我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)

　　一、未來10年我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇

　　最近20多年來，全國建成住宅57億平方米，相當(dāng)于80年代前30年的近10倍，我國城市住房狀況有了很大改善。截止2000年底，我國城市居民住宅建筑面積已經(jīng)達到20平方米。

　　然而進入新世紀以后，住房建設(shè)至少面臨5個新變化或新挑戰(zhàn)：一是住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式，正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。講品牌、重環(huán)境、重質(zhì)量，成為住宅發(fā)展的關(guān)鍵。二是住房建設(shè)的動力機制發(fā)生了變化。過去靠政府的政策支持，今后主要靠個人購房。人口增加、城市化進程的加快和人們要求改善住房的愿望，成為住房發(fā)展的三大動力。三是房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的嚴峻挑戰(zhàn)。全國3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一、二級企業(yè)不到1/5，多半經(jīng)營不規(guī)范。國家將強化市場的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場和房地產(chǎn)市場，一些不規(guī)范的企業(yè)將受到整治。為防范金融風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)營貸款的門檻正在提高。四是加入WTO帶來的挑戰(zhàn)。加入WTO以后，國外企業(yè)會大量介入金融、評估、代理、咨詢與房地產(chǎn)行業(yè)。

　　有些房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定要修改，使其運作按國際規(guī)范和標(biāo)準進行。五是科技含量提高，產(chǎn)品更新加快。21世紀的住房，應(yīng)該是在高新技術(shù)支撐下，具備4個基本特征：節(jié)水、節(jié)能、保和智能化。這些利好機遇有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　二、未來一段時期內(nèi)制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素

　　1、房價和有效需求之間仍有較大距離，中低收入者購房困難。

　　2001年上半年，全國商品房平均價格比去年同期增長11％，其中山西、陜西、內(nèi)蒙古、云南、北京的增幅超過25％。
　　按現(xiàn)在的全國城鎮(zhèn)居民家庭收入水平，一個中低收入家庭（月收入1500～1999元）不吃不喝，買一套60平方米的住房（按照每平方米2410元計算）大概需要6年左右的時間。據(jù)調(diào)查，即使是經(jīng)濟適用房，部分也讓有錢人買去了，成了一種投資行為。1998年以來，約有16％的經(jīng)濟適用住房賣給了中高收入者。另一方面，經(jīng)濟適用房價格偏高、套型偏大，也使得中低收入居民很難啟動住房消費。

　　2、商品房空置量居高不下，二級市場尚不夠活躍。

　　1993年的房地產(chǎn)熱潮以來，商品房空置量一直居高不下，截止2000年底，空置的商品房面積達9124萬平方米，其中商品住宅空置量占相當(dāng)大的比重。造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的，城市居民的收入是主要原因之一。在非理性的市場中，跟風(fēng)開發(fā)的現(xiàn)象普遍。市場需求是不斷變化的，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長及規(guī)劃設(shè)計預(yù)計性不夠，也導(dǎo)致了結(jié)構(gòu)性過剩的發(fā)生。另一方面，二級市場尚不夠活躍，未能充分激活存量房地產(chǎn)交易，也是原因之一。

　　三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　從國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律來看，恩格爾系數(shù)達到40％～50％的情況下，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期，而我國城市目前恩格爾系數(shù)已為42％左右，所以人們收入中的很大空間可以用于住宅消費；我國處于城市化加速發(fā)展階段，城市化發(fā)展所帶來的人口增長以及現(xiàn)有人口住宅數(shù)量和質(zhì)量的增加，我國房地產(chǎn)市場潛需求巨大。這些決定了在將來的很長一段時期內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于上升階段。

　　1、“入世”將會增加對房地產(chǎn)的需求。

　　首先，“入世”以后，外資大量進入，進行投資和貿(mào)易，必然會大大增加對寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求，也增加了對高檔公寓、別墅以及其他商品房的需求。

　　其次，“入世”以后，外資大量投入我國的金融、保險業(yè)，廣大居民可以得到充分的住房抵押貸款和其他多種金融服務(wù)，這必然增加了廣大居民購房的積極性，可以解決目前存在的對住房有效需求不足的狀況。

　　再次，隨著中國的進口關(guān)稅下降，進口的建材、建筑設(shè)備的關(guān)稅將會從原來的30％降至15％左右，并逐漸取消數(shù)量限制、外匯管制等。這有利于房地產(chǎn)業(yè)降低成本和降低房價。

　　同時，外商憑借其經(jīng)營規(guī)模、管理、技術(shù)等實力也會導(dǎo)致住宅成本的下降，從而使居民能以低價購買到質(zhì)是更好的住宅，促使居民對普通商品房的需求進一步擴大。

　　2、“入世”將會增加對房地產(chǎn)的供給。

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)是對外開放最早的產(chǎn)業(yè)之一?！叭胧馈币院?，外資會瞄準房地產(chǎn)這個投資性強、回報率高的產(chǎn)業(yè)進行大量投資。這樣，外商將會建設(shè)更多的質(zhì)量好、價位低、配套齊全的商品房供應(yīng)市場，也為土地市場的發(fā)展提供了契機。供給的增加將會具體表現(xiàn)在三個方面：第一，外資大量進入金融、保險業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得充分的住房開發(fā)貸款及其他金融服務(wù)。這樣可以建設(shè)更多、更好的房子，增加市場供應(yīng)；第二，外資房地產(chǎn)開發(fā)商的介入將會令房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭更加激烈，利于提高市場的競爭力，促使我國的房地產(chǎn)業(yè)積極引進國外的先進技術(shù)、新材料、新設(shè)備以及先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗，以提高房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量，降低成本，從而能以優(yōu)質(zhì)低價的產(chǎn)品供應(yīng)市場；第三，“入世”有利于土地資源的優(yōu)化配置和集約化經(jīng)營，促進土地由粗放型向集約化經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。

　　四、我國房地產(chǎn)市場要不斷提高和完善，走可持續(xù)發(fā)展之路

　　第一，加快與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的改革。首先要加大住房貨幣化分配制度的落實力度，盡快落實到每一個單位和企業(yè)。其次，要完善土地制度的改革，要完善土地出讓制度，增大招標(biāo)、拍賣土地出讓的方式的覆蓋面。再次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，進行所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善法人治理結(jié)構(gòu)，繼續(xù)進行國有資產(chǎn)的戰(zhàn)略性改組。

　　第二，全面開放和規(guī)范住房市場，特別是開放和規(guī)范公有住房和經(jīng)濟適用房市場，制定和落實配套政策和措施。還要完善租賃市場的各項政策，使之由隱形無序市場轉(zhuǎn)化為公開有序的市場。發(fā)展和組建實力雄厚的、現(xiàn)代化、規(guī)范化的中介服務(wù)公司。

　　第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融，與國際房地產(chǎn)金融接軌。要擴大服務(wù)品種，提高服務(wù)水平，特別要擴大個人住房抵押貸款的規(guī)模。要改進個人住房貸款擔(dān)保辦法。要發(fā)展住房證券市場，實現(xiàn)住房抵押貸款的證券化以擴大融資渠道。

　　第四，提高物業(yè)管理水平，建立高素質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司，推進現(xiàn)代化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司，要通過優(yōu)勝劣汰的競爭機制，向社會公開招標(biāo)，逐步由分散的物業(yè)管理向品牌物業(yè)管理發(fā)展。擴大品牌物業(yè)管理公司的運作規(guī)模和品牌效應(yīng)，以增加市場的競爭力。

　　第五，提高住宅質(zhì)量。面對國際市場的激烈競爭，必須生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、價低的住宅產(chǎn)品投入市場。要由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，要加大科技含量，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　第六，提高住宅的規(guī)劃設(shè)計水平。要創(chuàng)造具有特色的、滿足人民需要的、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、多樣化的、適應(yīng)性強的住宅。通過設(shè)計的創(chuàng)新和標(biāo)準化，降低成本，提高勞動生產(chǎn)率，提高住宅的工程質(zhì)量和功能質(zhì)量。其次，要用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)。要重點組織住宅部件品的系列化開發(fā)，集約化生產(chǎn)，配套化供應(yīng)。

　　第七，進一步完善我國房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)和政策。

　　“入世”以后，我們的法律法規(guī)更要和世界接軌。一方面便于國外房地產(chǎn)企業(yè)進入我國市場，使他們有法可依，有據(jù)可循，有利于擴大開放；另一方面也有利于對外資機構(gòu)和企業(yè)的管理，以減少對我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊。