北京ＣＢＤ：未完的規(guī)劃？

　　北京CBD總體規(guī)劃其實早已完成，核心區(qū)規(guī)劃也已通過國際征集活動基本確定。不過，稱其為“未完的規(guī)劃”，是指北京CBD規(guī)劃可能又要作出調(diào)整。 　　據(jù)一位知名開發(fā)商透露，大概在去年年底，就傳出消息說，高層領(lǐng)導(dǎo)有意將CBD現(xiàn)有規(guī)劃的建筑總面積由1000萬平方米調(diào)整為700多萬平方米。大幅削減200萬平方米的建筑面積，源于有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該地區(qū)商務(wù)與住宅比例的嚴重失衡及交通的擔憂。 　　總裁們的倡議：拆除圍墻 　　據(jù)記者了解，在CBD的總體規(guī)劃方案確定之前，國內(nèi)外11名規(guī)劃專家組成的專家組前后討論多次，從交通承載量、建筑面積容納量等多方面進行了反復(fù)論證。針對交通問題，有一個詳細的交通可行性分析，認為該規(guī)劃足以承載1000萬平方米建筑面積帶來的人流和車流。 　　“這遭到了北京市主要領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)疑。因為這個交通分析缺乏整體觀念，只考慮了CBD內(nèi)部建筑帶來的交通流量，卻忽略了東二環(huán)等周邊建筑帶來的交通流量。CBD的規(guī)劃要解決交通問題，必須考慮到周邊建筑才行。”一位開發(fā)商透露說。 　　據(jù)新的交通規(guī)劃分析，CBD區(qū)域能夠承載的最大容量是800萬平方米的建筑面積，而該區(qū)域已經(jīng)審批的項目和現(xiàn)有的項目總和已經(jīng)超過了900萬平方米。還有開發(fā)商說，如果加上待批的項目，CBD規(guī)劃建設(shè)總量已經(jīng)達到1300萬平方米之多。 　　如此龐大的建筑面積所帶來的交通壓力不言而喻。即便如此，是不是壓縮了規(guī)劃面積，北京CBD的交通問題就能迎刃而解呢？ 　　“國外有很多實踐證明，光靠削減建筑量而不是靠公共政策來緩解城市的交通壓力，無論是理論還是實際都是失敗的。當然，公共政策不光是公共交通，還包括能源政策、汽車政策、消費政策和城市總體定位。”北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理羅昕說，如果CBD削了200萬平方米，對于北京市交通的狀況有了改善，或者說不會造成交通擁擠，CBD所有的發(fā)展商都愿意做出這樣的犧牲。羅昕斷言，如果不從公共政策入手，CBD就是削了200萬也不會緩解這樣的交通擁擠。 　　“CBD交通的問題根本原因不僅僅是規(guī)劃面積問題，還有一個規(guī)劃是否合理科學(xué)的問題?！比A貿(mào)中心市場總監(jiān)包柏德說，北京是封閉的四合院式規(guī)劃，有很寬的馬路，但每個社區(qū)、每個項目之間是封閉的，這樣它們內(nèi)部的空間非常好，但它把所有交通的問題都推到外部了，導(dǎo)致外部交通總是非常擁擠。在國外甚至在香港，城市規(guī)劃有一個非常開放的形式，即使是在CBD里，都會有很多小馬路，行車有很多的選擇，而且多數(shù)實行人車分流，交通容易疏散，而且，CBD與外邊有非常好的交通樞紐，如地鐵、輕軌以及道路等。 　　潘石屹提出了一個“偉大倡議”，“在CBD里面把各個項目連通，每一個項目都消滅圍墻，政府對地下的通道也給出一個規(guī)劃。削減面積是為了輸導(dǎo)血管，消滅圍墻則是為了打通毛細血管。CBD有了‘毛細血管’，才有動力?！? 　　這一倡議受到幾乎所有開發(fā)商的歡迎。北京香江國際發(fā)展有限公司副總裁潘明朗說，財富中心規(guī)劃設(shè)計就考慮了與周邊市政路網(wǎng)和建筑的連通問題。北京金地公司總經(jīng)理陳長春說，金地花園與其鄰居萬達廣場在規(guī)劃設(shè)計時早已預(yù)留了地下通道，“投資不是問題，但何時實現(xiàn)連通，誰來主導(dǎo)連通，我們不知道”。 　　國華置業(yè)有限公司總經(jīng)理房超稱，項目之間拆除圍墻實現(xiàn)連通，是城市建設(shè)的一個基本問題，土地互相分割，項目之間老死不相往來，是造成交通擁堵的重要原因之一。但直到現(xiàn)在，仍沒有人考慮市政道路與周邊建筑的連接，修路的只顧修路，建房的只顧建房?！叭A貿(mào)中心想建一條通道與京通路、地鐵連接起來，只需投資200萬元，但是，我們應(yīng)該找誰才可以解決這個問題，我們不清楚，”房超說，“通道建好后，未來華貿(mào)中心幾萬人的人流、車流全部可以從地下疏散，如果沒有這種地下連通，將會給地面交通帶來多大壓力？” 　　寫字樓與公寓的悖論 　　國華置業(yè)有限公司市場總監(jiān)包柏德說，一個CBD的功能主要是寫字樓，特別是為跨國公司提供具有代表性的寫字樓。通常情況下，國外CBD寫字樓的比例都在80%.但北京CBD的寫字樓規(guī)劃量只占50%，住宅和商業(yè)各占25%，而近年來CBD開發(fā)商都先開發(fā)住宅，這樣表現(xiàn)的結(jié)果就是北京CBD里住宅和商務(wù)的比例嚴重失衡。有人稱北京CBD被“折上折了”。 　　“CBD里面一定要有大量的寫字樓，但現(xiàn)有政策對于高檔寫字樓是進行限制的。相對于公寓，買寫字樓一平方米的地價款高，買來的年限短，只有五十年，公寓是七十年；辦按揭貸款，銀行的金融政策也不支持，普通的住宅封頂可以按揭，寫字樓要到竣工備案表拿到以后，才可以辦按揭；辦按揭時公寓可以七八成，寫字樓只有五六成?！北本┴敻恢行母笨偛门嗣骼收f，寫字樓已經(jīng)不是高消費項目了，它已變成城市人賺錢的項目，是給城市創(chuàng)造財富、給政府創(chuàng)造稅收的項目。潘明朗強調(diào)，如果政府觀念還沒有實現(xiàn)從政治城市向商業(yè)城市轉(zhuǎn)換的轉(zhuǎn)變，CBD住宅和商務(wù)比例失調(diào)的問題很難得到根本解決。這里強調(diào)的就是一個政府扶持問題，潘明朗呼吁，在CBD里，在地價、使用年限、按揭等方面，寫字樓和住宅的政策能否置換一下。 　　“去年，我給朝陽區(qū)政府交了兩個多億的稅，他們覺得這筆稅還挺多，但是，寫字樓里的企業(yè)所帶來的稅收可能就不止2億，甚至4億、10億”，潘石屹說，住宅是供睡覺的，帶不來多少稅，但在寫字樓里簽合同就要交稅。如果把做住宅比喻成雞蛋，那么，商務(wù)就是那只可以生很多蛋的母雞。潘石屹說，在CBD區(qū)域內(nèi)，能將寫字樓和住宅“一視同仁”，情況就會好得多。 　　有專家說，開發(fā)商將其先建大批住宅的主要原因，解釋為現(xiàn)有政策對寫字樓的諸多限制，事實上，住宅可以很快回籠資金才是其主要動因。 　　“CBD里面要加大商務(wù)的濃度，就不能把它稀釋掉，再好吃的魚翅，摻水多了就沒有味道了?！迸耸僬f，早在兩年前CBD正在制定規(guī)劃時，他就撰文提出，CBD里面不要有綠地，甚至要少的停車場，要少的學(xué)校，少的醫(yī)院，整個商業(yè)氣氛才濃。潘石屹舉例說明，新加坡的CBD就是專門做了一次調(diào)整，減少了綠地，醫(yī)院搬走了，讓人走著進去，而不是開車進去，樓與樓很近，辦事效率就很高。2002年CBD管委會聘請的專家們，曾經(jīng)將潘石屹的建外SOHO建筑面積砍去10萬平方米，增加綠地和道路面積，這一點似乎讓潘石屹耿耿于懷。 　　“也許800萬平方米還是多了，”房超說，“有誰告訴我們說，經(jīng)過論證，CBD有多少面積才是真正科學(xué)的、合理的？” 　　“CBD總體規(guī)劃減少200萬平方米可以說是好事，但是，也不是說永遠就要把這200萬平方米減下去了，要根據(jù)商務(wù)需求的增加適時地增加才行，”包柏德說，“譬如，政府可以說，奧運會之前，我決定要減少這么多，但是奧運會之后我還會批?！迸耸僖蔡岢?，對CBD的規(guī)劃要有一個時間表，5年之內(nèi)推出多少地，10年之內(nèi)推出多少地，但是現(xiàn)在土地不是政府控制的，是工廠控制的，政府在實施規(guī)劃的過程當中，沒辦法按時實施規(guī)劃，從而會影響整個CBD區(qū)域的商務(wù)氣氛。 　　正如羅昕說，CBD不僅是朝陽區(qū)的CBD，而且是北京的CBD.但“要想CBD發(fā)展起來，很重要的原因就是客戶來源。能不能吸引一大批，包括國際型的客戶來CBD辦公，取決于CBD有沒有相應(yīng)的配套和政策環(huán)境、人才環(huán)境”，陳長春說，到目前為止，CBD只是處于一個初期的建筑期，能不能發(fā)展成一個真正有效的CBD，一定要靠政府。