RBD與CBD：誰(shuí)是主角

　　編輯按：不可否認(rèn)，現(xiàn)在是CBD的天下，CBD是當(dāng)仁不讓的商業(yè)地產(chǎn)中的主角。但是，誰(shuí)能保證未來(lái)5-10年角色不會(huì)變換？在一系列房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，一直占據(jù)地產(chǎn)輿論話語(yǔ)權(quán)的地產(chǎn)商代表在大眾傳媒上集體失語(yǔ)。他們將轉(zhuǎn)向何方？

　　說(shuō)到底，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)商道的變革也是城市規(guī)劃的變革。多年前CBD飄洋過(guò)海來(lái)到中國(guó)，導(dǎo)致大城小城CBD泛濫；現(xiàn)在，“城市商業(yè)游憩區(qū)”悄悄地走進(jìn)了我們的視野。她會(huì)是地產(chǎn)商的最佳選擇嗎？
　　或許，向來(lái)以研究旅游規(guī)劃著稱的中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院院長(zhǎng)保繼剛，以及杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院主任工程師張壯云的種種判斷，能給迷茫中的業(yè)界一些啟發(fā)。
　　“城市商業(yè)游憩區(qū)”有一個(gè)好聽(tīng)的代名詞，請(qǐng)跟我來(lái)讀R-B-D。
　　房地產(chǎn)是一個(gè)敏感的行業(yè)，每一個(gè)新生事物在產(chǎn)生之前，總有一批前衛(wèi)人士事先傳遞信號(hào)。與CBD不同的是，他們對(duì)RBD卻失去了先知先覺(jué)，因?yàn)镽BD是先出現(xiàn)而后被發(fā)覺(jué)。

　　破繭　冷門稀缺后的生機(jī)

　　相對(duì)于近幾年來(lái)CBD在地產(chǎn)界中的“火熱”，RBD看上去有點(diǎn)“冷門”。盡管她在人們未發(fā)覺(jué)前就已出現(xiàn)，也抵擋不住CBD和泛CBD龐大的勢(shì)力。但是，中國(guó)有句俗話，叫作：“物以稀為貴”，越是稀缺的越能得到人們的賞識(shí)。在這一點(diǎn)上，RBD尚存生機(jī)。
　　那么，RBD如何破繭？破繭后怎樣生存？
　　據(jù)有關(guān)資料顯示，上世紀(jì)70年代城市商業(yè)游憩區(qū)（Recreational Business District簡(jiǎn)稱RBD）概念應(yīng)運(yùn)而生。兩位外國(guó)學(xué)者在研究旅游區(qū)規(guī)劃時(shí)提出：“RBD是為滿足季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂(lè)業(yè)、新奇物和禮品商店的街區(qū)。”此后，規(guī)劃師保繼剛等國(guó)內(nèi)外一些學(xué)者相繼對(duì)RBD的概念進(jìn)行了研究，把RBD解釋為：“城市中商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動(dòng)區(qū)，它是以城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，形成的供本地市民和外地游客休息、娛樂(lè)、休閑、觀光、購(gòu)物的區(qū)域。”
　　保繼剛說(shuō)：“RBD一般處于城市的中心區(qū)域，它是城市中心最吸引人的地方，其主要特點(diǎn)是與商業(yè)設(shè)施和商業(yè)活動(dòng)有著高度的產(chǎn)業(yè)共生性和空間共生性?！?
　　保繼剛是國(guó)內(nèi)引進(jìn)RBD概念的第一人。1995，在探討深圳華僑城城區(qū)發(fā)展模式時(shí)，保繼剛首次在國(guó)內(nèi)城市與旅游研究中運(yùn)用RBD的概念，當(dāng)時(shí)引發(fā)業(yè)內(nèi)不小的關(guān)注。直到1998，保繼剛等人就RBD的概念、功能、類型展開(kāi)深入研究。保繼剛認(rèn)為,一個(gè)比較完整的RBD,除了購(gòu)物、飲食外,很重要的就是娛樂(lè),包括體育方面和文化方面的娛樂(lè)。
      或許RBD讓你感到很陌生，但你一定熟悉上海新天地、德國(guó)海德堡以及城市中的步行街，這些都是RBD的美麗縮影。他們近乎于在商業(yè)與旅游區(qū)域中的交接處生存，并且呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。
　　目前，中國(guó)已經(jīng)形成城市RBD雛形的區(qū)域包括廣州天河城地段、廣東中山孫文西路步行街、南京夫子廟地段、上海城隍廟地段、廣東惠州步行街、深圳華僑城及珠海九洲城地段等。幾乎每一座城市都有RBD落腳的地方，在這種形勢(shì)下，地產(chǎn)商紛紛投資RBD可謂明智之舉。

　　希望　與CBD共舞

　   在這個(gè)紛繁的社會(huì)，只要CBD一息尚存，RBD就會(huì)緊隨其后；只要CBD不會(huì)“下課”，RBD就會(huì)激情上演。有的人說(shuō)RBD與CBD是“兄與妹”、“母與子”的關(guān)系，有的人說(shuō)他和她的關(guān)系像一對(duì)“情侶”。業(yè)內(nèi)學(xué)者們更傾向于后一種說(shuō)法，因?yàn)閺亩叩母拍?、功能與形態(tài)上來(lái)說(shuō)RBD注定要與CBD共舞。
　　杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院主任工程師張壯云這樣解讀CBD與RBD的關(guān)系：一種是依附性，小型的、線裝，依賴CBD而存在。另一種是獨(dú)立性，接近但獨(dú)立于CBD。如特色酒店群落、影視中心、購(gòu)物中心，要求有自身吸引力，與CBD一起形成城市功能。同時(shí)為本地和外來(lái)者提供服務(wù)。
　　不管怎樣，RBD是繼CBD之后興起的集游憩與商業(yè)功能一體的新型城市中心區(qū),正在逐漸成為城市規(guī)劃的新熱點(diǎn)。
　　業(yè)內(nèi)學(xué)者對(duì)二者進(jìn)行比對(duì)后得出一個(gè)結(jié)論：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價(jià)格、可進(jìn)入性和經(jīng)濟(jì)地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點(diǎn)。
　　在形態(tài)上，相對(duì)于CBD是城市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD都是呈長(zhǎng)條形的，以步行街形式設(shè)計(jì)。在功能上，以旅游者導(dǎo)向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場(chǎng)鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。
　　比較而言，CBD講求經(jīng)濟(jì)效益，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發(fā)展。而在張壯云眼里，不管是RBD還是CBD均有其共同之處：獨(dú)特的建筑風(fēng)貌、特色的商業(yè)形態(tài)、良好的文化載體、完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
　　然而，即使是再親密的愛(ài)人也會(huì)出現(xiàn)分歧和“斗爭(zhēng)”。在上海，CBD建設(shè)中由于內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)而落后一步，RBD成為完善城市功能、提升城市形象的另一個(gè)重要板塊。二者的生存狀態(tài)常常被人們所誤解，究其原因主要有兩點(diǎn)：一是CBD與RBD有著如母子或兄妹的關(guān)系，處于兩界交匯處；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商熱炒CBD概念時(shí)，RBD還不被人們所了解，把本應(yīng)叫RBD的區(qū)域也叫成了CBD。
　　其實(shí)，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)早就告訴我們，CBD還是個(gè)總部經(jīng)濟(jì)，就人氣而言未必是最熱鬧的地方，比如日本的新宿板塊隸屬CBD區(qū)域,但最繁華的地段還是被稱為RBD的銀座板塊。

　　未來(lái)　超越CBD不是夢(mèng)

      坦率地說(shuō)，現(xiàn)在鐘情于CBD的地產(chǎn)商越來(lái)越少，而RBD的粉絲越來(lái)越多。從RBD日漸在各大城市中蔓延的盛況就不難看出。
      上海新天地是一個(gè)成功的RBD典范。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一——破舊的上海石庫(kù)門居住區(qū)。改造后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、旅游、辦公等功能于一身的國(guó)際化商業(yè)、文化中心。房地產(chǎn)大腕潘石屹想把“建外SOHO商業(yè)街”建成北京的“上海新天地”，張寶全也有意效仿上海新天地模式，但在全國(guó)各地建設(shè)“上海新天地”熱潮中，成功者寥寥無(wú)幾。
　　素有“中國(guó)第一商城”之美譽(yù)的天河城是廣州最繁華的商業(yè)中心。目前日平均客流量已達(dá)到30萬(wàn)人次，節(jié)假日客流量最高一天達(dá)81萬(wàn)人次。天河城既帶動(dòng)了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業(yè)老板。保繼剛說(shuō),天河城發(fā)展得相當(dāng)成功,是一個(gè)典型的RBD。天河城的成功所帶來(lái)的“好人緣”使之成為廣州現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志。
　　不僅在南方城市，RBD的聲望在北方也不同凡響。
　　在泉城濟(jì)南的城市規(guī)劃中，將RBD的范圍界定為：以“金街”——泉城路和濟(jì)南“城市客廳”——泉城廣場(chǎng)為中心，北到大明湖北路，南到濼源大街，西至五龍?zhí)丁劳蝗珗@一線，東至黑虎泉北路所覆蓋的區(qū)域規(guī)劃為濟(jì)南市的RBD。通過(guò)RBD的建設(shè)開(kāi)發(fā)，擴(kuò)充了游客的活動(dòng)空間，發(fā)揮了旅游城市的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)功能。
　　如果說(shuō)CBD事先搶占了絕佳地段，那么RBD則“籠絡(luò)”了其絕大多數(shù)的商機(jī)和人心。一個(gè)是擁有龐大的地盤卻沒(méi)人埋單的“商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)”，一個(gè)是既有市場(chǎng)又有人緣的“游憩天堂”，此時(shí)再問(wèn)誰(shuí)是主角？答案已不言而喻。