東擴(kuò)規(guī)劃方案落定 CBD迎來第二次飛躍發(fā)展

　　10月16日，備受矚目的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃方案正式對外公布，而CBD區(qū)域至此也迎來了自1993年成立以來的第二輪開發(fā)建設(shè)熱潮。在10月28日萬科舉辦的“CBD2.0新規(guī)劃價值論壇”上，業(yè)內(nèi)外諸多學(xué)者專家關(guān)于CBD的價值進(jìn)行了共同的探討和研究，業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，CBD東擴(kuò)的利好將會逐步釋放，尤其是在市政、交通、商業(yè)等諸多方面都會有長期深遠(yuǎn)的影響，而這一系列東擴(kuò)效應(yīng)亦將迅速觸及并拉升區(qū)域樓市。日前，萬科在CBD區(qū)域推出的高端新盤萬科藍(lán)山，借東擴(kuò)“東風(fēng)”其升值潛力尤被一致看好。據(jù)悉，該項(xiàng)目的樣板間也將于月底正式對外開放。 

　　CBD迎來第二次飛躍 

　　10月16日，CBD東擴(kuò)的最終方案敲定時，美國SOM建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)提供的一號方案最終奪得桂冠。而CBD東擴(kuò)的具體執(zhí)行也已被提上日程。 

　　根據(jù)已公開的資料，CBD核心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)，按照規(guī)劃,北京市區(qū)兩級財(cái)政將投入資金150億元用于東擴(kuò)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì)6到8年建成。與此同時,由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加了占地面積為3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)，作為未來CBD的產(chǎn)業(yè)功能補(bǔ)充并預(yù)留發(fā)展空間。 

　　而這也可以算作是CBD的第二次高速發(fā)展的開始。早在1993年，國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》中就提出了北京要建設(shè)商務(wù)中心區(qū)（CBD）的設(shè)想。當(dāng)時CBD的規(guī)劃面積約為4平方公里，目前在這片區(qū)域已經(jīng)矗立起了銀泰、京廣中心、國貿(mào)中心、財(cái)富中心、央視新址等地標(biāo)性建筑，多家跨國公司的總部也已經(jīng)進(jìn)駐。 

　　但CBD的發(fā)展一直保持在高速的狀態(tài)，尤其在2004年之后傳媒產(chǎn)業(yè)及金融產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模進(jìn)駐使得CBD區(qū)域幾近飽和。 

　　面對CBD區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集度不斷飆高的現(xiàn)象，2006年后，北京朝陽區(qū)政府就委托了專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研公司對CBD功能性做了專題研究。兩年調(diào)研后得出結(jié)論是，CBD應(yīng)該擇機(jī)東擴(kuò)。2008年上半年，朝陽區(qū)政府正式向北京市政府提交了東擴(kuò)的構(gòu)想，而這一構(gòu)想也在今年五月得到北京市政府批準(zhǔn)，并在近日最終公布了其規(guī)劃方案。 

　　CBD新一輪的開發(fā)熱潮也就此拉開序幕。對于此輪CBD東擴(kuò)，在日前萬科舉辦的“CBD2.0新規(guī)劃價值論壇”上，城市規(guī)劃專業(yè)博士彭劍波表示，站在世界的高度看CBD，將來CBD將打造成為世界功能城市，會具備“全球商務(wù)中心”、全球銀行和金融業(yè)中心以及全球精英人士聚集地等功能，CBD東擴(kuò)后，大CBD的商務(wù)辦公面積有望超過1000萬平米。而北京CBD也有可能逐步與巴黎、紐約等CBD區(qū)看齊。 

　　東擴(kuò)后 環(huán)保理念將成樓市主打 

　　而事實(shí)上，CBD東擴(kuò)的規(guī)劃理念不僅在產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)集中上有著很高遠(yuǎn)的目標(biāo)，也將進(jìn)一步使節(jié)能環(huán)保等先進(jìn)理念貫徹執(zhí)行下去。 

　　在此前CBD東擴(kuò)規(guī)劃方案評審的活動現(xiàn)場，對于美國SOM建筑師事務(wù)所中標(biāo)的一號方案，盡管北京市朝陽區(qū)區(qū)長程連元表示其還僅只是最初的概念，并非最終執(zhí)行方案，而下一步的規(guī)劃綜合階段將集各類方案的所長而確定規(guī)劃實(shí)施，但一號方案注重低碳以及交通環(huán)境的理念則無疑將一直延續(xù)到CBD東擴(kuò)區(qū)的建設(shè)過程當(dāng)中。 

　　事實(shí)上，對于CBD未來的建設(shè)與發(fā)展，朝陽區(qū)很早便喊出“要建設(shè)全球首個低碳商務(wù)區(qū)”的口號，而朝陽副區(qū)長吳桂英也介紹，早在第十屆CBD商務(wù)節(jié)開幕之前，該區(qū)就已經(jīng)跟世界零碳建筑組織及西門子集團(tuán)簽約進(jìn)行低碳方面的戰(zhàn)略合作。 

　　根據(jù)記者了解，目前國際上對低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識，主要還是圍繞著低能耗、低污染、低排放這些方面，并在朝交通、建筑、能源供給、工作方式和生活方式等方面擴(kuò)展，其核心依舊是節(jié)能環(huán)保。 

　　事實(shí)上，目前CBD周邊的一些開發(fā)商已經(jīng)將類似的概念融入到其開發(fā)理念當(dāng)中。以位于東擴(kuò)區(qū)西大望路上的萬科藍(lán)山項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目便秉承以人為本的設(shè)計(jì)理念，將項(xiàng)目所在地從原先“生產(chǎn)物品”的工廠場地轉(zhuǎn)換為如今遍布森林的生活區(qū)，此外在具體的建筑環(huán)節(jié)，也運(yùn)用了多項(xiàng)環(huán)境技術(shù)的手法，全力打造一個擁有城市特色的自然及綠色環(huán)保項(xiàng)目。 

　　而在日前萬科舉辦的“CBD2.0新規(guī)劃價值論壇”上，萬科集團(tuán)副總裁毛大慶也表示，目前的CBD缺乏人與自然的本真交流，所以，萬科藍(lán)山的建筑設(shè)計(jì)理念將從人本關(guān)懷出發(fā)，打造出綠色的、生態(tài)宜居的建筑，而這也是國際上城市發(fā)展的趨勢，如日本東京的六本木，目前就已經(jīng)成為最繁華的、最綠色的城市，因此，借這次東擴(kuò)機(jī)會，萬科將集25年建筑開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，借鑒六本木的開發(fā)理念，將萬科藍(lán)山打造成CBD區(qū)域的典范。這也與東擴(kuò)后重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的低碳經(jīng)濟(jì)區(qū)的理念不謀而合。 

　　區(qū)域樓市面臨新一輪升值 或逼近四萬 

　　事實(shí)上，CBD東擴(kuò)方案的確定，首先惠及的便是東部樓市并將為其帶來新的發(fā)展機(jī)遇。從目前東四環(huán)的樓市表現(xiàn)來看，各品牌開發(fā)商都已經(jīng)開始蠢蠢欲動。記者了解到，遠(yuǎn)洋、萬科、合生、招商等旗下項(xiàng)目均有意在近期加緊推盤速度，星河灣等老盤也表示將盡快清盤。另一方面，區(qū)域在售項(xiàng)目都不約而同地對現(xiàn)行價格進(jìn)行了上調(diào)。公園1872目前銷售價格達(dá)到了2.8萬元/平米，較8月份開盤時上漲了2500元/平方米；而潤豐嘉尚較此前價格上漲了3000元/平米，達(dá)到2.4萬元/平米。 

　　“從未來五到八年做一個判斷，我認(rèn)為全國70多個大中城市，新房的均價將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上翻一番，所以在北京四環(huán)之內(nèi)，未來五到八年找不到新開盤每平米四萬以下的房子是極有可能的，”在“CBD2.0新規(guī)劃價值論壇”上，一向?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)持謹(jǐn)慎及批評態(tài)度的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授卻對未來樓市表現(xiàn)出樂觀，同時他還表示，在CBD核心區(qū)域?qū)聿粫锌梢杂脕沓鍪鄣奈飿I(yè)。 

　　根據(jù)新的規(guī)劃，CBD東擴(kuò)區(qū)內(nèi)將新增300萬平方米寫字樓，但這些建筑的開發(fā)將不再延用原有的“開發(fā)商拿地—建樓—出租(出售)”模式，而是轉(zhuǎn)向?yàn)椴糠制髽I(yè)客戶“量身定制”高品質(zhì)的專業(yè)商務(wù)樓宇，不再采用“散售”方式，轉(zhuǎn)而力求整棟出售。這意味著此前CBD區(qū)域里類似SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、萬達(dá)廣場之類的開發(fā)模式將淡出。 

　　初步估計(jì)，東擴(kuò)預(yù)計(jì)可拉動社會投資700多億元，每年約拉動投資70億-90億，吸納就業(yè)約14萬人，平均每年新增1.5萬人左右。中國不動產(chǎn)研究中心認(rèn)為，CBD東擴(kuò)規(guī)劃的落實(shí)，中小企業(yè)、文化傳媒公司會進(jìn)一步集中，更多的年輕上班族會進(jìn)入東四環(huán)及周邊區(qū)域，隨著購房者東部置業(yè)行動的加速，未來這里將成為北京東部中心生活區(qū)。 

　　因此，在CBD東擴(kuò)之后，周邊樓市將新增一定的消費(fèi)需求，由此刺激交易價格上漲；另外，近70億的資金投入將用于區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套生活改善，必然會進(jìn)一步提升房地產(chǎn)的附加值，價格提升不可避免。