奧運(yùn)商業(yè)地塊方案競(jìng)標(biāo)結(jié)果公布 思源獲高分(圖)

[center][img]/upload/news/20041015213848374.jpg[/img]圖為奧運(yùn)場(chǎng)館總體效果圖 [img]/upload/news/200410152139719.jpg[/img]圖為思源方案中奧運(yùn)地塊上商業(yè)總體效果圖[/center] 　　10月7日，記者從有關(guān)方面獲悉，歷時(shí)四個(gè)月的“奧運(yùn)商業(yè)地塊策劃競(jìng)標(biāo)結(jié)果”已經(jīng)正式揭曉，經(jīng)過(guò)兩輪競(jìng)標(biāo)，此前不被業(yè)界熟知的“思源顧問(wèn)”憑借“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)商圈”概念獲得84分的最高分?jǐn)?shù)。 　　[B]思源獲得高分[/B] 　　10月7日，記者從有關(guān)方面獲悉，經(jīng)過(guò)專家反復(fù)討論，思源顧問(wèn)和中原地產(chǎn)的方案分別以84分和79分，均獲優(yōu)秀方案二等獎(jiǎng)。 　　一位專家評(píng)委成員表示，此次評(píng)標(biāo)首次采用了專家主導(dǎo)打分制，在滿分100分當(dāng)中，專家負(fù)責(zé)其中90分，分別從房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、核心競(jìng)爭(zhēng)力研究、主題概念定位、目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶研究、規(guī)劃調(diào)整建議、營(yíng)銷策劃六個(gè)部分對(duì)策劃方案進(jìn)行打分，而招標(biāo)方僅就策劃工作成果提交情況評(píng)出剩余的10分；最后，各位專家評(píng)分的平均分加上新奧公司的評(píng)分就是策劃公司的最終得分。 　　該位專家認(rèn)為，此次思源顧問(wèn)之所以獲得高分，主要得益于其在深入研究奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和北京地產(chǎn)格局的基礎(chǔ)上，借力“注意力經(jīng)濟(jì)”提出“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)”的全新概念，進(jìn)而將策劃區(qū)域定位于“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)商圈”的大膽創(chuàng)新。 　　值得注意的是，盡管此次思源顧問(wèn)總分高于中原地產(chǎn)，但這并不意味著新奧集團(tuán)將會(huì)惟一采用思源單方面的方案。據(jù)新奧方面有關(guān)人士介紹，思源顧問(wèn)和中原地產(chǎn)能進(jìn)入第二輪競(jìng)標(biāo)，本身已經(jīng)證明了各自的專業(yè)實(shí)力，目前雙方所做方案也是各有優(yōu)勢(shì)，因此他們將會(huì)根據(jù)專家意見(jiàn)各取所長(zhǎng)，兼收并蓄。 　　[B]招標(biāo)意義重大[/B] 　　奧林匹克公園作為2008年奧運(yùn)盛會(huì)的舉辦地，其蘊(yùn)含的商業(yè)價(jià)值不言而喻，這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)和奧運(yùn)主題概念對(duì)于奧運(yùn)的商業(yè)地塊同樣重要。 　　由北京市土地整理儲(chǔ)備中心和北京奧運(yùn)場(chǎng)館土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指揮部作為聯(lián)合招標(biāo)方，從今年4月份起，對(duì)奧林匹克公園中心區(qū)的33公頃商業(yè)用地策劃面向全球公開(kāi)招標(biāo)，以期借助全球范圍內(nèi)的優(yōu)秀顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，策劃出具有長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)和豐富商業(yè)價(jià)值的全新主題概念，再與奧運(yùn)主題概念相“嫁接”，最終創(chuàng)造出具有中國(guó)特色和國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)商圈”，以保證中心區(qū)商業(yè)地塊建設(shè)的順利進(jìn)行，提升奧運(yùn)商業(yè)地塊的土地價(jià)值，確保奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)、文化區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。 　　北京奧林匹克公園中心區(qū)總占地約3平方公里，地上總建筑面積約313萬(wàn)平方米。項(xiàng)目東鄰北辰東路，西鄰北辰西路，南鄰北四環(huán)路，北鄰?qiáng)W林匹克森林公園。規(guī)劃包括國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家體育館、國(guó)家游泳中心、奧運(yùn)村、會(huì)議中心(新聞中心)、信息大廈以及中國(guó)科技館、工藝美術(shù)博物館、中國(guó)資料館等文化設(shè)施，以及商業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)施和地下商業(yè)設(shè)施等項(xiàng)目。 　　本次進(jìn)行國(guó)際性招標(biāo)的“北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)、文化兼容商業(yè)地塊”策劃共計(jì)15個(gè)項(xiàng)目，總占地約33公頃，初步規(guī)劃地上建筑面積約137萬(wàn)平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)，擬建商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓等。 　　[B]專家齊聚評(píng)標(biāo)[/B] 　　此次方案競(jìng)標(biāo)一共分為兩個(gè)階段。2004年4月28日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心和北京奧運(yùn)場(chǎng)館土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指揮部通過(guò)官方網(wǎng)站正式發(fā)布“北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)、文化兼容商業(yè)地塊策劃?rùn)C(jī)構(gòu)招標(biāo)公告”，面向全球招標(biāo)；正式啟動(dòng)北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)地塊策劃項(xiàng)目的招標(biāo)工作。先后共有20多家意向投標(biāo)單位參與了第一輪競(jìng)標(biāo)。 　　在六月份結(jié)束的第一輪競(jìng)標(biāo)中，思源顧問(wèn)和中原地產(chǎn)從全球公開(kāi)招標(biāo)的近二十家投標(biāo)單位當(dāng)中脫穎而出，進(jìn)入第二輪競(jìng)標(biāo)。 　　第二輪競(jìng)標(biāo)為最終評(píng)審。招標(biāo)方新奧集團(tuán)為確保評(píng)標(biāo)的公正性和專業(yè)性，邀請(qǐng)了京城地產(chǎn)界的眾多權(quán)威人士組成專家評(píng)審團(tuán)，包括北京市國(guó)土資源局土地出讓處副處長(zhǎng)靳薇、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)、首創(chuàng)置業(yè)副總裁周麒、土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)交易部負(fù)責(zé)人葉向忠、北京專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)所總工陳曉明等。 　　[B]“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)”制勝[/B] 　　思源此次獲得高分的最大法寶就是“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)”。何為“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)”呢？ 　　思源顧問(wèn)董事長(zhǎng)陳良生告訴記者，北京是個(gè)多中心的大都市，其中商務(wù)中心區(qū)CBD、金融中心區(qū)金融街、新技術(shù)商務(wù)區(qū)中關(guān)村等各自承擔(dān)著不同的城市分中心角色，它們均有較為清晰的區(qū)域功能定位，那么亞奧區(qū)域在城市多極新格局中將扮演什么角色？ 　　思源方面在對(duì)奧林匹克中心地塊進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，該地塊最大劣勢(shì)在于本地區(qū)目前仍然處于區(qū)域市場(chǎng)的性質(zhì)，不具備向全市輻射的態(tài)勢(shì)。因此增加吸引力和提升價(jià)值的最直接、最有效的途徑就是將亞奧地區(qū)從一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的級(jí)別提升到城市多中心區(qū)之一的地位，打造北京城市多極格局中的“北極”，從而將亞奧地區(qū)的城市功能定位于“新北京的新地標(biāo)”。 　　在此次奧運(yùn)地上商業(yè)地塊策劃的投標(biāo)方案當(dāng)中，思源顧問(wèn)詳細(xì)分析了奧林匹克公園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和包括“鳥(niǎo)巢”、“水立方”在內(nèi)的大量“標(biāo)識(shí)性”建筑群的獨(dú)特價(jià)值，從“老北京的老地標(biāo)”——天安門出發(fā)，沿北京城中軸線向北延伸，確定奧林匹克公園作為“新北京的新地標(biāo)”，進(jìn)而充分意識(shí)到每一個(gè)地塊的獨(dú)特性；同時(shí)結(jié)合“注意力經(jīng)濟(jì)”的理論，從奧林匹克公園的長(zhǎng)期可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)，針對(duì)奧運(yùn)地上商業(yè)提出“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)商圈”的全新一級(jí)開(kāi)發(fā)主題，強(qiáng)調(diào)如何塑造每一個(gè)地塊的獨(dú)特性和標(biāo)識(shí)性。 　　思源強(qiáng)調(diào)，這就好比悉尼歌劇院代表澳洲的形象價(jià)值，其觀光價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越它本身作為歌劇表演功能場(chǎng)所的價(jià)值。可以設(shè)想在奧林匹克中心擁有一棟大樓并在其大廈頂部展示公司標(biāo)識(shí)的企業(yè)，在2008年及之后所獲得的、持續(xù)的注意力的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這種價(jià)值甚至可以和奧運(yùn)會(huì)贊助商所要付出的上億美金的代價(jià)進(jìn)行量化比較。以此為基礎(chǔ)，吸引包括全球500強(qiáng)、中國(guó)100強(qiáng)、中央部委機(jī)關(guān)等在內(nèi)的實(shí)力型終端客戶，這樣既可以保證形成奧林匹克公園的獨(dú)特商業(yè)環(huán)境，同時(shí)也可以保證商業(yè)地塊順利出讓、順利開(kāi)發(fā)、順利運(yùn)營(yíng)。 　　[B]規(guī)劃有的放矢[/B] 　　基于“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)商圈”的規(guī)劃理念，思源方面針對(duì)奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃方案提出了一系列有針對(duì)性的調(diào)整意見(jiàn)。 　　思源方面的工作人員舉例說(shuō)，在現(xiàn)有控規(guī)和用地性質(zhì)的前提下，思源的方案適當(dāng)?shù)卣{(diào)整各地塊的容積率和建筑密度，做到地塊使用的合理性與實(shí)用性；充分考慮公園廣大腹地的開(kāi)闊程度，適當(dāng)提高建筑密度，保證裙樓建筑密度不超過(guò)40%，主體建筑密度不超過(guò)30%；在合理建筑密度的情況下，適當(dāng)通過(guò)提高局部地塊的單體建筑高度(突破限高)，最高可達(dá)140米；通過(guò)各地塊單體建筑高度做到高低起伏、錯(cuò)落有致，并靈活考慮建筑的位置、朝向，擴(kuò)大可視視野，形成有意味的天際線，為區(qū)域帶來(lái)非同凡響的景觀價(jià)值；綜合考慮地塊分塊拍賣的土地價(jià)值分?jǐn)?，建議東部地塊的建筑分兩個(gè)層次布局，由東向西布置高容積率的中高檔寫字樓和較低容積率的總部寫字樓，由此形成良好的標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)商圈層次；為體現(xiàn)項(xiàng)目主題的整體性，建議不予開(kāi)發(fā)臨北辰東路的臨街開(kāi)放式步行商業(yè)街，將辦公與商業(yè)充分融合，不規(guī)劃獨(dú)立的商業(yè)設(shè)施；力求在臨水的前排和后排建筑物之間形成良好的空間通透關(guān)系，保證建筑物與“龍形水系”等景觀的互相可視性，形成“標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)”的空間傳達(dá)關(guān)系。