論信息技術(shù)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

    1、利用信息技術(shù)，有利于加強(qiáng)市場管理與法制建設(shè)

    政府管理部門通過網(wǎng)絡(luò)信息可以快速便捷地獲取中央及其他各省市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、稅收、管理、金融等方面的政策信息，及時學(xué)習(xí)兄弟省市在發(fā)展房地產(chǎn)方面的先進(jìn)經(jīng)驗，甚至不出國門就可以借鑒世界各地先進(jìn)城市的管理經(jīng)驗。另一方面又可以通過網(wǎng)絡(luò)，將房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)、業(yè)務(wù)流程、政策法規(guī)等信息以公告欄形式公布于眾，方便公眾了解有關(guān)信息資料；大大增加管理部門辦公透明度，提高辦事效率，推進(jìn)廉政建設(shè)，避免“政出多門，開發(fā)商無所適從”的現(xiàn)象。

    2、利用信息技術(shù)，有利于加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

    管理部門可以借助網(wǎng)絡(luò)及時指導(dǎo)下一級房地產(chǎn)管理部門的工作，有效地規(guī)范市場行為與市場競爭；還可以借助網(wǎng)絡(luò)信息反饋的及時性，建立城市房地產(chǎn)“動態(tài)預(yù)警系統(tǒng)”，跟蹤房地產(chǎn)發(fā)展的供求狀況，及時調(diào)整土地供應(yīng)政策和房地產(chǎn)發(fā)展政策；從宏觀上對開發(fā)商予以指導(dǎo)。

    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

    1、利用信息技術(shù)，有助于建立良好的企業(yè)形象

    網(wǎng)絡(luò)可以極大地擴(kuò)展開發(fā)商的生存空間，提高他們的知名度和美譽(yù)度，減少他們在異地開發(fā)時必須付出的品牌擴(kuò)展成本。借助網(wǎng)絡(luò)這一第四媒體，房地產(chǎn)開發(fā)商可更好地宣傳樓盤及品牌形象，并向購房者提供網(wǎng)上樓盤查詢、網(wǎng)上看樓等全天候的、雙向互動的、不受地域限制的售前服務(wù)，可以增強(qiáng)消費者的品牌忠誠度。交互式營銷溝通模式，向消費者提供了選擇自由溝通的主動權(quán)，使溝通過程更有效率，溝通結(jié)果更令人滿意，特別是其距越時空的實時性使消費者能密切地參與到從市場調(diào)研、產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)到最終服務(wù)的全過程中去，使消費者和企業(yè)的利益都得到了最大化。

    2、利用信息技術(shù)，有助于企業(yè)進(jìn)行科學(xué)決策

    應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計算機(jī)技術(shù)，開發(fā)企業(yè)可及時輕松地了解國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，為開發(fā)商準(zhǔn)確預(yù)測未來房地產(chǎn)市場需求，確定投資開發(fā)的方向提供重要依據(jù)。同時，開發(fā)企業(yè)通過信息技術(shù)，直接與房地產(chǎn)代理商、物業(yè)管理公司、求購求租客戶聯(lián)系，有利于全面了解房地產(chǎn)市場需求動態(tài)；并通過綜合分析比較各類信息流，得出有用部分，制定比較完善的行銷方案，從而更好地推銷自己開發(fā)的商品房，真正做到“運籌帷幄，決勝千里”。

    3、利用信息技術(shù)，有助于提高企業(yè)的競爭力

    房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)涉及企業(yè)的各個部門，內(nèi)部通過局域風(fēng)實現(xiàn)信息資源的共享，企業(yè)內(nèi)部的事務(wù)完全進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)范的操作，真正達(dá)到規(guī)范化地運作。利用信息技術(shù)快捷及遠(yuǎn)距離傳輸特點，促成信息的快速、全面、通暢地流動，有效監(jiān)控各個項目的運行狀況，促使企業(yè)各業(yè)務(wù)部門及決策層能夠盡可能多接觸業(yè)務(wù)信息，避免過去傳統(tǒng)條件下憑借管理者個人經(jīng)驗接受業(yè)務(wù)信息的弊端，從而提高企業(yè)內(nèi)部管理效率；同時通過網(wǎng)絡(luò)使企業(yè)的業(yè)務(wù)形成系統(tǒng)流程，可以提高業(yè)務(wù)的透明度和工作效率，優(yōu)化企業(yè)資源配置，從而提高企業(yè)的競爭力。

    4、利用信息技術(shù)，有助于企業(yè)間的公平競爭

    由于網(wǎng)上信息的高度透明將使材料市場趨向完全競爭市場，將大大降低開發(fā)商的建造成本；同時，網(wǎng)絡(luò)拋棄了狂轟亂炸式的傳統(tǒng)營銷形式，企業(yè)運作成本降低了，從而就換來了成本的降低。另外，開發(fā)商在交易成本方面的付出大幅降低。開發(fā)商借助信息技術(shù)可以對項目進(jìn)行異地遙控，從各種設(shè)計方案、策劃方案的制定，材料的訂購到合同的鑒訂，這些都將使成本趨同化。

    以往，開發(fā)商的新產(chǎn)品大多以房交會及其它各類廣告的宣傳方式使購買者得知。但時間一長，新產(chǎn)品的宣傳熱度遞減，而許多錯過宣傳的購房者就會到已知點奔走，甚至放棄買房計劃，這在某種程序上減少了其它開發(fā)商售房的數(shù)量。在專業(yè)網(wǎng)站中，同一區(qū)域或不同區(qū)域開發(fā)商的產(chǎn)品都呈現(xiàn)于購買者眼前，使得開發(fā)商之間的產(chǎn)品差異更為直觀、全面和便捷可查，這就為不同能力的開發(fā)商提供了一個公平競爭的平臺。

    對房地產(chǎn)商品本身的影響

    1、地段選擇的再認(rèn)識

    由于網(wǎng)絡(luò)時代要極大地擴(kuò)展人們的活動空間，縮小地域的差異性，導(dǎo)致地段價值觀念在不斷的變化。網(wǎng)絡(luò)化使得近郊的生活、辦公條件與市中心的差異不致太大。傳統(tǒng)意義上的“黃金地段”會消失或減弱，開發(fā)商未來更多的考慮是如何以完美的產(chǎn)品和服務(wù)去滿足消費者的購房需求。

    2、產(chǎn)品設(shè)計的變化

    信息技術(shù)的發(fā)展使地段差異不斷縮小，人們選擇的側(cè)重點會發(fā)生轉(zhuǎn)移。首先，住區(qū)要有完整的配套設(shè)施——高速的網(wǎng)絡(luò)接口、良好的物流配送服務(wù)、各種悠閑娛樂場所、高度智能化的住宅設(shè)計和物業(yè)管理、便于人們交流的社區(qū)網(wǎng)站。

    其次，由于SOHO的出現(xiàn)，人們必然要求設(shè)計師在設(shè)計戶型和進(jìn)行空間劃分時不僅考慮到住宅的居住功能和休息功能，同時要在有限的空間里更加節(jié)約，合理地劃分出辦公空間、學(xué)習(xí)空間甚至健身空間。房地產(chǎn)智能化的逐步實現(xiàn)讓建筑師在考慮家具合理布置的同時，還要考慮到各種智能化設(shè)施的布置以及家庭網(wǎng)絡(luò)中樞的布置。

    對房地產(chǎn)營銷的影響

    1、市場細(xì)分的變化

    消費者的個性化需求導(dǎo)致細(xì)分更“細(xì)”，使房地產(chǎn)市場細(xì)分難度增大，除了傳統(tǒng)的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，還按是否上網(wǎng)、上網(wǎng)能力、上網(wǎng)時間、使用的語種等新的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)對目標(biāo)消費者進(jìn)行分群。同時由于收集信息的廣度加大，使房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的方法也更加多樣化，如統(tǒng)計網(wǎng)頁點擊率、訪問次數(shù)、瀏覽時間、偏好等，分析數(shù)據(jù)庫和客戶信息等。

    2、營銷模式的改變

    隨著網(wǎng)絡(luò)時代的到來，面對多元化的客戶層，房地產(chǎn)的營銷模式正逐漸由以前的中央集權(quán)式向團(tuán)隊協(xié)作式過渡。

    E時代營銷框架：TEAM1

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    TEAM2——協(xié)定——TEAM4

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    TEAM3

    這里的“TEAM”也就是一個團(tuán)隊的概念，把房地產(chǎn)營銷公司劃分成若干個團(tuán)隊，對人員進(jìn)行精簡，用團(tuán)隊的精神去戰(zhàn)勝其他營銷公司。所有的TEAM都是并列的關(guān)系。而“協(xié)定”也就是各個團(tuán)隊必須遵守的一種呈現(xiàn)核心力的東西，也可以說是一種“游戲規(guī)則”，在家都必須遵守。這種模式的好處在于：可以有效控制人員膨脹，不會造成中央集權(quán)；人員精簡后，可以加快作業(yè)流程的速度；可以增加個人表現(xiàn)的機(jī)會；可以在營銷公司內(nèi)部形成競爭，使各個團(tuán)隊都能迅速成長起來，形成核心競爭力。

    3、營銷戰(zhàn)略的改變

    隨著信息技術(shù)的發(fā)展和迅速普及，貿(mào)易全球化進(jìn)程的不斷加快，營銷環(huán)境和消費者行為發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)E營銷逐漸取代傳統(tǒng)的4P營銷戰(zhàn)略。

    在E營銷和互聯(lián)網(wǎng)條件下，房地產(chǎn)總成本最低將實現(xiàn)突破性的發(fā)展。這種突破主要是通過整個市場流程、管理流程和市場過程的再造實現(xiàn)的，帶來交易房地產(chǎn)成本、采購成本、組織管理成本等一系列的下降。另一方面，E營銷也使房地產(chǎn)企業(yè)的差異化達(dá)到一個新的高度，進(jìn)入個性化營銷的新境界。通過與顧客的全方位互動，拉近了房地產(chǎn)企業(yè)和消費者之間的距離，做到真正的度身定制、1：1營銷，實現(xiàn)客戶關(guān)系的單戶管理以留住客戶。此外，E營銷使動態(tài)彈性價格策略得以靈活運用，使傳播具有更高的效率，并使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更富效率的營銷組織和運作架構(gòu)。

    對房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響

    1、房地產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)?；?br>
    規(guī)模小的企業(yè)，因為信息量及信息流通的范圍極其有限，導(dǎo)致成交效率不高。此外，對于房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)而言，高質(zhì)量的專業(yè)化服務(wù)，一靠高素質(zhì)的人才，二靠業(yè)務(wù)運作的科技含量。而房地產(chǎn)中介企業(yè)的科技含量，當(dāng)然主要體現(xiàn)在對計算機(jī)信息技術(shù)的掌握和運用上。企業(yè)人才隊伍建設(shè)和信息化建設(shè)都需要大量的資金投入，因此，房地產(chǎn)中介企業(yè)必須朝規(guī)?；姆较虬l(fā)展。

    2、房地產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化

    信息技術(shù)的應(yīng)用將為所有的房地產(chǎn)市場交易雙方提供詳細(xì)而全面的市場信息，打破現(xiàn)有中介服務(wù)過于分散的格局，既可實現(xiàn)跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進(jìn)行信息溝通，逐漸把以前掌握在房地產(chǎn)專業(yè)人士手上的有償信息轉(zhuǎn)化為無償信息；它的應(yīng)用將使商業(yè)租賃合同等有關(guān)文件規(guī)范化、專業(yè)化；通過現(xiàn)代化的通訊技術(shù)可以進(jìn)行長距離信息交流；這些都將減少中介商與客戶面對面地交流的時間，提高了中介商的工作效率和成交量，加劇了中介商之間的競爭，進(jìn)一步降低了交易費用，達(dá)到一個標(biāo)準(zhǔn)化水平。

    通過房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，購房人與租房人只要點撥鼠標(biāo)，就可以輕輕松松了解房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)、房屋買賣指南、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況等。同時由于網(wǎng)絡(luò)的互動性，這必然要求房地產(chǎn)企業(yè)提高其專業(yè)化水平，包括從業(yè)人員操作水平的專業(yè)化以及中介企業(yè)組織分工的專業(yè)化。

    對物業(yè)管理公司的影響

    1、促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)的專業(yè)化管理

    物業(yè)管理中網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵極為豐富，可將網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用于如下幾方面：①物業(yè)的智能化管理與服務(wù)。通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對物業(yè)管理（水、電、氣、車、保安、清潔等）實施現(xiàn)代化的智能管理。②物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立與運用。通過網(wǎng)絡(luò)建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)之間及行業(yè)內(nèi)的信息溝通。③物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化模式的建立與運用。物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理企業(yè)之間形成B2B的電子商務(wù)，促進(jìn)物業(yè)的專業(yè)化管理。

    2、信息化社區(qū)的出現(xiàn)

    信息化社區(qū)就是應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將社區(qū)管理和服務(wù)提供者與每個住戶相聯(lián)結(jié)，構(gòu)成一個社區(qū)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，使他們可以實時地進(jìn)行各種形式的信息交互，相互之間的關(guān)系變得更加的密切。在其上可以實時進(jìn)地信息交流，購物和娛樂等活動。它不受時間、地點限制，可全天候，多向地交流互動。此外，由于現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)瀏覽器的先進(jìn)性以及多態(tài)的表現(xiàn)性，加上各種網(wǎng)絡(luò)多媒體技術(shù)的應(yīng)用，從而營造出了一個豐富多彩的虛擬社區(qū)，將使人們生活、居住的社區(qū)變得智能化，變得更充實、更豐富多彩。

    （廣東工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院土地資源教研所）