淹沒于塵埃的“明珠” 從外灘源看浦江開發(fā)

1月10日，上?！巴鉃┰幢Ｗo與開發(fā)”工程正式啟動，此舉意味著廣受關(guān)注的黃浦江兩岸綜合開發(fā)進入全面實施階段—— 　　前天上午，一個國際研討會在上海開幕，吸引了包括洛克菲勒集團在內(nèi)的數(shù)十家國內(nèi)外知名企業(yè)參與。在這座城市，如此規(guī)格的會議本身不是新聞，引人關(guān)注的是它討論的對象——“外灘源”。以此次會議召開為標(biāo)志，談?wù)摱鄷r的上海“外灘源保護與開發(fā)”工程正式啟動。 　　其實，與上海眾多的城建工程相比，“外灘源”開發(fā)實在算不上大工程。而中外企業(yè)財團多少有點“醉翁之意不在酒”，因為“外灘源”的啟動，意味著投資上千億元的黃浦江兩岸綜合開發(fā)進入全面實施階段。 　　淹沒于塵埃的“明珠”在很多專家看來，現(xiàn)在的“外灘源”是顆淹沒于塵埃的“明珠”。這是一片黃浦江與蘇州河的交匯區(qū)域，占地面積22.9萬平方米，是外灘輪廓線的源頭，具有深厚的歷史底蘊。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存14幢上海市近代優(yōu)秀保護建筑。然而，由于歷史原因，有的大樓加了層，有的則改為工業(yè)倉儲用房，造成使用功能失當(dāng)，地段經(jīng)濟價值難以提升。 　　一年前，被稱作上?！靶率兰o(jì)工程”的黃浦江兩岸綜合開發(fā)正式啟動。去年，沿江老港區(qū)土地開發(fā)開始運作，一批房地產(chǎn)項目也開工建設(shè)。但相對于“新世紀(jì)工程”的磅礴氣勢，這些項目顯得有點瑣碎。 　　不少專家指出，這項耗資千億元的工程必須找到一個突破口，而地位特殊的“外灘源”無疑是合適之選。因為這里是外灘“萬國建筑博覽群”源頭，各種保護建筑風(fēng)格多樣、流派紛呈。同時，這里也是上?，F(xiàn)代城市的源頭，如果讓黃浦江與蘇州河完美融合，具有很強的象征意義。 　　去年6月，“外灘源”保護與開發(fā)概念性規(guī)劃在市政府專題會議上獲得通過。此后，規(guī)劃部門向全球征集“外灘源地區(qū)城市設(shè)計方案”。經(jīng)過評選，意大利格里高蒂設(shè)計公司的規(guī)劃方案勝出，象征著上海黃浦江兩岸綜合開發(fā)由初步啟動轉(zhuǎn)入全面實施。 　　保護比開發(fā)更重要研討會上，有幾個數(shù)字特別引人注目：“外灘源”建筑高度將嚴(yán)格控制在40米左右，凈容積率2.5，綠化率將超過60％。這意味著，在這個項目建成后，這一地段建筑總“容積”將不增反減。在寸土寸金的市中心黃金地段，這種作“減法”的開發(fā)思路尚不多見。 　　因此，在專家眼中，“外灘源”不僅僅是浦江開發(fā)突破口，更是今后上海中央商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的“定調(diào)之作”。 　　在上海，關(guān)于中央商務(wù)區(qū)的設(shè)計理念一直頗有爭議。用老眼光看，高樓林立是高檔辦公區(qū)域的主要特征?，F(xiàn)在，這一傳統(tǒng)思想正在被突破，更為強調(diào)環(huán)境和配套。在“重現(xiàn)風(fēng)貌，重塑功能”的總體框架下，“外灘源”將實施保護性開發(fā)，建成一個以酒店、辦公為主，兼有休閑娛樂功能的特色街區(qū)。在總體設(shè)計思路上，它將延伸外灘的風(fēng)貌。 　　由于中國成功獲得2010年上海世博會舉辦權(quán)，黃浦江兩岸開發(fā)被賦予新的內(nèi)涵。兩岸開發(fā)將為世博會服務(wù)，努力體現(xiàn)其“城市，讓生活更美好”的主題。沿江一線將全部建成公共綠地和公共活動空間。 　　把一個百年老城區(qū)建成世界一流的中央商務(wù)區(qū)，是極具挑戰(zhàn)性的歷史重任。面對初步建成的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，越來越多的人感覺到，外灘地區(qū)只有在功能定位、產(chǎn)業(yè)選擇、形態(tài)規(guī)劃和實施舉措上有重大創(chuàng)新，明確金融旅游為主體的服務(wù)貿(mào)易區(qū)定位，突出環(huán)境和配套優(yōu)勢，才能在上海新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展中有更大作為。 　　平抑地價，避免房地產(chǎn)泡沫許多目光都被熱鬧的研討會吸引，一個更深層次的變化似乎未受關(guān)注。此次“外灘源”開發(fā)，將運用一套全新機制。按照“規(guī)劃先行，成片開發(fā)”的原則，由上海新黃浦集團負(fù)責(zé)土地前期工作、基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境的一級開發(fā)，然后再由政府將土地批租給開發(fā)商，面向全球公開招標(biāo)。其背后蘊藏的新聞是：政府部門正有意調(diào)控浦江兩岸土地價格，避免地價脫離實際，一味走高。 　　與一年前相比，眼下浦江兩岸地塊更熱，眾多海內(nèi)外開發(fā)商趨之若鶩。其關(guān)鍵因素是申博成功。有消息說，申博成功后，上海房地產(chǎn)價格立刻上漲，特別是與世博會直接相關(guān)的浦江兩岸，房產(chǎn)價格上漲30％甚至更多。這種價格的快速上漲，更多的是概念炒作，脫離了經(jīng)濟發(fā)展和人們收入水平所適應(yīng)的程度。 　　政府主管部門保持了足夠的冷靜。如何做好土地文章，平抑浦江兩岸土地價格，避免過大的房地產(chǎn)泡沫，已成為兩岸開發(fā)工作思路的基點。有關(guān)方面表示，黃浦江土地供應(yīng)控制將得到進一步加強，將會同規(guī)劃、房地等部門，加強兩岸開發(fā)紅線范圍內(nèi)的土地控制，將土地價格控制在符合經(jīng)濟發(fā)展要求的合理水平上。土地出讓將按規(guī)定公開招標(biāo)，使沿江開發(fā)項目個個成為精品。 　　同時，不可偏廢的是，也要借助被各方看好的黃浦江兩岸土地升值潛力，進一步增強融資能力，解決開發(fā)建設(shè)的資金問題。