北京CBD東擴(kuò)雙“金十字”輻射東部樓市

　　3月23日，北京市規(guī)劃委公示了CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃綜合方案，北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）將東擴(kuò)至東四環(huán)，呈“雙十字”的空間布局。這則消息的公布再次引起東擴(kuò)區(qū)周邊二手房業(yè)主以及在售樓盤(pán)的強(qiáng)烈反應(yīng)，除了在售房源的價(jià)格上調(diào)，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了惜售的情況。而專(zhuān)家認(rèn)為，隨著今后一段時(shí)期東擴(kuò)區(qū)域的改造、擴(kuò)建逐步展開(kāi)，CBD東擴(kuò)所產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)將對(duì)周邊區(qū)域、八通線沿線甚至整個(gè)東部樓市產(chǎn)生不可忽視的影響。 

　　熱點(diǎn)聚焦 

　　東擴(kuò)區(qū)方案出臺(tái)雙“金十字”輻射東部樓市 

　　根據(jù)剛剛公布的信息顯示，按照規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)域?qū)⒃贑BD目前范圍的基礎(chǔ)上沿朝陽(yáng)北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)。東擴(kuò)區(qū)總面積約3.0平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模約700萬(wàn)平方米。建成后的CBD東擴(kuò)區(qū)將延續(xù)原CBD中東三環(huán)和建國(guó)路形成的“金十字”布局模式，在西大望路和朝陽(yáng)路交叉路口形成一個(gè)新的“黃金十字”，總體規(guī)劃將呈“一主一副”、“雙十字”的格局，并在綠地和道路系統(tǒng)方面銜接現(xiàn)CBD，創(chuàng)造更多景觀地塊。 

　　而在新的區(qū)域定位方面，根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持目前CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化的高端商務(wù)區(qū)。另外，政府相關(guān)人士表示，這是首次圍繞低碳模式理念進(jìn)行規(guī)劃，CBD東擴(kuò)區(qū)建成后將成為全球首個(gè)低碳排放商務(wù)區(qū)。 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“CBD作為一個(gè)特有的概念，其所輻射的范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自身所在區(qū)域。而隨著東擴(kuò)區(qū)的興建，其影響未來(lái)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將因此受益。” 

　　市場(chǎng)影響 

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)：空置率居高低碳成本或?qū)?lái)考驗(yàn) 

　　CBD管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體透露，CBD東擴(kuò)區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將高于現(xiàn)有區(qū)域，其中甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓的比例約占50%，將為有特殊需求的國(guó)際金融企業(yè)、地區(qū)總部等量身定制專(zhuān)業(yè)樓宇，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。然而，一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，自去年以來(lái)受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，CBD已有的寫(xiě)字樓空置率一度呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，而隨著未來(lái)大體量甲級(jí)寫(xiě)字樓的相繼入市，市場(chǎng)的吸納量無(wú)疑會(huì)受到考驗(yàn)。 

　　第一太平戴維斯之前發(fā)表的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率將維持在20%的水平，而CBD及其周邊地區(qū)其空置率更是將達(dá)30%。“盡管今年經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步回暖，但隨著大體量的供應(yīng)上市，今年寫(xiě)字樓的空置率仍將繼續(xù)上升?！钡谝惶酱骶S斯商鋪部董事沈莉玲表示，今年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)70萬(wàn)平方米，其中60萬(wàn)平方米分布在CBD及其周邊地區(qū)。 

　　而另一方面，CBD東擴(kuò)區(qū)主打低碳商務(wù)的概念，這對(duì)新建寫(xiě)字樓的成本無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生極大影響?！罢l(shuí)也不想做賠本的生意，東擴(kuò)區(qū)域的寫(xiě)字樓租金肯定會(huì)高于已有的區(qū)域，而可能產(chǎn)生的高租金能否得到市場(chǎng)接受？是否會(huì)帶來(lái)空置率的上升？確實(shí)是個(gè)問(wèn)題”，有業(yè)內(nèi)人士表示。 

　　住宅市場(chǎng)：在售項(xiàng)目少而貴東擴(kuò)對(duì)周邊影響更大 

　　由于CBD特有的商務(wù)標(biāo)簽，傳統(tǒng)CBD區(qū)域內(nèi)的住宅一直都較為稀少，但價(jià)格一直處于高位。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前CBD區(qū)域在售項(xiàng)目和即將入市項(xiàng)目?jī)H8個(gè)，其中核心區(qū)7個(gè)，東擴(kuò)區(qū)1個(gè)，所有項(xiàng)目的整體均價(jià)高達(dá)58500元/平方米，其中價(jià)格最高的御金臺(tái)項(xiàng)目中，最貴的房源已達(dá)15萬(wàn)元/平方米。 

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，CBD作為北京市起步最早、發(fā)展最成熟的核心商業(yè)區(qū)，在規(guī)劃上，住宅本就是附屬配套，稀、貴是理所應(yīng)當(dāng)。隨著城市化進(jìn)程的加快，土地稀缺的不可復(fù)制價(jià)值被迅速放大，是引領(lǐng)北京房?jī)r(jià)向上調(diào)整的重要風(fēng)向標(biāo)，以及臨近板塊發(fā)展的最大驅(qū)動(dòng)力。 

　　據(jù)任啟鑫介紹，目前CBD區(qū)域內(nèi)供應(yīng)樓盤(pán)以高端公寓為主，但以東三環(huán)為界，東、西又呈現(xiàn)出了不同的特點(diǎn)?！叭h(huán)以內(nèi)的西側(cè)，其4個(gè)項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型較為多元，有商住樓、公寓、普通住宅，面積多在50平方米-200平方米之間，整體報(bào)價(jià)較低，均價(jià)為52750元/平方米；而三環(huán)以外的東側(cè)，也是4個(gè)項(xiàng)目，全部為大面積高端公寓，戶型以300平方米-600平方米的平層和250平方米-500平方米的躍層為主，均價(jià)高達(dá)64250元/平方米。這樣來(lái)看，東部房源戶型更大、單價(jià)更高、總價(jià)也更高，”東貴“特征明顯。” 

　　也有人士認(rèn)為，相對(duì)而言東擴(kuò)對(duì)CBD本身的新房市場(chǎng)相對(duì)有限，但這股“東風(fēng)”對(duì)朝陽(yáng)公園、朝青、百子灣，甚至通州、燕郊等東、南部區(qū)域的輻射作用更大，概念越炒越熱，房?jī)r(jià)也迅速出現(xiàn)了跟風(fēng)上調(diào)。