保利百億下注 廣州“舊城改造”模式翻新

　　“總投資將超過100億元。”11月3日，保利地產(chǎn)琶洲村項目負責人馮經(jīng)理對本報表示。 

　　10月20日，保利地產(chǎn)以底價1.42億元獲得廣州市琶洲地區(qū)4塊城中村用地“舊城改造”項目，總建筑面積達104萬平方米。與以往各地 “舊改”項目不同，這一次，政府退居幕后，保利成為主角。 

　　未來10年左右的時間里，廣州尚有130多個城中村亟待改造。業(yè)界認為，引入開發(fā)商參與舊城改造，不但可以減輕政府資金壓力，也將在一定程度上平抑城市地價。然而，這個新模式仍有待驗證。 

　　對于保利來說，“第一個吃螃蟹”的考驗還在后面。 

　　“地主”保利 

　　“這里沒有地王，只有地主?！币晃慌弥薮宕迕窀嬖V記者。該舊改項目與保利地產(chǎn)總部保利國際廣場比鄰相望，早在2002年即進駐琶洲的保利，在該地區(qū)還擁有保利世貿(mào)中心等多項物業(yè)。 

　　此次保利收入囊中的，是一塊龐大的“舊改”地塊。按照規(guī)劃，琶洲村總建筑面積185萬平方米，分為13塊地，保利取得了其中4塊，建筑面積約104萬平方米。其中，可建不限戶型的住宅40萬平方米，其余64萬平方米全部為商業(yè)金融用地。 

　　通過掛牌方式，保利作為唯一出讓方以底價1.4億元拿下該地塊。除此之外，保利還將投入城中村改造成本和配套綜合費用約44.7億元，提供政府琶洲地區(qū)綜合整治費用3億元。該項目實際樓面地價為4714元/平方米，而如今該區(qū)域普通酒店公寓的售價已達到2.3萬元/平方米。 

　　馮經(jīng)理表示：“將引入頂級的設(shè)計師來運作和打造項目。”加上大地塊的規(guī)模效應和泛“CBD”金貴地段，保利地產(chǎn)對該地塊的前景相當看好，目前已開展前期準備工作?！绊椖空诙▎挝弧⒆鲆?guī)劃，爭取年內(nèi)完成審批，11億元的改造監(jiān)控資金已經(jīng)到賬?！?nbsp;

　　當前土地市場競爭越來越激烈，地王頻出。保利的拿地策略一向激進，且以重點城市和中心市區(qū)為主，成本相對較高。 

　　拿下琶洲這塊大“蛋糕”，保利似乎并未費吹灰之力。廣州國土房管局為此次琶洲城中村改造項目設(shè)置了五道進場門檻，被外界認為幾乎是為保利“量身定做”。 

　　然而，合富輝煌首席分析師黎文江對此并不奇怪，“城中村改造涉及復雜的利益糾紛，需要有改造經(jīng)驗的，同時又了解當?shù)馗鞣N‘特色’的開發(fā)商參與改造?！彼f。 

　　在琶洲之前，保利已經(jīng)完成廣州農(nóng)林村安置房建設(shè)，也曾部分參與楊箕村等其他城中村改造項目，目前舊城改造面積逾百萬平方米?！拔覀冇械氖墙?jīng)驗?！北＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理余英對本報表示。 

　　此外，在黎文江看來，以保利在琶洲的不動產(chǎn)做資金保障，政府已經(jīng)把風險降到最低。 

　　馮經(jīng)理認為：“隨著琶洲會展商業(yè)的發(fā)展，以后物業(yè)如果采取收租的形式長期持有，對保利這樣的上市公司來說，無疑是一個重大利好。”國金證券分析師曹旭特保守估計該項目預計可實現(xiàn)181億元收入，毛利率47%以上，高于保利現(xiàn)有項目平均利潤率。 

　　走出困境 

　　無論是對于保利地產(chǎn)還是廣州市政府，這似乎都是一個雙贏的結(jié)局。 

　　保利以較低價格獲得重點城市中心地區(qū)的巨大地塊，政府則節(jié)省了巨額財政支出?！芭弥弈Ｊ饺绻軌虺晒?，在其他村子復制，那就可以達到急速改造的目的，這其實是政府最想要的結(jié)果?！痹缙谠鴧⑴c琶洲規(guī)劃設(shè)計的廣州社科院教授彭澎說。 

　　在琶洲之前，廣州市城中村改造的過程可謂步履艱難。由政府先行墊資進入的獵德村改造項目，適逢金融危機，開發(fā)商資金緊張，一度遭遇風險，不得不推遲兩年動工。 

　　“政府投入的啟動資金很大，為確保成功，政府全程指導，規(guī)劃、設(shè)計等各種方案，全部由政府一手去做。”一位直接參與獵德村改造的政府官員私下“吐苦水”：獵德模式“不堪重負，不可復制”。在廣州，像獵德村這樣的城中村共有138個。 

　　與此同時，為打擊“地荒論”、平抑房價，廣州市政府近年大量放地以期平抑地價來調(diào)節(jié)市場。久而久之，位于市中心的地塊越來越稀缺，地價反而節(jié)節(jié)推高。 

　　此外，2007年還曾出現(xiàn)多幅 “地王”“曬太陽”，形成了無效供地的情況?！罢幸庾R地加大了城中村改造，意在控制土地出讓的有效性?！崩栉慕治稣f。 

　　據(jù)測算，廣州城中村總面積達358平方公里，相當于廣州90年的住宅用地供應量。如此巨量的土地正需要新模式出現(xiàn)以走出困境。 

　　在獵德模式“涉險”之后，保利琶洲項目似乎成為可供參考的新模式。 

　　“現(xiàn)在都交給開發(fā)商去做，不僅更為專業(yè)，經(jīng)營管理上可以做得更好。政府更應該去做的，是單個項目的審批、監(jiān)管和整個區(qū)域的經(jīng)營。”上述官員稱。 

　　然而，舊城改造項目的復雜性似乎注定為保利和政府的設(shè)想增加難度。在琶洲村，記者走訪的大多村民并不清楚改造方案細則，但他們都堅持自己的利益訴求?！拔覀冎恢馈鹨谎a一’，是從報紙上看來的?！贝迕裥觳@樣告訴記者。然而，他所說的“拆一補一”卻與開發(fā)商和政府既定方案中的“拆一補一”多有出入。 

　　方案中“拆一補一”是指對被拆遷房屋有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積以一比一計算，一平方米建筑面積補回一平方米建筑面積。然而大多數(shù)像徐伯這樣的村民則認為，除了房屋建筑面積之外，陽臺、院子的面積，即便是院子里的一棵果樹，一口水井，也要“拆一補一”。 

　　除了具體的補償，村民們的擔心也為這個項目增添了一份不確定性?！耙院笞巧蠘窍?，吵得慌，鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親也不親熱?！毙觳f。出于這種心理，如果自身利益無法得到切實保障，結(jié)果便是“我不答應誰也別想拆”。