業(yè)內(nèi)人士談:低密度住宅的現(xiàn)狀及開發(fā)前景

　　低密度住宅是現(xiàn)在開發(fā)市場當(dāng)中一個比較典型的產(chǎn)品。以Townhouse為主，還有獨立別墅、多層統(tǒng)稱為低密度住宅。去年開始在北京出現(xiàn)，經(jīng)過一年的迅速發(fā)展，出現(xiàn)了像康城、萬科青青、一棟洋房等一批區(qū)位和產(chǎn)品都比較好的項目。它們把低密度住宅由概念變?yōu)楝F(xiàn)實，讓人們切切實實地看到了它的未來和希望。低密度住宅不只是北京、上海等大城市的發(fā)展趨勢，也是很多中等城市將來的發(fā)展趨勢。
 
    近日，由北京威斯頓建筑文化交流中心主辦的中國低密度住宅設(shè)計研發(fā)會上，京城多位業(yè)內(nèi)知名的低密度住宅規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、銷售專家，就中國低密度住宅開發(fā)的現(xiàn)狀及前景展開研討。 

   發(fā)展空間巨大柯煥章(北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長) 

   北京低密度住宅近幾年有了一定的發(fā)展，但是到目前為止，仍處于初步階段。隨著城市化進程的加快，在一些區(qū)位條件、環(huán)境、交通比較好的郊區(qū)地段，相繼建設(shè)了不少新村、花園等別墅區(qū)或者低密度住宅區(qū)，既滿足了市場的需求，又帶動了農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展。 

   前些年，由于分散建設(shè)，住宅區(qū)規(guī)模不合理，配套設(shè)施不完善，沒有形成良好的居住環(huán)境?，F(xiàn)在建設(shè)Townhouse，只有house，沒有Town，形不成Townhouse，出現(xiàn)了建設(shè)水平不能適應(yīng)形勢發(fā)展的現(xiàn)象。將來低密度住宅建設(shè)有比較大的發(fā)展空間，有比較大的市場需求。 

   在市區(qū)規(guī)劃里頭，還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。住宅建設(shè)用地，可以滿足或者基本滿足今后10年——2010年以前住宅的發(fā)展需要和市場需求。低密度住宅滾動的發(fā)展空間比較大。 

   從北京的城市發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移方針來看，北京住宅的建設(shè)還至少會保持五到八年的發(fā)展期，當(dāng)然低密度住宅建設(shè)也會相應(yīng)擴大規(guī)模。從規(guī)劃住宅總量上估算，約需要2億5千萬平方米，市區(qū)每年要建1100萬平方米，還不包括郊區(qū)。 

   在郊區(qū)這樣的邊緣地區(qū)，地段較好，地形開闊，適合做低密度住宅。結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)進行，既利于創(chuàng)建良好的城市居住環(huán)境，也利于營建更自然、更人性化的生活居住空間。隨著北京城市發(fā)展向郊區(qū)化和衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方針的實施，郊區(qū)城市化及低密度住宅建設(shè)將被積極推進。 

   產(chǎn)品差異明顯王曉航(北京協(xié)成房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理) 

   概念是一個小區(qū)特有的氣質(zhì)或者特有的特性，但低密度住宅的概念卻難以用一個具體的詞語來界定。 

   從建筑學(xué)這個角度來講，低密度住宅應(yīng)該是可以細分的。只從郊區(qū)一點或者準(zhǔn)郊區(qū)一點上來肯定要說Townhouse，有失偏頗。別墅可能控制在0.5～0.6，再舒適一點0.2～0.3，這是技術(shù)上的衡量標(biāo)準(zhǔn)，再下來低密度形態(tài)在0.6～0.8。 

   在給低密度住宅產(chǎn)品定位和客戶定位的時候，考慮的角度要更多一點，而不是跟風(fēng)趨同。如果一個Townhouse在一個區(qū)域里，呈現(xiàn)好多低密度住宅，可能會帶來另外一種競爭的態(tài)勢。這時做郊區(qū)化、準(zhǔn)郊區(qū)化低密度住宅的目的，就是為了變換產(chǎn)品形態(tài)，吸引另一部分客戶群，給產(chǎn)品找出路。 

   低密度住宅未必一定要做高價位。在追求品質(zhì)的同時，決不能走入誤區(qū)，更不能全部按照一種思路去做，會雷同，缺少個性、沒有差異。 

   除了根據(jù)客戶的需求、市場的需求、區(qū)域性的需求之外，低密度是有區(qū)別的，未必都做同一種產(chǎn)品、需要好的配備，應(yīng)從不同的角度考慮低密度住宅的情況，不能盲目而上。 

   從住宅產(chǎn)品的特性上來考慮，不管低密度住宅，還是多層四層五層住宅的形態(tài)，都能夠體現(xiàn)以人為本的特性。不同的建筑單體可以塑造出很多個性化的東西。同樣一個戶型，外立面選擇不同，就可以塑造不同的風(fēng)格樣式。體現(xiàn)在使用功能上，最大限度地提高了舒適度，尤其在環(huán)境的營造上，表現(xiàn)出高密度住宅所沒有的寬松感。產(chǎn)品塑造上提供了特別大的空間，尤其是別墅。 

   北京有許多低密度住宅，其開發(fā)的主要精髓就是做出了產(chǎn)品的差異性。 

   在同一地段做同樣的產(chǎn)品，競爭的手段就只能是價格便宜。如果說在同一地段做不同的產(chǎn)品，沒有任何人和你討論價格，那么就要想著改變產(chǎn)品形態(tài)和定位。從建筑形態(tài)上創(chuàng)新，不斷地突出和塑造產(chǎn)品優(yōu)勢，把項目的特點充分發(fā)揮出來。 

   發(fā)展商做產(chǎn)品的同時還應(yīng)關(guān)心大眾的審美要求：形態(tài)超前、空間寬松，價位適中。產(chǎn)品做對了，地塊使用得當(dāng)，實際上生命力也就體現(xiàn)出來了。

   低密度住宅可以很充分地做環(huán)境，容積率可降低到1：0.98。以四層為主，前面有花園，局部五層，做到層高三米，很舒適，做吊頂空間很好，還可以做很好的公園、綠地的配置。 

    密度住宅在取得土地成本時一定要控制，做出的總價接近于城市總價的價格，表明實際競爭力已經(jīng)喪失。低密度住宅只有在適合的地塊上，才能將價格性能比凸現(xiàn)出來。 

   有時做別墅不見得是一種趨勢，因為密度太高而沒有內(nèi)容，環(huán)境顯得很空洞。如果把景觀、綠化、小品等做到非常精致，低密度住宅的品質(zhì)就會淋漓盡致地體現(xiàn)出來。沒有環(huán)境配套，低密度住宅就缺少一條腿。因為它可以有很多這種方式，比如回歸自然的，舒適寧靜的，近山近水的，給人親近感和建筑美感。建筑住宅就是構(gòu)造生活，低密度便提供了這種可能性。 

   住宅郊區(qū)化李長山(太合房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理) 

   住宅郊區(qū)化現(xiàn)象起源于美國，成為20世紀(jì)50年代以后美國城市發(fā)展顯著的特征。 

   城市經(jīng)濟學(xué)家在分析美國的住宅郊區(qū)化現(xiàn)象時認為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)是美國城市工商服務(wù)業(yè)外遷于衛(wèi)星城及小城鎮(zhèn)不斷繁榮發(fā)展相互作用的結(jié)果，內(nèi)涵是中心城市周邊的城鎮(zhèn)建設(shè)要基礎(chǔ)設(shè)施完備，建設(shè)超前。 

   中心城市周邊的城鎮(zhèn)建設(shè)要堅持配套設(shè)施建設(shè)，適度超前并與新舊業(yè)同步發(fā)展；用土地控制性持續(xù)供給計劃獲得超前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金；同步規(guī)劃新鎮(zhèn)經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)和新鎮(zhèn)經(jīng)濟外循環(huán)，用新鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)經(jīng)濟的外循環(huán)。經(jīng)濟增長的城市建設(shè)理論被美國業(yè)界公認為美國新鎮(zhèn)建設(shè)當(dāng)中合理利用土地的典范，目前美國有85%的新鎮(zhèn)建設(shè)是在這一理論的指導(dǎo)下進行的。 

   住宅郊區(qū)化的首要推動力是廉價土地的資源。郊區(qū)土地比較便宜，適宜做一些低密度住宅。發(fā)展商經(jīng)常講回歸自然，但是心里想的是廉價的土地賬，直接后果是造成新鎮(zhèn)土地失去了良好的價值體現(xiàn)和未來增值的空間。 

   由于缺乏新鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃，造成所謂住宅郊區(qū)化的主要現(xiàn)象，沿著中心城市之間的交通線，開發(fā)建設(shè)住宅，這樣建設(shè)的住宅區(qū)大多存在或多或少的基礎(chǔ)設(shè)施和明顯的配套設(shè)施缺陷。由于不能共享基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施資源，造成社會整體基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施投資的高成本低回報，同時使購房者用相對高昂的代價換取相對低標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施服務(wù)。城市居住生活的內(nèi)涵并非只是醫(yī)院、娛樂等這些設(shè)施，應(yīng)該帶有特定風(fēng)格的特定氛圍。這種氛圍只有依靠以城鎮(zhèn)為內(nèi)容，整體開發(fā)建設(shè)才能營造出來。 

   類型多樣化劉嘉峰(英國阿特金斯國際有限公司房地產(chǎn)＜中國區(qū)＞總經(jīng)理) 

   低密度住宅從技術(shù)層面來講，應(yīng)該是覆蓋率比較低的住宅叫低密度，實質(zhì)指容積率。一個高層在120米以上，容積率2的時候或者0.8的時候，覆蓋率是10%，從密度的角度也算作是低密度住宅。 

   在地價一定的情況下或者單位地價一定的情況下容積率越高，可銷售的面積越多。

   低密度住宅類型多樣化。容積率0.6、0.7以下都可以稱之為低密度，從0.1變到0.6可以有非常多的變化。獨立式的別墅可以雙拼，也可以翻拼，也可以做成Townhouse，還可以做成類Townhouse。僅這個就可以變成4種大樣，4個大樣獨立式別墅當(dāng)中，如果塊地不一樣，三畝做一家或者兩畝做一家，變化就更多了。

   但是市場實際需求在與目前所接觸的項目表現(xiàn)出非常大的矛盾性：一是越靠近需要低密度、低容積率的客戶，其消費需求越呈現(xiàn)多樣化、個性化的成分。發(fā)展商能不能有針對性地提供這種需求呢？二是在城市邊緣出現(xiàn)低密度住宅的可能性比較大，這些地方的地價差異性也比較大，會出現(xiàn)做得非常成功，市場適應(yīng)性卻很差的低密度住宅。 

   從中國人和土地的關(guān)系上來講，可作為居住用地的資源非常小。在一個大城市周圍，特別是具備了發(fā)展低密度住宅的地或者這樣的資源也是比較少的。比如道路可達性較好的地方比較少，總的供應(yīng)量也比較少，而市場需求在不斷增加，矛盾性就表現(xiàn)出宏觀上的需求。但是在細分類當(dāng)中能否適應(yīng)這個需求，這是很難把握的事情，即越靠近小眾人群定位的重要性和矛盾性就越明顯。 

   從整個土地的供應(yīng)環(huán)節(jié)來講，土地的供應(yīng)量對產(chǎn)品的影響力特別大。北京的土地可能由土地交易中心全部統(tǒng)一管理，這時候有沒有那么多地做低密度住宅就是最大的約束。 

   市場處在不斷地波動當(dāng)中，除了整個房地產(chǎn)市場大的周期以外，低密度住宅也有它自己的小周期，也可能分成兩個三個階段不斷往前發(fā)展。 

   低密度住宅本身的產(chǎn)品差異性可能是比較大的，土地獲得的成本相差無幾，或者旁邊沒有其他更多因素影響的情況下，突然在那個地方出現(xiàn)很多樓盤，從市場角度來說是比較棘手的大問題。Townhouse也好，低密度住宅也好，最根本的問題就是在0.2～0.8容積率之內(nèi)，能找到與自己的地塊、當(dāng)?shù)氐臈l件和發(fā)展商自己的實力最恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)合點，這才是比較好的出路。 

   低密度住宅不像高密度那么特殊，無需做非常深入的調(diào)查、細微的判斷，就可以做。用得好的話，可以減少風(fēng)險。18層的房子大概至少需要18個月蓋起來，低密度大概6個月可以蓋起來，這種市場風(fēng)險在變化周期方面的控制會更容易。 

    　新都市主義理念郭鈞(華潤置地有限公司執(zhí)行董事) 

    　不是每一個城市都需要CBD，但是每一個城市都需要低密度住宅，不管是大城市，中等城市還是小城市。所以說新都市主義是指導(dǎo)我們中國在今天這樣快速城市化的過程當(dāng)中非常重要的一個思想。 

    　新都市主義不只是郊區(qū)化，有一半內(nèi)容是城市主義。新都市主義并不只是去建新城，也不只是郊區(qū)化，它還包括舊區(qū)改造?；舅悸吩谟跐M足人性的需求，實現(xiàn)就業(yè)、居住、商業(yè)、娛樂的統(tǒng)一，適應(yīng)多極的城市和多元文化的要求。主要功能和商業(yè)價值就是提供更好的居住環(huán)境，以規(guī)模化、多種形式的產(chǎn)品，在更經(jīng)濟的同時實現(xiàn)更好的居住水平。 

    　郊區(qū)和城市化最本質(zhì)的區(qū)別在于，項目離城越來越遠，土地擴張，供應(yīng)量大，平均成本降低。小發(fā)展商只要在衛(wèi)星城或者邊緣組團地區(qū)發(fā)展，可以完全依托當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施。 

    　Townhouse是可以適合低密度住宅發(fā)展的最好形式，但是它絕對不是唯一的形式。因為在新市鎮(zhèn)里邊，不同的房屋的組合和多樣性的需求，同樣會創(chuàng)造小鎮(zhèn)的生命力。 

    　聯(lián)院住宅，是聯(lián)排住宅的一個形式，都是Townhouse，但是在Townhouse里邊還可以做很多的細分，產(chǎn)品的技巧不是重要的，只要是市場需要你可以用什么樣的產(chǎn)品，類似獨立式的住宅，但是比一般的獨立式的住宅要更密一點，它有街坊和鄰里的感覺，獨立出口等概念，會看到街的感覺。它也是并排放在一起的，但是其實并不相聯(lián)。 

    　在相當(dāng)遠的郊區(qū)做一個很高的容積率根本就沒有市場，看起來攤薄樓面地價會便宜一點，但是并沒有市場。低密度不是揀錢，今天的時代不是有容積率就有錢的時代了。 

    　設(shè)計頂級別墅化劉力(五合國際建筑設(shè)計集團中國區(qū)總經(jīng)理) 

    　有人說去年是Townhouse年，今年是別墅年。 

    　最近一兩年來，別墅設(shè)計有一個非常大的轉(zhuǎn)變，檔次、設(shè)計、規(guī)模要求方面出現(xiàn)了以前從來沒有過的潮流。 

    　別墅首先考慮的是環(huán)境，真山真水的自然景觀是決定項目檔次非常重要的一個因素。普通住宅最大的優(yōu)點就是合理，經(jīng)濟、節(jié)儉，別墅則剛好相反，必須體現(xiàn)它的檔次，形成一些特殊的空間效果。普通住宅的土建和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)一般都以磚混結(jié)構(gòu)為主，別墅全部是鋼結(jié)構(gòu)，一層建筑全部用鋼結(jié)構(gòu)，頂部結(jié)構(gòu)采用膜結(jié)構(gòu)等。 

    　頂級別墅設(shè)計特點和趨勢：重視環(huán)境資源，考慮自己有沒有把握做別墅；重視整合性，原來的別墅把戶型做好就完了，景觀可做可不做的，現(xiàn)在景觀必做，要和建筑一塊做，甚至室內(nèi)設(shè)計也要一塊做；重視私密性，這一點在原來別墅設(shè)計里邊是沒有強調(diào)的；重視高檔設(shè)施、高檔設(shè)備配置；重視藝術(shù)性，原來房子就是房子，能住就行，現(xiàn)在不光要求功能上更合理、更周全，還要有藝術(shù)表現(xiàn)力；重視個性，這個檔次的房子買主作為金字塔來講，他是高端人群里邊的高端人群，是金字塔上面的尖，人數(shù)非常少，所以做頂級別墅不如量身定做，讓具體的客戶提出什么樣的要求來；重視時代感；重視國情。很多發(fā)展商傾向從國外抄別墅，把國外的房子搬過來，從長遠來講是走不通的，因為中國人的消費觀念和國外是完全不一樣的。 

    　頂級別墅設(shè)計是高度綜合化與整體化的系統(tǒng)工程。僅做好一兩項是不夠的，必須綜合考慮。頂級的藝術(shù)與展示功能要求不亞于居住要求，住宅公建化，室外裝修室內(nèi)化。傳統(tǒng)的設(shè)計手法只把面積功能做合理，上不了這個檔次。 

    　頂級別墅容積率的設(shè)定，一般沒有下限，只有上限。Townhouse超過0.6就很難做了，別墅超過0.3很難做了，往下做得越稀疏容積率越低，環(huán)境越高。從發(fā)展商來講土地的成本和售價取得平衡，這是挺難的一件事，房子沒到某個程度就賣不動了。 

    　低密度住宅容積率1.1左右時，應(yīng)該是多層，也可能是小高層，做到0.7算是Town house的限。 

    　Townhouse與聯(lián)排別墅，像低別墅化一樣考慮中國化的風(fēng)格。一要考慮創(chuàng)新，具有獨特性。第二強調(diào)時代感、現(xiàn)代感，做出21世紀(jì)的東西。第三具有地方特色，顏色做得亮麗。第四精細，指所有的細部考慮得非常細。 

    　配套大型社區(qū)化張民耕(北京銀信投資有限公司董事長) 

    　關(guān)于郊區(qū)大型社區(qū)可持續(xù)發(fā)展問題，即整體社區(qū)規(guī)劃，整體配套上的問題。 

    　核心問題是開發(fā)商辦社會?？沙掷m(xù)開發(fā)、可持續(xù)發(fā)展是郊區(qū)大型社區(qū)特有的問題。對于市政配套、交通配套等方面的成本估算不足，然后再追加預(yù)算。市政配套問題現(xiàn)在需要的是擴容，費用需要由開發(fā)商承擔(dān)。因為在郊區(qū)，文化生活配套問題，尤其是文化休閑生活配套問題，要把它做得特別有特色，因為項目離市區(qū)可以利用的文化生活設(shè)施距離都比較遠。 

    　在社區(qū)品質(zhì)當(dāng)中最關(guān)鍵的就是安全問題，郊區(qū)應(yīng)特別關(guān)注。另外大型社區(qū)就有一個社區(qū)化形成的問題，如果不引導(dǎo)社區(qū)文化的發(fā)展，很可能會迷失方向。 

    　在發(fā)達的房地產(chǎn)市場當(dāng)中是各就各位。一級開發(fā)商把生地做成熟地，政府做政府的市政配套，收了稅做市政配套，做必要的文化設(shè)施。二級開發(fā)商也就是真正的開發(fā)商可能還分為投資商、開發(fā)商。投資商可能就是出錢，開發(fā)商則要自己的能力，否則會給自己背上極其沉重的包袱。 

    　選擇之一就是造城造鎮(zhèn)運動，比較典型的理論就是新城鎮(zhèn)主義。造城造鎮(zhèn)能不能擔(dān)負起所有的生活配套問題，在規(guī)劃上的問題？三而后行。 

    　選擇之二，依托社會資源，大開放小封閉的配套思路。生活配套設(shè)施全放到社區(qū)外去，利用社會資源。 

    　封閉的社區(qū)里有一些配套必不可少，像托兒所、便利店、文化活動服務(wù)設(shè)施，其中科技會館、高爾夫球場，可以對外經(jīng)營，但是必須和小區(qū)構(gòu)成非常緊密的關(guān)系。這種思路也是有局限性的，僅限于有條件的地方可以辦，否則不行。 

    　開發(fā)商實現(xiàn)資源共享，更重要的是實現(xiàn)資源共建，避免重復(fù)建設(shè)。開發(fā)商在建設(shè)過程當(dāng)中，盡量想辦法對文化生活、物質(zhì)生活的配套設(shè)施進行共建和共享。幾個小區(qū)連在一塊的時候，在中心區(qū)域共建一些東西，避免重復(fù)建設(shè)，避免不可能持續(xù)經(jīng)營?？傊?，開發(fā)應(yīng)該在商言商，把社會和市場的職能交換給社會和市場。必須有一個意識，辦社會可能是不得不，但是一定要把自己的邊際設(shè)計好。 

    　環(huán)境自然、優(yōu)美吳鋼(德國WSP建筑設(shè)計公司董事總經(jīng)理) 

    　低密度的房子最大的優(yōu)點并不在于房子如何，而是在于自然和環(huán)境的連接，以及大家對居住的感受和生活方式的變化。 

    　單個在城區(qū)或者在城市邊緣，修建高層或者高密度的房子實際上是很短壽的，這是由于人居的心理或者消費的心態(tài)所致。 

    　低層低密度是今后發(fā)展的大趨勢，但不會處于主導(dǎo)地位。因為它不是階段性的產(chǎn)品，隨著時間的發(fā)展而不斷發(fā)展、不斷深化，并且延展到中心城市。 

    　在中國，低層低密度并不是件新鮮的事，它是社會發(fā)展的必然趨勢。我們古人建造的低密度形態(tài)，相當(dāng)于歐洲中世紀(jì)那個時代延伸到現(xiàn)在，很有生命力。發(fā)展低密度很能體現(xiàn)人性化，容易接近自然，同時也符合城市形態(tài)發(fā)展的居住形式。 

    　特別是在中小型城市，生活水平高了，才有低層低密度，這也是一個過程，它有歷史、文化和經(jīng)濟的原因。 

    　上海低密度應(yīng)該說在上個世紀(jì)70年代80年代就變高了，為比較有錢的階層建造的，而且是大規(guī)模的開發(fā)，奇跡式的發(fā)展。北京的前門，在明清的時候，已經(jīng)是低層和低密度。我們的胡同，我們的四合院，已經(jīng)具備這樣的形態(tài)了。 

    　讓大家居住在自然和風(fēng)景中，低層低密度能給大家提供這種可能，實現(xiàn)這種理想。 

    　建筑設(shè)計是建筑風(fēng)景中的一部分，地面的風(fēng)景并不是說設(shè)計完建筑之后加進去，先做好院落再做好風(fēng)景?？梢园岩粭澐孔咏ǔ珊唵蔚目諝ぷ樱諝ぷ永镞吙梢宰尨蠹易约簺Q定，任意分割。 

    　一個低層低密度的房子不一定要帶著歐洲生活和西方生活的影子。低層低密度也是中國的傳統(tǒng)，不只是歐洲或者美國的傳統(tǒng)。如果在高層里邊追求西方化，追求百分之百的西方化有一些理由，這種形式在中國的傳統(tǒng)里邊是沒有的。低層低密度的房子里邊有一個非常重要的名詞叫文化，景式的庭院式的別墅，帶著很強的中國居住文化的。沒有任何一個類型的住宅比低層低密度的住宅更需要具備文化品質(zhì)。 

    　趨勢相對集中林少洲(厚土機構(gòu)主席) 

    　從郊區(qū)化容積率比較低的住宅這個角度來談，低密度住宅屬于中高品質(zhì)的住宅，面對中等以上的消費人群。由于工作環(huán)境和密度增加，導(dǎo)致大家向低密度自然環(huán)境去釋放需求，這是目前低密度住宅最大的動力，郊區(qū)住宅首先應(yīng)該從中產(chǎn)以上的階層開始發(fā)展。第一批屬于上層的非常頂級人物，這些人需要第二套住宅，所以先發(fā)展這一部分；其次就是中產(chǎn)階級。低密度住宅階層性特征是很鮮明的，追求歸屬感，追求標(biāo)簽，追求階層，找自己對號入座的地方。 

    　郊區(qū)住宅開發(fā)要適應(yīng)這個趨勢，市場要細分化，不能籠統(tǒng)蓋幾百套房子，這是不行的，一定要說清楚你是給誰用的。國外的建筑師做一套獨立式的住宅需要半年時間，量身定做，完全根據(jù)興趣愛好。收費比較高，精雕細琢，考慮到個性化的問題。 

    　產(chǎn)品定位差異化。產(chǎn)品不僅僅是建筑，包括環(huán)境景觀、設(shè)計、服務(wù)的氛圍，營銷符號，甚至它的名字等部分。這方面的定位一定走差異化的道路，整體性很鮮明，個性也很鮮明，標(biāo)志性的效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。 

    　產(chǎn)品定位的差異化有很多方面這樣的需求，包括內(nèi)部深層次的需求。要在相應(yīng)的品質(zhì)基礎(chǔ)上進行差異化設(shè)計，不能純粹追求形式。差異化是一系列的由內(nèi)而外，從舒適度、環(huán)境的布置上，仁者見仁，智者見智。產(chǎn)品差異化成為下一步住宅建設(shè)很重要的策略，不要再幻想著面對全城多少人，要找準(zhǔn)自己的定位。 

    　低密度早期項目個案很少，一個兩個，甚至全城就那么幾個。隨著低密度住宅的發(fā)展，越來越成為市場的重要組成部分，占整個市場板塊的比重會越來越大，其發(fā)展會相對集中。 

    　應(yīng)注意的問題朱文俊(北京威斯頓建筑文化交流中心總經(jīng)理、中國城市規(guī)劃學(xué)會居住區(qū)規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會副秘書長) 

    　從2000年年底到現(xiàn)在，北京大力發(fā)展低密度住宅已經(jīng)歷了一年多的時間。從北京市政府頒布的綠化隔離帶政策、十大邊緣組團及小城鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略，到以銀信地產(chǎn)為首、率先提出Townhouse的概念、扯起郊區(qū)化的大旗，到現(xiàn)在，許多低密度樓盤已經(jīng)在郊區(qū)浮出水面。另外，從許多公司的土地儲備方向來看，在近兩年中，北京還將有若干個超過千畝的低密度大盤陸續(xù)上市，它們都決心比照現(xiàn)在已面世的樓盤，最大程度地實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和升級換代。這將對北京乃至全國的低密度住宅的發(fā)展起到積極的推動作用，同時，因為競爭的加劇，也因為購房群體的日益成熟，讓我們從現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r中研究出一些問題，希望后來者重視并加以改進。 

    　多大的盤子適合多種產(chǎn)品形態(tài)并存？有些樓盤，占地面積不大，但在其中做了過多的同類產(chǎn)品。200～300畝的范圍內(nèi)，做2種相近的產(chǎn)品類型、吸引相近層次的客戶群才是穩(wěn)妥之舉。如果到了500～600畝、上千畝的規(guī)模，就可以游刃有余地做出3種以上類型的產(chǎn)品，但同時要在規(guī)劃上做好組團的分割，在營銷推廣上要注意時間的分隔和不同客戶群的儲備。 

    　規(guī)劃的密度還是偏大。在容積率和建筑密度之間做抉擇，是一件比較痛苦的事情，一定得掌握一個基本點：樓間距一定要大于衛(wèi)生視距，否則陽臺就成了一種擺設(shè)，人的心理健康逐漸會受到巨大的影響。做法應(yīng)該是適當(dāng)?shù)乩箝g距，做好景觀，同時適當(dāng)?shù)靥岣呤蹆r。 

    　什么樣的建筑形式才是對的？“對”的建筑形式就是首先要有居住建筑的尺度；其次，“對”的建筑形式應(yīng)該是有文化內(nèi)涵的，無論是中國文化的，還是舶來文化的，關(guān)鍵是要做到位，而不要“四不象”；再其次，“對”的建筑形式要仔細研究建筑的色彩，要根據(jù)大多數(shù)目標(biāo)客戶群的品位和愛好，來選擇色彩的種類和傾向。 

   要注意戶型和室內(nèi)空間的推敲。大戶型的Townhouse中，連接上下空間的樓梯位置和形式應(yīng)該認真推敲，它應(yīng)該成為整個戶型中的視覺要素。另外，地下空間處理的要點是，要處理好與室外空間的關(guān)系，僅僅開高窗是不能解決問題的。 

   要認真研究北方地區(qū)景觀的做法。低密度住宅比拼的重點之一就是景觀環(huán)境的營造。好的景觀營造可以彌補建筑單體本身的很多不足。種樹、種草、自然邊界、水景、材質(zhì)的交接、小品等，都是景觀營造中的關(guān)鍵詞。另外，要非常注重室內(nèi)景觀與室外景觀的融合、室內(nèi)小園林的營造。北方地區(qū)的氣候條件不如南方，但用心去研究，還是可以比其他的競爭樓盤營造出更為引人入勝的室內(nèi)外景觀的。