北京CBD規(guī)劃變更 砍掉200萬(wàn)平米 發(fā)展商何去何從

　　3月9日，記者獲悉，CBD的規(guī)劃的確在做大幅調(diào)整，且被砍掉的面積至少有200萬(wàn)平方米。這不僅使很多發(fā)展商的希望落了空，還將對(duì)部分已經(jīng)獲準(zhǔn)進(jìn)入CBD的發(fā)展商造成不小的影響。種種跡象表明，一場(chǎng)“突圍CBD”的大戲即將上演…… 剛剛在去年做完的CBD整體規(guī)劃，如今將面臨重大調(diào)整。3月9日，記者獲悉，CBD的規(guī)劃的確在做大幅調(diào)整，且被砍掉的面積至少有200萬(wàn)平方米。而日益擁堵的交通及商務(wù)與住宅比例的嚴(yán)重失衡則是CBD此次被砍的兩大禍根。 　　CBD的良好發(fā)展前景，令不知多少發(fā)展商垂涎三尺，趨之若鶩。而今，200萬(wàn)平方米的總量被砍，不僅使很多發(fā)展商的希望落了空，還將對(duì)部分已經(jīng)獲準(zhǔn)進(jìn)入CBD的發(fā)展商造成不小的影響。種種跡象表明，一場(chǎng)“突圍CBD”的大戲即將上演…… 　　調(diào)整醞釀已久 　　“CBD的規(guī)劃面積總量將要壓縮”，這在北京房地產(chǎn)圈已經(jīng)流傳了許久。近日，記者從CBD商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股東方獲悉，CBD的規(guī)劃的確在做調(diào)整。對(duì)具體壓縮的數(shù)量，該負(fù)責(zé)人拒絕透露，但據(jù)業(yè)內(nèi)可靠人士稱(chēng)，被砍掉的面積至少有200萬(wàn)平方米。 　　據(jù)一位開(kāi)發(fā)商透露，早在去年秋天，CBD規(guī)劃調(diào)整的信號(hào)就已經(jīng)通過(guò)一個(gè)內(nèi)部座談會(huì)透露出來(lái)了。會(huì)上就有北京市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)CBD的現(xiàn)有規(guī)劃表示嚴(yán)重不滿，認(rèn)為CBD的規(guī)劃建筑面積太多，嚴(yán)重影響了地面交通，“開(kāi)發(fā)商賺了錢(qián)一拍屁股走人了，擁堵嚴(yán)重，老百姓罵的是政府”。 　　CBD某項(xiàng)目的管理人員也做出了佐證。據(jù)他透露：“大概在去年年底，CBD管委會(huì)在內(nèi)部會(huì)議上決定將規(guī)劃的建筑總面積由1000萬(wàn)平方米調(diào)整為700多萬(wàn)平方米。 　　今年，北京市兩會(huì)期間，王岐山再次表示，城市規(guī)劃不合理，是導(dǎo)致交通擁堵問(wèn)題的重要原因，并流露出要壓縮CBD規(guī)劃的意思。而市政協(xié)委員，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在市政協(xié)會(huì)議上，對(duì)市政府突然決定變更規(guī)劃的行為進(jìn)行了質(zhì)疑，再次引發(fā)業(yè)界對(duì)CBD規(guī)劃更改的關(guān)注。 　　三招壓縮總量 　　目前CBD已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目和現(xiàn)有的項(xiàng)目，總面積相加已經(jīng)超過(guò)了900萬(wàn)平方米，且不說(shuō)還有待批的項(xiàng)目了，那么要把規(guī)劃壓縮到800萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，怎么處理這些矛盾？ 　　據(jù)可靠消息稱(chēng)，市政府對(duì)此的初步意見(jiàn)是分三種情況處理：第一種情況，已經(jīng)拿到項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)許可證的項(xiàng)目，不做調(diào)整；第二種情況，已經(jīng)拿到立項(xiàng)，規(guī)劃待批的項(xiàng)目，做小調(diào)；第三種情況，已經(jīng)拿到立項(xiàng)，規(guī)劃尚未遞交的項(xiàng)目，要做大調(diào)。這樣，把面積降低到800萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)。至于待批的項(xiàng)目，目前的可靠消息則是：“一切審批暫停，等待規(guī)劃調(diào)整。” 　　對(duì)此，記者詢(xún)問(wèn)CBD管委會(huì)發(fā)展處的有關(guān)官員時(shí)被告知，目前尚未得知任何規(guī)劃變更的消息，但是，的確在做對(duì)CBD區(qū)域內(nèi)的交通規(guī)劃調(diào)整。據(jù)其反映，雖然CBD內(nèi)的交通規(guī)劃一直在調(diào)整，但是，最近政府對(duì)CBD內(nèi)的交通問(wèn)題非常重視，所以調(diào)整力度也比較大。 　　這種調(diào)整，一方面意味著CBD內(nèi)的交通條件的確將有大的改善，很多專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)外人士擔(dān)心的CBD帶來(lái)的交通問(wèn)題，將得到一定改善，但另一方面，就意味著部分獲準(zhǔn)進(jìn)入CBD的開(kāi)發(fā)商和原來(lái)就把很大精力投注在CBD的開(kāi)發(fā)商們，不得不進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，重新考慮手中的資金投向和企業(yè)的下一步走向。 　　交通不堪重負(fù) 　　在CBD的總體規(guī)劃方案確定之前，國(guó)內(nèi)外11名規(guī)劃專(zhuān)家組成的專(zhuān)家組前前后后討論了很多次，對(duì)交通的承載量、建筑面積的容納量等多方面，進(jìn)行了反復(fù)論證。針對(duì)交通問(wèn)題，有一個(gè)詳細(xì)的交通可行性分析，認(rèn)為交通規(guī)劃足以承載1000萬(wàn)平方米建筑面積帶來(lái)的人流和車(chē)流。 　　但此分析遭到王岐山的質(zhì)疑，王岐山認(rèn)為該分析缺乏整體觀念，只考慮了CBD內(nèi)部建筑帶來(lái)的交通流量，卻忽略了東二環(huán)等周邊建筑帶來(lái)的交通流量。CBD的規(guī)劃要解決交通問(wèn)題，必須考慮到周邊建筑才行。 　　據(jù)透露，根據(jù)重新制作的交通分析，CBD區(qū)域能夠承載的最大容量是800萬(wàn)平方米的建筑面積。而該區(qū)域已經(jīng)審批的項(xiàng)目和現(xiàn)有的項(xiàng)目總和已經(jīng)超過(guò)了900萬(wàn)平方米。有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，如果加上待批的項(xiàng)目，總和已經(jīng)達(dá)到1300萬(wàn)平方米！ 　　如此龐大的建筑面積，將帶來(lái)的交通壓力不言而喻，因此，CBD的規(guī)劃不得不加以壓縮。 　　商務(wù)讓位住宅 　　導(dǎo)致此次CBD重新調(diào)整規(guī)劃的重要原因，除了交通問(wèn)題，還與CBD目前的發(fā)展嚴(yán)重偏離規(guī)劃方向有關(guān)。 　　按照2001年確定的CBD總體規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，CBD區(qū)域1000萬(wàn)平方米的總量中，50%左右是寫(xiě)字樓，25%左右建公寓，25%左右建酒店、文化、娛樂(lè)等設(shè)施，但是在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他類(lèi)型的建筑。 　　CBD核心區(qū)規(guī)劃建筑面積為1000萬(wàn)平方米，按25%的公寓建設(shè)比例，核心區(qū)內(nèi)的公寓項(xiàng)目應(yīng)在250萬(wàn)平方米左右。據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)的調(diào)查顯示，早在2001年9月，CBD區(qū)域已經(jīng)存在的公寓和住宅的面積已經(jīng)達(dá)到219萬(wàn)平方米，這已經(jīng)非常接近規(guī)劃的住宅面積。 　　加上這兩年審批的新項(xiàng)目，CBD區(qū)域內(nèi)，住宅面積已嚴(yán)重超標(biāo)。以至于有人戲稱(chēng)：“中央商務(wù)區(qū)正在迅速滑向中央公寓區(qū)”。 　　央視應(yīng)否外遷 　　此次CBD規(guī)劃變更，解決交通問(wèn)題是首要問(wèn)題，但是，是否減少了面積就一定能解決交通問(wèn)題？對(duì)此，開(kāi)發(fā)商有不同的看法。 　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，要解決CBD區(qū)內(nèi)交通問(wèn)題，僅僅縮減面積是不夠的，還要考慮到區(qū)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。他提出，像中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)這樣的單位，就不應(yīng)該進(jìn)入CBD。“它們進(jìn)駐CBD，不僅對(duì)自身將來(lái)的發(fā)展是一種制約，而且將對(duì)CBD的交通狀況造成極大的壓力。中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)，除了自身工作人員進(jìn)出CBD，對(duì)CBD的交通形成巨大壓力外，前往這兩個(gè)單位辦事的人流也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般企業(yè)的。將如此人員流動(dòng)性太強(qiáng)的單位放到CBD內(nèi)，將對(duì)CBD的交通造成巨大的壓力。” 　　張寶全提出，應(yīng)把中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)遷到郊區(qū)。因?yàn)樗J(rèn)為電視必將形成規(guī)模不小的產(chǎn)業(yè)，CBD區(qū)域內(nèi)發(fā)展空間有限，當(dāng)電視發(fā)展到一定程度需要擴(kuò)張時(shí)，CBD已經(jīng)無(wú)法提供空間了；如果遷到郊區(qū)，不但不用擔(dān)心發(fā)展空間的問(wèn)題，還將帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可謂一舉兩得。 　　CBD是工業(yè)文明時(shí)代的典型象征，是一個(gè)城市一個(gè)中心的表現(xiàn)，但現(xiàn)在，城市發(fā)展已經(jīng)到了多中心制時(shí)代，沒(méi)必要再遵循工業(yè)文明時(shí)代的要求，重點(diǎn)建設(shè)CBD，從而造成空間、人口的緊張，不利于環(huán)保，也不利于城市發(fā)展。如今北京、上海等大城市已經(jīng)提出了多中心制發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)北京而言，中關(guān)村、金融街等地區(qū)，都可以形成第二個(gè)、第三個(gè)商務(wù)區(qū)，由衛(wèi)星城市的拓展，帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展，這樣才能避免或緩解過(guò)于集中的商務(wù)區(qū)帶來(lái)的巨大的交通壓力。 商務(wù)功能逐步外延 　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，CBD規(guī)劃的壓縮，將帶來(lái)CBD的泛化。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)成熟的商圈，CBD區(qū)域已經(jīng)形成了濃厚的商務(wù)氛圍，這使市場(chǎng)對(duì)該地區(qū)的需求依然比較集中。面積減少，就會(huì)使這部分無(wú)法消化的消費(fèi)需求和投資需求向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致CBD的泛化。 　　李文杰表示，東二環(huán)到東三環(huán)，甚至到東四環(huán)，在客戶群、地段、交通等方面，都有可類(lèi)比性，因此，受CBD規(guī)劃壓縮影響的項(xiàng)目和資金將會(huì)選擇其周邊地區(qū)。如果把CBD看作面的話，其周?chē)恍┰械纳虅?wù)集中區(qū)可以看作點(diǎn)。規(guī)劃的壓縮，將使這些投資需求和消費(fèi)需求向周邊的點(diǎn)輻射，如建國(guó)門(mén)地區(qū)、東四十條地區(qū)、東直門(mén)地區(qū)、第二使館區(qū)、第三使館區(qū)。 　　以紐約曼哈頓的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，中央商務(wù)區(qū)的辦公和居住并非矛盾，在更大的意義上，兩者是密不可分的。在曼哈頓周邊分布著大小不一、按人群劃分的若干居住區(qū)，其中就有被人們廣為熟知的上東區(qū)，居住在這里的人們?cè)谙喈?dāng)大的程度上支撐著整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也就意味著良好的CBD商務(wù)區(qū)發(fā)展需要與擁有高舒適度的居住區(qū)域相結(jié)合。 　　城門(mén)失火池魚(yú)受益 　　CBD規(guī)劃的壓縮，使不少在區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商受到了不小的影響和沖擊。但是，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段的CBD內(nèi)各項(xiàng)目而言，無(wú)疑是一個(gè)利好消息，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈、“車(chē)道”擁擠的CBD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如果能夠控制其入口的“車(chē)輛”，自然其市場(chǎng)就會(huì)順暢一些；而持幣猶疑的消費(fèi)者，自然在可能看到自己物業(yè)升值的前提下，進(jìn)場(chǎng)“買(mǎi)進(jìn)”。同樣的，對(duì)于CBD周邊的項(xiàng)目而言，也是一個(gè)利好消息。受益的項(xiàng)目有建外SOHO、金地國(guó)際花園、財(cái)富中心、尚都國(guó)際、新城國(guó)際、康堡等項(xiàng)目。 　　此外，CBD周邊的項(xiàng)目也將受益匪淺。因?yàn)椋壳癈BD地區(qū)的供需是比較平穩(wěn)的，如今，CBD規(guī)劃壓縮，必然導(dǎo)致供應(yīng)量的減少，而市場(chǎng)的需求卻沒(méi)有因此變化，那么必然向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致周邊項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，如富力城、蘋(píng)果社區(qū)、后現(xiàn)代城、華貿(mào)中心等項(xiàng)目。值得注意的是，第三使館區(qū)周邊已經(jīng)聚集了相當(dāng)數(shù)量的高端樓盤(pán)，形成上游生活區(qū)的勢(shì)頭初露端倪，又擁有朝陽(yáng)公園這一得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，因此其成為CBD的主要居住配套區(qū)自在情理之中。 　　政府誠(chéng)信遭到質(zhì)疑 　　在記者采訪中，所有開(kāi)發(fā)商都對(duì)政府調(diào)整CBD規(guī)劃非常理解，認(rèn)為規(guī)劃調(diào)整勢(shì)在必行。但是，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此次CBD規(guī)劃調(diào)整而“失信于民”表示了較大的不滿。 　　張寶全認(rèn)為，在中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，都面臨政策風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。最初做城市規(guī)劃時(shí)，政府的目光過(guò)于短淺，而城市的發(fā)展速度卻非?？欤@樣，經(jīng)常會(huì)面臨規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)的問(wèn)題，從而不得不進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。但是，規(guī)劃的調(diào)整，勢(shì)必對(duì)企業(yè)的發(fā)展、戰(zhàn)略造成一定影響和損失。政府在考慮到全局發(fā)展時(shí)，往往忽略了因?yàn)檫@種政策調(diào)整對(duì)企業(yè)造成的損失。 　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，政府的誠(chéng)信是判斷投資環(huán)境的首要因素。CBD的規(guī)則是經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)并經(jīng)過(guò)公示之后形成的，而眾多投資者是了解了政府公示批準(zhǔn)的規(guī)劃方案之后才做出了投資CBD的選擇，同時(shí)也是根據(jù)方案和規(guī)劃的條件而進(jìn)行投資決策預(yù)算。但是，政府在未下達(dá)正式文件公告的情況下，就做出了壓縮CBD地區(qū)容積總量的決定，這將會(huì)改變投資成本與市場(chǎng)預(yù)期，會(huì)給發(fā)展商帶來(lái)不同程度的損失。 　　任志強(qiáng)認(rèn)為，政府有權(quán)力變更規(guī)劃，但是首先應(yīng)該在對(duì)規(guī)劃修改前采用公示方式，并將預(yù)期變更的情況告訴所有的投資者。其次在修改已投入大量資金的項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)有相應(yīng)的補(bǔ)償措施，使政府的任何變更都建立在誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，并使投資者有最起碼的知情權(quán)，以維護(hù)政府曾經(jīng)做出的決定的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，增加市場(chǎng)對(duì)政府行為的信心。