把酒問青天 豪宅分幾類 北京豪宅大排名

    無論地產(chǎn)開發(fā)還是投資置業(yè)，豪宅都是一個(gè)永恒而崇高的主題。所以，我們經(jīng)常將豪宅神圣化。
 
    在時(shí)下的宣傳與推廣中，一提到豪宅，總是出現(xiàn)一些“令人起敬”的地名，比如巴黎的拉德方斯、倫敦的西堤、紐約的第五大道、東京的明治皇宮特區(qū)、香港的半山等；同樣還有一些“令人神往”的名稱，拉德方斯衛(wèi)城、比利佛山莊、長(zhǎng)灘、陽(yáng)明山莊、帝景園、紅禧山莊等，更有一些“令人折服”的概念裝飾，比如國(guó)際大師、量身打造、藍(lán)血一族、新世代、英式管家等等。這樣的表現(xiàn)手法顯然將豪宅的時(shí)間、空間與品種弄成混亂不堪，所以，最后得不出任何有意義的比較來，也宣傳不出象樣的東西，留給市場(chǎng)的是更多的混亂。 

    其實(shí)，從時(shí)間上看，不同歷史時(shí)期和不同的時(shí)間段人們對(duì)豪宅的認(rèn)同是大不一樣的，路易王朝的輝煌宮殿與拉德方斯的新貴大宅相比，誰能說清哪一個(gè)更豪？從空間上看，不同國(guó)家與地區(qū)對(duì)豪宅的理解也不同，法國(guó)的左岸小鎮(zhèn)與美國(guó)橘子鎮(zhèn)又如何相比？甚至同一國(guó)家不同城市也無法相比，比如我們同樣說不清長(zhǎng)灘與比佛利山莊的孰好孰壞。 

    現(xiàn)階段北京的情況更為復(fù)雜，在同一歷史時(shí)間、同一城市空間中，我們對(duì)豪宅的理解也完全不同，這不能不說是一種尷尬。 


    困惑 

    把酒問青天 豪宅分幾類 

    時(shí)下有篇策劃大作叫《京城九大豪宅》，例舉了北京城區(qū)及郊區(qū)共九大豪宅，依次是貢院六號(hào)、瑞城中心、和喬麗晶、水印長(zhǎng)灘、北京玫瑰園、光彩國(guó)際公寓、華彬高爾夫莊園、國(guó)際使館村、新御景等九個(gè)項(xiàng)目。與其說是對(duì)北京豪宅作了一次較全面的掃描，不如說是作了一次較大規(guī)模的整體推廣。 

    此推廣給人的感覺是，看了九大豪宅后反而對(duì)豪宅的印象更亂了。因?yàn)?，無論如何我們都難以將貢院六號(hào)與水印長(zhǎng)灘相比，一個(gè)是城區(qū)公寓式豪宅，一個(gè)是郊區(qū)別墅式豪宅，除了同樣很貴以外，他們沒有任何共同點(diǎn)。 

    如果按照貴即是豪宅這個(gè)觀點(diǎn)來選，特別是有新御景這樣的項(xiàng)目墊底來選的話，估計(jì)再數(shù)上三個(gè)“九大”都沒有問題。僅城區(qū)內(nèi)便可隨意尋出九大老項(xiàng)目，如麗晶苑、恒基中心匯豪閣、香江花園、紫玉山莊、麗豪園、東環(huán)廣場(chǎng)、世貿(mào)國(guó)際公寓、紫竹花園、萬泉新新家園等，還有九大新項(xiàng)目，如國(guó)展家園、財(cái)富中心、新城國(guó)際、亞運(yùn)新新家園、旺座、建外SOHO、棕櫚泉國(guó)際公寓、恒華國(guó)際、耕天下等。如果算上城區(qū)那些中高檔社區(qū)中的單價(jià)過萬元、總價(jià)500萬元以上的頂層樓王，以及近郊區(qū)TOWNHOUSE中的極品、郊區(qū)獨(dú)幢大別墅，那么數(shù)量又得翻番，估計(jì)數(shù)滿一百還得有多，那豈不是豪宅滿天飛了？ 

    顯然北京沒有這么多豪宅，這是誰也不愿意承認(rèn)、誰也不相信的事。 

    這正是我們混淆不同類別豪宅的原因所在。一個(gè)郊區(qū)賣不動(dòng)的老別墅也敢跟城區(qū)最新推出的公寓樓叫板：比如月亮灣問貢院六號(hào)，你有地下室嗎？你能改建私家游泳池嗎？喂，你的私家花園在哪里？搞沒搞錯(cuò)，你容積率超過TOWNHOUSE還敢叫豪宅？于是，跟城區(qū)高塔豪宅相比，任何郊區(qū)別墅項(xiàng)目中的“大屋”都被算在豪宅之中了。同樣，城區(qū)隨意一個(gè)高檔公寓也可以跟郊區(qū)別墅類豪宅叫板，比如新御景問水印長(zhǎng)灘，你有占據(jù)制高點(diǎn)的快感嗎？別看我在南城，你有老城區(qū)文化嗎？離國(guó)貿(mào)三分鐘你做得到嗎？你家窗景能縱攬CBD全景嗎？再往下，恨不得要問你家有電梯嗎？于是，所有城區(qū)貴一點(diǎn)的公寓樓又都成了豪宅。非法項(xiàng)目在說，我們家可以隨便DIY，要多豪就多豪，公寓樓王在說，百米高樓一人踩在百戶上，有多豪你感覺不到，如此等等。 

    所以，我們十分有必要將豪宅進(jìn)行細(xì)分。比如可分為城區(qū)與郊區(qū)、高樓與別墅。郊區(qū)豪宅賣的是稀缺的天然環(huán)境、城區(qū)的豪宅賣的是罕見的黃金地段；別墅賣得是出世的修身養(yǎng)性，高樓賣得是入世的高居天下。此兩者的差異更多的是一種文化與心態(tài)的區(qū)別，都可以做到極致，可以自成豪宅標(biāo)準(zhǔn)。 


    研究 

    更上一層樓 登高問豪宅 

    北京城區(qū)高樓豪宅，是目前豪宅市場(chǎng)中的一支生力軍。其曾經(jīng)與現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量和發(fā)展速度一直都強(qiáng)于郊區(qū)的別墅豪宅，也更優(yōu)于城區(qū)低層豪宅或別墅豪宅。這種勢(shì)頭顯然有進(jìn)一步擴(kuò)張的想象空間。于是，圈定北京高樓豪宅成為最重要的話題。 

    因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)發(fā)展近十年，這樣的豪宅還是有相當(dāng)數(shù)量的。但是，如果我們以在售項(xiàng)目為限，再劃一個(gè)超高標(biāo)準(zhǔn)，即售價(jià)1500美元/平方米起，那么剩下的就不多了。在不多的項(xiàng)目中，我們又根據(jù)知名度等條件圈定了十個(gè)項(xiàng)目，希望通過此十個(gè)高樓豪宅的對(duì)比，來看清城區(qū)高樓豪宅的豪自何處、價(jià)值何在。 

    這十個(gè)項(xiàng)目分別是貢院六號(hào)、瑞城中心、福景苑、光彩國(guó)際公寓、旺座、金菲國(guó)際公寓、華普花園、財(cái)富中心、新城國(guó)際、建外SOHO等（幾乎全是東部的項(xiàng)目）。再根據(jù)十個(gè)有關(guān)豪宅的指標(biāo)進(jìn)行比較，即可看出高樓豪宅的好壞來。 

    此十大指標(biāo)相當(dāng)重要，經(jīng)過仔細(xì)研究，我們選出以下十方面比較點(diǎn)。 

    黃金地段、稀缺產(chǎn)品、超高售價(jià)、自然景觀、奢華裝修、起點(diǎn)戶型、同質(zhì)程度、開發(fā)感覺、銷售狀況、配套齊全。 

    需要說明的是，以上我們選出的十個(gè)豪宅項(xiàng)目，可謂在各個(gè)方面都有可圈可點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，至少，作為豪宅項(xiàng)目而言，它們的優(yōu)勢(shì)是明顯強(qiáng)于其弱勢(shì)的，所以，我們不再對(duì)這些項(xiàng)目的弱勢(shì)進(jìn)行減分，而只是對(duì)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行加分。具體而言，根據(jù)其在十個(gè)方面的表現(xiàn)，分別給予加分，最后得出一個(gè)綜合評(píng)分，排出城區(qū)高樓豪宅榜。 

    加分說明： 

    一、地段加分：這些豪宅的區(qū)位都在城區(qū)黃金地段和交通要津，諸如CBD核心區(qū)、第一使館區(qū)、第二使館區(qū)、地鐵上蓋等，但作為真正豪宅，除了位處黃金地段外，還必須講究“隱”，最好是不臨交通主干線，以避開城市黃金地段過份的繁華和紛亂。所以，非主干線項(xiàng)目加一分。 

    二、稀缺加分：豪宅一定要追求物以稀為貴，所以，一個(gè)豪宅項(xiàng)目可銷售的單位越少越好，整個(gè)社區(qū)的住戶在300套以內(nèi)為佳，可以加一分。 

    三、裝修加分：裝修標(biāo)準(zhǔn)最高者達(dá)1000美元/平方米，但經(jīng)過核算，認(rèn)為3000元/平方米以上者即可加分。 

    四、售價(jià)加分：當(dāng)然越貴越好，報(bào)高價(jià)就有一種勇氣和身份，所以，2000美元/平方米以上者加分。 

    五、戶型加分：豪宅應(yīng)該拒絕中小戶型，但這些豪宅項(xiàng)目中卻多含有中小戶型，不能不說是遺憾，故最小戶型200平方米者加分。 

    六、景觀加分：城區(qū)豪宅一樣也有自然景觀，當(dāng)然不是指社區(qū)人工園林，主要表現(xiàn)在河流水系和公園體育場(chǎng)等有水有樹木可以養(yǎng)眼，有者加分。 

    七、同質(zhì)加分：目前的豪宅社區(qū)還難以稱是“看不見的頂層”的居所，這就必需強(qiáng)調(diào)同質(zhì)性。同質(zhì)的第一指標(biāo)即戶型同質(zhì)，然后是裝修同質(zhì)，也包括格調(diào)，最不同質(zhì)即是投資型客戶多，而且有商住企業(yè)在其中，當(dāng)然SOHO肯定不在此例。 

    八、開發(fā)商加分：遵循財(cái)富者開發(fā)豪宅有感覺的原理，給發(fā)展商老板的財(cái)富加分，故光彩的盧志強(qiáng)、金菲的陳金飛、華普的剪英海等因進(jìn)入《福布斯》財(cái)富榜者加分，財(cái)富中心的楊孫西加分也作為知名權(quán)貴加分，其財(cái)富高于許榮茂。包括馮侖、潘石屹及其它幾個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展商財(cái)富地位則要差一些。 

    九、銷售加分：銷售是充分反應(yīng)其市場(chǎng)認(rèn)可度的指標(biāo)，但考慮到豪宅銷售難度，銷售率達(dá)30%以上者即加分。 

    十、配套加分：大社區(qū)占優(yōu)，中型社區(qū)特別強(qiáng)調(diào)配套也不錯(cuò)（人均會(huì)所面積大），但小社區(qū)但會(huì)所及其它配套面積小的項(xiàng)目則不行，當(dāng)然，這些項(xiàng)目的會(huì)所裝修與格調(diào)肯定不差，這就不用比了，不是五星級(jí)就是超五星級(jí)的。 

    比較結(jié)果見以下附表。 


    結(jié)論： 

    北京無豪宅 光彩有點(diǎn)像 

    這樣一個(gè)評(píng)分盡管有一定主觀性，但得出的結(jié)果依然很有意思。 

    我們發(fā)現(xiàn)這樣一些現(xiàn)象： 

    一、許多知名項(xiàng)目排位較后，這表明豪宅拒絕高知名度，豪宅應(yīng)該保有一絲神秘和含蓄。 

    二、廣告量最大的項(xiàng)目如旺座排名居中，這表明豪宅并不是廣告砸出來的。 

    三、最貴的項(xiàng)目貢院六號(hào)排名居中，這表明豪宅絕不簡(jiǎn)單地等同于貴，絕不僅是靠貼金鍍銀來完成的。 

    四、最熱銷的三大項(xiàng)目財(cái)富中心、新城國(guó)際和建外SOHO排名后三名，這表明豪宅基本上是拒絕熱銷的。 

    五、排名第一的項(xiàng)目光彩國(guó)際公寓并沒有特別驚人的賣點(diǎn)，也沒有什么概念炒作，這表明目前豪宅市場(chǎng)最具價(jià)值的是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的均好性。 

    實(shí)際上，光彩國(guó)際公寓也還是很有賣點(diǎn)的，在建筑設(shè)計(jì)方面，每幢樓都是四戶三梯，雙門廳設(shè)計(jì)，更有全北京唯一一個(gè)全石材貼面，選用的是恒基中心的外立面質(zhì)材；在戶型方面，特設(shè)三進(jìn)式動(dòng)線的美式大宅，在每一進(jìn)中的玄關(guān)、客廳、臥區(qū)的過道尺寸都是豪宅設(shè)計(jì)中的頂級(jí)，更有LDK（Living Dinning Kitcheng）的新空間思維，打破傳統(tǒng)豪宅對(duì)客廳、餐廳、廚房區(qū)隔離的規(guī)劃，拿掉一道墻的同時(shí)也拿掉舊空間和舊的生活模式；對(duì)主人房的追求更是標(biāo)定在“五星級(jí)主人房”的整體套間感覺上；另外，其早餐室、衣櫥室、套間、書房的設(shè)計(jì)等自然都是極盡豪宅標(biāo)準(zhǔn)；在裝修方面，更有全球?qū)ぴL計(jì)劃，收羅世界各大城市的頂級(jí)飾物及藝術(shù)品，即便在樓書處理上，也特別設(shè)計(jì)成滿足男主人的《新財(cái)富生活》和滿足女主人的《國(guó)際時(shí)尚生活》以及包含全貌的《2002年國(guó)際豪宅觀》等漸進(jìn)的三大本。盡管豪宅各有各的優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)點(diǎn)，但光彩的出現(xiàn)，還是為北京豪宅市場(chǎng)增色生輝。 

    所以，參觀完本次的豪宅排名的十個(gè)項(xiàng)目，最失望的人也說：“北京無豪宅，光彩有點(diǎn)像?！痹瓉硭J(rèn)為，北京根本就沒有所謂的豪宅，所謂排名第一的光彩國(guó)際公寓不過最像而已。   

文/樓杰