北京新商圈崛起

　　5月28日傍晚，朝陽大悅城開業(yè)。地鐵八通線高碑店出口處，的士司機(jī)在一個短短下午拉了四五趟去那里的活兒。此情形在一年前曾出現(xiàn)在城西石景山萬達(dá)廣場。舍西單、王府井，逛家門口新商場正形成潮流，它已改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣，也影響著京城商業(yè)版圖。

　　城區(qū)新商圈  設(shè)施分散有礙商業(yè)氛圍

　　在建設(shè)世界城市的背景下，北京的城市版圖正在日新月異，隨著人流、物流、商流的匯聚，北京新商圈呼之欲出。

　　下午4時，記者在地鐵八通線高碑店站出口處欲打車前往朝陽大悅城，不想輛輛滿員，十幾分鐘后終于上車。“都是去大悅城的！今天拉了四五趟了！”的士司機(jī)老王說，“剛才路上堵了半小時，我都不想往那兒走了”。果然，從高碑店往朝陽北路大悅城的途中，平時只需10分鐘的路程走了半小時還沒到，最后記者在離大悅城1000米開外的地方下車步行。

　　這樣的景象似曾相識，一年多前也曾出現(xiàn)。那一次在城西。石景山萬達(dá)廣場開業(yè)，當(dāng)日，附近大量消費(fèi)者涌入家樂福、萬千百貨購物，周邊交通壓力驟增，家樂福還因客流過多被迫緊急閉店。

　　走進(jìn)朝陽大悅城，眼前的景象讓記者吃了一驚，一樓辦會員卡的柜臺前排起了四條“長龍”，每條將近100米?！斑@商場就在家門口，以后肯定常來，所以辦張卡實(shí)惠。”一位家住附近的阿姨笑著說。

　　朝陽大悅城，這個23萬平方米的大型購物中心從規(guī)劃到建設(shè)到封頂，再到試營業(yè)、營業(yè)，都吸引了足夠的目光?！霸缇团沃@個商場快點(diǎn)開業(yè)，買東西方便，房子也能增值?！奔易∏嗄曷纺承^(qū)的林怡說。

　　林怡在CBD的建外SOHO上班，17時30分下班，記者采訪她時，是晚上6時。按她的話說就是“一下班拎包就走，加上堵車、走路的時間，一個小時。一分鐘都沒耽擱”！

　　像林怡這樣的顧客不少。記者粗略地分析了朝陽大悅城的顧客構(gòu)成，下班過來的上班族占60%左右，而拖家?guī)Э诠渖虉龅闹苓吘用翊蠹s為40%。不過，來這里的上班族也大多住在附近。林怡說：“以后就方便了，我再也不用跑到西單、王府井去了，附近就可以買衣服、看電影、吃東西，呵呵……”

　　朝陽大悅城地處朝陽北路和青年路交叉口，處于“朝青板塊”的核心位置。北京財(cái)貿(mào)學(xué)院黃愛光教授說，由于CBD的規(guī)劃和建設(shè)，朝青板塊也逐漸發(fā)展起來?！斑@個區(qū)域?qū)⒅饾u成為CBD中央商務(wù)區(qū)的補(bǔ)充區(qū)域?！秉S愛光教授表示。

　　黃愛光教授所說的“補(bǔ)充區(qū)域”包含多層意思，其一是這個區(qū)域的商業(yè)辦公樓是CBD寫字樓的補(bǔ)充；其二，這里大量的住宅樓盤是CBD上班人群的居住區(qū)；其三是商業(yè)也將依托CBD的發(fā)展而繁榮?！皬淖钤绲氖锉とA堂到朝陽大悅城，朝青板塊的商業(yè)豐富度在提高，商圈的形成也在加速?！秉S愛光教授說。

　　在北京城八區(qū)，受益于城市規(guī)劃和城市擴(kuò)張的商業(yè)區(qū)還有不少。

　　自2005年石景山區(qū)提出建設(shè)CRD（首都休閑娛樂中心區(qū)）開始，一些商業(yè)設(shè)施逐漸被引進(jìn)。萬達(dá)廣場的進(jìn)駐給周邊的居民帶來了便利，家樂福、萬達(dá)鉑爾曼大飯店、萬千百貨、萬達(dá)國際影城、國美電器等商家的引進(jìn)，再加上周邊沃爾瑪、當(dāng)代商城的進(jìn)駐，石景山CRD商圈的雛形正在逐漸形成。

　　而隨著南城發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，豐臺區(qū)也在雄心勃勃地打造高端商圈。商業(yè)巨頭銀泰百貨將落戶大紅門地區(qū)。年初麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合方案出臺，其中關(guān)于商業(yè)的規(guī)劃也備受矚目，新商圈的形成值得期待。

　　同時，《中關(guān)村(7.06,-0.04,-0.56%)科技園海淀園商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2001-2010）中明確提出要為園區(qū)居民建立生活服務(wù)區(qū)商業(yè)系統(tǒng)，中關(guān)村購物中心、家樂福的進(jìn)駐幾乎在一夜之間改變了中關(guān)村商業(yè)的面貌。

　　隨著北京城的不斷規(guī)劃與發(fā)展，各個地區(qū)的商業(yè)需求不斷增多，“原來的成熟商圈，例如王府井、西單已經(jīng)不能滿足不斷發(fā)展的城市版圖需求，因而城區(qū)新的商圈在消費(fèi)者的期盼中處于蓄勢待發(fā)的狀態(tài)”。黃愛光教授表示。

　　然而，這些孕育中的新商圈依然存在著許多不足。商業(yè)專家認(rèn)為，這些地區(qū)交通狀況普遍有待改善。比如朝陽大悅城，地鐵6號線要到2012年開通，這意味著兩年之后這個區(qū)域才能與CBD商圈實(shí)現(xiàn)快速交通的對接；豐臺區(qū)商業(yè)中心的成熟還要期待兩三年后地鐵9號線、14號線的開通，甚至是遠(yuǎn)景規(guī)劃中的地鐵8號線南延線的建設(shè)。

　　而由于規(guī)劃的原因，在一些區(qū)域已經(jīng)沒有地塊供商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利用，因此很難形成多個購物中心集合的商圈規(guī)模，如朝青板塊；這勢必導(dǎo)致商業(yè)帶密集度不夠，比較分散，如十里堡的華堂和朝陽大悅城相距雖然不遠(yuǎn)，但絕不算近，這樣分散的商業(yè)設(shè)施對于形成濃郁商業(yè)氛圍勢必產(chǎn)生一定的影響。（圖表1）

　　外圍商圈  多社區(qū)構(gòu)成潛在購買力

　　城市化發(fā)展進(jìn)程對于城市商圈產(chǎn)生了巨大影響。根據(jù)2000-2010年《北京城市總體規(guī)劃》設(shè)想，北京將圍繞市區(qū)的五環(huán)路建設(shè)十大“邊緣集團(tuán)”。這十大邊緣集團(tuán)將占北京計(jì)劃開發(fā)用地的51％，擔(dān)負(fù)著北京住宅規(guī)劃總面積近1/3的任務(wù)。邊緣集團(tuán)是位于中心城內(nèi)中心地區(qū)外圍周邊的相對獨(dú)立的建設(shè)區(qū)。

　　定福莊就是其中一個邊緣集團(tuán)，在北京的市政規(guī)劃中，定福莊集團(tuán)是10個邊緣集團(tuán)中最大的一個集團(tuán)。朝陽雙橋地區(qū)就地處定福莊邊緣集團(tuán)。由于毗鄰中國傳媒大學(xué)，這里的傳媒產(chǎn)業(yè)興盛，2009年底，“北京CBD-定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)走廊”規(guī)劃出臺，以目前CBD傳媒產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展為基礎(chǔ)，在距中央電視臺、北京電視臺車程約15分鐘半徑以內(nèi)，向東一直延伸至雙橋地區(qū)。雙橋一帶的“運(yùn)河·新時尚”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在此背景下應(yīng)運(yùn)而生，這也為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展帶來了巨大的推動作用。

　　站在地鐵八通線雙橋站的站臺上就能看到沿著通惠河一線布局的雙橋商業(yè)：國泰百貨、建設(shè)當(dāng)中的匯通時尚購物中心、“運(yùn)河·新時尚酒吧街”、“匯通濱水動漫城”，這些項(xiàng)目將組成通惠河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)的配套商業(yè)綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積18萬平方米，將集納大型超市、商場、電影院以及銀行等各種設(shè)施。

　　而水岸雙橋、水郡長安、金隅嘉業(yè)、雙惠小區(qū)、朝陽旺角、遠(yuǎn)洋一方等大型小區(qū)的居民為這個正在形成的商業(yè)區(qū)儲備了可觀的潛在購買力。

　　附近的某房地產(chǎn)中介公司吳經(jīng)理告訴記者，“這里大部分居民在國貿(mào)和大望路上班，鄰近地鐵八通線，國泰百貨的進(jìn)駐，以及目前正在興建的‘運(yùn)河·新時尚’項(xiàng)目都將使這里升值潛力巨大”。

　　“聽朋友說這附近配套還不錯，我今天到這附近辦事，就順便來看看?！毙⒃诖笸飞习?，但公司附近房價(jià)太高，他一直想找一個相對近、配套設(shè)施還不錯的地段買房。小劉覺得這里處于正在發(fā)展的階段，還是可以考慮的。

　　業(yè)界人士認(rèn)為，過去城市邊緣集團(tuán)主要定位于居住，缺少產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃；但隨著大量居民的遷入，問題逐漸暴露，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套的突圍也變得急迫起來。

　　不過，相比雙橋，大多數(shù)邊緣集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和商業(yè)配套乏善可陳，如朝陽區(qū)垡頭一帶，附近缺少大型商業(yè)設(shè)施，居民購物不得不到東四環(huán)以內(nèi)；而天通苑、回龍觀商業(yè)還以社區(qū)商業(yè)為主，大型的綜合性休閑娛樂中心還沒有出現(xiàn)。城市邊緣集團(tuán)新一輪的商業(yè)“突圍”將不可避免。

　　“邊緣集團(tuán)是很有發(fā)展空間的。在天通苑、回龍觀等大型社區(qū)中，商業(yè)都處于發(fā)展的階段，目前也許只能滿足周邊居民生活必需品的需求，以后應(yīng)當(dāng)向著綜合的休閑娛樂等一體化的商業(yè)模式發(fā)展?！秉S愛光教授說。（圖表2）

　　新城商圈  商業(yè)配套存短板

　　從雙橋出發(fā)，繼續(xù)乘坐地鐵八通線往東走5站，就到了通州九棵樹。這里是通州新城的商業(yè)地標(biāo)，引進(jìn)了家樂福、國美、新生活廣場，商業(yè)面積不過6萬平方米。

　　5月28日8時，離家樂福超市營業(yè)還有半小時，但幾十位顧客已經(jīng)在等待開門。家住附近的王阿姨是這里的?？?，她說：“一大早來，人少，蔬菜又新鮮，而且還有很多昨天的食品會打折，非常劃算?！北绕鹬荒芟掳嗪髞碣I菜的魏小姐，王阿姨的確方便很多?！耙幌掳嗳司吞囟?，經(jīng)常沒有購物車，即使有，進(jìn)去也總是推不動！最討厭的是結(jié)賬，排隊(duì)等上十幾二十分鐘是常有的事?！蔽盒〗阏f。

　　九棵樹地鐵附近有瑞都國際、藍(lán)調(diào)沙龍、旗艦凱旋、翠屏南里、世紀(jì)龍鼎等幾十個大型社區(qū)，居住人口以數(shù)十萬計(jì)，而成規(guī)模的商業(yè)設(shè)施只有一家家樂福和一家物美大賣場。幾年前家樂福入駐通州雖然填補(bǔ)了通州商業(yè)的空白，但這種單一的社區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們的生活需求。

　　“來家樂福就是買日用品、吃的東西，買衣服、化妝品還是要到城里?！蔽盒〗懔?xí)慣把去西單、王府井逛街說成“進(jìn)城”，只有“城里”才能滿足她除了日用品之外的購物和休閑需求?！熬驼f看電影吧，我們都是到大望路附近的萬達(dá)廣場?！蔽盒〗阌行o奈地說，“新華大街附近有一家通州的老商場——人民商場，和老家的縣城商場差不多”。

　　在關(guān)于新城區(qū)業(yè)態(tài)分布的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營日用品的超市通常作為入駐的最早業(yè)態(tài)，其攬客能力在住宅區(qū)得到充分發(fā)揮，但是餐飲、商場等綜合性的大型配套設(shè)施進(jìn)駐則相對遲緩。針對這樣的情況，黃愛光教授指出，“這種滯后的商業(yè)狀況需要政府在規(guī)劃的過程中做好充分調(diào)查，地產(chǎn)開發(fā)以后如何進(jìn)行完善的商業(yè)配置，都是需要提前做好充分準(zhǔn)備的”。

　　今年年初，在建設(shè)世界城市的大背景下，通州新城規(guī)劃出臺：未來通州新城將承擔(dān)北京一部分功能——也就是傳說中的“北京副中心”。有人評價(jià)：“通州之于北京的意義，如同曼哈頓之于紐約?！庇袑＜姨岢?，隨著通州規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步深入，原本單一的社區(qū)商業(yè)和低水平的“縣城商業(yè)”必然不能滿足發(fā)展的需要。

　　根據(jù)規(guī)劃，通州核心區(qū)域運(yùn)河商務(wù)中心成為今年北京新城建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，這里將建設(shè)包括高端商場在內(nèi)的商業(yè)區(qū)和金融服務(wù)區(qū)；而通州北苑一帶也將進(jìn)駐萬達(dá)廣場等商業(yè)，形成綜合性商業(yè)區(qū)，打造“現(xiàn)代化國際新城”。 

　　同為北京新城的大興新城，去年7月，宜家宣布將在這里建設(shè)一座30萬平方米的大型購物中心，包括宜家亞洲最大旗艦店在內(nèi)的400多家商戶將進(jìn)駐。與此同時，業(yè)內(nèi)盛傳日本永旺集團(tuán)、英國超市巨頭TESCO樂購也在伺機(jī)而動，而樂購已經(jīng)先行一步，簽約入駐位于黃村的火神廟國際商業(yè)中心。宜家、樂購這樣的主力店帶動的商圈效應(yīng)使周邊樓市迅速火熱。

　　一位地產(chǎn)經(jīng)理表示，在項(xiàng)目開發(fā)中，商業(yè)配套一直是短板所在，制約著購房人對項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)可。“房子本身不錯，但住起來不方便，買件衣服要從五環(huán)跑到長安街。”聽說宜家即將入駐西紅門，“一旦建起一座購物中心，帶動一個新商圈，京南區(qū)域許多樓盤價(jià)值會有一個新的定位”。

　　盡管新城發(fā)展給商業(yè)企業(yè)帶來了發(fā)展空間，但是北京工商大學(xué)商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長洪濤提醒，商業(yè)發(fā)展要遵循城鎮(zhèn)化規(guī)律，商圈的培養(yǎng)是一個漸進(jìn)的過程，商業(yè)企業(yè)要有長期投資規(guī)劃。另外，新城區(qū)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)要合理，防止出現(xiàn)“重復(fù)過?！焙汀俺啊爆F(xiàn)象。

　　“或許會經(jīng)歷蛻變的痛苦，但新城商業(yè)與其他眾多正在形成中的北京新商圈一樣，都在期待破繭為蝶的一天。”一位業(yè)內(nèi)人士說。 （圖表3）