奧運(yùn)漸成北京地產(chǎn)最強(qiáng)動力 3萬億大蛋糕眾分享

　　除直接投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資外，7年里新城開發(fā)將催生一億平方米住宅需求 　　5月9日，即五一長假剛過完的第一個工作日，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部總監(jiān)殷則環(huán)與同事們做的第一件事情就是奔赴位于北辰東路的北京奧運(yùn)場館土地一級開發(fā)指揮部，鄭重地遞交了他們代表中原(中國)公司對北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)、文化地塊的策劃方案總體思路和投標(biāo)意向。和中原(中國)一樣對這個項(xiàng)目策劃投標(biāo)興趣濃厚的還有外資房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行等一大批房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。目前奧林匹克公園商業(yè)文化地塊正處于接受策劃方案投標(biāo)的階段，盡管奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)文化配套土地出讓工作尚未開始，但各大房地產(chǎn)公司和中介策劃機(jī)構(gòu)之間的角逐早已拉開序幕。 　　220億：場館投資讓開發(fā)商直接受益 　　雖然殷則環(huán)稱，中原的目標(biāo)絕非從奧運(yùn)項(xiàng)目中獲利，他甚至表示，愿意無償或者收取象征性的費(fèi)用為奧林匹克公園商業(yè)文化區(qū)地塊的策劃服務(wù)。但正所謂在商言利，即便不是為眼前利益吸引，負(fù)責(zé)和參與代表國家形象的工程，對于房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)鏈上的各級機(jī)構(gòu)而言，所收獲的社會效益和由此帶來的長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)利益也足以構(gòu)成強(qiáng)大的吸引力。而一些主要場館的建設(shè)，通過與配套的商業(yè)、住宅和公建地塊捆綁招標(biāo)、配套開發(fā)，更是可以扎扎實(shí)實(shí)地給開發(fā)商帶來真金白銀。 　　根據(jù)來自北京市計(jì)劃發(fā)展改革委員會(發(fā)改委)的預(yù)算，奧運(yùn)場館及附屬設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營投資需求就將達(dá)到220億元。據(jù)奧組委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這220億元投資主要由承建的開發(fā)商自掏腰包，由于投資額巨大，為了吸引開發(fā)商，每個新建場館的規(guī)劃中都具有一定數(shù)量的商業(yè)配套和公建面積，與奧運(yùn)場館捆綁進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)。奧運(yùn)會結(jié)束之后，奧運(yùn)場館將轉(zhuǎn)為民用對外開放，發(fā)展商獲得三十年的特許經(jīng)營權(quán)，而配套的商業(yè)或公寓項(xiàng)目也將由開發(fā)商對外銷售或經(jīng)營。比如由北京城建投資發(fā)展股份有限公司承攬的奧運(yùn)村項(xiàng)目將提供總面積達(dá)36萬平方米的運(yùn)動員公寓。奧運(yùn)結(jié)束后，奧運(yùn)村公寓將可由城建向社會出售。一些奧運(yùn)場館，如乒乓球、擊劍比賽場館和新聞中心等，在奧運(yùn)結(jié)束后都可能成為會展中心和文化設(shè)施，如首都青少年宮、城市規(guī)劃展覽館等。顯然，這將是奧運(yùn)大蛋糕中最直接和最明確的一塊。 　　2800億：基礎(chǔ)建設(shè)投資筑巢引鳳 　　奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的含義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不局限于此。為了迎接奧運(yùn)會的到來，北京市政府以前所未有的力度進(jìn)行的市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入將是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)中的最大亮點(diǎn)。 　　根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，政府對市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資將帶來區(qū)域土地的升值，附著在土地上的房產(chǎn)項(xiàng)目也將從中受益，并且影響長遠(yuǎn)。這部分的價值之大，甚至難以輕易估算和衡量。 　　據(jù)北京市發(fā)改委主任丁向陽介紹，為了迎接奧運(yùn)到來，北京市市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資需求將達(dá)到2800億元左右。其中軌道交通將從目前的114公里提高到300公里以上，投資需求約660億元；高速路新增近400公里，投資需求約310億元；城市道路和公共交通設(shè)施建設(shè)，投資需求近550億元。此外在能源結(jié)構(gòu)調(diào)整和設(shè)施建設(shè)、環(huán)境治理和生態(tài)建設(shè)與保護(hù)、水資源保護(hù)、利用及節(jié)約等方面也都將有巨額投資。 　　3萬億：大蛋糕令北京房地產(chǎn)市場全面受益 　　拋出2800億元的市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資“筑巢”，北京市要迎來的奧運(yùn)將是一只會下金蛋的金鳳凰。北京市發(fā)改委主任丁向陽告訴記者，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在形成一個巨大的市場，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要階段，即前奧運(yùn)、奧運(yùn)舉辦期間以及后奧運(yùn)時期的未來7年間，北京投資和消費(fèi)市場的總需求將超過3萬億元人民幣。 　　北京市發(fā)改委副主任劉志對此分析道，“3萬億元指的是1.5萬億元的社會需求和1.5萬億元的投資需求，這兩種需求構(gòu)成了奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的‘蛋糕’，3萬億資金代表的是一個趨勢，切割奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)大‘蛋糕’，是通過具體項(xiàng)目進(jìn)行的，我們有充足的項(xiàng)目在后面做儲備?！? 　　劉志所指的項(xiàng)目包括投資和消費(fèi)兩方面，而北京的房地產(chǎn)業(yè)則既是投資需求的重要驅(qū)動者，也是消費(fèi)市場的主要需求之一。據(jù)劉志分析，在投資方面，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的，除了奧運(yùn)場館和市政基礎(chǔ)投資之外，新城開發(fā)和小城鎮(zhèn)建設(shè)方面的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求約有7000億-8000億元。消費(fèi)需求方面，北京市這一階段產(chǎn)生的住房總需求預(yù)計(jì)約1億平方米。 　　此外，北京正處于新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將促使優(yōu)勢資源開發(fā)轉(zhuǎn)化，在現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、知識型服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代流通業(yè)方面創(chuàng)造出大量的產(chǎn)業(yè)機(jī)會。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，也勢必將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的利好。 　　-解讀 　　奧運(yùn)地塊開發(fā)呈現(xiàn)“1+3”格局 　　解讀人：北京奧運(yùn)場館土地一級開發(fā)指揮部前期開發(fā)部負(fù)責(zé)人李文忠 　　北京的32個場館將相對集中于北京的4個區(qū)域：奧林匹克公園中心區(qū)、西部社區(qū)、大學(xué)區(qū)和北部風(fēng)景旅游區(qū)?？傮w布局呈“一個主中心加三個區(qū)域”的格局。 　　a、主中心： 　　配套房地產(chǎn)開發(fā)：目前奧林匹克公園商業(yè)文化地塊正處于接受策劃方案投標(biāo)的階段。市國土房管局在不久前舉辦的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推介會上介紹了即將上市交易的奧林匹克公園商業(yè)文化地7塊地塊。這將是奧林匹克公園商業(yè)文化配套地塊中最早開發(fā)的土地，目標(biāo)是在2008年之前開發(fā)完成，以便形成成熟的功能區(qū)，為奧運(yùn)會服務(wù)。由于是經(jīng)濟(jì)型用地，這七塊土地將全部通過公開、透明的市場化手段進(jìn)行配置，但具體方式和開發(fā)時段目前未定。奧林匹克公園內(nèi)的主要場館開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)場建設(shè)場館。 　　市政配套：東西方向上，奧林匹克公園南臨北四環(huán)，北五環(huán)將穿過森林公園，將森林公園分為南北兩部分，三條城市次干道辛店村路、大屯路、成府路也將貫穿奧林匹克公園。南北方向上，地鐵十號線支線將穿過奧林匹克公園，與公園南北中軸線平行。道路交通則有北辰東路、北辰西路、安立路等幾條干道，周邊還有京昌高速路。 　　(奧林匹克公園是舉辦奧運(yùn)會的“主中心區(qū)”，地處城市中軸線北端，面積1135公頃，包括680公頃的森林公園，405公頃奧運(yùn)中心區(qū)，內(nèi)有13個場館，是奧運(yùn)會比賽項(xiàng)目最集中的地區(qū)，奧運(yùn)會60%的金牌將在這里產(chǎn)生。) 　　b、“西奧運(yùn)中心” 　　配套房地產(chǎn)開發(fā)：五棵松奧運(yùn)場館規(guī)劃總用地約54公頃，總建筑規(guī)模約22萬平方米，包括京西最大的體育中心及區(qū)域標(biāo)志性建筑群五棵松奧運(yùn)場館。為了地區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，“西奧運(yùn)中心”僅設(shè)有一個五六萬平方米的永久性場館，其余均為體育、文化配套商業(yè)設(shè)施和近30萬平方米的超大規(guī)模城市公園綠地，并將通過賽后商業(yè)開發(fā)利用來帶動五棵松地區(qū)發(fā)展。 　　市政配套：五棵松體育中心靠近地鐵1號線，西至西四環(huán)中路，南臨長安街延長線，北臨阜成路。 　　(西奧運(yùn)中心有9個場館，其中新建場館為五棵松體育中心，籃球、棒球等賽事將在此舉行。) 　　c、“北部風(fēng)景旅游區(qū)” 　　北部區(qū)總用地約84公頃，由區(qū)政府提供補(bǔ)償用地與場館項(xiàng)目進(jìn)行捆綁招標(biāo)和開發(fā)，配套有15萬平方米的低密度住宅項(xiàng)目，由北京天鴻集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)。 　　(“北部風(fēng)景旅游區(qū)”位于順義，將安排北京鄉(xiāng)村賽馬場等2個場館，賽后將發(fā)展郊區(qū)旅游業(yè)。) 　　d、“大學(xué)區(qū)” 　　“大學(xué)區(qū)”安排首都體育館等4個場館，賽后將成為大學(xué)及社區(qū)文化體育活動的場所。