大福州規(guī)劃催生大地產時代

“建設海峽西岸經濟區(qū)，做大做強省會中心城市”是目前福州媒體報道的一個熱點話題。而話題的一個核心就是福州大規(guī)模擴張的新版圖規(guī)劃，這自然引起福州開發(fā)商的廣泛關注。那么新規(guī)劃到底將會對福州房地產發(fā)展產生什么樣的影響呢？ 　　好大一個福州城＞＞＞ 　　這幾年人們普遍感覺福州變大了。東面的鼓山生活區(qū)、西面的西二環(huán)、國光新區(qū)、南面的金山生活區(qū)、北面的五四北，這些在前幾年還是荒野之地或偏僻郊區(qū)現(xiàn)正被現(xiàn)代社區(qū)所替代。這幾年，特別是近兩年在擴張過程中，福州城版圖一個深刻的、具有歷史性意義的變化就是城市跨過閩江，把閩江包容成內河，福州形成了真正意義上的跨江型城市。這種變化對于坐享“三山一水”清福的福州人來講，感覺已經是“城市發(fā)展太快了”。然而正在編制中的《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》，未來的福州大版圖更能讓人們真正大開眼界。 　　根據新規(guī)劃，到2020年福州市城區(qū)面積要達到350萬平方公里，人口達到325萬人。屆時福州城市將由主城區(qū)和大學城、閩侯甘蔗、荊溪、南通和青口、長樂、馬尾、長安、琯頭、瑯岐等七個組團構成。拓展時間分成2010年前重點完善、補充及強化中心城功能和規(guī)模，2010至2020年體現(xiàn)以輻射特征為主，主體由中心城向外圍第一層面組團輻射，特別是生產基地、專業(yè)市場、高尚住宅區(qū)等中心區(qū)外移功能的流出，從此形成以服務、生活為主，逐步向第三產業(yè)轉型的中心城市，20年時間福州急速擴張將完成歷史上千年難形成的規(guī)模。 　　《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》對將來大福州發(fā)展的定位就是依托優(yōu)良海港，發(fā)展濱海型城市。從跨江型城市到濱海型城市，這是一個巨大的跨越，在這個跨越過程中，福州城的城市格局發(fā)生了徹底的改變，原來“三山一水”的城市空間格局，變成了“五山二水”（烏山、于山、屏山、旗山、五虎山、閩江、烏龍江）。對于大福州的新規(guī)劃將可能對房地產開發(fā)帶來的變化，嘉博（福建）聯(lián)合設計公司總經理李日強說，此前福州房地產開發(fā)，在市中心僅是見縫插針式，即使是新區(qū)的開發(fā)也只好像是都市伸出觸角，城市的擴張沒有質的突破。新規(guī)劃就好像是為福州掀開了蓋子，福州城有了自由擴展空間。 　　新規(guī)劃成地產發(fā)展“核動力”＞＞＞ 　　大福州的發(fā)展規(guī)劃當然包括工業(yè)、交通、旅游、商業(yè)等等城市發(fā)展的諸多方面。但是正如一位房地產開發(fā)商所言：“城市的擴張，如果沒有房地產的發(fā)展，那就好像一個人只長骨頭不長肉。”因此，房地產的大規(guī)模發(fā)展將是大福州發(fā)展一個核心內容。 　　回頭來看這幾年福州市的房地產發(fā)展。2000年之前福州開發(fā)主要還是集中在舊城區(qū)。2000年后，新區(qū)如金山、東區(qū)、江濱、五四北、西二環(huán)發(fā)展大提速。新區(qū)的新居住環(huán)境，新的產品一下子釋放了福州積聚已久的房地產市場消費能量。因此近年來，特別是近兩年福州房地產市場出現(xiàn)了前所未有的供銷兩旺的局面。然而在當前這股熱潮中，業(yè)內人士似乎也已經開始感覺到了市場中有一股“滯”力。現(xiàn)在樓盤全面熱銷，銷售周期大大縮短，而隨之產生的是土地市場競爭的大大加劇。許多開發(fā)商因此遇到“滯力”———土地儲備跟不上，一個項目快做完了，后面的項目還不知在哪里。市場另一股“滯力”表現(xiàn)在消費中，許多原先急著買房的人漸漸開始產生一種疑問———新的樓盤越來越處于城市邊緣地帶，而價格卻不斷走高，這樣的樓盤值得買嗎？而事實上這個疑問并由此產生的“滯力”的原因正在于人們不知道將來福州會怎么發(fā)展，自己現(xiàn)在買的房子是不是就是將來城市的邊緣了。兩股“滯力”事實上都必須由一件事情來解決，這就是福州要制定出新的城市發(fā)展規(guī)劃，讓開發(fā)商看到未來，讓消費者看到未來。正如福州資深地產研究專家劉福泉說，一個科學合理的城市發(fā)展規(guī)劃對房地產市場發(fā)展將起到很好的導向作用。開發(fā)商會跟著去開發(fā)，消費者會跟著去消費。 　　之所以把新規(guī)劃稱之為地產發(fā)展的“核動力”，是因為它對福州房地產市場的發(fā)展將起到兩個方面的巨大作用。 　　一是對地產開發(fā)表現(xiàn)出的巨大作用。金山新區(qū)、東福州近年來的快速發(fā)展很大程度上得益于政府規(guī)定的“東擴南進”的方針，這給了開發(fā)商準確的開發(fā)方向。而金山、東區(qū)開發(fā)接近飽和后，福州開發(fā)商似乎一時間失去方向了。因此一些開發(fā)商開始徘徊不前，一些開發(fā)商索性移師外地。在這種情況下，大福州的規(guī)劃為開發(fā)商展現(xiàn)了遼闊的新福州城的版圖。讓開發(fā)商又看到福州房地產市場的廣闊前景，大大增強了信心。據記者了解，新規(guī)劃見諸媒體后，許多開發(fā)商開始廣泛收集資料潛心研究?，F(xiàn)在許多開發(fā)商已在醞釀儲備郊縣的土地。而且一些移師外地的開發(fā)商又開始把目光轉回到福州。 　　二是對消費市場表現(xiàn)出的巨大作用。業(yè)內人士認為這種作用將首先體現(xiàn)在對金山、東福州等新區(qū)的消費促進。此前，許多購房者還是習慣地認為這些新區(qū)太遠，而這成為新區(qū)一大消費阻礙。大福州新規(guī)劃的制定，讓人們一下子醒悟過來，原來這些“偏僻”的地方，在將來短短20年內就會成為福州的中心地帶。而這種對新區(qū)前景的判斷，必會大大增強人們對新區(qū)消費信心。而大福州規(guī)劃對消費市場所起的另一作用，將表現(xiàn)在對周邊人口的吸引力上。之前福州對周邊人口吸引主要集中在八縣，特別是福州城區(qū)邊緣的八縣地帶。而福州擴張版圖后，與新福州相鄰的周邊地域范圍被大大放大。福州與福建省其他8市的空間距離更短了，因此福州省會中心城市的輻射力將大大增強，對周邊8市的人口拉動將大大增強，從而形成更廣闊的房地產“輻射消費”市場。 　　大地產時代決定新人居產品＞＞＞ 　　專家認為，大地產時代另一個基本特征應是房地產市場的大規(guī)模開發(fā)———新區(qū)成片開發(fā)，地產項目成規(guī)模開發(fā)。正如李日強所言，現(xiàn)在福州幾個新區(qū)開發(fā)充其量只是新區(qū)中建幾個小社區(qū)，而將來的新區(qū)開發(fā)將是真正造鎮(zhèn)運動，土地成片成片地開發(fā)，一個項目少則數(shù)百畝多則數(shù)千畝地規(guī)模化開發(fā)。他說，將來房地產開發(fā)將是真正考驗開發(fā)商的實力，開發(fā)商綜合運作的能力，開發(fā)商與政府協(xié)調運作能力，開發(fā)商真正參與了城市運營。 　　除了樓盤開發(fā)的規(guī)模化，新人居產品另一個顯著特征將是人居環(huán)境的真正自然性，人們真正體驗健康生活。我們現(xiàn)在許多樓盤的環(huán)境是“人造環(huán)境”，在社區(qū)里堆一堆假山，挖一挖水系；社區(qū)的運動設施也基本上是戶內的。而新人居產品由于地理地位上的完全自然性，加上大規(guī)模占地，因此完全能夠利用自然的山體與自然水系。人們的居住環(huán)境是不經雕鑿的、與自然完全融合的，而健身場所則是大規(guī)模的戶外運動場。 　　業(yè)內人士認為，大福州的規(guī)劃改變的將不僅是福州城市格局而且將最終改變福州人的生活方式。 　　大福州規(guī)劃顛覆傳統(tǒng)人居觀念＞＞＞ 　　福州是有福之州，“小小福州山清水秀，工作方便，生活舒適”，這就是許多人對“有福之州”的描述，而這也逐漸定格了福州人的傳統(tǒng)人居觀念。大城市的人對福州“金山、鼓山新區(qū)太遠”的說法感到很難理解。然而多數(shù)福州人還是堅持認為“騎車上班不能超過30分鐘，最好是在15分鐘以內”。而且福州人選擇新居的首選總在原居所的附近，就像一位地產策劃人士所言，福州人總挪不動窩。而這種傳統(tǒng)的人居觀念事實上正成為福州房地產市場發(fā)展的絆腳石。 　　雖然現(xiàn)在地段惟一論正被逐漸打破，但是現(xiàn)在任何一個樓盤的廣告還都在強調樓盤周邊強勢的配套、便利的生活、工作條件。福建大世界華夏房地產公司總經理楊國橋認為，這是房地產市場消費中人們的都市情結還沒有被打破，之所以有這種都市情結是因為人們以工作為核心的生活方式沒有改變。因此才會要求自己居家生活的地方要便于工作，而不會追求生活的品位。這也是一種典型的傳統(tǒng)人居觀念。 　　而大福州規(guī)劃最終將徹底破除人們的傳統(tǒng)人居觀念。之前，在人們會認為買郊縣的房子就是“搬出福州城”了，從而會產生一種離開城市的心理不適應感。而按大福州規(guī)劃，住在青口、南通、琯頭都還是住在福州城，只不過是住在城里環(huán)境更自然，更優(yōu)美的地方，即所謂的“桃源不世外”的地方。因此，隨著人們對生活品位要求的提高，汽車消費的大幅增長，隨著大福州建設穩(wěn)步推進，傳統(tǒng)的人居觀念將被逐漸淡化。而隨著人們人居觀念的變化，在大福州建設過程中，原來居住在市中心的人會越來越向往新區(qū)的生活，而搬到青口、南通、琯頭等這樣新區(qū)去。而原來生活住在這些地方又向往市中心區(qū)生活又會搬到市中心區(qū)來，從而形成消費人群的大互動，這種大互動將大大促進市中心區(qū)二手房的交易，而市中心區(qū)二手房消費又反過來促進新區(qū)新住房市場的消費，從而盤活福州整個房地產市場。因此，人們的人居觀念的大轉變將成為大地產時代一個根本動力，也是將成為大地產時代一個基本特征。