北京城市多中心規(guī)劃引發(fā)分區(qū)居住時(shí)代

據(jù)最新2004北京典型住宅指數(shù)系統(tǒng)4月報(bào)，“兩軸-兩帶-多中心”的城市規(guī)劃在3月份得到確立，一個(gè)全新的城市規(guī)劃方案已經(jīng)啟動。業(yè)內(nèi)人士和普通購房者都投入了巨大的熱情，無論是一級政府主管部門，還是大小房企，都在重新估量自己的定位。 ●“多中心”即發(fā)展居住工作兼?zhèn)涞男鲁? 有資料顯示，現(xiàn)在北京市每平方公里人口已經(jīng)達(dá)到2.74萬，其中中心市區(qū)如東城、西城、崇文、宣武等已經(jīng)接近6萬，連中關(guān)村地區(qū)都已超過3萬。而一般國際大都市人口的密度不超過2萬。緩解人口壓力是改善交通、環(huán)境等諸多問題的根本，也是“多中心”城市規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)和根本意義?！岸嘀行摹币馕吨l(fā)展新城，這種新城必須是一個(gè)居住、工作功能齊備的體系，即現(xiàn)有的亦莊和回龍觀的結(jié)合體。對北京來說，這是一個(gè)長期的、龐大的工程。在此過程中，“分區(qū)”居住體現(xiàn)出多層次的含義，從行政管轄、地理區(qū)域的天然層面，到生活習(xí)慣、集體心理狀態(tài)等社會學(xué)層面。最終也形成不同定位、不同檔次、不同人群居住的“族群”居住狀態(tài)。這種帶有“階層”色彩的“分區(qū)”居住格局，一方面是政策引導(dǎo)的作用，另一方面也離不開市場自發(fā)的形成。 ●“分區(qū)”居住帶來區(qū)域分塊明顯 不同區(qū)域在政策引導(dǎo)下形成各具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而吸引不同層次的人群；不同層次人群的到來，也給房地產(chǎn)開發(fā)商以不同的暗示，從而賦予產(chǎn)品不同的定位，并進(jìn)而吸引更多同類人群的到來。兩相互動，便實(shí)現(xiàn)了“多中心、多風(fēng)格”的居住格局。在這個(gè)過程中，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了相當(dāng)巨大的利益空間。而京城房地產(chǎn)開發(fā)商正在有意無意中有了契合這種趨勢的市場行為。如以麗園文化社區(qū)為代表的南城大興樓盤，以低密度標(biāo)榜產(chǎn)品亮點(diǎn)，此地將可能形成以中產(chǎn)階層為代表的以寬松居住氛圍為特質(zhì)的板塊；以富貴園、水上公園.華城為代表的東南二環(huán)項(xiàng)目，將得到中上階層的共同認(rèn)可，并形成以居住為主的高尚社區(qū)；以東方瑞景、北京財(cái)富中心、鉑宮為代表的CBD核心項(xiàng)目，無疑是財(cái)富階層的聚居地。這種趨勢目前并不明顯，但隨著“多中心”藍(lán)圖逐漸變成現(xiàn)實(shí)，這種區(qū)域分塊必將更加明顯。 ●“多中心”格局利好更多樓盤 “多中心”的概念，不僅適用于一個(gè)城市，小到一個(gè)局部區(qū)域，大到一個(gè)國家，這種多中心的混合網(wǎng)絡(luò)狀都堪稱是最好的發(fā)展形態(tài)之一。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域同樣得跟著這個(gè)特點(diǎn)走。在北京樓市，表現(xiàn)為CBD的多中心延伸態(tài)勢。1996年，有關(guān)部門關(guān)于CBD的規(guī)劃是“商務(wù)、辦公面積580萬平方米，用地150公頃”，這個(gè)條件在北京還有其他幾個(gè)地方也可以滿足，如中關(guān)村、亞北、金融街、王府井等。北京城市功能分布的現(xiàn)狀，以及“多中心”城市規(guī)劃對北京未來城市格局的規(guī)劃，都預(yù)示著北京也應(yīng)當(dāng)形成多中心網(wǎng)絡(luò)式的CBD布局。對北京的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這樣的網(wǎng)絡(luò)狀多中心CBD格局，是尋求利益空間的一個(gè)利好。上文所述的可能成為新的“局部中央商務(wù)區(qū)”的地塊，以及這些地塊上的項(xiàng)目，都蘊(yùn)涵著巨大的增值空間。