浙醫(yī)大地塊規(guī)劃方案公示 降到48米

取自杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站

　　被譽(yù)為西湖邊“最后一塊寶地”的杭州嘉里中心，原浙醫(yī)大地塊，究竟該建多高的樓，7年來(lái)一直受到杭州市民的密切關(guān)注。因?yàn)樗摹跋嗝病睂⑹呛I一帶的重要景觀。2012年初，它呈現(xiàn)出了最真實(shí)的面目。昨天，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站和嘉里中心工地現(xiàn)場(chǎng)上，貼出了“杭州嘉里中心”的批前公示。對(duì)最為關(guān)心的高度和密度問(wèn)題，公示顯示，主樓高度為48米，建筑密度從原來(lái)的40%調(diào)整為45%，其余規(guī)劃指標(biāo)沒(méi)有變化。

　　從2005年土地出讓，到2007年項(xiàng)目的概念性規(guī)劃首次公開(kāi)，再到2009年的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公開(kāi)征求意見(jiàn)，屢遭“難產(chǎn)”的嘉里中心面貌終于正式亮相。記者昨天為此專訪了嘉里建設(shè)負(fù)責(zé)人，了解這塊土地的最新動(dòng)態(tài)。

　　高度從85米降到48米

　　在杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站上，記者看到杭州嘉里中心的規(guī)劃公示圖。

　　建設(shè)項(xiàng)目公示顯示：該項(xiàng)目方案已經(jīng)由省發(fā)改委組織有關(guān)職能部門(mén)審查通過(guò)。公示時(shí)間為1月13日至1月29日。

　　公示的內(nèi)容為設(shè)計(jì)總平面圖、主要立面剖面圖和鳥(niǎo)瞰圖。公眾最為關(guān)心的高度問(wèn)題，是通過(guò)一張“西立面圖”顯示的，該圖標(biāo)示的最高高度為48米。

　　在2007年的概念性規(guī)劃中，主樓高度為85米；2008年降為56米；2009年的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為48米，如今的最終方案延續(xù)的是2009年的方案48米。

　　杭州嘉里中心的主樓高度，是質(zhì)疑的焦點(diǎn)，這也是該項(xiàng)目遲遲沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)的關(guān)鍵原因?！霸诟叨葐?wèn)題上，各方的認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一。”嘉里建設(shè)杭州公司副總經(jīng)理黃宏坦言，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然希望能建高一點(diǎn)，“不過(guò)專家和市民當(dāng)然希望越低越好，最好不建?！?

　　但顯然，現(xiàn)在的48米，已得到了基本的認(rèn)可?！皬?008年到2011年，我們組織專家對(duì)建筑高度、體量以及對(duì)西湖影響等方面，一共進(jìn)行了四次正式的專家論證，另外還有幾次非正式的專家咨詢。”

　　吳定瑋，原杭州市規(guī)劃局總工程師，是數(shù)次參與杭州嘉里中心方案論證的杭州本地人，對(duì)于西湖，有著特別的感情。“以前有人說(shuō)，西湖邊的樓太高，于是西湖變小了，我覺(jué)得這只是大家的主觀想象。目前這個(gè)地塊的現(xiàn)狀是，地塊西側(cè)靠西湖的其他建筑高度基本都在30~40米，地塊東側(cè)的其他建筑高度在60米左右，專家組通過(guò)在西湖湖面現(xiàn)場(chǎng)觀察，以及計(jì)算機(jī)模擬演示，基本認(rèn)可現(xiàn)在局部最高點(diǎn)48米的高度?！?

　　記者看到，專家們還給出了“立面色彩不要太亮麗、玻璃幕墻使用要合適”的相關(guān)意見(jiàn)。

　　建筑密度調(diào)為45%

　　另一個(gè)重要的指標(biāo)變化是，建筑密度比原先的方案有所提高，從40%提高至45%。公示顯示，項(xiàng)目總建筑面積為34萬(wàn)多平方米，容積率為2.57，建筑密度為45%，而建筑密度在原出讓條件中則顯示為40%。據(jù)嘉里建設(shè)杭州公司副總經(jīng)理黃宏介紹，密度的改變是因功能布局設(shè)計(jì)的微調(diào)引起的，但總體的地上建筑面積并沒(méi)有增加，相反，還略有減少。

　　和2009年12月公開(kāi)征求意見(jiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相比，記者發(fā)現(xiàn)，其酒店和酒店式公寓和原先接近，約9萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓仍約1.2萬(wàn)平方米，而商場(chǎng)面積從原來(lái)的8.8萬(wàn)平方米減少為7.1萬(wàn)平方米。變化比較大的是地下室，從2009年的兩層增加到三層，約16.7萬(wàn)平方米。地下室除公共配套和停車(chē)場(chǎng)外，少部分規(guī)劃為商業(yè)經(jīng)營(yíng)用。

　　事實(shí)上，從2007年的概念性規(guī)劃至今，嘉里中心的建筑設(shè)計(jì)為適應(yīng)高度的變化已做了相當(dāng)大的調(diào)整。2007年的方案，由國(guó)際知名建筑師事務(wù)所KPF設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)也是基于當(dāng)時(shí)的出讓條件?！癒PF是一家美國(guó)公司，他們完全是按照出讓規(guī)定設(shè)計(jì)的，包括最初的85米，但反對(duì)聲音很大?！秉S宏表示，最后他們選擇和香港的WOY設(shè)計(jì)公司合作，“和美國(guó)公司相比，香港公司可能更為理解和尊重東方文化?！?

　　和KPF公司的設(shè)計(jì)相比，WOY的設(shè)計(jì)將原先的大板樓改為點(diǎn)式樓，相對(duì)景觀更為通透，并且設(shè)計(jì)了開(kāi)放式公共廣場(chǎng)。

　　土地算不算閑置

　　除了建筑高度之外，杭州嘉里中心是否存在土地閑置的問(wèn)題也頗引人關(guān)注。從2005年該地塊出讓至今，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了7個(gè)年頭，項(xiàng)目一直沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)，而當(dāng)時(shí)14349元/平方米的地王樓面價(jià)，如今看來(lái)已經(jīng)非?！靶嚎啤?。

　　“土地出讓和土地移交是兩個(gè)概念，2005年土地出讓的時(shí)候，我們拿到的還不是凈地。”黃宏有點(diǎn)委屈地說(shuō)，2005年時(shí)整個(gè)地塊還沒(méi)有搬遷完，而杭州嘉里中心項(xiàng)目用地分為三期，除了浙大湖濱校區(qū)之外，還有周邊的一些零星地塊，國(guó)土部門(mén)根據(jù)不同的拆遷進(jìn)度，分階段進(jìn)行土地移交?！爸钡?008年，土地移交才最終完成?！?

　　另一個(gè)不得不承認(rèn)的事實(shí)是，因規(guī)劃方案的不確實(shí)，導(dǎo)致杭州嘉里中心的建設(shè)進(jìn)度的確推遲了。記者了解到，國(guó)土監(jiān)察執(zhí)法部門(mén)也曾對(duì)杭州嘉里中心發(fā)出過(guò)書(shū)面敦促通知。在省、市各級(jí)主管部門(mén)的協(xié)調(diào)之下，嘉里方面提交了設(shè)計(jì)調(diào)整以及各級(jí)主管部門(mén)審批的證明材料，以此證明“沒(méi)有囤地”。

　　“有人說(shuō)我們地塊增值了不少，我承認(rèn)，但嘉里從來(lái)沒(méi)有表示過(guò)要將項(xiàng)目出售，大部分物業(yè)都將長(zhǎng)期持有。再說(shuō)了，這個(gè)項(xiàng)目每天的財(cái)務(wù)成本就要70萬(wàn)，能早一天投入使用的話，這些資金還可以繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)?！秉S宏坦言，“既然拿地了，企業(yè)也要承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)和壓力?！?

　　據(jù)嘉里方面透露，在此次批前公示之后，爭(zhēng)取將在今年第一、二季度開(kāi)工，預(yù)計(jì)在三到四年左右的時(shí)間，分階段試運(yùn)營(yíng)。

　　記者手記

　　“身高”之爭(zhēng)

　　七年博弈

　　7年了，如果一切順利的話，杭州嘉里中心應(yīng)該已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)。只是如今呈現(xiàn)在大家眼前的，仍然是一塊空蕩蕩的土地。

　　和之前每次接受媒體采訪時(shí)避而不談的態(tài)度不同，這次嘉里方面非常坦然地接受了我的采訪，還將厚厚一摞政府批文拿給我看。

　　我問(wèn)嘉里，你們是怎樣平衡西湖景觀和企業(yè)利益的。畢竟，根據(jù)出讓條件，哪怕原先85米的高度對(duì)企業(yè)而言也沒(méi)有錯(cuò)。

　　對(duì)方的回答是，從商業(yè)角度上說(shuō)，做酒店的商業(yè)價(jià)值并不一定是最高的，但是沒(méi)有做成會(huì)所，沒(méi)有成為某個(gè)人私有的財(cái)產(chǎn)，嘉里方面也是想更多的人能夠領(lǐng)略到西湖的美景。

　　我又問(wèn)，降了高度，利益受損，有沒(méi)有要求政府部門(mén)對(duì)企業(yè)做出補(bǔ)償。他們的回答是，沒(méi)有。

　　局部48米，建筑密度45%，相信，這就是妥協(xié)和博弈的結(jié)果。

　　事實(shí)上，嘉里中心最被人關(guān)注的高度之爭(zhēng)，一定程度上因當(dāng)初規(guī)劃條件的不確定性引起。

　　當(dāng)時(shí)，在該地塊的《杭州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中規(guī)定：新地塊上的建筑基本限高為25米。局部可適當(dāng)提高，但超過(guò)25米部分應(yīng)控制在總建筑面積的1/4以內(nèi)，具體提高幅度在方案論證中結(jié)合西湖景觀分析確定。

　　這條極富“彈性”的規(guī)定，給日后帶來(lái)了諸多不確定。因?yàn)閺睦碚撋险f(shuō)，“局部可以適當(dāng)提高，超過(guò)25米部分在總建筑面積的1/4以內(nèi)”，意味著只要做到這個(gè)指標(biāo)范圍，建筑就可以造無(wú)限高。而之所以有彈性，也和土地能不能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)息息相關(guān)。

　　但這樣的彈性，從今天來(lái)看，并沒(méi)有真正的得益者。一位從2004年就參與此事的嘉里工作人員說(shuō)，事情走到這一步(總算有了個(gè)批前公示)，對(duì)他來(lái)說(shuō)也是一個(gè)解脫。