關注新城與新居住模式 解讀武漢三大新城

　　2004年12月28日，武漢市規(guī)劃部門公布了《南湖居住新城概念規(guī)劃》和《后湖居住新城概念規(guī)劃》，并通過了最后一輪專家評審。 據(jù)了解，南湖、后湖居住新城是武漢市規(guī)劃的4大居住新城(東湖、后湖、南湖、四新)中的2個。而在稍前的2004年12月10日，《東湖居住新城概念規(guī)劃》也已獲通過。至此武漢四大居住新城中已經(jīng)有3座完成了概念規(guī)劃。 　　待到武漢規(guī)劃中的這幾座新城陸續(xù)進入實施階段，這幾座新城規(guī)劃的浮出水面，將使武漢迎來真正的“造城”時代。屆時將有相當大的一部分居民從舊城區(qū)分流出來，成為新城的居民。 　　那么上述居住新城會對城市居民的居住行為帶來何種影響？會給房地產(chǎn)市場帶來哪些新的變化？那我們不妨從居住新城的功能開始，一一進行解讀： 　　居住新城：城市功能細分的必然趨勢 　　隨著城市進程的發(fā)展，傳統(tǒng)的居住區(qū)會逐漸的向城市外遷移，從而形成以工作區(qū)為中心，居住區(qū)包圍四周的格局，城區(qū)正中會以政治、經(jīng)濟文化區(qū)形成城中心，縮小城市的范圍，而形成衛(wèi)星城。某資深城市規(guī)劃專家認為，一說到傳統(tǒng)的城市功能，可以形象的將它比喻為大腦，它是大腦，大腦不需要走路，不需要其他的功能，只需要指揮別的器官去做它應該做的事情。但是中國的長期以來的生活習慣，老百姓不愿意離開城市直接造成了城區(qū)的無限制增大，逐漸的政府也無力負擔城市的運作，就好像大腦又要當腿，又要當手，還要當胃。這就是城市臃腫，即“城市病”，而簡化城市功能，首先應該把工業(yè)區(qū)分離，然后分離居住區(qū)。居住區(qū)一旦分離，相對應的配套設施就會一起分離，商業(yè)、普通教育，社區(qū)服務等等，包括醫(yī)院、學校等公共設施等都會從城市中心向四周擴散。這樣一來，城市的負擔就會變小，精干而齊全的居住區(qū)會形成一個個獨立配套，獨立普通教育系統(tǒng)的居住衛(wèi)星城。 　　如后湖新城的建成，就可以解決漢口主城區(qū)居民生活場所外拓的問題，南湖新城解決的是武昌老城區(qū)居民生活空間擴大的問題，東湖新城有可能是考慮徐東至青山一帶居民居住的更新?lián)Q代問題，這種城市功能的細分趨勢，將有效的引導開發(fā)商去這些類似于上述新城這樣有著完善規(guī)劃的區(qū)域進行住宅開發(fā)，從而在滿足武漢居民不斷增長的居住需要和對居住質(zhì)量的更高要求。 　　居住新城：使居住區(qū)真正稱之為“城” 　　何謂“居住新城”，稱之為城者，不僅僅要有大量成熟的居住社區(qū)，更要有齊全完善的公共配套設施和適宜的人居環(huán)境，使之真正成為城市副中心，并通過便捷齊全的交通網(wǎng)絡與城市中心緊密相連。 　　相對于其他市中心的成熟社區(qū)，居住新區(qū)范圍內(nèi)樓盤最突出的問題就是在于外部大社區(qū)環(huán)境配套的缺乏與單個樓盤內(nèi)部小環(huán)境齊全的鮮明對比。 　　在南湖新城和后湖新城正式出臺前，南湖和后湖片區(qū)就已經(jīng)是住宅小區(qū)云集。就拿位于南湖新城內(nèi)部，10年建設起來的南湖花園來說，它占據(jù)了南湖新城1／3用地，已經(jīng)吸引了大量居民的入住。經(jīng)過這么多年的建設，它的內(nèi)部已經(jīng)形成了相當規(guī)模的住宅和配套體系。但是與之對應的是偌大一個南湖花園城在醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套上還相當滯后。尤其是南湖花園城的“瓶頸”——交通問題，一直沒有解決。 　　同樣的問題也存在于后湖，對于后湖片區(qū)來說，后湖片區(qū)的許多樓盤都曾創(chuàng)造了武漢樓市的諸多第一：后湖生態(tài)花園在武漢最早提出生態(tài)建筑的概念，中一花園是最早通過土地交易市場的成交項目，包括青青美廬、東方華府等樓盤都是入主搜房網(wǎng)典型價格指數(shù)的代表項目。但是歷經(jīng)了多年的建設，在外環(huán)境上，后湖的面貌依然沒有太大的改觀，去后湖的路還是坑坑洼洼的，塵土漫天飛。 　　華中科技大學建筑與城市規(guī)劃學院教師宋舟認為現(xiàn)在出臺規(guī)劃的幾座新城，除了考慮到了形成有規(guī)模居住區(qū)的區(qū)域，還多方面考慮到了社區(qū)市政公共配套設施的設立，這說明政府已經(jīng)意識到，必須有秩序地引導開發(fā)，做好基礎設施建設，而不是通過開發(fā)商單純的快速開發(fā)，才能真正形成居住城市副中心，分流市中心區(qū)過于擁擠的人群。 　　基于此，南湖新城將建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢、便利的交通，徹底解決交通“瓶頸”問題。同時，在南湖新城內(nèi)將設有文化服務中心、體育服務中心、醫(yī)療服務中心、綜合服務中心等4個服務中心。兼具商業(yè)、文化、娛樂、體育、醫(yī)療服務功能。另外，珞獅南路附近水域更將建設大規(guī)模的水體公園。屆時南湖新城將真正稱之為“城”。 　　同樣，位于東湖之濱的東湖新城，規(guī)劃建有外事區(qū)和大型體育中心等，形成良好的社區(qū)配套與人居氛圍。后湖新城將沿黃孝河而建成32公頃的親水公園，同時將建設類似香港銅鑼灣街道式的商業(yè)群，滿足城內(nèi)居民的休閑與購物需求。 　　那么武漢市新城規(guī)劃的陸續(xù)出臺，會給地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場帶來哪些變化呢？ 　　引領地產(chǎn)開發(fā)回歸本位 　　目前很多開發(fā)商在選地過程中缺乏選擇性和論證性，盲目性大。在進行地產(chǎn)開發(fā)時往往處于自發(fā)階段，隨意性強，同時，很多開發(fā)商在樓盤建設的過程中，往往過多考慮的是自己樓盤的建設特性和規(guī)劃特點，卻在總體上削弱了整個居住片區(qū)的整體性與和諧性，從而造成了資源的重置與浪費。地產(chǎn)業(yè)界資深人士馮曉龍認為，在很多成規(guī)模的居住社區(qū)內(nèi)，很多樓盤重復建設會所等公共配套設施，包括社區(qū)商鋪等商業(yè)配套設施也往往處于重復狀態(tài)。社區(qū)資源的重疊，造成了樓盤開發(fā)成本的提高，從而拉升了整體房價的升高，這是很多樓盤在開發(fā)時面對的通病。 　　同時，對于某些開發(fā)商，尤其是郊區(qū)大盤的開發(fā)商，他們在某種程度上，擔當?shù)氖巧鐓^(qū)運營商的功能，很多開發(fā)商在建設樓盤之前，往往要花大力氣對項目周邊的環(huán)境、道路進行整治，有時還要直接出資在社區(qū)內(nèi)修建幼兒園和小學等公共設施，這也使開發(fā)商的運作成本增高，樓盤開發(fā)商在某種程度上承擔了城市運營商的角色，但一個不爭的事實在于，單個開發(fā)商的資金和能力畢竟是有限的，不可能偏離樓盤建設這一重心太遠。智聯(lián)地產(chǎn)胡俊認為地產(chǎn)開發(fā)商往往或多或少地承擔了社區(qū)規(guī)劃的部分功能，但由于開發(fā)商自身實力以及規(guī)劃缺乏宏觀性，很容易在同片區(qū)造成公共資源的重復配置。 　　長恒置業(yè)肖學峰認為配套分為大配套和小配套，所謂大配套，是指市政配套，道路建設、環(huán)境整治，包括公園、市場、醫(yī)院、郵局等等，這些市政配套對于居住新區(qū)來說是非常重要的，但是往往有一個逐步完善的過程。所謂小配套，是指小區(qū)內(nèi)部配套，而現(xiàn)在就有些過度建設，幾乎所有的小區(qū)都有大量的商業(yè)門面，造成了社區(qū)資源的空置。 　　而在東湖新城、南湖新城、后湖新城的規(guī)劃中，如前所述，首先從一個大社區(qū)的角度考慮到了各種公共配套資源，并從整體上提升社區(qū)人居環(huán)境。如后湖新城引黃孝河水、南湖新城引巡司河水進城，并配置親水公園，使水系螺旋穿越、延伸到各區(qū)，形成貫通的景觀系統(tǒng)。這就使開發(fā)商無須再花大力氣將更多的開發(fā)資金投入到水系的營造上。再如各種商業(yè)配套、生活配套設施的規(guī)劃，完全可以使上述新城建成一個有經(jīng)濟功能，可自給自足的城市次中心區(qū)。對于開發(fā)商而言，進行房地產(chǎn)開發(fā)時、應該順應住宅開發(fā)專業(yè)化，規(guī)模化、人性化的趨勢，開發(fā)商更多的則可以將精力放到地產(chǎn)開發(fā)的本位上，建設出更多高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。 　　地產(chǎn)開發(fā)應與城區(qū)規(guī)劃“兼容” 　　在新城的建設過程中，如何與政府配合，商業(yè)的合理規(guī)劃，達到和諧的統(tǒng)一。這是地產(chǎn)開發(fā)商應當關注的重點。 　　在規(guī)劃城市新區(qū)的建設中，根據(jù)某資深城市規(guī)劃設計人士介紹，在上述三個新城的開發(fā)過程中，政府已經(jīng)做到了配套先行。因為沒有配套，開發(fā)商是沒有能力去建立完整的居住區(qū)配套體系的，只有配套形成了，才能提高開發(fā)的潛力，整合并規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。 　　因而開發(fā)商在新區(qū)進行地產(chǎn)開發(fā)時，一定要考慮到城市未來功能的發(fā)展需要，才能不至于和城市今后的發(fā)展相矛盾，這也要求地產(chǎn)開發(fā)商在進行開發(fā)時具備更多的前瞻性。如武漢萬科城市花園建設的核心思路中就考慮到了城市不斷發(fā)展的可能性：即使在新區(qū)，樓盤也要考慮到未來城市發(fā)展的可能性。這樣等城市擴展到了項目邊緣的時候，可以做到包容項目，而不是因為項目的存在而像圍墻一樣隔離城市，根據(jù)萬科地產(chǎn)人士介紹，這就好比預留一個城市的接口，等城市的擴展到這里來更便于對接。在新城的建設過程中，開發(fā)商應該更多地考慮到城市公共配套、社區(qū)整體規(guī)劃的一致性，才能使項目真正融入未來城市的整體環(huán)境中。 　　城中心區(qū)房價格增長過快將得到抑制 　　由于上述新城規(guī)劃的出臺，未來幾年內(nèi)，武漢南湖、后湖住宅片區(qū)將成倍擴容，形成可容納50多萬人的兩個大型居住區(qū)，加上東湖新城的建設，舊城區(qū)交通擁擠、房價增速過快的現(xiàn)狀可望得到改變。 　　根據(jù)廣州TUT本日市場策略設計有限公司武漢分公司聶志國的觀點，目前，武漢已逐漸形成了越靠近市中心地價越高的現(xiàn)狀。在南湖、后湖、東湖新城全面動建后，目前出現(xiàn)的住宅供需矛盾也會有所緩解，中心城區(qū)的購房需求將回到一個理性的層面，人們購房將會有更多的選擇，由于供求關系決定價格，因而城中心區(qū)房價增速過快的現(xiàn)象將被抑制。 　　房地產(chǎn)業(yè)界流傳“市中心樓盤靠地段，外城區(qū)靠環(huán)境”。根據(jù)地產(chǎn)界資深人士馮曉龍先生的觀點，由于目前規(guī)劃的幾座新城起點都比較高，隨著后湖、南湖、東湖新城的環(huán)境、社區(qū)配套功能的完善，因而在引進的開發(fā)商方面注定不會平庸，預計將來進駐的企業(yè)都是品牌地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這必將帶來產(chǎn)品品質(zhì)的提高。如南湖新城憑借其優(yōu)越的規(guī)劃，吸引了大華、金地等多家國內(nèi)知名品牌開發(fā)商在此建設開發(fā)，這就是一個很好的例證。武漢市民的人居環(huán)境也會得到很大程度的提升，購房者將把更多的眼光投向居住新城。 　　-小貼士： 　　南湖新城基本資料 　　規(guī)劃中的南湖新城西起巡司河，東靠南湖之濱，南起規(guī)劃二環(huán)線，北至雄楚大街，總面積13.1平方公里，規(guī)劃人口31萬人；后湖新城位于江岸區(qū)西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環(huán)線，總面積18.56平方公里，規(guī)劃人口25萬人。 　　-小貼士： 　　后湖新城基本資料 　　后湖新城位于漢口東北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨黃浦路延長線，北接中環(huán)線，總面積1382公頃。按規(guī)劃，到2020年，該地區(qū)將容納25萬人口，其中40~50%的土地將用于居住，綠地面積將占到12.55%。 　　-小貼士： 　　東湖新城基本資料 　　東湖新城位于東湖之濱，東至東湖岸線，西抵友誼大道，北以規(guī)劃二環(huán)線為界，南至黃鸝路，占地1160公頃。屆時“東湖新城”將是武昌北部最主要的居住新區(qū)，成為集商務辦公、金融貿(mào)易、科研設計等多功能于一體的現(xiàn)代化建筑群。 　　國內(nèi)主要城市居住新城規(guī)劃一覽： 　　[B]上海松江新城[/B] 　　素有“上海之根”美譽的松江，歷來就有居住的先天優(yōu)勢，既有被公認為上海最具自然生態(tài)型的佘山國家旅游度假區(qū)，又有松江老城的上海人文起源之根。而作為政府城鎮(zhèn)建設重點區(qū)域的松江新城，其本身的規(guī)劃目標即是“人與自然的最佳和諧，最適合居住的城市”。松江新城總規(guī)劃面積達21平方公里，在規(guī)劃與實際建設中都以充分展現(xiàn)世界優(yōu)秀建筑特點和城市風景作為主要的發(fā)展方向。其中，新城的園林、污水和垃圾處理、大氣指數(shù)、環(huán)境噪聲均以國際一流標準作為參照，公共綠地達800萬平方米之多，而人均綠地更達到了中心城區(qū)較難想象的27平方米，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代都市生活與秀麗的生態(tài)美景交相融合的城市理想家園。 　　[B]廣州金沙新城[/B] 　　該地區(qū)定位為廣佛都市圈中心的居住新城，規(guī)劃面積9.08平方公里，規(guī)劃居住人口11萬。金沙洲中心區(qū)為現(xiàn)代商貿(mào)金融、行政辦公和文化娛樂中心。沿江南北向規(guī)劃100米寬綠化帶，貫穿該區(qū)域的環(huán)城和廣佛高速公路兩側(cè)各設50~80米寬綠化帶，使沿江綠化和區(qū)內(nèi)綠化相互滲透，形成居住新城中部和沿江帶綠色走廊。 　　居住區(qū)按照自然地形和道路交通劃分為6個區(qū)，各區(qū)配置獨立完善的配套服務設施。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設置5個居住區(qū)公園，居住區(qū)綠地率達35%，以提高全區(qū)居住空間環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造宜人、高水準的人居環(huán)境。該規(guī)劃實施后，金沙洲居住新城將成為廣州市的住宅示范小區(qū)。