2005，誰來界定深圳新中心城

　　從巴黎到東京，世界性的超大城市，無疑都是多核心的城市。

　　美國社會(huì)學(xué)家R．D麥肯齊率先提出城市多核理論時(shí)，那還是在上個(gè)世紀(jì)的30年代。他認(rèn)為：一個(gè)城市有許多中心，而且一個(gè)城市的核心會(huì)衍生出新的功能中心，以及亞核心，這才是符合現(xiàn)代城市的發(fā)展特征。

　　大師的預(yù)言總是要經(jīng)過一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間才能驗(yàn)證。

　　20世紀(jì)的最后二十年，世界各大城市CBD的身軀日趨臃腫，交通、土地等限制因素如枷鎖一般，讓化身城市象征的CBD呼吸沉重、步履蹣跚。暫時(shí)擱下CBD的榮耀，離開CBD的領(lǐng)土，在與CBD有重要城市干道聯(lián)系的地方，重新開辟城市新中心區(qū)，成為全球超級(jí)城市的集體呼聲。

　　深圳CBD，帶著這個(gè)城市25年的年輕記憶，在21世紀(jì)，占據(jù)香港、深圳、廣州的國際經(jīng)濟(jì)區(qū)域黃金地帶，拔地而起。足以讓香港和中國華南地區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)欣然側(cè)目。

　　自主與創(chuàng)新，是深圳最鮮明的城市印象，我們就理應(yīng)更有創(chuàng)造力地去規(guī)劃，更富前瞻性地來遠(yuǎn)矚。在深圳CBD初具規(guī)模、中心區(qū)寫字樓價(jià)值逐漸凸現(xiàn)之時(shí)，深圳的新中心城究竟在哪里？

　　建立深圳新中心城的目的，只有一個(gè)，那就是要打造與CBD功能不同、緊密聯(lián)系、較低一級(jí)、但具有個(gè)性功能定位的中心區(qū)。

　　縱觀深圳CBD外的各個(gè)區(qū)域，龍崗中心城雖有衛(wèi)星城美譽(yù)，交通瓶頸卻仍未解決；寶安中心區(qū)搖旗吶喊“置業(yè)首選”，但配套滯后、整體形象欠佳的現(xiàn)狀，短時(shí)間內(nèi)無法改變；東部沿海雖有稀缺生態(tài)優(yōu)勢(shì)，但與CBD的心理距離似乎遙不可及。

　　唯有南山中心區(qū)，濱海大道是其與CBD緊密相連的交通大動(dòng)脈；深圳高新科技園基地、物流基地，是區(qū)域高素質(zhì)人群和強(qiáng)大購買力的保證；西部通道、地鐵2號(hào)線等則是南山區(qū)域價(jià)值蓄力再發(fā)的新契機(jī)。

　　在關(guān)內(nèi)供應(yīng)高度緊張，關(guān)外置業(yè)大勢(shì)所趨的2005年，南山振臂高呼，扛起了關(guān)內(nèi)地產(chǎn)的大旗，并從各方面的綜合表現(xiàn)，晉升為深圳新中心城最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。因此，我們完全有理由從新中心城的角度，再次剖析南山，解讀南山的區(qū)域價(jià)值。

　　深圳需要新中心城嗎

　　在深圳CBD方興未艾，中央商務(wù)區(qū)尚未達(dá)到價(jià)值最大化之時(shí)，深圳是否需要新中心城？解碼這個(gè)問題前，我們不妨把眼光看得更遠(yuǎn)些。

　　美國社會(huì)學(xué)家R．D麥肯齊，在上世紀(jì)30年代率先提出了城市多核理論。這就是今天新中心城的基本理論。隨著城市產(chǎn)業(yè)信息化、商貿(mào)化和金融地位的持續(xù)提高，現(xiàn)代CBD的概念已經(jīng)升級(jí)為特指國際中心城市的特定地區(qū)，它與全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。當(dāng)今世界級(jí)的新中心城一般都是脫離CBD而獨(dú)立存在的區(qū)域，如巴黎的德方斯就是位于巴黎西北部，日本的新宿也是遠(yuǎn)離原CBD區(qū)域。

　　因此，城市新中心城與CBD不同的特點(diǎn)就在于，首先新中心城結(jié)合地域特點(diǎn)，建設(shè)不同功能的中心區(qū)。如南山中心區(qū)的定位，就集中在科技、商業(yè)和文化上，避免與CBD功能沖突。然后是擁有完善功能、但比CBD低一級(jí)的中心區(qū)。還有就是必不可少但也至關(guān)重要的，擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)與CBD緊密相連接，如城市主干道等。南山、濱海大道與CBD之間的關(guān)系，就很好地詮釋了這一點(diǎn)。

　　日本首都東京，全球城市競(jìng)爭(zhēng)力快速增長(zhǎng)的后起之秀，也是人口最密集、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的亞太地區(qū)城市，因此東京備受城市快速增長(zhǎng)的巨大壓力，尤其是CBD承擔(dān)的商務(wù)功能高度密集、商務(wù)辦公需求持續(xù)高漲。為節(jié)制CBD快速膨脹所帶來的地價(jià)、交通、環(huán)境等一系列問題，東京開始了新中心城的發(fā)展。東京一直堅(jiān)持在CBD周圍分散其職能，最終在上世紀(jì)80年代建成了周邊7個(gè)新中心城、9個(gè)外圍特色新城的完整體系。例如池袋的文化新中心城、新宿的娛樂新中心城、大崎的尖端科技中心、上野淺草的傳統(tǒng)特色中心等等。而整個(gè)系統(tǒng)是由地鐵、電車和高架公路組成的立體交通緊密聯(lián)系，從而使東京CBD與周邊眾多新中心城呈一體態(tài)勢(shì)。

　　巴黎德方斯新中心城的建設(shè)，與東京有些不同。該規(guī)劃一改原有聚焦式向心發(fā)展的城市平面，沿塞納河兩岸向下發(fā)展，組成兩條軸線，在南北20公里的范圍內(nèi)修建了5座新城，開發(fā)了德方斯、凡爾賽等9個(gè)新中心城，使巴黎成為一個(gè)新的帶狀城市，徹底緩解了巴黎老CBD的負(fù)擔(dān)。而聯(lián)系這些新中心城的交通系統(tǒng)則是創(chuàng)新的人車分流模式，大面積的立體3層交通，將車流完全放在了地下。

　　盡管東京和巴黎的例子，都是CBD超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)才出現(xiàn)建設(shè)新中心城的迫切要求，但是我們不得不考慮到，深圳CBD的寫字樓用地目前已經(jīng)基本售磬，預(yù)計(jì)3－5年后，深圳CBD就會(huì)迎來第一個(gè)價(jià)值高峰。按照深圳城市的規(guī)模和定位，是絕對(duì)沒有能力去重新開發(fā)另一個(gè)中央商務(wù)區(qū)的。因此CBD周邊的各個(gè)區(qū)域，根據(jù)自身利好因素，確立區(qū)域的功能定位，建造城市新中心城，是保持未來深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力的唯一途徑。

　　深圳，期待新中心城。

　　一條路激發(fā)了一座城

　　濱海大道的開通，一夜之間人們的目光都聚焦到了南山。這在深圳城市發(fā)展的歷史上，絕對(duì)是一個(gè)奇跡。

　　1999年9月28日，濱海大道主車道全線通車，從南頭半島到羅湖口岸只需20余分鐘。此后分房貨幣化、西部通道、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、大學(xué)城等歷史機(jī)遇，使南山區(qū)久旱逢甘露，由默默無聞的邊遠(yuǎn)地區(qū)一躍而成深圳地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，帶動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新一輪上升周期，在深圳地產(chǎn)的發(fā)展史上傳為佳話。

　　當(dāng)我們回顧深圳房地產(chǎn)的發(fā)展歷程時(shí)，依然記得在經(jīng)歷了上世紀(jì)八、九十年代的輝煌之后，羅湖地產(chǎn)遭遇了重大瓶頸，而與此同時(shí)，在深南大道帶動(dòng)福田、濱海大道帶動(dòng)南山的大背景下，福田、南山一東一西的興起，整個(gè)深圳灣灣區(qū)立即成為深圳人購房的最熱點(diǎn)。

　　而在上世紀(jì)90年代末，廣州、上海等地大盤興起，深圳房地產(chǎn)在領(lǐng)跑全國20年后，領(lǐng)先幅度和輻射范圍急劇縮小，“地產(chǎn)盆景”成為當(dāng)時(shí)深圳地產(chǎn)尷尬的稱號(hào)。1999年，前海星海名城、后海蔚藍(lán)海岸、華僑城波托菲諾幾乎同時(shí)動(dòng)工，這三個(gè)南山大盤的出現(xiàn)，帶領(lǐng)深圳房地產(chǎn)進(jìn)入了激動(dòng)人心的大盤時(shí)代。

　　1991年，南山商業(yè)文化中心區(qū)的構(gòu)想初顯睨端；

　　1992年，南山商業(yè)文化中心區(qū)獲深圳市政府審批，開發(fā)全面啟動(dòng)；

　　1998年，深圳市規(guī)劃國土局批復(fù)同意南山中心區(qū)整體規(guī)劃，南山中心區(qū)拉開大規(guī)模住宅開發(fā)序幕；

　　2004年，南山中心區(qū)進(jìn)行核心區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的全球招標(biāo)，法國歐博公司奪魁，南山商業(yè)文化中心區(qū)核心區(qū)開發(fā)正式開始；

　　2005年，南山中心區(qū)又成功舉辦南山商業(yè)文化中心區(qū)推介會(huì)，成功引進(jìn)吉之島、華納金逸國際影城等國際知名品牌，800米濱海商業(yè)步行長(zhǎng)廊——深圳西街震撼登場(chǎng)！

　　回顧歷史，我們可以清晰看到，南山是深圳房地產(chǎn)發(fā)展的催化劑，其獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的區(qū)域價(jià)值也被反復(fù)證明。
　　這正是南山成為深圳商業(yè)文化型新中心城的巨大潛力。

　　新中心城指日可待

　　從南山目前體現(xiàn)的綜合優(yōu)勢(shì)來看，南山成為商業(yè)文化型的深圳新中心城指日可待。

　　總體規(guī)劃上，南山確定了核心商業(yè)區(qū)域，在用地上突出商業(yè)、商務(wù)辦公為主的功能。將主要商業(yè)設(shè)施和商務(wù)辦公設(shè)施集中布置于中軸線地帶，形成了相對(duì)集中的聚集地和核心。而且南山作為全新規(guī)劃的城區(qū)，看不到福田或是羅湖常見的農(nóng)民房，區(qū)域整體規(guī)劃井然有序，最大程度地體現(xiàn)了區(qū)域的居住價(jià)值。

　　文化功能上，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。南山書城的建成帶來了濃厚的文化氣氛，正在建設(shè)中的保利文化廣場(chǎng)將統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)中心區(qū)的文化潮流。它涵蓋了大劇院、會(huì)展中心、多功能影城、博物館，與商務(wù)區(qū)有機(jī)結(jié)合，互動(dòng)互利，多角度構(gòu)成南山文化新格局。

　　立體交通上，南山正在創(chuàng)造現(xiàn)代化交通體系。外部大交通，有濱海大道、南海大道、創(chuàng)業(yè)路、后海濱路、后海大道這五條主要城市道路，共同構(gòu)成了中心區(qū)交通大動(dòng)脈。未來地鐵二號(hào)線將在后海濱路設(shè)站，使得人流、物流暢通無阻，進(jìn)一步增加未來南山新中心城的輻射能量。

　　而在生態(tài)景觀上，南山中心區(qū)充分體現(xiàn)了南山獨(dú)有的海洋氣質(zhì)，體現(xiàn)出對(duì)多彩未來文化的兼容，塑造了獨(dú)特的南山風(fēng)景文化。其中大型人工水體與綠化帶環(huán)境結(jié)合，形成了獨(dú)具匠心的半島景觀，為核心區(qū)營造了一個(gè)海洋環(huán)境，奠定了城市的核心。并通過公共廣場(chǎng)聯(lián)合核心區(qū)所有建筑，為市民提供了充足的公共活動(dòng)空間，形成了休閑文化特色。

　　西部通道，作為南山最引人矚目的一個(gè)焦點(diǎn)，會(huì)讓整個(gè)地區(qū)的發(fā)展動(dòng)力有一個(gè)很大的提高，無論從方便度、開放度都會(huì)產(chǎn)生非常大的變化。但是，我們僅僅意識(shí)到西部通道的開發(fā)是深圳城市重心在西移。其實(shí)，西部通道對(duì)整個(gè)城市外部“連接”的意義，應(yīng)該是更為重大的。這會(huì)使得深圳整座城市嘗試用一種新的方式進(jìn)行思考，不再是西移東進(jìn)似的平行發(fā)展，深港同城化真正需要的是一種縱向的思維，這才是西部通道對(duì)深圳的最大貢獻(xiàn)。也是未來的南山新中心城最大的價(jià)值所在。

　　對(duì)于深圳人來說，邁入真正的濱海之夢(mèng)的美麗生活，是從信和自由廣場(chǎng)開始的。在2005年，信和自由廣場(chǎng)的價(jià)值不能被低估。這個(gè)位居南海大道與東濱路交界處，地處南油片區(qū)與蛇口片區(qū)的交接位置，兼得城市繁華與生活寧靜的項(xiàng)目，注定要承擔(dān)深圳新中心城騰飛的使命，是一個(gè)注定要成為創(chuàng)造自由、財(cái)富未來的真正人居大盤。