聚焦"2001北大房地產(chǎn)財(cái)富論壇"

    當(dāng)國(guó)內(nèi)外資本都對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)大加青睞之際，北京大學(xué)這所國(guó)內(nèi)最高學(xué)府之一也按捺不住了，發(fā)起了一場(chǎng)產(chǎn)、官、學(xué)三方參與的大思辯。１１月２９日至１２月２日，這場(chǎng)以房地產(chǎn)的資本運(yùn)作為主題的財(cái)富論壇在本報(bào)及《精品購(gòu)物指南》等媒體的大力協(xié)助下，在北京大學(xué)如期舉行。作為北京大學(xué)高規(guī)格的地產(chǎn)學(xué)術(shù)論壇，此次會(huì)議展示了國(guó)內(nèi)外一年來(lái)的最新學(xué)術(shù)研究成果（已結(jié)集成冊(cè)），同時(shí)也為房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資提供了交流平臺(tái)。
 
    １１月２９日下午的“房地產(chǎn)資本運(yùn)作專場(chǎng)”，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)風(fēng)云人物萬(wàn)通董事局主席馮侖、新希望房地產(chǎn)老總劉永好、北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理吳海濱等，就國(guó)內(nèi)外資本的合作、產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)展等進(jìn)行了主題演講。馮侖、劉永好二人在發(fā)言中不約而同地都談到了與臺(tái)灣同業(yè)的合作。馮侖分析了未來(lái)合作伙伴臺(tái)商的特點(diǎn)和他們?cè)趦?nèi)地投資的路徑，劉永好則準(zhǔn)備聯(lián)手一家臺(tái)商在上海為偏愛(ài)這座城市的臺(tái)灣同胞建房子，并表示了自己在千軍萬(wàn)馬殺向房地產(chǎn)、“利好將出盡、利空信號(hào)出現(xiàn)”時(shí)以外行身份強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入的魄力與實(shí)力。吳海濱則以資產(chǎn)管理專業(yè)人士的身份，闡述了房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展應(yīng)該走產(chǎn)業(yè)資本與金融資本相融合之路。馮侖認(rèn)為，臺(tái)商在專業(yè)分工、對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的理解上更深入，注重相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)一般都是家族化。其專業(yè)性、建造技藝都值得我們學(xué)習(xí)。在臺(tái)商大批進(jìn)入內(nèi)地尋找合作機(jī)會(huì)的時(shí)候，了解這些準(zhǔn)合作伙伴的特點(diǎn)顯然是非常必要的。 

    在開幕式后的主題報(bào)告會(huì)和房地產(chǎn)財(cái)富論壇專場(chǎng)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石、大連萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林、廣州合生創(chuàng)展總裁謝世東則分別從房企發(fā)展的資本戰(zhàn)略、房地產(chǎn)品牌策略、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道等方面做了精彩論述。王健林認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展要靠品牌，但品牌的打造非常艱難，要堅(jiān)持幾十年才能鍛造出全國(guó)性的地產(chǎn)品牌來(lái)。企業(yè)尤其要防止走入品牌誤區(qū)，將知名度認(rèn)作品牌、將高檔次、大規(guī)模視作品牌都是錯(cuò)誤的。 

    合生創(chuàng)展總裁謝世東 

    打通境外融資渠道 增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力 

    ２００１年，中國(guó)迎來(lái)了很多的機(jī)遇，在全球的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上取得了更高的地位。入世、經(jīng)濟(jì)騰飛都是有利房地產(chǎn)的好消息。不過(guò)，入世以后，國(guó)內(nèi)龐大的地產(chǎn)市場(chǎng)不免成為國(guó)內(nèi)外資金逐鹿的場(chǎng)地，未來(lái)的發(fā)展充滿挑戰(zhàn)。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商在鞏固本身優(yōu)勢(shì)之余，也需要結(jié)合境外投資者的資金和實(shí)力，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拓展。 

    合生創(chuàng)展是在１９９８年成功利用集資的方式在香港主板上市的，籌集了６．４億多元資金，為集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。目前合生創(chuàng)展已是廣州市開發(fā)量最大及銷售業(yè)績(jī)最佳的物業(yè)發(fā)展商之一。合生創(chuàng)展的發(fā)展歷程說(shuō)明，善用境外融資途徑是讓企業(yè)迅速發(fā)展壯大的捷徑。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是境外投資者的焦點(diǎn)所在，不但香港地產(chǎn)發(fā)展商有意增加在這個(gè)市場(chǎng)的投資，境外的資金亦尋求機(jī)會(huì)，分享這個(gè)市場(chǎng)高速發(fā)展所帶來(lái)的成果。此時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展商面對(duì)的融資選擇其實(shí)是多方面的。大家如何利用當(dāng)前利好形勢(shì)，透過(guò)境外融資渠道，積極、合理、有效的利用境外資金配合自身發(fā)展，是一個(gè)迫切的課題。 

    首先，最直接的融資方式是通過(guò)在境外上市和配售股份集資。 

    中國(guó)企業(yè)較常用的途徑之一，是在深圳或上海交易所，以Ｂ股形式上市，藉此籌集境外資金，這方面的成功例子之一即深圳萬(wàn)科。此外，香港是接通國(guó)際資本市場(chǎng)最佳渠道，不少國(guó)內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展商也選擇在香港交易所上市，而上市形式則視企業(yè)注冊(cè)成立地點(diǎn)而定，例如國(guó)企會(huì)通過(guò)Ｈ股的方式上市，北京北辰就是這類型的公司。當(dāng)然，現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)了不少成功創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，當(dāng)旗下的企業(yè)發(fā)展成熟時(shí)，也可以通過(guò)民營(yíng)企業(yè)或私營(yíng)企業(yè)的方式在境外上市。這類私營(yíng)企業(yè)近期在香港的資本市場(chǎng)上十分受歡迎，因?yàn)檫@些企業(yè)有中國(guó)概念，大股東及管理層多是艱苦創(chuàng)業(yè)出身，投資者對(duì)他們的管理經(jīng)驗(yàn)和見(jiàn)識(shí)更有信心。國(guó)內(nèi)的市盈率一般較高，為何要選擇在境外或香港上市呢？香港上市的優(yōu)點(diǎn)是有助于提高公司在國(guó)際資本市場(chǎng)的品牌和知名度，而且香港作為世界級(jí)的金融中心，監(jiān)管較成熟及規(guī)范，且能與國(guó)內(nèi)跟國(guó)際接軌。當(dāng)然中國(guó)公司只要能符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)定亦可選擇在境外各級(jí)市場(chǎng)上市，如美國(guó)、歐洲、新加坡等，但這方面的例子比較少。不論是Ｂ股、Ｈ股、紅籌或是其他境外上市，公司上市后，如有需要再次籌集資金，可以選擇配售股份或是發(fā)行可換股債券?？傮w而言，上市大大增加了公司融資的彈性和渠道。 

    其次，企業(yè)也可以就個(gè)別項(xiàng)目尋找境外合作伙伴，成立合營(yíng)公司開發(fā)項(xiàng)目。 

    香港很多大型房地產(chǎn)公司在中國(guó)很多大城市都有開發(fā)項(xiàng)目，在大部分城市他們都會(huì)跟當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)發(fā)展商合作，這也是一個(gè)能引入境外資金的有效方式。另外，我們也可以尋找直接投資者，出售股權(quán)，或以ＢＯＴ