香港啟動“樓換樓”計劃 實施舊城改造

　　許多首次來香港的游客，常常會驚嘆于香港高樓建筑的宏偉與密集。但是如果在香港稍有居住時日的人，便會同樣驚嘆于香港有如此多的舊樓需要“改造”。在香港地產(chǎn)界混得熟的朋友會介紹說，不要小看這些舊樓，其投資回報往往不俗。 

　　“許多人買下這些舊樓，等待的就是地產(chǎn)商的舊樓改造，博升值?！蔽挥谕凉蠟车囊晃坏禺a(chǎn)中介夏先生說。他的門口貼滿了唐樓的放盤廣告——所謂唐樓，便是香港那些沒有電梯的舊樓，通常過道窄小，衛(wèi)生情況很差。但夏先生卻認(rèn)準(zhǔn)唐樓的升值空間，他的廣告語是：唐樓，你的價值就在不遠(yuǎn)的重建。 

　　近期香港特區(qū)政府的換樓計劃，可能為夏先生和他的客戶們提供了一次良好的機會。 

　　香港市區(qū)重建局(下稱“市建局”)近日公布，將針對位于香港九龍兩個地段的舊樓進行重建。這兩個分別位于土瓜灣和深水埗的重建項目，將首次實施新《市區(qū)重建策略》中的“樓換樓”補償安排。選擇了“樓換樓”的業(yè)主，可以日后購買于原址重建的單位或在啟德發(fā)展區(qū)(香港即將開發(fā)的一個新區(qū))的單位。 

　　在去年數(shù)度出臺限制房地產(chǎn)泡沫的措施之后，香港特區(qū)政府的上述做法更具彈性。對夏先生和他的舊樓投資客戶來說，更無異于在近期樓市成交低迷的時刻，下了一場“及時雨”。 

　　多元化重建補償 

　　以往，市建局聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商針對一些舊城區(qū)進行重建改造時，對業(yè)主的補償全部采用“市價補償”及“特惠津貼”的方式。市建局工作人員Sarah在接受筆者采訪時指出，一直以來，在純粹現(xiàn)金補償安排之下，市建局連同開發(fā)商付給業(yè)主的現(xiàn)金補償，等于舊樓當(dāng)時的市價再加上“特惠津貼”，總金額大概等于同區(qū)或可資比較區(qū)域中，擁有七年樓齡的樓盤的市價。 

　　根據(jù)市建局官方的介紹，現(xiàn)金補償方案中的補償金額應(yīng)該夠原業(yè)主在同區(qū)買到一個樓齡在七年左右、面積相似、樓層中等、朝向一般的單位。 

　　近期的“樓換樓”安排，則是在現(xiàn)金補償計劃基礎(chǔ)上的進一步操作。選擇了“樓換樓”方案的自住業(yè)主，首先也會收到現(xiàn)金補償，然后，需要從中支付未來新單位評估價格的30%，作為保留未來新樓的保留金，剩下的現(xiàn)金補償余額則可留作自用。 

　　等到新樓建成入住的時候，業(yè)主(用內(nèi)地的詞匯來說是“拆遷戶”)再交齊余下的70%款項。但在評估未來新樓盤的價格時，市建局不會以新樓建成時的價格向拆遷戶收取款項，仍然會以收購舊樓時，同區(qū)新樓盤的市價作為參考。而且這個價格一旦確定下來，無論未來樓價是升是跌，都跟原自住業(yè)主無關(guān)，這些業(yè)主到時候只要付齊既定的剩余樓款即可。 

　　舉例來說，原業(yè)主擁有一套700英呎(大概合70平方米)樓齡約50年的舊房，市價大概值150萬元(港元，下同)，而同區(qū)同等面積的“7年樓”市價等于400萬元。那么，舊樓業(yè)主應(yīng)該收到特區(qū)政府發(fā)出的大概價值400萬元的補償。如果業(yè)主接受了“樓換樓”計劃，那么他會將其中150萬元作為“舊樓的市價補償”，另外250萬元屬于“特惠津貼”。 

　　現(xiàn)在假設(shè)在舊樓被收購時，同區(qū)有一套700呎的新樓，其價格為600萬元。收購方便會參考這個價格，向同意“樓換樓”安排的業(yè)主征收600萬元的房價。而上述業(yè)主則需要先交付180萬元(600萬元新樓價格的30%)作為保留新樓的保留金，等到原拆遷樓重建后正式落成進戶時，再交齊420萬元(600萬元的70%). 

　　在這個例子中，我們看到上述舊樓業(yè)主需要自掏腰包約200萬元，便可以將原來50多年樓齡的老房子換成一個新房子。 

　　換樓流程與內(nèi)地不同 

　　很多人可能會說，香港特區(qū)政府上述做法似乎與內(nèi)地目前一些地方的舊城改造沒啥兩樣。這里需要指出來的是，上述預(yù)選為“樓換樓”的區(qū)域是香港新近地產(chǎn)界最為關(guān)注的一個熱門地段。特別是啟德發(fā)展區(qū)將會開通香港地鐵沙中線車站，極具投資潛力。這意味著，如果原業(yè)主選擇在上述區(qū)域“樓換樓”，便會是第一批進駐啟德區(qū)新樓的人士，變相用一個較低的價格購入深具潛力的新房產(chǎn)。正因為如此，地產(chǎn)界不少人士對上述“樓換樓”計劃都有很大的憧憬。 

　　另一點與內(nèi)地不同的是，在香港的房地產(chǎn)市場，除非市場出現(xiàn)意外波動，否則同區(qū)的新樓價格一般都要大大高過舊樓，也就是說，當(dāng)未來新的樓盤建成后，其價格通常要高于今年的新樓價格(在本例中為600萬元)，這意味著舊樓業(yè)主有可能以差價獲利。 

　　不過有必要提出的是，盡管香港特區(qū)政府這種方案看上去彈性十足，仍然有不少經(jīng)濟條件困難的港人表示無力負(fù)擔(dān)。已經(jīng)有不少上了年紀(jì)的老年業(yè)主表示，更傾向于在領(lǐng)取高額現(xiàn)金補償之后，只用其中一部分購買一個便宜的房子自住，剩下的錢作為養(yǎng)老金。 

　　Sarah表示，貼錢買貴樓抑或保留現(xiàn)金住便宜的樓，這些是出自每個人獨特的財務(wù)考慮，因人而異。根據(jù)市建局主席張震遠(yuǎn)的說法，“樓換樓”的安排將會給舊樓自住業(yè)主一個新的選項，有助于實現(xiàn)“重建賠償多元化”。 

　　市建局表示，香港的樓宇正迅速老化。目前，香港約有4000幢樓齡在50年或以上的樓宇。而在未來10年，“高齡樓宇”的數(shù)目更會按年遞增500幢。對于香港特區(qū)政府來說，重建賠償?shù)亩嘣?，有助于推動這些舊樓改造的步伐。 

　　需關(guān)注房價下跌風(fēng)險 

　　正如本文開篇所述，一些香港投資者很喜歡買舊樓，就是為了“收購概念”，因為無論是政府牽頭的重建項目，還是開發(fā)商主導(dǎo)的商業(yè)收購，新樓盤建成后都要遵循商業(yè)規(guī)則，以市價發(fā)售。Sarah說，以往市建局主導(dǎo)的重建項目，在收購舊樓及出售新樓時，都是參考當(dāng)時的市價，否則便很容易出現(xiàn)投機行為。“‘樓換樓’政策出臺之后，在安置完這些業(yè)主之后，余下的單位則仍然會按照未來發(fā)售時的市價進行出售?！?nbsp;

　　顯然，如果未來新樓的市價高于目前的新樓市價，上述“樓換樓”的業(yè)主將有盈利空間。不過，雖然不少跟夏先生一樣的香港地產(chǎn)中介認(rèn)為，香港特區(qū)政府的“樓換樓”計劃給投資客帶來了機會，但實際上這個政策能否造就投資機會，很大程度上還要取決于未來樓市的走勢行情。 

　　有些人可能覺得這些“樓換樓”業(yè)主很劃算——以低價買入了新樓，但這只是基于樓價將繼續(xù)上漲這一前提的推斷。香港未來樓價走勢可高可低，所以，現(xiàn)在難以斷言選擇了該安排的業(yè)主是虧是賺。 

　　當(dāng)然，最后要考慮的還有換樓的運氣問題。Sarah指出：“如果有太多人選擇‘樓換樓’安排，在業(yè)主挑選樓盤時，我們可能要采取抽簽方式?！?nbsp;