（法國歐亞印象設(shè)計(jì)中心）設(shè)計(jì)的理念不錯，但方案還應(yīng)加以修改，在一些細(xì)節(jié)上予以充分考慮；其他兩個方案稍遜?？梢跃C合三個方案的優(yōu)點(diǎn)加以優(yōu)化。 　　對三個方案的成功之處及存在的問題，專家認(rèn)為： 　　一、在建筑布局方面。各方案均提到采用高層、中高層、小高層、多層和別墅區(qū)相結(jié)合，比較合理。但要考慮高低結(jié)合，控制好與江景的協(xié)調(diào)。方案二（泉州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院）對區(qū)塊劃分提出多格化設(shè)計(jì)，這是很多樓盤采用的形式，但由于分區(qū)塊千篇一律、面積太小，不利于住宅的開發(fā)和特色環(huán)境的開發(fā)，對賣點(diǎn)不利；建筑布局應(yīng)是該密的密，該疏的疏，進(jìn)行合理布置，可留出大面積的綠化用地。 　　二、方案規(guī)劃的理念不錯，但方案一有出現(xiàn)自相矛盾的地方。方案應(yīng)充分考慮交通組織設(shè)計(jì)，特別是原來的東西走向道路結(jié)構(gòu)不能破壞，否則將嚴(yán)重影響規(guī)劃區(qū)域與沿海大通道的交通往來，不利于沿江的開發(fā)與利用，可適當(dāng)提高道路的等級。 　　三、配套問題。方案中在強(qiáng)調(diào)居住區(qū)功能的同時，應(yīng)考慮商業(yè)、文化、學(xué)校、醫(yī)院等的配套建設(shè)，即要符合多功能、綜合性的要求。而在配套建設(shè)的組織上，方案采取了內(nèi)聚的方式，不利于形成規(guī)模，大大降低了設(shè)施本身的經(jīng)營潛力，給活動的組織帶來困擾。 　　四、在均好性方面。方案考慮到了江水是公用型的，屬所有居民所有的性質(zhì)，符合實(shí)際。在規(guī)劃中，可以考慮在沿江布置公益性設(shè)施，提供娛樂、休閑場所，同時做好交通組織設(shè)計(jì)，讓整個城市的居民都能便捷地到達(dá)江濱大道。 　　五、在建筑立面的設(shè)計(jì)方面。應(yīng)突出現(xiàn)代化、多樣性；建筑套型應(yīng)根據(jù)市場需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 　　六、在各方案中，沒有對生活區(qū)作出比較細(xì)化的設(shè)想。商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施的設(shè)置過于粗化，整個用地的規(guī)劃設(shè)想沒有真正成為一個系統(tǒng)。因此，專家們認(rèn)為，城東片區(qū)應(yīng)高起點(diǎn)進(jìn)行一次性規(guī)劃，然后具體實(shí)施。目前還不具備進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的條件。