地產(chǎn)大鱷圈地?cái)U(kuò)張 十大邊緣集團(tuán)全部落子

    房地產(chǎn)大鱷圈地忙

    繼北京、上海、成都、長春、南京后，近日王石又來到武漢，進(jìn)行第二個(gè)項(xiàng)目的談判，該項(xiàng)目占地1000畝以上。這個(gè)項(xiàng)目談下來后，萬科的土地儲(chǔ)備量將達(dá)到近900萬平方米，超過其計(jì)劃的800萬平方米。

    “如果保持今年的速度，一年后，萬科的土地儲(chǔ)備量預(yù)期可達(dá)1600萬平方米至1800萬平方米?！弊鳛槿f科的董事長，王石報(bào)出的數(shù)字令人咋舌。

    而同城的中海發(fā)展顯然不服萬科。據(jù)中海發(fā)展內(nèi)部知情人士透露，該公司去年底曾有一個(gè)內(nèi)部計(jì)劃，2001年土地儲(chǔ)備量要超過萬科。

    在土地儲(chǔ)備上敢叫板萬科的人不少。大連萬達(dá)自從告別足球轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)之后，其總裁王健林一年來主要的一件事就是到各大城市去看地、買地。大連萬達(dá)目前已經(jīng)將業(yè)務(wù)發(fā)展到了12個(gè)城市，年底要增至15個(gè)城市。

    王健林稱，萬達(dá)要在大城市拿地的話，沒有100萬平方米不予考慮，所以萬達(dá)在成都一圈就是2000畝。在北京，萬達(dá)剛買下一塊地，又接著談另一塊。王健林說，萬達(dá)的土地儲(chǔ)備量要達(dá)到2000萬平方米，不過他沒有透露達(dá)到這一目標(biāo)的時(shí)間是3年還是5年或者是10年。

    種種跡象表明，以房地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運(yùn)動(dòng)已經(jīng)開始。

    圈地背后是一個(gè)等待整合的市場

    目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)多而雜亂，每個(gè)企業(yè)占據(jù)的最高份額極小。最大的企業(yè)占據(jù)的最大份額沒有超過5％，而這數(shù)據(jù)在香港是30％至50％以上。新鴻基等幾大房地產(chǎn)公司占了整個(gè)香港市場80％的份額。

    這對(duì)想在房地產(chǎn)界有所作為的企業(yè)是個(gè)誘惑。他們都想借此機(jī)會(huì)多搶占些份額，而圈地是擴(kuò)張的第一步。近在眼前的榜樣是新鴻基。其之所以能迅速成長為香港惟一一家以房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)贏利的超大型房地產(chǎn)公司，原因是20年前它就儲(chǔ)備了大量的低價(jià)農(nóng)地。

    王石曾公開說過，未來房地產(chǎn)市場的競爭，很大程度上取決于資源占有量的多少，其中最重要的資源是土地。故此，王石多次表示，萬科未來3年要投入30億元來買地。

    然而，北京中鴻天公司的老總潘石屹對(duì)這種大規(guī)模儲(chǔ)備土地的行為大為不滿。因?yàn)樵谒劾铮@種在香港、新加坡等地大行其道的方式，只是屈于股民的壓力。上市公司為了向股民交待，增強(qiáng)股民信心，土地儲(chǔ)備是個(gè)很好的賣點(diǎn)。他堅(jiān)持看好一塊地，做好一個(gè)項(xiàng)目再換另一個(gè)項(xiàng)目的“打游擊”模式。

    不管老潘怎么說，手中有糧心中才能不慌。手中有地就有了扮演市場整合角色的資格，這是眾多房地產(chǎn)公司擠破了頭都想做的事。

    據(jù)行內(nèi)的普遍說法，中國內(nèi)地房地產(chǎn)界在最快5年、最晚也不超過10年的時(shí)間里，要產(chǎn)生出幾個(gè)寡頭來，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)將全歸于它們旗下，像目前的香港一樣。

    中國的房地產(chǎn)企業(yè)圈地的另一個(gè)直接誘因，是WTO的壓力。因?yàn)閾?jù)專家分析，進(jìn)入WTO后，中國的房地產(chǎn)將進(jìn)一步對(duì)外資開放。到時(shí)，國內(nèi)一盤散沙似的房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地要死掉一大批。要想不死掉只有做大自己，有更多的市場份額、更強(qiáng)的抵御能力。

    圈地?cái)U(kuò)張帶來了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱

    建設(shè)部一位官員警告開發(fā)商說，要防止房地產(chǎn)開發(fā)過熱。這位官員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的增長其實(shí)是欣喜不已的，但心里仍舊擔(dān)心“過熱”。雖然這位主管官員更像是給開發(fā)商一點(diǎn)兒預(yù)警式的告誡，但也未必沒有根據(jù)。

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，我國累計(jì)完成土地開發(fā)面積1887萬平方米，同比增長61.5％，遠(yuǎn)高于去年同期5.6％的增速。前4個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)達(dá)1057億元，同比增長22.8％。這已經(jīng)是今年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)幾個(gè)月的上漲了。

    顯然，這些數(shù)字與去年以來房地產(chǎn)商的圈地運(yùn)動(dòng)密不可分。

    值得注意的是，全國商品房空置面積仍在增長，雖然增速放緩。此前曾有權(quán)威人士透露說，全國商品房空置面積已近1億平方米。空置面積增長放慢固然可喜，但真正讓人放心的時(shí)候應(yīng)該是呈負(fù)增長的時(shí)候。在空置面積基數(shù)居高難下的局面下，令人擔(dān)心的情況是：銷售面積增速減緩，而開發(fā)面積仍持續(xù)放大。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)庫侖定律，即量(或超期限)的儲(chǔ)備=積壓。也就是說，土地的價(jià)值在于能通過房屋建設(shè)實(shí)現(xiàn)增值，而不是無限期拋荒。

    有開發(fā)商稱，儲(chǔ)備土地并不等于立即開發(fā)，因?yàn)槠渲邢喈?dāng)一部分是長線儲(chǔ)備的土地。但這又涉及一個(gè)問題：按國家有關(guān)法律規(guī)定，土地空置兩年以上，國家有權(quán)依法無償收回。顯然，這是土地儲(chǔ)備數(shù)量較大的開發(fā)商不得不面對(duì)的問題。 

    十大邊緣集團(tuán)全部落子 

    ——京城最后一個(gè)邊緣集團(tuán)--東壩啟動(dòng) 

    李嘉誠將投資100億人民幣，準(zhǔn)備開發(fā)朝陽區(qū)東壩約350公頃土地，這標(biāo)志著本市最后一個(gè)邊緣集團(tuán)開始啟動(dòng)。城郊東南西北十大邊緣集團(tuán)的居住格局即將形成，十大邊緣集團(tuán)建成后共可容納總?cè)丝?00萬，能大大緩解城市中心地區(qū)的居住壓力。

    東壩集團(tuán)將來啥樣

    據(jù)朝陽區(qū)建委介紹，東壩邊緣地區(qū)定位為低密度的中高檔住宅區(qū)，東起金盞東路，西至五環(huán)路，南起姚家園路，北至規(guī)劃中的亮馬河北路，規(guī)劃占地面積3626公頃，其中建設(shè)用地面積約為1767公頃，現(xiàn)有住戶10885戶，開發(fā)后可居住人口15萬。

    十大邊緣集團(tuán)落定何處

    據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院詳細(xì)規(guī)劃研究所所長王引介紹，為緩解城區(qū)內(nèi)的居住壓力，在1992年的《北京城市總體規(guī)劃》中就規(guī)劃了位于市區(qū)與縣城之間的10個(gè)邊緣集團(tuán)。這10個(gè)邊緣集團(tuán)呈分散式布局，通過正在建設(shè)中的綠化帶工程與城市中心地區(qū)相分隔。這10個(gè)邊緣集團(tuán)從北往東數(shù)，分別為清河集團(tuán)、北苑集團(tuán)、酒仙橋集團(tuán)、東壩集團(tuán)、定福莊集團(tuán)、垡頭集團(tuán)、南苑集團(tuán)、豐臺(tái)集團(tuán)、石景山集團(tuán)、西苑集團(tuán)。

    之所以確定十大邊緣集團(tuán)分散式布局原則，這主要是為了保證城市空氣流通順暢，保護(hù)城市環(huán)境以及留出防災(zāi)通道，保證安全的需要，以避免“攤大餅”式的城市建設(shè)擴(kuò)張。

    為建成這10個(gè)邊緣集團(tuán)，市政府在交通、市政、環(huán)境等方面做了大量工作。在交通方面，為方便各集團(tuán)與城區(qū)內(nèi)、外以及集團(tuán)之間的聯(lián)系，在這10個(gè)邊緣集團(tuán)周邊有高速公路、城市快速路、城市主干道、城市鐵路、地鐵等多種交通方式。如北苑集團(tuán)有立湯路及地鐵五號(hào)線，酒仙橋集團(tuán)有機(jī)場高速公路及城市鐵路等。此外，還有四環(huán)路、五環(huán)路、城市輕軌等。在市政方面，修路的同時(shí)，市政管線也隨之到位。這10個(gè)邊緣集團(tuán)周邊因?yàn)橛羞@些公路、快速路、城市主干道的存在，水、電、氣等市政條件也基本到位。在環(huán)境方面，由于這10個(gè)邊緣集團(tuán)都在四、五環(huán)周邊，本市以四環(huán)周邊地區(qū)為主的240平方公里的城市綠化帶又將在3年內(nèi)完成，這些城市“綠肺”將使城市邊緣集團(tuán)所在地區(qū)的綜合環(huán)境質(zhì)量比城里好得多。

    十大邊緣集團(tuán)將成新的生活區(qū)

    王引說，這10個(gè)邊緣集團(tuán)由于所在區(qū)域不同，建設(shè)的進(jìn)展情況也不同。如定福莊集團(tuán)、南苑集團(tuán)、石景山集團(tuán)、西苑集團(tuán)建設(shè)多年，已相對(duì)成熟，以后不會(huì)再有大規(guī)模的擴(kuò)建。而清河、北苑、酒仙橋、東壩、垡頭、豐臺(tái)這幾個(gè)集團(tuán)，有的剛剛開始大規(guī)模建設(shè)，如酒仙橋、北苑、東壩，因此，這幾個(gè)集團(tuán)今后還將有比較大的發(fā)展。

    隨著四環(huán)路將于年內(nèi)全部建成通車，以及近年內(nèi)城市綠化帶的建設(shè)與五環(huán)路建成通車，這6個(gè)邊緣集團(tuán)周邊的交通條件、市政條件、環(huán)境條件都還會(huì)有很大的改觀，商業(yè)設(shè)施、就業(yè)崗位、教育條件也會(huì)隨之發(fā)生變化。這樣，四、五環(huán)周邊的城市邊緣集團(tuán)在各方面不比城里差，環(huán)境又好，房價(jià)又便宜，會(huì)吸引不少城區(qū)危舊房改造的搬遷居民和一些剛剛開始置業(yè)的買房人，使其成為新的樓市熱點(diǎn)，位于四、五環(huán)邊的城市邊緣集團(tuán)將成為新的生活區(qū)。

     文/袁一泓 李海霞