配套設(shè)施的缺失成困擾中關(guān)村西區(qū)的癥結(jié)

　　人們對(duì)中關(guān)村西區(qū)的認(rèn)識(shí)，一直是海龍、太平洋、鼎好這些經(jīng)營(yíng)電子產(chǎn)品的賣場(chǎng)。但商業(yè)物業(yè)以及配套設(shè)施的缺失一直是中關(guān)村西區(qū)的癥結(jié)

　　“中關(guān)村e(cuò)世界”的出現(xiàn)使得中關(guān)村西區(qū)內(nèi)的開發(fā)商幾年來力圖倡導(dǎo)的將已有的電子賣場(chǎng)控制在中關(guān)村西區(qū)東北角的努力為之落空。 
  
　　“中關(guān)村e(cuò)世界”是繼中關(guān)村區(qū)域海龍、太平洋、硅谷、鼎好、中關(guān)村科貿(mào)中心之后，又一家體量巨大的電子賣場(chǎng)。該項(xiàng)目為中關(guān)村金融中心二期，由北京科技園建設(shè)股份有限公司開發(fā)，北京置信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理租售。項(xiàng)目主要由1至6層賣場(chǎng)與7至14層寫字樓構(gòu)成，賣場(chǎng)總面積約4.3萬平方米，達(dá)1500多個(gè)鋪位。

　　位于中關(guān)村西區(qū)西北部另有一個(gè)項(xiàng)目叫“e中芯數(shù)碼城”，原名“新奧特大廈”，于2004年10月底正式開業(yè)。該項(xiàng)目曾定位為中關(guān)村西區(qū)的高檔寫字樓，但據(jù)了解，后來由于多種原因，將1-6層改為了商鋪出租，該項(xiàng)目6層以上的寫字樓依然是面向各大企業(yè)，但實(shí)際招商情況是寫字樓部分多數(shù)為樓下商鋪的鋪主購(gòu)來或租來做辦公之用，其中部分寫字樓已在向商鋪過渡。

　　為何中關(guān)村西區(qū)許多寫字樓變成了電子變場(chǎng)？理想國(guó)際大廈就是一個(gè)有說服的例子。理想國(guó)際大廈租售部負(fù)責(zé)人蔣先生介紹說，理想國(guó)際大廈的成本基本上相當(dāng)于目前CBD核心區(qū)寫字樓的售價(jià)，接近每平方米1800-2000美金左右。所以，真正的市場(chǎng)零售價(jià)，怎么算都應(yīng)該在2200-2500美元/平方米左右。開始的時(shí)候，理想國(guó)際想出售，后考慮北京的國(guó)貿(mào)、嘉里中心等都是以租為主，好的寫字樓不售，對(duì)品質(zhì)檔次有影響。蔣先生說：“雖然我們高投入，但是我們看好西區(qū)發(fā)展對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有信心，本身有承擔(dān)所有運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的實(shí)力，為了保障大樓統(tǒng)一的業(yè)主權(quán)益，最后定在以租為主?！蹦壳袄硐氪髲B月租金30美金/平米，還有10%的寫字樓沒有租出去。

　　電子賣場(chǎng)的泛濫從客流量上也說明了一定的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鼎好電子大廈每天的客流量為20000人次，海龍每天客流量為50000人次，而中關(guān)村西區(qū)南側(cè)去年新開的家樂福，每天的人流量也達(dá)到了20000人次。有錢賺還有哪個(gè)企業(yè)關(guān)心西區(qū)的整體規(guī)劃？

　　“2005年第一季度的租賃市場(chǎng)依舊活躍，供需均有增加, 但新增供給量還是快于需求量的增長(zhǎng)。”仲量聯(lián)行北京代表處研究部主管凱安娜說，“本季大多數(shù)租戶選擇續(xù)簽兩至三年的短期租約，這主要是因?yàn)樽鈶纛A(yù)計(jì)隨著新供給的出現(xiàn)，其談判地位到2006年和2007年將會(huì)有所改善?！?

　　規(guī)劃不完善

　　1998年5月，中關(guān)村科技園成為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。1999年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》出臺(tái)后，中關(guān)村西區(qū)成為中國(guó)首家統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)的高科技核心區(qū)。經(jīng)過國(guó)際公開招標(biāo)和兩輪篩選，由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的中關(guān)村西區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃于2000年4月獲北京市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)通過。

　　規(guī)劃的中關(guān)村西區(qū)，在城市形態(tài)上，西區(qū)共規(guī)劃為四個(gè)區(qū)域。

　　金融資訊中心、大型科技會(huì)展中心、綜合行政管理中心和火炬大廈等大型公共建筑群集中在第四區(qū)；數(shù)量較大、功能綜合性強(qiáng)的科技貿(mào)易建筑群呈L型分布在一、二、三區(qū)；各類配套性公共服務(wù)功能空間分布在所有建筑地下1-2層及地上1-2層；中間大型公共綠地和第四區(qū)楔形綠地作為紐帶整合所有空間環(huán)境，構(gòu)成了功能分區(qū)明確的總體格局。中關(guān)村西區(qū)四棟大型公共建筑高度在80-120米，其他建筑高度在50米、60米、70米，形成了錯(cuò)落有致的城市形態(tài)，總體空間形態(tài)由西向東逐漸升高。

　　在道路交通方面，西區(qū)的對(duì)外交通以清潔燃料公共交通和軌道交通為主，輔以私人機(jī)動(dòng)車和自行車；內(nèi)部采用閉合的機(jī)動(dòng)車道路網(wǎng)，沿西區(qū)周邊設(shè)置了15個(gè)出入口，形成有序的中低速慢交通系統(tǒng)。沿周邊車道，各主要地塊建筑物地下均有停車場(chǎng)，嚴(yán)格控制公共建筑區(qū)地上停車。西區(qū)周邊設(shè)置了若干自行車停放點(diǎn)，禁止非機(jī)動(dòng)車日間進(jìn)入西區(qū)。各建筑物地上1-2層，地下1-2層均可貫通，是步行者的天堂。 

　　2000年6月20日，中關(guān)村西區(qū)正式動(dòng)工，總投資超過150億元人民幣的大規(guī)模開發(fā)全面啟動(dòng)。2001年4月底，西區(qū)內(nèi)4200戶居民和200多個(gè)單位的拆遷全部完成，道路改建全面展開。2002年底，中關(guān)村西區(qū)地下工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成。

　　按照中關(guān)村西區(qū)的規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)除一棟計(jì)劃內(nèi)的高檔酒店外，均為甲級(jí)寫字樓?！澳壳拔鲄^(qū)高檔寫字樓項(xiàng)目的高開發(fā)成本及區(qū)域內(nèi)同期供應(yīng)量增多的現(xiàn)狀，造成了一些開發(fā)商對(duì)在西區(qū)內(nèi)繼續(xù)開發(fā)商用物業(yè)產(chǎn)生了猶豫的心態(tài)?！崩硐氪髲B租售部負(fù)責(zé)人蔣先生介紹說。

　　蔣先生介紹，中關(guān)村的規(guī)劃定位和它的發(fā)展定位有一個(gè)錯(cuò)位，在中關(guān)村的西區(qū)整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)劃定位宣傳上，不管是從市政府、區(qū)政府，它是一個(gè)以高科技研發(fā)為基礎(chǔ)，聚集的一個(gè)金融的辦公的一個(gè)中心區(qū)域。但是，隨著它的發(fā)展，真正入住在西區(qū)內(nèi)企業(yè)的規(guī)模和行業(yè)的類型，并沒有安照事先所預(yù)料的這樣發(fā)展。第二，在中關(guān)村西區(qū)的交通規(guī)劃或者現(xiàn)狀上來說，存在著非常大的問題，每天在西區(qū)附近活動(dòng)的企業(yè)或者個(gè)人都看到，每天高峰的時(shí)間，中關(guān)村大街堵車的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

　　清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院長(zhǎng)尹稚反思規(guī)劃的缺失時(shí)說，中關(guān)村西區(qū)是北京市大規(guī)模規(guī)劃實(shí)施最好的項(xiàng)目，唯一不足的是中關(guān)村西區(qū)附近缺商務(wù)型居住配套，在當(dāng)時(shí)不允許做居住配套，事后看這里有住宅的需求。

　　升級(jí)難題

　　中關(guān)村西區(qū)以前是電子一條街，是中國(guó)IT業(yè)窗口，原來的窗口陳舊初級(jí)，現(xiàn)在改為中關(guān)村廣場(chǎng)。因此，經(jīng)過發(fā)展，出現(xiàn)了很大的變化，IT產(chǎn)業(yè)升級(jí)，西區(qū)建成后引起了中小企業(yè)的反感，認(rèn)為與中關(guān)村精神相違背。《中關(guān)村失落》的作者方興東更是一針見血地指出，中關(guān)村正在“空殼化”，它離知識(shí)經(jīng)濟(jì)似乎越來越遠(yuǎn)，離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越近。近幾年中關(guān)村鮮有重大的技術(shù)創(chuàng)新，多的只是炒地皮的商人。黃金般的產(chǎn)業(yè)群落如今已七零八亂，健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)已受到強(qiáng)大的“官”本位文化和“暴發(fā)戶”文化的雙重侵蝕。沒有一批批一無所有的創(chuàng)業(yè)者前赴后繼地崛起，沒有一批批小企業(yè)層出不窮，光環(huán)下的中關(guān)村終將失去“活水之源”，盛極而衰。不要忘了中關(guān)村的小企業(yè)個(gè)人所得稅占了北京的1/4。

　　“中關(guān)村西區(qū)在1999年規(guī)劃，到現(xiàn)在經(jīng)過了5年多的時(shí)間，發(fā)展成了一個(gè)規(guī)模，中關(guān)村180萬平方米新建筑的供應(yīng)量中，銀谷大廈、科技大廈、清華園占了80萬平方米，而中關(guān)村西區(qū)占了100萬平方米。中關(guān)村西區(qū)成了中關(guān)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)標(biāo)志?！北本┲嘘P(guān)村《選址》雜志社總編陳曲說。

　　中關(guān)村西區(qū)100萬供應(yīng)量，必然造成成本上升，核心區(qū)必然面臨升級(jí)，小企業(yè)享受不了這樣的物業(yè)。而現(xiàn)在中小企業(yè)往往只能聚集在上地，在成本上上地有優(yōu)勢(shì)。西區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)只能吸引如中國(guó)電力、中國(guó)鋼鐵集團(tuán)、國(guó)機(jī)電等帶“中”字頭的企業(yè)和跨國(guó)公司和大型的民營(yíng)企業(yè)。對(duì)中國(guó)大型國(guó)企業(yè)說，他們有背景，從市場(chǎng)來看有需求，他們以后的發(fā)展必須與技術(shù)相連，國(guó)有企業(yè)必須通過技術(shù)升級(jí)改造來完成發(fā)展?？鐕?guó)企業(yè)構(gòu)成西區(qū)主體客戶是因?yàn)樗麄儼蜒邪l(fā)中心和市場(chǎng)放在中關(guān)村。

　　隨著中關(guān)村西區(qū)寫字樓租售價(jià)格的增高，先前入駐的一些小公司最終將選擇遷出西區(qū)，隨之取代的是更多的大型公司入駐西區(qū)寫字樓。但鑒于2003年-2004年寫字樓大放量，廣廈投資分析人士認(rèn)為，在缺乏特殊利好因素刺激的情況下區(qū)域內(nèi)寫字樓售價(jià)及租金只能在小幅波動(dòng)中調(diào)整，很難出現(xiàn)大幅上揚(yáng)的情況。

　　“由于今年北京寫字樓供應(yīng)放量，寫字樓售價(jià)可能比2004年下跌5%，租金可能下跌3%?！标惽f，“在寫字樓方面，北京CBD的價(jià)格是1.6—1.8萬/平米，而中關(guān)村西區(qū)則是1.4—1.6萬/平米，中關(guān)村性價(jià)比低。但對(duì)于中關(guān)村西區(qū)的寫字樓來說，目前有60%—70%入駐率，還有大約3成的空置率?！?

　　為了解決中關(guān)村西區(qū)的問題，海淀區(qū)和中關(guān)村管委會(huì)規(guī)劃了全面“升級(jí)”方案，將創(chuàng)紀(jì)錄地在西區(qū)投入150億元巨資，使中關(guān)村西區(qū)成為一個(gè)符合國(guó)際水準(zhǔn)的豪華商務(wù)區(qū)。

　　資訊：

　　中關(guān)村西區(qū)

　　位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，北至北四環(huán)，南起海淀南路，西到彩和坊路，總占地51.44公頃，總建筑面積約150萬平方米，其中地上100萬平方米，地下50萬平方米，被政府統(tǒng)一規(guī)劃為一個(gè)集高檔寫字樓、信息通訊中心、科技會(huì)展中心、金融資訊中心、綜合管理中心、康體健身中心、購(gòu)物中心、休閑娛樂中心等于一體的大型功能區(qū)。(文/陳桂龍)