北京菊兒胡同:以舊城改造試點身份引起世界重視

　　
　　菊花，北京的市花。凌霜盛開，西風(fēng)不落，香透京城。

　　南鑼鼓巷中段往東一拐，是一條名叫“菊兒”的胡同。那里與繁華、喧鬧隔離，與市井煙火相連，歷經(jīng)幾百年的延續(xù)、發(fā)展，成了嵌在北京城的一道肌理。

　　在“大胡同三千九、小胡同賽牛毛”的北京，菊兒胡同獨具一格。

　　二十年前，這里實施了一項頗具轟動效應(yīng)的舊城改造工程，北京首例新四合院脫穎而出。新四合院建筑面積不過兩千多平方米，設(shè)計者卻是兩院院士、著名建筑學(xué)與城市規(guī)劃專家吳良鏞。這組建筑群的設(shè)計，得到過“聯(lián)合國人居獎”等數(shù)不清的獎項和贊譽。

　　二十年后，滄海桑田。這片已成“絕版”的新四合院盛滿歷史故事，依舊韻味十足。

　　菊兒胡同

　　從胡同口向里望去，菊兒胡同像每個北京舊城中的老胡同一樣，有些凌亂、破舊，卻安靜、祥和，溫情脈脈。

　　菊兒胡同不算窄，胡同兩側(cè)的墻根下，散亂地停著幾輛汽車和自行車，中間還能容得下汽車通行。初冬的暖陽下，幾位老人在墻角下閑坐，下棋、聊天，或者含飴弄孫。胡同兩側(cè)的灰色、黑色的墻頭屋頂，幾株荒草已經(jīng)枯黃，院落里的大樹把枝蔓伸展出來，不時撒下幾片落葉。爬山虎覆蓋著向陽的墻面，紫紅的葉子正絢爛著。

　　目之所見，與北京舊城中阡陌交織的那些胡同并無二致。真正讓菊兒胡同聞名于世的，還要往里走到胡同中部才能得見。那里隱藏著一片北京舊城中少見的新四合院——菊兒小區(qū)。上世紀90年代初，它曾以舊城改造試點的身份引起過全北京，乃至全世界的重視。

　　“那時候南鑼鼓巷還沒有火起來，菊兒胡同的名氣可比現(xiàn)在的南鑼鼓巷還要大呢?！本諆汉鐓^(qū)黨委書記李媛說，“以前提到菊兒胡同，特指的就是胡同中部的菊兒小區(qū)。”

　　菊兒小區(qū)在菊兒胡同北側(cè)，17號至49號幾處院落。從外面看去，二至三層的小樓，青瓦白墻，看上去有些徽派建筑風(fēng)格，恍如到了江南。但那青色小瓦砌成的房脊屋檐，又與兩旁的老房子連成了一體，恰到好處地勾勒出北京胡同的“天際線”，以至于從遠處眺望時，絲毫覺察不出這片建筑比周邊明顯高出一截。

　　信步走進菊兒小區(qū)，一進套一進的小院，給人以北京傳統(tǒng)四合院的層層進深之感。這座兩進的院子，格局上就是“長高了的四合院”，三層高的建筑四面圍攏著一個小院子。樓不高，院子雖小卻不壓抑，像極了老北京的四合院，那么嚴整密實。

　　按照北京四合院的格局說，西廂房一層的窗臺上，整整齊齊擺著一溜大白菜；幾盆菊花在初冬的暖陽中綻放著最后的美麗；二層窗戶開著，一根架桿掛著鳥籠探出來，籠里的畫眉蹦蹦跳跳，“唧唧啾啾”……

　　平房院里的北京生活圖景，就這樣立體呈現(xiàn)在這座新四合院中。

　　在北京，新四合院卻僅此一例。即便是在長不過400多米的菊兒胡同中，菊兒小區(qū)也是“另類”。

　　“天棚魚缸石榴樹，先生肥狗胖丫頭”，典型的北京胡同、四合院生活，無數(shù)次地被人感懷。當胡同殘破、四合院變成了大雜院時，這里的生活卻遠沒有文人、名士筆下那樣的詩情畫意。

　　因?qū)懗觥冻怯洝范胍粫r的新華社記者王軍，也曾是菊兒胡同的居民。說起來，王軍對北京胡同魅力的認知，是從菊兒胡同的一個精美的漢白玉石墩開始的。胡同里的老人告訴他，這兒以前是榮祿府，整個榮府占了菊兒胡同的一半，中間有花園，西邊立著洋樓，東邊則是四合院。

　　這些來歷典故讓他第一次對北京的胡同有了概念，感受到了這個城市的魅力，由此才有了歷時十余年潛心寫就的《城記》。
　　但1991年，王軍提著行李搬進菊兒胡同中的宿舍時，他的第一感覺頗有些失落：“這個破地方……”

　　和當時的大多數(shù)人一樣，王軍對胡同和四合院的認識尚處于不以為然的階段。他看到的是殘破斑駁的院墻、混亂擁擠的大雜院和胡同口火柴盒一樣的老式居民樓，毫無美感可言。

　　那時候，隱藏在胡同中部的菊兒小區(qū)剛剛建好，頗有些鶴立雞群。王軍也并不知道，這片獨具韻味的新四合院，卻曾經(jīng)是菊兒胡同中“最破的地方”。

　　“張大民們”的聯(lián)名信

　　菊兒胡同中“最破的地方”，是原來的41號院。這個門牌號碼現(xiàn)在依然保留在原處，是菊兒小區(qū)西側(cè)的一個院落的第一進院子。菊兒小區(qū)建成之前，那里是一座寺廟衍生出來的大雜院。

　　菊兒小區(qū)建成至今已有20年。當年41號院的居民現(xiàn)在已經(jīng)很難找到。他們有的在1989年改建時就遷出，后來入住菊兒小區(qū)的住戶，這些年中或是已經(jīng)將房子出售，或是在別處另購了新房、把菊兒小區(qū)內(nèi)的房子出租，都已經(jīng)搬離了此處。

　　不過，在菊兒胡同老人們的回憶中，都會提到41號院一個叫李福增的老人。李福增幾年前去世，但老住戶們說，當年菊兒胡同能改造，是李福增發(fā)起的聯(lián)名信立了功。

　　今年86歲的馬玉琴就出生在菊兒胡同，1990年作為第一批回遷居民搬進了菊兒小區(qū)。采訪時，老人笑著說，除了院子里那棵老榆樹，這條胡同就數(shù)她資格最老。

　　老人介紹，41號院在明朝時是一個朝廷大員的家廟，叫弘德禪林。據(jù)說到清朝時還有香火延續(xù)，由毗鄰菊兒胡同的前圓恩寺代管。清末民初，這座寺廟逐漸衰敗。日本占領(lǐng)北京期間曾在此駐軍。日本投降后，不斷有人搬進去居住，李福增家就是1945年住進41號院的第一批。大殿、佛堂、廂房都被改成了住宅。后來，這里總共住進了24戶，80多口人。

　　地方只有那么大，人卻越來越多，住戶們只好在院子里不斷加蓋著房子，小廚房、小房間、小棚子，逐漸把一座院子擠占得轉(zhuǎn)不開身。

　　馬玉琴清楚地記得幾十年的老街坊，李福增“是個說相聲的，愛開玩笑愛張羅，街里街坊有事都愛找他拿主意?！?

　　“前幾年有個電視劇叫《貧嘴張大民的幸福生活》，張大民把大雜院的樹都蓋到了自建的小房子里。那個張大民簡直就是照著李福增寫的?！瘪R玉琴說，李福增家搭建的房子，房檐都頂在了院里的那棵老榆樹上。

　　即便是這樣，房子也還是不夠住。根據(jù)菊兒小區(qū)施工前的調(diào)查資料，當時需要改建的7個院子，共有44戶居民，人均住宅面積只有5平方米多一點兒，其中最困難的人均面積僅僅2.5平方米。

　　馬玉琴原來住在45號院，也在改建范圍內(nèi)。那座院子正房加廂房共12間，但一共住進了4戶近20口人。馬玉琴一家住著其中四間。老人育有五個子女，“幸虧兒女們還算有出息，成年后都有自己的住處。我們的四間房就是老兩口和二兒子、兒媳四口人住，在這一片算是住得寬敞的?！?

　　除了居住條件擁擠，其它大雜院生活的諸多不便，這里“一應(yīng)俱全”。比如用水，菊兒胡同內(nèi)甚至不能實現(xiàn)每個院子一個公用水龍頭；比如上廁所，要走上幾百米到胡同口才有。

　　而這些“不便”，在當時的北京卻可以說是“普遍現(xiàn)象”，大雜院是那個時代大多數(shù)北京人的共同生活。真正讓菊兒胡同41號院居民不堪忍受的是“危積漏”。

　　所謂“危積漏”，是那時候規(guī)劃、房管部門的一個通用縮略語，全稱應(yīng)該是“危房、積水、漏雨”。

　　原東城區(qū)房管局副局長王守元，對菊兒胡同最熟悉不過。那是一片典型的“危積漏”地區(qū)，尤以41號院為甚。

　　據(jù)1987年的統(tǒng)計資料，當時全市破舊危房的總量超過1500萬平方米，菊兒胡同中大部分住房都被列入其中。漏雨的現(xiàn)象更不必多說，王守元回憶，上世紀80年代，一到汛期，房管部門“救水”比救火隊還忙。

　　41號院最突出的問題是積水。菊兒胡同本就是這片區(qū)域的低洼地，41號院比胡同街道還要低了夠1米，一到雨天，這個院子就成了整個區(qū)域的“蓄水池”。

　　為了堵水，41號院每家每戶都壘起了大門檻，但還是攔不住雨水進屋。大雨過后，41號院各戶“嘩嘩”地從屋里往外淘水成了“一景”。

　　1987年汛期的一場大雨過后，被“擠兌”急了的李福增提筆給市政府寫了封信，訴說困境，請有關(guān)部門對“危積漏”進行整修。

　　很快，有關(guān)部門到李福增家里了解情況，但是此后一段時間又沒了下文。李福增覺得是自己一家人的力量太小，又寫了封同樣內(nèi)容的信，招呼41號院都簽了名。

　　聯(lián)名信寄出去了，卻很長時間沒有政府部門回應(yīng)。倒是一位清華大學(xué)建筑系的女研究生在不久后敲開了院門，挨家挨戶做起了調(diào)查。

　　這項調(diào)查透露出的信息，超出了41號院住戶原本的期許：菊兒胡同要改建了。

　　　“殺雞用牛刀”

　　踏入菊兒胡同41號院開始調(diào)查的女研究生叫劉燕。那時，她正攻讀碩士學(xué)位，導(dǎo)師是清華大學(xué)建筑系主任、著名建筑學(xué)與城市規(guī)劃專家吳良鏞。這次調(diào)查也是受吳良鏞所派。

　　劉燕回憶，吳良鏞院士給她委派這個調(diào)查任務(wù)時，已經(jīng)明確是為開展舊城改造試驗。這個調(diào)查目的一說給41號院的住戶，她馬上成了院子里最受歡迎的人。她還清楚地記得當時調(diào)查內(nèi)容中有一項：“對居住狀況總體評價”，24戶住戶中，認為“滿意”的是“0”，認為“難以容忍”的，有10戶，超過60%。

　　不過，當時劉燕也并不確定，這項試驗是不是就會在菊兒胡同開展，居民們滿懷希望的愿景是不是能就此實現(xiàn)。從考上了吳良鏞的碩士研究生開始，她研究的一個主要命題就是北京舊城居住區(qū)的整治途徑。不過，研究在當時止于理論層面。她本人此前也在國子監(jiān)地區(qū)做過類似的調(diào)查，甚至設(shè)計出了詳細的保護整治方案，但并沒有付諸實施。 
 

　　劉燕開始調(diào)查后不久，清華大學(xué)的另一位博士研究生何紅雨也參與了進來。后來何紅雨博士畢業(yè)，分配到北京市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡稱房改辦）工作。她告訴記者，菊兒胡同41號院的住戶們把改造歸功于聯(lián)名信，多少有些誤解。他們并不知道，在他們給市政府寫聯(lián)名信之前，這里的居住環(huán)境已經(jīng)被政府部門注意到，并下決心加以整改。1986年，北京還曾劃定了21片危舊房改造區(qū)，東城區(qū)有3片，其中就包括了菊兒胡同。

　　但針對這些危改區(qū)進行的設(shè)計方案，卻屢屢被規(guī)劃部門否定。上世紀80年代，是北京危舊房改造開始實質(zhì)性展開的階段，也是古都風(fēng)貌保護意識開始覺醒的時期。這兩項工作的矛盾沖突在那時就已初見端倪。

　　規(guī)劃部門幾次否定菊兒胡同等危改區(qū)的改造方案，很大程度上是這些方案與舊城風(fēng)貌保護的沖突。一來二去，規(guī)劃設(shè)計單位對這樣的危舊房改造項目也失去了興趣。實際上，多數(shù)設(shè)計單位本就視其為“雞肋”——項目不大，費用不高，牽涉面卻不少。

　　菊兒胡同改造在規(guī)劃層面幾乎停滯的時候，北京市房改辦找到了吳良鏞院士。吳良鏞當即表示了極大的熱忱。后來的結(jié)果出乎很多人預(yù)料，菊兒胡同改造試驗項目，建筑面積不過2700多平方米、設(shè)計費僅僅1萬元，卻請來了執(zhí)中國建筑規(guī)劃行業(yè)牛耳的吳良鏞親自出手。

　　業(yè)內(nèi)人都說，菊兒胡同的規(guī)劃設(shè)計是“殺雞用牛刀”。實際上，“牛刀”也一直渴盼著一試鋒芒的機會。菊兒胡同改造試驗的理論準備，吳良鏞已經(jīng)準備了三十多年。

　　何紅雨回憶，當時房改辦提出的試驗備選地塊一共有三處，菊兒胡同是吳良鏞委派劉燕和何紅雨進行調(diào)查的第一片區(qū)域，結(jié)果卻是處處符合設(shè)想：這里屬于典型的“危、積、漏”地區(qū)，居住質(zhì)量亟待改進；地理位置位于鑼鼓巷平房保護區(qū)的北側(cè)，可試行低層高密度的“新四合院”住宅方案；居民改善居住條件和生活環(huán)境的愿望迫切，能積極配合危改項目實施。

　　這樣一塊能將自己多年研究成果付諸實踐的試驗田，吳良鏞終于找到了。

　　有機更新

　　積淀著四千年東方文化的北京舊城，可以說是世界城市史上的“無比杰作”，是中國古代都城建設(shè)的“最后結(jié)晶”。吳良鏞說，北京舊城的改造，最迫切的任務(wù)是如何創(chuàng)造一種社會住宅，不僅滿足現(xiàn)代生活舒適的要求，還要使之與原有的歷史環(huán)境密切結(jié)合。這項研究早已開始。

　　1950年，吳良鏞對保存完好的崇文門外花市地區(qū)胡同與四合院進行了詳細調(diào)查。從1978年開始，吳良鏞參與北京市總體規(guī)劃，同時展開北京市舊城整治研究。在1979年對什剎海規(guī)劃方案的研究中，已經(jīng)基本上形成了居住區(qū)整治的“有機更新”和“新四合院”住宅設(shè)計方案的思路。

　　只是，這些思路一直限于研究層面，未得施展。1987年，吳良鏞參加在倫敦舉行的“城市規(guī)劃與文物保護”國際學(xué)術(shù)會議，在會議上展示的就是北京舊城整治及新四合院的專題研究。

　　吳良鏞的研究是系統(tǒng)而完備的，甚至在出席倫敦會議時，還制作出了“新四合院”的圖版及模型。那些模型現(xiàn)在只剩圖片，但仍然可以看出，后來的菊兒小區(qū)幾乎就是這些“新四合院”模型的現(xiàn)實呈現(xiàn)。

　　“有機更新”則是吳良鏞開創(chuàng)的舊城改造理論。這個理論的主要思想與國外舊城保護與更新的種種理論方法，如“整體保護”、“循序漸進”等匯成一體。

　　“有機更新，就好像一個人衣服破了打塊補丁。其實，只要精心縫補，即使陳了，是百衲衣，也不失其美麗。”吳良鏞說，“當時菊兒胡同的住宅，有些破壞了，完全不能用了，還有的是可以修繕的?！?

　　人們習(xí)慣于對“更新”津津樂道，其實有機更新的精髓，是城市的自然生長和延續(xù)，而不是大拆大建地“改天換地”。就菊兒胡同來說，是保留下來的建筑和改建出的菊兒小區(qū)，共同詮釋了有機更新的理念。

　　清華大學(xué)人居環(huán)境研究中心副主任左川教授，當時協(xié)助吳良鏞進行了菊兒胡同改造課題的規(guī)劃和研究。她對記者說：“這項研究性的設(shè)計就不是完全按照常規(guī)辦事，而是有意識地根據(jù)在調(diào)查研究基礎(chǔ)上的認識，為舊城更新和危舊房改造探索一條新路子?！?

　　清華大學(xué)建筑系為菊兒胡同改造成立了課題組，吳良鏞帶隊，前后有幾十位師生參與其中。即便是現(xiàn)在，把這個團隊用在某個城市的規(guī)劃上，也堪稱“豪華”。

　　在確定菊兒胡同改造試驗項目之后，課題組隨后對菊兒胡同8.2公頃范圍內(nèi)的所有建筑情況進行了調(diào)查。吳良鏞把胡同的房屋按照質(zhì)量分為三類，質(zhì)量較好的上世紀70年代以后建的房屋予以保留，現(xiàn)存較好的四合院經(jīng)修繕加以利用，破舊危房予以拆除重建。

　　拆除重建的一期工程確定了以41號院為核心的周邊7處院落。

　　住宅合作社

　　在菊兒胡同危舊房改造進入實質(zhì)階段的同時，另一項對中國人生活影響深遠的改革也開始萌動，這就是住房體制改革。

　　1988年，第一次全國住房制度改革工作會議召開，首次明確了住房體制改革的目標是實現(xiàn)住房商品化。持續(xù)了30年的福利住房制度終于有了一個突破口。

　　這項涉及幾億人生活中最大財產(chǎn)項目的改革卻“生不逢時”。隨著中國改革開放政策逐漸觸及“深水”，1988年出現(xiàn)了前所未有的通貨膨脹，物價飛漲、搶購風(fēng)潮蔓延全國。當年的通貨膨脹率高達18.5%。

　　1989年，通貨膨脹依然持續(xù)惡化。國家宏觀經(jīng)濟全面調(diào)整，銀根緊縮、開支節(jié)流，剛剛上馬的許多房地產(chǎn)住宅項目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改匆匆以夭折而告終。房改隨即陷入了相對的沉寂。

　　一直到1998年，福利分房制度才在名義上被終止。這是后話。

　　1988年時的菊兒胡同項目，卻寄托著為住房制度改革探路的意味。

　　實際上，作為政府部門一直推動著菊兒胡同危改項目的，不但有東城區(qū)政府，更起主導(dǎo)作用的是當時的北京市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

　　在政府部門的籌劃中，菊兒胡同項目確立之初，就承載著危改和房改相結(jié)合的雙重試驗?zāi)康?。這也讓菊兒胡同改造產(chǎn)生了一個特殊的組織——住宅合作社。

　　住宅合作社有些類似于數(shù)年前的“集資建房”，參與危改的住戶組成合作社，共同出資改建房子。當然，住戶出資只是一部分，國家和集體承擔大部分，這種方法在當時被概括為“群眾集資、單位資助、國家扶植”，其意義被總結(jié)為“明確房改的主體是廣大人民群眾，變一個積極性為三個積極性?！?

　　這個組織的首倡者現(xiàn)在已經(jīng)不可考證。不過，原東城區(qū)規(guī)劃局工作人員徐東介紹，“住宅合作社”在當時可是“不得了的改革”，“房子向來都是國家或單位分配的，誰想過要自己花錢??？”

　　東城區(qū)政府的工作人員挨家挨戶地上門發(fā)動入社。當時的政策是，居民以新建住房每平方米350元集資，住戶所在單位按每平方米250元補助，政府減免稅費。

　　馬玉琴老人還清楚地記得一位房改辦工作人員給她算的賬：“這里改造后房子市價至少每平方米3500元，咱們?nèi)肷绲淖簦挥锰褪种??！?

　　1988年，北京市民的年人均可支配收入只有1400多元。站在這樣的基數(shù)上算房價收入比，可比現(xiàn)在高多了。但是，即便是回憶起1988年“物價闖關(guān)”時的物價飛漲，也沒有人會想起“房價高”——那時的人們，根本就沒有買房的概念。

　　菊兒胡同改造前，這里的住戶和大多數(shù)北京人一樣，住的是公房和單位宿舍。雖然擁擠，卻近乎免費分配和居住，每平方米每個月的租金僅1角錢左右。第一期改造工程涉及的44戶居民，只有馬玉琴家一戶的房子屬于私產(chǎn)。

　　即便是給住宅合作社社員極為優(yōu)惠的每平方米350元售價，也足以讓列入第一批危改對象的44戶炸開了鍋。

　　馬玉琴說：“那時候危改也是分房，我們這里卻要自己花錢買，有幾戶當時就跟房改辦的人吵了起來。”

　　最早的房貸

　　好在住宅合作社的原則是“自愿入社”，即便是不想入社，也有其他的辦法安置，菊兒胡同改造一期工程涉及的44戶，都非常順利地完成了動遷。

　　住宅合作社最終成立時，44戶中有13戶入社，其余31戶選擇了換房或搬遷。

　　參與菊兒胡同危舊房改造試點的徐東介紹，選擇搬遷的住戶有14戶，由市房改辦協(xié)調(diào)安排了其它區(qū)域的公房或單位產(chǎn)住宅，總共用了30間平房，每戶平均能在30平方米左右，都有了不小改善。  
 
　　換房則是為不愿入社的住戶制定的特殊政策。徐東說，雖然菊兒胡同有不少住戶不能接受買房的價格，或者干脆就不能接受買房這件事，但還是有不少“外人”看出這是個機會。他們愿意用自己條件更好的房子與具備購房資格的住戶交換，甚至還愿意再添上數(shù)千元的“補償”。

　　如今住在菊兒小區(qū)的李瑾一家當年就是和原住戶換房搬來的，“我們是用雍和宮附近的一個小院子，和41號院的一個住戶換了房。買房的錢和給他的補償一共7萬元左右?！?

　　通過換房入住菊兒小區(qū)的住戶有17戶，他們購房的房價也有極大優(yōu)惠，僅是每平方米600元的成本價。徐東說，因為是試驗項目，當時工作比較倉促。如果深入宣傳一下，政府部門再出面組織一下，換入購房的住戶還會更多一些。

　　即便如此，在當時的居民收入條件下，無論是住宅合作社社員還是換入購房戶，一次拿出數(shù)萬元房款也不是家家都能做到?；谶@種現(xiàn)實情況，市房改辦制定了一項頗有開創(chuàng)意義的政策——凡是參加建房的居民，一次付款不低于房價的30%，其余部分可申請低息貸款。

　　這可能算得上北京商品房買賣中最早的“首付”和“房貸”了。

　　當時購買菊兒小區(qū)的住戶，多多少少都貸了款。馬玉琴當年就貸了3萬多元的款，如今看來，這位86歲的老人稱得上貸款買房的“鼻祖”。提起這件事，老人也不禁莞爾：“現(xiàn)在貸款買房是件再正常不過的事了，那時候可真要點勇氣呢?！?

　　由于是一期工程中惟一的私房戶，馬玉琴家得到了一筆9000元的拆遷補償。他們夫婦和兒子兒媳算作兩戶，分別購買了一套三居、一套兩居，總共貸款6萬多元。馬玉琴剛剛離休，每個月100多元的離休金剛好夠還貸款。

　　“給我們辦的貸款是優(yōu)惠，三年期的年利率好像才千分之三，反正比存款的利率還低。按現(xiàn)在的想法，有錢也不多交首付，存款吃利息差都合適?！瘪R玉琴回憶，“可是那時候想法簡單，貸款叫‘背饑荒’，心里不踏實啊。再說手里也確實沒錢，能把首付湊出來就不錯。”

　　作為菊兒胡同危舊房改造試點的設(shè)計方，吳良鏞領(lǐng)銜的課題組卻做了大量設(shè)計之外的工作，包括此前詳盡的住戶調(diào)查和住宅合作社的推動。

　　菊兒小區(qū)完工后，吳良鏞還帶領(lǐng)師生對改造戶進行了回訪。左川教授當時就負責對搬出戶的回訪，回訪的結(jié)果有些出乎預(yù)料：“換作是我，當時無論怎樣想辦法也要買一套菊兒小區(qū)的房子?？墒菑陌岢鰬舻恼{(diào)查結(jié)果看，他們基本上沒有因為當初沒有買房而后悔。”

　　左川分析，這首先是因為搬出戶的居住條件都得到了不同程度的改善，相對比較滿意。另外，他們當時還是習(xí)慣于低房租的公房，并不認可自己花錢買房。“現(xiàn)在再去做這樣的調(diào)查，結(jié)果可能會不一樣。不過這么多年過去了，世事變遷，不能再和當時做類比了?！?

　　最終住宅合作社中，原住戶約占30%，這個比例多少讓吳良鏞有些遺憾，他原本期望能夠達到一半以上的回遷率。在他看來，“讓居民自覺修繕舊房，是最經(jīng)濟、最有效、最理想的解決危房問題及風(fēng)貌保護問題的辦法。當時希望居民都參加到住宅合作社中來，發(fā)揮集體的力量，很可惜的是，沒有堅持下來?！?

　　“過關(guān)”

　　吳良鏞對菊兒小區(qū)的設(shè)計，是在危房改造基點之上嘗試的有機更新。最終建成的菊兒小區(qū)一期工程共有46戶住宅，僅比原有住戶多兩戶。很顯然，這樣的比例如果用作商業(yè)開發(fā)，很難產(chǎn)生利潤。此后菊兒小區(qū)屢屢獲獎，廣受贊譽，卻終成“孤本”，這是一個主因。

　　建筑師的文化情懷和社會理想，面對逐利的資本時，更多的可能會是一種無奈。

　　但是，這絲毫沒有影響到吳良鏞對菊兒胡同改造試點投入的熱情。

　　左川教授說：“對這個2760多平方米、僅收一萬元設(shè)計費用的小工程，吳先生可以說是不嫌其小，又不厭其煩?！?

　　在方案階段，盡管新四合院方案的研究已進行了多年，甚至做出了完整的模型，但真將這種建筑概念落實到北京的舊城區(qū)，仍需要從所在地塊及周邊環(huán)境出發(fā)，全新勾描。

　　三層小樓的新四合院，這是一個前所未有的創(chuàng)舉。左川記得，在試驗方案審定以前，雖然已經(jīng)與北京市有關(guān)單位就有關(guān)問題進行了充分商討、醞釀，然而在審批時，對這個“前所未有”的規(guī)劃設(shè)計方案，前后仍審查了六七次之多，費盡周折。當時就稱得上中國規(guī)劃建筑界泰斗的吳良鏞先生，還從來沒有對哪項規(guī)劃費過如此多的力氣。后來吳良鏞憶及此事，最常用的一個詞就是“過關(guān)”。

　　到了施工圖階段，光是圖紙就出了95張。就菊兒胡同一期的設(shè)計體量，出95張圖在很多建筑師看來“不可想象”，這背后，反反復(fù)復(fù)的修改更不知多少次。

　　41號院中原來有兩棵榆樹，其中一棵樹齡在百年以上，樹干要兩人合抱。為了保留這兩棵樹，設(shè)計方案就改了好幾次。新四合院的整體性極強，牽一發(fā)而動全身。為了避開樹要改變一面墻的位置，在設(shè)計上卻幾乎是重新走一遍。

　　這兩棵樹，現(xiàn)在依然生長在菊兒小區(qū)中。龐大的樹冠幾乎能蔭蔽整個院子。菊兒小區(qū)不過20多年歷史，但有了這兩棵老樹，似乎又有著百年的滄桑。

　　95張圖紙最后確定了現(xiàn)在的新四合院。一方面是從宮殿王府建筑群里汲取靈感，并列的兩座院落中形成長夾道，另一方面參照了蘇州宅第中的“備弄”(又稱壁弄)串院落群，夾道和備弄就構(gòu)建起“交通干線”的作用。

　　小區(qū)以通道為骨架進行組織，向南北發(fā)展形成若干“進院”，向東西擴展出不同“跨院”，由此突破了北京傳統(tǒng)四合院的全封閉結(jié)構(gòu)。

　　樓棟高兩至三層，錯落有致，像舊四合院一樣圍合而成。在保證私密性的同時，又保留了中國傳統(tǒng)住宅合院式結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在走進41號院，配合花架、座凳的生活情趣和閣樓變化的韻律，看著像南方水城的格局。

　　建筑用色上則基本沿襲了傳統(tǒng)，灰瓦粉墻，不時以穩(wěn)重的暗紅提示人們，這是一組皇城腳下的建筑群。同時它和頂層的陽光屋告訴人們這是現(xiàn)代的產(chǎn)物。同樣的粉墻黛瓦，不像南方建筑那樣婉約，卻有著京城獨具的大氣嚴整。

　　馬玉琴回憶起菊兒小區(qū)完工時的情景仍難掩激動。施工期間，他們這些需要拆遷的原住戶，都被安排到東直門附近的一棟臨時房中暫居。

　　1990年7月，菊兒小區(qū)一期工程完工。呈現(xiàn)在人們面前的這座建筑，只能用“驚艷”來形容。馬玉琴說：“那時候的樓都是‘方盒子’，誰能想到樓居然能建成這個樣子，就像畫里一樣。”

　　菊兒胡同改造之前，老住戶們最大的奢望是能“住樓房”，眼前的這個四合院式的公寓樓，幾乎讓他們喜出望外了。這種巨大的心理滿足持續(xù)了很多年。

　　李媛是在2000年前后調(diào)到菊兒胡同社區(qū)工作的。第一次看到菊兒小區(qū)，她的眼里滿是欣羨：“那時候看菊兒小區(qū)，就和現(xiàn)在看高檔別墅區(qū)一樣。這里簡直就是皇城根下的別墅?！?

　　標準之辯

　　從菊兒小區(qū)一期入住，到1994年二期完工，頒給菊兒胡同新四合院的各種表彰、獎項就紛至沓來。北京市科技成果二等獎、亞洲建筑師協(xié)會優(yōu)秀建筑金獎、世界城市建設(shè)榮譽工程、聯(lián)合國人居獎……時至今日，菊兒胡同新四合院工程也是我國獲得國內(nèi)外大獎最多的建筑作品。

　　對新四合院的住戶來說，那段日子被喜悅和贊譽充滿了。

　　馬玉琴說，40多家住戶搬進了新房，很長時間里，每家每戶都是賓客盈門，每天來參觀的人絡(luò)繹不絕。這些人中，有菊兒胡同的老街坊，有各級政府組織的觀摩團。到后來，全國乃至世界范圍的參觀者都來了。菊兒小區(qū)簡直成了一個“旅游景點”。

　　然而，在交口稱贊的背后，還有一番不被外界所知的爭論。

　　后來在北京市房改辦工作的何紅雨，曾多次帶國內(nèi)外的專家、政府官員參觀菊兒小區(qū)。一次，來自新加坡的建筑師參觀后卻說“看不懂新四合院”。他隨后提出的問題在當時很有代表性，“從菊兒胡同的地理位置上說，住宅的標準應(yīng)該比新四合院更高；從解決居住者的現(xiàn)實困難來說，新四合院的標準又太高了。”

　　這其實是建筑規(guī)劃領(lǐng)域“老生常談”的一道難題，歸結(jié)起來就是“當前與長遠”的矛盾，從來就沒有絕對的正確答案。

　　即便是當年“喜出望外”的老住戶，在20多年過去、有太多更高標準的住宅出現(xiàn)后，他們也會對新四合院的某些設(shè)計產(chǎn)生不滿。比如戶型面積小，一居40平方米、二居64平方米、三居73平方米，比如客廳面積小，僅相當于一個飯廳……

　　其實，如果公平地把新四合院中的幾種戶型和同時代的住宅戶型比較，就會發(fā)現(xiàn)，那些現(xiàn)在被住戶們抱怨的問題，新四合院的設(shè)計反倒是“超前”的。

　　左川說，設(shè)計標準提高對建筑師來說很容易，但危改對象的經(jīng)濟能力卻不一定能承擔得起了。在營造新四合院之初，吳良鏞確定了幾個原則，第一，采用普通材料，造價不能貴；第二，面積不能太大，讓中等收入的家庭也能買得起，住得起。

　　在三層樓高的新四合院中安排下46個住戶，已經(jīng)是“螺螄殼里做道場”，把這種建筑的容積率利用到了極致。“當時南鑼鼓巷一帶已被列入舊城四合院保護區(qū)的范圍，舊城改造限高9米，蓋高了會對鼓樓的中軸線有破壞，但菊兒胡同改造恰到好處，胡同口看不出有樓，尺度感好，形成了視覺走廊?！弊蟠ㄕf。

　　再提高容積率，只能加高房子，合院式的結(jié)構(gòu)就不可能實現(xiàn)了，又回到了行列式的住宅樓。舊城居住區(qū)風(fēng)貌保護就無從談起了。

　　對菊兒小區(qū)設(shè)計標準的爭辯，其實爭論的是“這塊區(qū)域該建什么房子”，“這塊區(qū)域的房子該讓什么人住”，經(jīng)濟效益才是其背后的真正動因。

　　何紅雨說，當時參觀完菊兒小區(qū)，很多人會得出這么一個結(jié)論：“新四合院好是好，但是學(xué)不起?！?

　　這個“學(xué)不起”，指的就是新四合院的“投入產(chǎn)出比”太低了。

　　左川回憶，當時負責菊兒小區(qū)開發(fā)經(jīng)營的是一家叫“東城區(qū)住宅開發(fā)公司”的企業(yè)，說是企業(yè)，其實屬于東城區(qū)房管局，近乎政府辦事機構(gòu)。即便是這樣的企業(yè)，后來對新四合院的興趣也不高。公司負責人曾匯報，菊兒小區(qū)一期“略有盈余”，二期則“虧了”。

　　也就是在菊兒小區(qū)二期工程前后，進入上世紀90年代，房地產(chǎn)開發(fā)開始在中國興起，城市中的危舊房改造往往也是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)進行。經(jīng)濟利益驅(qū)動著各方的積極性。因為“不掙錢”，菊兒胡同新四合院模式在好評如潮的同時，卻成了一個“孤本”。

　　菊兒胡同改造的三期、四期工程，原本已經(jīng)完成了方案設(shè)計，但三期工程在拆遷階段就陷入停滯，最終不了了之。

　　這個結(jié)果讓人惋惜卻無奈。吳良鏞在其著作《北京舊城與菊兒胡同》一書中表示：從國內(nèi)到國際，菊兒胡同項目獲得了眾多獎項，這表明了它所具有的創(chuàng)造性、開拓性和真實的價值。但作為“試驗”，因為它在一些人眼里不夠好，比如容積率不夠高，經(jīng)濟效益也不夠好，所以沒能說服有關(guān)方面采用“試驗”成果……

　　菊兒胡同新房客

　　二十多年風(fēng)霜雨雪，菊兒胡同新四合院已經(jīng)略顯老舊。光環(huán)褪去，歷史和現(xiàn)實在這里演進著北京的尋常巷陌、市井生活。

　　院落中原本設(shè)計有“戶外公共客廳”，所有院落由開放式的游廊相連，便于行走，戶與戶之間視線通透，能一眼望到。

　　但居民們似乎并不買賬。游廊不僅沒有按想象的變成藤蔓密布的綠山墻，相反，幾乎全部都被加以改造，筑起一道新的玻璃鋼墻，每個窗戶還都加上了防盜窗。問及原因，居民們很務(wù)實地回答，一是可以增加房屋使用面積，二是為了安全，“游廊管什么用啊，冬天往屋里灌風(fēng)，還一點都不安全，不放心”。 
 

　　看上去，新四合院中的鄰里關(guān)系，已經(jīng)和現(xiàn)在的公寓、住宅樓并沒有什么差別，不像大雜院時代的緊密親切。

　　其中的變遷，只有新四合院的住戶們能夠感知。

　　馬玉琴說，大雜院的鄰里關(guān)系雖然近，現(xiàn)在回憶起來卻不全是溫暖。相互干擾、為一些雞毛蒜皮的小事爭吵也常見。她覺得新四合院的鄰里關(guān)系很好，既能像過去那樣“低頭不見抬頭見”，大家都很熟識，又保持了各自的獨立空間，互不干擾。“街坊間的情誼比現(xiàn)在那些高樓親近多了?！?

　　新四合院在現(xiàn)代生活方式中延續(xù)下來的四合院情趣，在更多人眼中是一種難能可貴的生活體驗和時代記憶。

　　何紅雨以博士學(xué)位到北京市房改辦工作，按照當時政策應(yīng)當分配一套三居室住房。幾番周折之后，分給她的房子，竟然就在她參與設(shè)計的菊兒胡同新四合院中。

　　何紅雨的丈夫是美國人，和她一起住進了菊兒胡同。他們的兩個混血兒子，也在菊兒胡同出生、長大。何紅雨說，她的兩個孩子，比同齡的大多數(shù)北京孩子更“北京”。他們雖然有一副標準的西方人面孔，卻說著一口“京片子”，他們愛喝豆汁兒、愛吃鹵煮，他們淘氣時能爬樹上房，他們能在胡同里隨便哪個大爺大媽家里“混吃混喝”。傍晚時，何紅雨往往要在新四合院的院子里“喊他們回家吃飯”……

　　有意思的是，新四合院保留的老北京生活，對外國人更具吸引力。從新四合院建成后，這里的房客就從未斷過“洋面孔”。最多時，210戶的新四合院中，竟然租住著70戶“老外”。

　　記者采訪時，遇到了來自德國的建筑工程師伯納德。他騎著一輛老式“二八”自行車進胡同，一路熱情地打著招呼。老人們對這樣的鄰居也習(xí)以為常，談笑自若。

　　伯納德說，他之所以選擇這里，是喜歡北京胡同的氛圍：“我認為這里是一個非常好的地方，院落里種著花草樹木，大人們在院子里乘涼，孩子們在那里打鬧嬉戲，這樣的景色在德國已經(jīng)很少能見到了。”

　　二十年，是一代人的時間跨度。日子在每一天柴米油鹽的瑣碎中過去，菊兒胡同新四合院的居民們，有的在此終老，有的遷居他處。第一批的老住戶還只剩十幾戶了。

　　曾經(jīng)“標新立異”的新四合院，對比后來層出不窮的現(xiàn)代化建筑，已經(jīng)有了歷史的斑駁和滄桑，但在北京舊城居住區(qū)的胡同中，它魅力依然。就像當年聯(lián)合國人居獎的頒獎詞所寫：“吳教授和他的同事們在菊兒胡同工程中所創(chuàng)造的是一個人文尺度的答案。盡管它的人口密度與高層住宅相似，但它卻創(chuàng)造了一個永恒的人與人交往的社區(qū)。最重要的是菊兒胡同捕捉住了中國的四合院的傳統(tǒng)，即北京的合院形式……”

　　“有機更新”等北京舊城區(qū)保護和改造理念，也是從菊兒胡同新四合院試點開始真正落地生根。

　　2000年到2004年，北京相繼修訂完成了《北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃》、《北京皇城保護規(guī)劃》、《北京歷史文化名城保護規(guī)劃》，這些規(guī)劃構(gòu)建起文物保護單位、歷史文化保護區(qū)、歷史文化名城三個層次分明的保護格局。與“有機更新”一脈相承的“微循環(huán)”，成了北京舊城保護和改造協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有效方式。

　　二十年，時間積淀成了歷史。

　　城市日新月異地飛速發(fā)展著，古都神韻依然流動在古老的街巷和紅墻黃瓦間。新四合院靜靜矗立在菊兒胡同中，也漸漸成了這座城市的一段歷史，卻更融入了城市的肌理。就像一朵盛開的菊花，裝點著古老的城市，余香裊裊，韻味悠長。