品質(zhì)走高密度走低TownHouse難入樓市主流

    ■品質(zhì)走高　密度走低

    今年，北京低密度住宅的集中上市是從郊區(qū)開始的，如一棟洋房、康城、龍山新新小鎮(zhèn)、雙?；▓@等，Twonhouse是低密度住宅社區(qū)中的主要建筑形式；隨后，低密度住宅開始向城區(qū)挺進(jìn)，如亞運(yùn)新新家園、萬科青青家園、倚林佳園、時代莊園等。

    以前，因地段好、地價高，市區(qū)的房子基本都是高容積率的塔樓。如今，二環(huán)以內(nèi)的黃金地塊，也改變了“塔”樓一統(tǒng)天下的格局，向低密度住宅靠攏，如北二環(huán)內(nèi)鼓樓附近的德勝世家，均是多層帶電梯形式的低密度住宅。低密度住宅開始大行其道。

    今年，北京房地產(chǎn)市場上之所以出現(xiàn)不少低密度住宅，有關(guān)內(nèi)人士分析說，隨著市場的發(fā)展，居住不僅是人們最基本的生存需求，更是人們最重要的享受之一，在滿足消費(fèi)者的基本需求基礎(chǔ)上，消費(fèi)者愿意為更好的產(chǎn)品付出更高的價錢。低密度住宅在相同的地塊下，蓋的房子比較少，整個社區(qū)舒適、寬闊、有品質(zhì)，能滿足一部分中高消費(fèi)者的買房需求，因此，低密度住宅受到開發(fā)商和買房人的青睞也不是件奇怪的事兒。

    ■低密度住宅　“低”至何處

    大家比較公認(rèn)的說法是住宅的容積率在0．8以下，即在1平方米的地塊上，蓋出0．8平方米的房子。在北京，滿足這個容積率的建筑形式除了別墅、聯(lián)排、每家有天有地的TownHouse外，還包括5層以下的低層住宅。如以一棟洋房、雙?；▓@為代表的Townhouse項(xiàng)目，以萬科青青家園為代表的5層以下住宅等。這些低密度住宅雖然產(chǎn)品各有不同，但都滿足了現(xiàn)代人向往更寬松自由的空間資源、環(huán)境資源，提升居住品質(zhì)的潮流。

    除了這些市場產(chǎn)品，一些多層和多層帶梯的項(xiàng)目雖然容積率已經(jīng)“超標(biāo)”，嚴(yán)格意義上講不是低密度住宅，但這些項(xiàng)目也具有低密度住宅人性化的一面，密度相對小、綠化率高，給人一種寬敞、輕松的感覺，也被市場和買房人認(rèn)為是低密度住宅。如地處崇文門地鐵沿線的新世界家園、地處中關(guān)村的當(dāng)代城市家園等。

    ■低密度住宅　不入主流

    按北京總體規(guī)劃及隨著綠化隔離帶和公路體系的建設(shè)，北京城市體系將呈現(xiàn)三個層次：較高密度的中心城區(qū)、公路一環(huán)至公路二環(huán)的較低密度地區(qū)、遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城低密度地區(qū)。

    在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，低密度住宅大行其道是不爭的事實(shí)，但城市中心住宅，雖然也有低密度之勢，且供銷兩旺，但基于地段和地塊的限制，很難成為主流產(chǎn)品。專家不鼓勵低密度住宅的發(fā)展。以北京作為首都，人口密度大、土地資源稀缺，大量開發(fā)低密度住宅并非是倡導(dǎo)目標(biāo)，中密度（容積率在1至1．5之間）應(yīng)該更合適。因此，除非發(fā)展商是和政府聯(lián)手開發(fā)，并與城市發(fā)展的總體布局一致，否則低密度住宅供應(yīng)量過大的話，政府可能會用調(diào)控手段。

    住宅是隨人的生活、居住理念改變而改變。美國人的置業(yè)有明顯的階段性：18歲獨(dú)立后，需要和社會有密切接觸，會住在城區(qū)公寓中，以便受教育或工作；結(jié)婚生子后，生活中心轉(zhuǎn)向家庭，則選擇郊外或近郊House；等孩子長大離開家，上了年紀(jì)的人需要便利的交通、醫(yī)療、社會交往，再次選擇城區(qū)公寓。所以，有多少北京人會接受城市邊緣的低密度住宅，是決定其供需平衡的另一關(guān)鍵。