是誰改變了CBD的居住格局

　　作為為國際跨國公司服務(wù)的商務(wù)辦公區(qū)，CBD區(qū)域的作用和影響力無可厚非。于是，圍繞在CBD的言論和故事便層出不窮。在北京提到CBD,上到白發(fā)老者下到婦孺都能說出個一二，可見“CBD”已經(jīng)深入人心。 　　CBD的功勞是打造了一頂一的商務(wù)氛圍，遺憾是沒有同時開創(chuàng)一頂一的居住生活。隨著時間的推進，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的CBD已經(jīng)不純粹了，甚至可以說是魚龍混雜；但是CBD卻實改變了人們的生活。以最新的視角觀察CBD，會發(fā)現(xiàn)它本身也在被外來力量牽引和影響著…… 　　世界著名的科學(xué)思想家霍金說過,“ 移居外星球--沒戲！”那么要移居CBD會是什么樣的情況？理想還是困難？ 　　在許多人看來，CBD是一個“不夜城”，那里有來自世界各地的美食和名品，還有數(shù)不盡的知名跨國公司和高級商務(wù)人士進進出出。這里有北京人最自豪的國貿(mào)，有全北京最高、最頂級的寫字樓。CBD在老百姓的心中，說白了就是為上層人士創(chuàng)造的王國。 　　我們可以把與CBD同呼吸共生活，當(dāng)做是一個夢想。事實上，CBD總的規(guī)劃占地為400百萬平方米，而規(guī)劃中居住占地僅為84萬平方米，居住建筑面積為250萬平方米。這些數(shù)字意味著我們要在總?cè)莘e率為3的情況下居住，而卻要支付高于12000元/平方米以上的房價。 　　我相信有一定數(shù)量的高級商務(wù)人士可以在CBD實現(xiàn)居住夢想，而在與CBD朝夕相處的背后不難發(fā)現(xiàn)一個結(jié)果就是，擁有了時間、效率和便捷，卻失去了最寶貴的舒適…… 　　高檔住宅項目在很大程度上為CBD的區(qū)域價值和品質(zhì)上了一個保險。作為支撐CBD的源動力，我們開始刻意地去尋找集交通、景觀、高品質(zhì)、客戶群一致性的純居住性項目卻發(fā)現(xiàn)基本是鳳毛麟角。從三環(huán)到二環(huán)進行搜索，好的也有，但都是出價驚人；否則就是撿了芝麻丟了西瓜。最后到了東護城河，我們才總算沒失望。這就是位于光明橋西北角的水上公園.華城。在這里不是想故意鼓吹些什么。只是華城的定位和客戶捕捉有著極獨特的一面，位于東南二環(huán)，一期業(yè)主70%來自朝陽，且項目的自住率一直保持在90%以上。而這并不是我們意料這中的，但這其中一定有原因。通過對CBD及其外圍區(qū)域的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)CBD的居住格局被一種新的居住模式改變著…… 　　CBD的居住困惑 　　理想與現(xiàn)實之間，動機與行為之間，總有一道陰影。------ 英國詩人、批評家 愛略特.T.S 　　北京的CBD在規(guī)劃的初期曾經(jīng)是一個以商務(wù)辦公功能為主的區(qū)域，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置于以“金十字街”兩側(cè)的地段，設(shè)置混合功能區(qū)的概念，強調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施有機融合等等?？墒窃趯嶋H發(fā)展過程中，這種定位依托于其所在區(qū)域固有的資源，在相當(dāng)長的時期內(nèi)實現(xiàn)了經(jīng)濟的“高速發(fā)展”，但另社會和高層人士擔(dān)憂和疑慮的問題也相應(yīng)而生。那就是CBD僅僅是個商務(wù)中心，在它的規(guī)劃中寫字樓和商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等面積占總規(guī)劃的75%左右，區(qū)域功能和大的氛圍已成定局，可以說生活和居住的相關(guān)問題便成為弱勢。于是有人說，CBD開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致居住生活的缺陷其實是一種自食其果的行為。 　　實際上，現(xiàn)在的情況也是擺在眼前的。CBD核心區(qū)土地資源稀缺的現(xiàn)狀直接造成了建筑密度過大，在總規(guī)劃面積3.99平方公里的土地上，建筑物覆蓋的面積空前地達到了1000萬平方米。事實證明，如此之高的建筑密度致當(dāng)然不適合純粹的居住。再加上諸如環(huán)境建設(shè)的滯后也降低了居住的品質(zhì)；土地日益稀缺,人口密度都在加大等系列問題……。于是，對純居住環(huán)境、生活高品質(zhì)的向往與追求，便成為CBD高層次置業(yè)者關(guān)注的焦點。 　　雖然CBD核心區(qū)存在著一定數(shù)量以中高檔住宅定位的項目，且市場價格都在12000元/平方米以上。且相當(dāng)一部分項目如華貿(mào)中心、金地國際花園、藍堡國際公寓等都是綜合類高檔物業(yè)，還有一部分是為中高級商務(wù)人士設(shè)計的酒店式公寓產(chǎn)品。據(jù)有關(guān)的市場調(diào)研數(shù)字顯示，這些項目的大部分客戶的購買動機是出于投資，而非自住。一方面，企業(yè)的發(fā)展情況決定著CBD也存在著一定數(shù)量的中小型辦公企業(yè)，它們在租金和交通的考慮上決定一些商住類項目大有市場一些中本在市場的發(fā)展下逐漸淪為商住項目的情況也不在少數(shù)。導(dǎo)致自住客戶最終不得不放棄項目，而走上投資客戶的道路。比如說二年前開發(fā)的盛世家園，最初雖以高檔項目出現(xiàn)，但因為地理位置稀缺、租金低廉，導(dǎo)致商住的比例越來越大，目前自住與商住客戶的矛盾和沖突也越來越明顯。另一方面，在CBD的一些商務(wù)人士由于自身的不確定因素，也會考慮租用一些服務(wù)較好的公寓,如戀日國際等。這些因素都為CBD打造中高檔純居住社區(qū)帶來難以調(diào)和的困難、矛盾。 　　此外，CBD區(qū)內(nèi)的交通也是個大問題。雖然現(xiàn)在，CBD及其周邊地鐵沿線的高檔物業(yè)，包括商住，在市場上都比較受歡迎，租金也很可觀。但從整個CBD現(xiàn)狀而言，受交通壓力的影響還是較大。潘石屹在網(wǎng)上介紹CBD時說，現(xiàn)在的CBD有兩多：一是民工多，二是施工車輛多。從目前情況看，CBD及其周邊物業(yè)還沒到全面入住的程度，交通壓力已經(jīng)非常緊迫。這直接關(guān)系到CBD的未來。據(jù)記者了解，已有不少老百姓向CBD管理委員會和相關(guān)政府反映，能夠有關(guān)部門在力所能及的范圍內(nèi)，盡快為改善CBD的交通做一些事情。 　　最近有專業(yè)人士認為，CBD內(nèi)居住類物業(yè)的居住價值一定要有足夠的保證，不能因為處在CBD內(nèi)就忽視掉住宅的居住性，否則，CBD的居住環(huán)境和項目的居住品質(zhì)大打折扣?？蓮挠浾吡私獾慕Y(jié)果來看，居住要有氛圍，還要有規(guī)模。要讓高檔的純居住生活走進CBD也不是易事。如此看來，身處東二環(huán)路的華城無疑為這種困惑找到了一種解決方法。目前，東二環(huán)的交通已非常的完善，特別是廣渠門一帶距CBD核心區(qū)僅3公里。華城在設(shè)計建設(shè)之初，能夠?qū)^(qū)外的自然景觀資源與社區(qū)內(nèi)的景觀進行了“無縫”連接，加上緊鄰CBD的綜合優(yōu)勢，成為東部高層次商務(wù)人士主要的置業(yè)目標。 　　CBD的居住需求 　　實現(xiàn)明天理想的唯一障礙是今天的疑慮。------ 美國總統(tǒng) 富蘭克林.羅斯福 　　目前CBD正在加快步伐，推進重點工程建設(shè)。據(jù)記者了解，CBD現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為2075家，其中跨國公司457家。據(jù)記者了解，在CBD地區(qū)粗略統(tǒng)計存在著一個接近30萬的白領(lǐng)群體，同時還存在著數(shù)目不小"成功商務(wù)人士"以及外籍人士，他們在相當(dāng)大的程度上支撐著CBD地區(qū)的高檔樓盤市場。這些跨國公司看中的是商務(wù)環(huán)境和聚集效應(yīng)。2075家企業(yè)員工的有效住房需求，可以說是直接刺激泛CBD區(qū)域大量高檔住宅開發(fā)的根本原因。在北京連續(xù)幾屆的朝陽國際商務(wù)節(jié)，打造CBD理想居住區(qū)也再次成為人們討論的焦點。 　　一方面CBD的整體規(guī)劃和開發(fā)使核心區(qū)內(nèi)項目普遍推遲了起動時間，另一方面受CBD區(qū)域功能影響，純居住社區(qū)在其中生存并不容易，目前，在CBD核心區(qū)內(nèi)主要還是商務(wù)型物業(yè)居多。作為中央商務(wù)區(qū)的配套，25%的住宅規(guī)劃使CBD核心區(qū)內(nèi)的純居住類物業(yè)成為"副產(chǎn)品"，而且商務(wù)的發(fā)展必然使區(qū)域環(huán)境與生活需求相背離。所有這些都為核心區(qū)外的居住社區(qū)提供了市場機會。 　　眾所周知，中央電視臺以及北京電視臺將會陸續(xù)東遷入CBD，雖然爭議很大。甚至目前，有專家明確反對。這對開發(fā)商來說無疑是個利好消息。目前，市場上為其附屬企業(yè)量身定做的寫字樓就占有一定的比例。而這些企業(yè)提供的就業(yè)人群當(dāng)然也不在少數(shù)。這些人的住房需求，應(yīng)該是很值得重視的。 　　以國貿(mào)為中心的大型高端物業(yè)，以及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)為主的綜合建筑體萬達廣場、華貿(mào)中心紛紛亮相CBD。事實上，它們的出現(xiàn)豐富了CBD稀缺的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，但也為區(qū)域市場的發(fā)展提出了相應(yīng)的難題：大型高檔商業(yè)大量增加之后，誰來充當(dāng)這個龐大的消費群體？于是，一部分業(yè)內(nèi)人士認為，這類商業(yè)的集中供應(yīng)，就是在吸引CBD周邊有穩(wěn)定購買力的旺盛消費群體。成熟的商業(yè)配套誕生的同時，也就意味著CBD的周邊必須有相應(yīng)的高端生活居住區(qū)，顯然CBD滿足不了這樣的需求。 　　CBD的生活突圍 　　冬天來了，春天還會遠嗎？------ 英國詩人 雪萊.P.B 　　實際情況正如CBD人士也分高、中、低層級一樣，在"CBD附近的居住區(qū)"內(nèi)部，也存在一個明顯的分層。從目前市場的調(diào)查情況來看，對于CBD內(nèi)最高級的管理人員而言，由于經(jīng)濟非常富足，考慮居所時，他們會選擇距離CBD核心區(qū)相對更近、價位相對高的高尚住宅區(qū)。以通用時代、萬豪國際公寓為代表的河岸板塊。作為CBD內(nèi)僅有的可以依托的自然環(huán)境，他們的售價也是北京市場公寓項目的至高點。東直門、朝陽公園一帶，距離CBD核心區(qū)幾乎都不超過5公里?？蛇@些區(qū)域如東直門生活密度、商務(wù)氛圍也很濃；朝陽公園具有知名的優(yōu)勢，并以新現(xiàn)身的富人區(qū)著稱，房價也高得讓人咋舌。當(dāng)然，CBD區(qū)內(nèi)的金領(lǐng)、銀領(lǐng)也有能力考慮在這些項目置業(yè)，但實事上這類人群的學(xué)歷和素質(zhì)，決定著他們在置業(yè)時也相當(dāng)理性，不會盲目追求虛榮而忽略產(chǎn)品真正的性價比。 　　而CBD收入相對偏低的客戶會把置業(yè)的機會留給一些相對遠的區(qū)域，通常會考慮在五環(huán)以外置業(yè)，甚至到通州或是亦莊。一般認為，半徑5公里為一個人的基本生活圈，如果超過這個半徑，生活成本將會相應(yīng)增加，對于CBD人士而言也是一件得不償失的事；而且這些區(qū)域特別是通州整體區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃與城區(qū)差距還很大。 　　然而，對于CBD的高收入人群來說，他們在置業(yè)時是相當(dāng)挑剔的,工作、生活、家庭缺一不可，品質(zhì)、環(huán)境、尊崇感兼而顧之，因此他們更多會考慮把第一居所放在二環(huán)、甚至三環(huán)這樣的繁華的成熟居住區(qū)域多一些，但目前這個市場對于中高檔純居住社區(qū)的供應(yīng)量還是相對較小。 　　如此看來，雖然CBD尚未搭建起成熟的居住區(qū)框架，但是CBD不同收人群以及市場情況，導(dǎo)致了以CBD為中心輻射的一個又一個居住區(qū)散落地分布著。不難看出，CBD的生活向外突圍已成趨勢。 　　可以說，CBD金領(lǐng)收入人群和普通白領(lǐng)收入人群的生活在向外區(qū)域突圍后，選擇的目標區(qū)域和目標項目都逐漸明確。而作為絕大部分高收入的商務(wù)人士，在向CBD外圍區(qū)域項目的選擇空間還不是十分廣闊。 　　現(xiàn)在CBD規(guī)劃仍在不斷修改、完善的過程中，但核心區(qū)外的中高檔項目也已經(jīng)紛紛起動了。以華城為例，城市核心區(qū)的位置為給業(yè)主提供榮譽和尊崇感；8000多元/平方米的價位恰恰補充了東部市場的價格空白。除此之外，在與其他高檔項目的定位中實施差異化定位，拿出獨家的創(chuàng)新實踐法，即在產(chǎn)品設(shè)計時考慮可操作性、均好性、實用性于一體，充分滿足CBD核心區(qū)內(nèi)高層次的居住需求。從華城的前期定位和后期市場的反饋情況來看，我們不難看出這類項目最能打開CBD中高級居住市場的缺口，并為緩解相對應(yīng)人群的置業(yè)困惑創(chuàng)造了積極的條件。 　　中高檔項目是改變CBD居住格局的核心力量 　　要想射中靶心，必須瞄準比靶心略高些，因為脫弦之箭都受會到地心引力的影響。---英國詩人朗費羅 　　在CBD邊緣地區(qū)開發(fā)的高檔居住社區(qū)，對于身在CBD之中的人來說，可以通過準確的定位找到最舒適的生活服務(wù)，從一定程度上實現(xiàn)的時間和資源的最好利用，無疑是件好事。北京CBD的住宅供應(yīng)量有限，再就是從CBD規(guī)劃中希望避免"夜間空城"，達成CBD發(fā)展總體平衡；還有一點是云集CBD的開發(fā)商為了規(guī)避前期風(fēng)險，盡快回收資金的考慮多以住宅開發(fā)先行。站在一般開發(fā)商的立場上，房子蓋完并賣完，其職責(zé)也就基本結(jié)束。至于入住后的客戶是何等層次和人群，都脫離了職責(zé)范疇之內(nèi)。事實上，某些開發(fā)商這種對市場、對產(chǎn)品不負責(zé)的行為，一定會對將來CBD的發(fā)展有致命的影響。 　　近來，關(guān)于CBD高級居住區(qū)在何方的說法已有多種版本，名稱也五花八門，如泛CBD、CBD后花園、CBD臥城、CBD衛(wèi)城、中央居住區(qū)，……。至于地理位置，近的有東直門、朝陽公園、廣渠門、西大望路、朝陽路、朝陽北路，遠的有通州，亦莊等等。但作為CBD的高檔居住核心區(qū)，純粹打造高品質(zhì)生活的區(qū)域，就不能一概而論了。有些項目打著區(qū)域的招牌，拿賣點壯聲勢。玩概念的營銷手段。實際購買客戶與宣傳上所言差距很大。 　　隨著市場供應(yīng)量的增大，導(dǎo)致了CBD內(nèi)與周邊中高級居住社區(qū)之間的強力競爭。然而，僅僅拼地段可能還不夠，還要在產(chǎn)品設(shè)計和細節(jié)服務(wù)上多下功夫。經(jīng)過記者一段時間的走訪，不少開發(fā)商在商住和自住的把控上，也很難進行絕對的限制。除非是此項目不具備辦公的基本條件?？墒侨A城不同，距建國門2公里，集三重景觀于一體，幽靜而溫馨。對于華城的擁有者來說，投資和商住都是一件痛事。 　　作為一個8000多元/平方米的精裝修項目，華城從設(shè)計到實施都朝著一個高端的項目去努力，即提出“向上替代”居住模式，用東二環(huán)高檔純居住的環(huán)境去替代CBD核心區(qū)商住的高密度和混雜。華城的出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)了CBD地區(qū)一直以來不斷升級的、商務(wù)公寓奢華大比拼、而純居住日益匱乏的局面。 　　以華城來說CBD新形勢下的居住格局，目的只有一個：就是讓類似的項目在CBD周圍生根發(fā)芽，讓更多項目融入CBD的市場空缺中。以華城來說CBD，劉禹錫的一句話最合適：山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈。