城中村改造尋求突破

　　有人說，高級商務樓的每個窗戶都代表著一個財富增長點?！耙粭潓懽謽堑亩愂召愡^一個縣”，說的就是樓宇經(jīng)濟的 “威力”。就城市發(fā)展而言，隨著“城中村”改造的深入實施，樓宇經(jīng)濟必將成為城市經(jīng)濟發(fā)展的 “生力軍”，其蘊含的巨大能量不可低估。在樓宇經(jīng)濟被熱議時，“城中村”改造也開展了相關大討論，努力拓展區(qū)域新的“掘金地”。
　　【城市盲點】曾經(jīng)盲目的“空間效益論”
　　就在繁鬧的市中心區(qū)域，就在鱗次櫛比的高樓大廈包圍中，“城中村”就像人為制造的一個個“水泥疙瘩”，與周遭的世界保持著若即若離的距離。
　　置身于鄭州市北區(qū)的沙門村中，橫七豎八狹窄幽暗的街道上，雜貨鋪、小商店、菜市場、小吃攤構(gòu)成了村里生活的主旋律，熙熙攘攘的人群，不斷從蜂巢一般的村民自建樓里進進出出，這里儼然一個自成一體的小社會。
　　這些村民自建樓是一家一戶蓋起來的，在拆遷安置補償和房租收益的刺激下，沙門村的樓房普遍高達7層、8層，有的甚至達到了12層，村子里的大部分住宅，白天也要靠電燈照明，每棟樓比肩而建，近得甚至可以在兩棟樓之間握手。密密匝匝的建筑存在著嚴重的安全隱患。
　　就在村子中間一條主街道兩旁，一棟高達9層的自建樓剛剛建成，它的不遠處還有一棟自建樓正在緊張施工。不少村民得意地向記者介紹“城中村”的“空間效益論”，在他們眼里，“建高了還是劃算，房子不愁租，拆遷安置也落得多些”。但在記者看來，村里的建筑完全失去了個體差異的美學意義，經(jīng)濟的“鐵律”碾碎了傳統(tǒng)村落的和諧人居意義。
　　村民的“空間效益論”也許不能說是錯的，但如果上升至城市規(guī)劃的角度，“城中村”向空間要效益還應該站得更高些。國家統(tǒng)計局鄭州調(diào)查隊的高庚茂認為，現(xiàn)代樓宇實際上是物化的土地資源，這對于面臨土地短缺窘境的鄭州而言意義重大。這要求在規(guī)劃中形成新的格局，植入新的理念。
　　他還指出，發(fā)展樓宇經(jīng)濟必須因地制宜，合理開發(fā)。例如，在地處黃金商業(yè)區(qū)的改造地段，可以建設規(guī)格較高、規(guī)模較大的高檔樓宇，主要面向大公司、大企業(yè)，同時還能形成一批地標式建筑，從而提升城市的品位；城市邊緣地區(qū)則可以重點開發(fā)中小寫字樓、宜商宜居型（SOHO）樓宇，以中小企業(yè)為主要服務對象，這種商住混合的特點，可以發(fā)展辦公生產(chǎn)相結(jié)合的獨立建筑，在功能定位上與中心區(qū)互補；而自然環(huán)境優(yōu)越的地段則可以建設一批宜商宜居的、花園式樓宇或公寓，建成大公司或大企業(yè)的研發(fā)總部或培訓基地。
　　相對于前期規(guī)劃，后期的招商規(guī)劃同樣非常重要。河南新田置業(yè)總經(jīng)理丁盟認為，樓宇在建筑時還應考慮周邊的產(chǎn)業(yè)特點，有的放矢地進行設計和規(guī)劃。建成后，招商中應依托周邊的產(chǎn)業(yè)鏈，吸引關聯(lián)項目入駐，強化樓宇的產(chǎn)業(yè)定位，從而培育行業(yè)特色。
　　【華麗轉(zhuǎn)身】從經(jīng)濟盲點到經(jīng)濟增長點
　　以往的“城中村”，消費能力、經(jīng)濟能量、城市品位長期被埋沒被束縛，占據(jù)城市最好的位置卻產(chǎn)生不出效益，成了城市經(jīng)濟的盲點。而在“城中村”改造中布局樓宇經(jīng)濟，不僅能改善民生、提升城市的品位，還將釋放出大量的經(jīng)濟和消費潛能。業(yè)內(nèi)人士認為，樓宇經(jīng)濟讓“城中村”從經(jīng)濟盲點一躍成為經(jīng)濟的增長點。
　　以鄭州國貿(mào)中心為例，改造之前的西關虎屯和多數(shù)“城中村”一樣，村里經(jīng)濟的主要來源是收取房租和簡單的商品貿(mào)易，配套設施雜亂無序，居民的生活品質(zhì)大打折扣，生活環(huán)境與周遭的繁華格格不入，而改造后的鄭州國貿(mào)中心作為城市綜合體，涵蓋甲級寫字樓、商住樓和高檔商業(yè)物業(yè)，經(jīng)濟的增長和社會環(huán)境的改善，將帶來翻天覆地的變化。
　　丁盟告訴記者，鄭州國貿(mào)中心·招銀大廈吸引了招商銀行鄭州總部、宇通集團等多家實力企業(yè)進駐，商業(yè)部分吸引了大商新瑪特、家樂福等商業(yè)巨頭簽約進駐，與商業(yè)街共同組成了高達17萬㎡的SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)，預計在3到5年以后，鄭州國貿(mào)中心將創(chuàng)造年均50億元以上的營業(yè)額，將帶來大量的就業(yè)機會和財政貢獻，將會形成經(jīng)濟的蝴蝶效應，成倍增長。
　　國家統(tǒng)計局鄭州調(diào)查隊數(shù)據(jù)顯示，鄭州市160余個城中村占地10余萬畝，占鄭州市建成區(qū)總面積的1/4，其中已有60余個城中村被市政府批準實施改造，發(fā)展樓宇經(jīng)濟對建立長效的收益、保持鄭州的經(jīng)濟發(fā)展、保障群眾的切身利益都具有重要的現(xiàn)實意義。
　　河南財經(jīng)學院工程管理系教授劉社認為，“城中村”從經(jīng)濟盲點變成新興的經(jīng)濟增長點是極有可能實現(xiàn)的，在“城中村”改造中發(fā)展樓宇經(jīng)濟，不僅要堅持合理的建設規(guī)劃，堅持科學發(fā)展觀，還應在產(chǎn)品的市場細分和功能定位上下工夫。
　　丁盟認為，在“城中村”改造中布局樓宇經(jīng)濟，將大幅提升城市品位，“城中村”昔日污水橫流、塵土漫天，人員構(gòu)成復雜，現(xiàn)代化的商務寫字樓和高檔商業(yè)的出現(xiàn)，將使“城中村”的舊形象成為歷史。城市的品位是靠建筑的形象和高素質(zhì)的人之間的關系體現(xiàn)的。
　　【得天獨厚】樓宇經(jīng)濟助推“城中村”改造
　　衡量一棟寫字樓的好壞標準，區(qū)位、配套、環(huán)境都很重要，巧妙的是，“城中村”的特點與寫字樓的評判標準非常吻合，由此可見，在“城中村”改造中布局樓宇經(jīng)濟，具有得天獨厚的優(yōu)勢。
　　作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，寫字樓的區(qū)位很大程度上決定了其價值，好的寫字樓一般位于城市商務中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務氛圍濃厚是寫字樓價值的重要支撐。
　　眾所周知，“城中村”是歷史形成的，多年來，經(jīng)過城市的高速發(fā)展，“城中村”一般隱藏在繁華的城市中心和區(qū)域中心。丁盟認為，“城中村”的區(qū)位是其發(fā)展樓宇經(jīng)濟的先天優(yōu)勢，在這里建造寫字樓，必將吸引人流、物流、信息流、資金流的會聚，商機勃發(fā)，區(qū)位成長性顯而易見。
　　區(qū)位決定價值，不同的地段也決定了不同的產(chǎn)業(yè)價值。高庚茂舉例說，金水區(qū)的燕莊、崗杜、西關虎屯、任寨、白廟等多位于城市黃金地段，聚集著科技市場、大量企業(yè)、大學和科研機構(gòu)，為發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供了得天獨厚的條件。而二七區(qū)和管城區(qū)的路寨、小李莊、蜜蜂張等村依托便利快捷的交通、蓬勃發(fā)展的商業(yè)環(huán)境，將會借助“西出站口經(jīng)濟圈”的發(fā)展，與樓宇經(jīng)濟來一次“親密接觸”。而惠濟區(qū)的老鴉陳、南陽寨、弓莊等村將依托自身交通便利、環(huán)境優(yōu)美、辦公成本低廉等優(yōu)勢吸引科研機構(gòu)和培訓中心的加盟。
　　高庚茂認為每個村莊應依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢，有針對性地發(fā)展樓宇經(jīng)濟，從而形成自己的特點。
　　與區(qū)位優(yōu)勢相關聯(lián)，“城中村”的配套完善程度一般也比較高，由于“城中村”坐落在城市中心區(qū)域，共享著城市醫(yī)療、郵政、文化、娛樂、休閑等一切資源。在“城中村”改造中布局樓宇經(jīng)濟，將為寫字樓的辦公人員提供極大的生活便利，并大大降低交易成本。
　　同時，由于“城中村”的區(qū)位和配套設施的完善，在“城中村”改造中布局樓宇經(jīng)濟，與企業(yè)要求提升形象的愿望相吻合，無論是在繁華的市中心區(qū)域，還是在環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域，總會滿足不同產(chǎn)業(yè)特征企業(yè)的要求。
　　丁盟談到，無論是區(qū)位、配套還是環(huán)境的優(yōu)勢，“城中村”都具備了提升商務寫字樓辦公效率的條件，因此在“城中村”改造中發(fā)展樓宇經(jīng)濟再合適不過了。
　　【樓宇經(jīng)濟】“城中村”改造的“吸金”引擎
　　作為新興的一種經(jīng)濟形態(tài)，樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為城市經(jīng)濟的重要組成部分。在城中村改造過程中發(fā)展樓宇經(jīng)濟，不僅能保障村民的既得利益，又可以保障開發(fā)商的經(jīng)濟利益，還能增加地方財政收入，有業(yè)內(nèi)人士指出，樓宇經(jīng)濟與“城中村”改造的結(jié)合，必將實現(xiàn)多方共贏并帶來切實而持久的利益。
　　在“城中村”改造中發(fā)展樓宇經(jīng)濟，并沒有讓以收取租金為主要經(jīng)濟來源的村民丟掉“金飯碗”，相反，他們手中掌握著大量的政府安置房，將為他們提供穩(wěn)定而且高回報率的租金收益。
　　以鄭州市中原區(qū)的凱旋門商務樓為例：從去年6月建成至今，已經(jīng)吸納了300多家企業(yè)入駐。若以一家企業(yè)月租金2000元計算，那么一年的租金收入就是720萬元，若以一家企業(yè)10名員工計算，這一棟商務樓就吸納了3000多人，這么多人必然要帶動周邊地區(qū)的餐飲、休閑、交通、金融、住宿等配套服務的發(fā)展。
　　從上面的例子可以看出，發(fā)展樓宇經(jīng)濟不僅保障了村民的既得利益，又提供了大量的就業(yè)機會，更推動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展。同時，入駐企業(yè)對寫字樓租用費和物業(yè)管理費的投入也給開發(fā)商帶來了豐厚的經(jīng)濟回報。
　　以惠濟區(qū)為例，去年1月至10月，長興路街道辦財政收入比去年同期增長167％。街道區(qū)域經(jīng)濟實現(xiàn)快速發(fā)展，去年1月至10月，長興路街道辦完成財政收入4080萬元，實現(xiàn)合同利用外資2100萬美元。這說明形成規(guī)模的樓宇經(jīng)濟在發(fā)展城市經(jīng)濟、提升城市品位的同時，又能給政府創(chuàng)造穩(wěn)定可觀的財政稅收。
　　劉社教授認為，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，有利于拓展城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點。發(fā)展樓宇經(jīng)濟可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，變實體經(jīng)濟為虛擬經(jīng)濟，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。
　　樓宇經(jīng)濟所依托的商務寫字樓會聚了大量的人流、資金流和信息流，實現(xiàn)了在高價位上的土地再開發(fā)，達到可觀的利潤空間，財富效應顯著。
　　丁盟認為，伴隨著中部崛起戰(zhàn)略和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的進行，以及鄭州城區(qū)的拉大和鄭州經(jīng)濟發(fā)展的加速，鄭州將吸引大量外來企業(yè)的進駐，鄭州樓宇經(jīng)濟的市場潛力還很巨大，樓宇經(jīng)濟將成為“城中村”改造的“吸金”引擎，進而帶動城市經(jīng)濟的飛速發(fā)展。