北京TOWNHOUSE初具規(guī)模

   關(guān)心北京房地產(chǎn)的人也許還記得，2001年初京城房地產(chǎn)市場上曾出現(xiàn)過一場TOWNHOUSE旋風(fēng)，一時(shí)間，京城出現(xiàn)了若干個(gè)TOWNHOUSE項(xiàng)目，這些項(xiàng)目從東到北，分布較廣，盡管當(dāng)時(shí)各個(gè)媒體都對其進(jìn)行了大量的介紹，但畢竟那些都是紙上談房，各個(gè)項(xiàng)目僅有個(gè)圖紙。而如今，一年過去了，這些項(xiàng)目當(dāng)中的一些已經(jīng)可以初步形成規(guī)模，有的已經(jīng)可以入住了，那么低密度住宅到底如何，還是親眼看看的好。

    俗話說得好：“名不正，則言不順”。因此，在討論TOWNHOUSE之前，還是先來為TOWNHOUSE正正名。從字義上來認(rèn)識(shí)，既然是TOWNHOUSE，就應(yīng)該是城里的房子。（town是英語“城市”的意思；house是英語“房子”的意思）。在國外，TOWNHOUSE是作為第一居所設(shè)計(jì)的。因此，這就決定了TOWNHOUSE應(yīng)該是位于市區(qū)或緊鄰市區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部以及有著良好交通條件的新建開發(fā)區(qū)。從目前北京市的各個(gè)TOWNHOUSE項(xiàng)目的分布情況來看恰好符合這一條件。如：“一棟洋房”位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，康城位于定福莊南區(qū)，卻鄰近京沈高速公路，亞運(yùn)新新家園位于亞運(yùn)村地區(qū)，時(shí)代莊園位于亞運(yùn)村北，雪梨澳鄉(xiāng)位于西三旗等等，這些地點(diǎn)開車至市區(qū)繁華的地方只需十幾分鐘，當(dāng)然是要走快速路或者是高速公路。

    看過TOWNHOUSE的人都會(huì)知道，這種建筑多為4層左右的聯(lián)排住宅，因此施工起來相對于高層建筑要容易得多，甚至不需要大型起重機(jī)械，通常一年內(nèi)可完工，節(jié)省了開發(fā)商的工期，大大加快了產(chǎn)品進(jìn)入市場的速度。而且，由于工期較短，開發(fā)商連樣板間也可省去，因此在所有看過的TOWNHOUSE項(xiàng)目中，幾乎沒有特意建筑樣板間的，多為在已經(jīng)做好的一期房間中，實(shí)地制作樣板間，這樣既為開發(fā)商節(jié)省了資金，又為買房人省心，免得為現(xiàn)房與實(shí)際不符發(fā)生糾紛。同時(shí)，由于TOWNHOUSE為聯(lián)排住宅，其每一棟建筑從花園到走廊、樓梯以及樓頂露臺(tái)都屬于一家擁有，免去了一般建筑中需要分?jǐn)偟墓膊糠置娣e，可以說TOWNHOUSE中的公攤面積為零。

    以上這些都是廣大購房者公認(rèn)的好處，此外各個(gè)項(xiàng)目也還都有各自的優(yōu)點(diǎn)，諸如：一棟洋房所處亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)具有良好的社區(qū)環(huán)境；康城預(yù)先為住戶修建好的休閑場所等等。但是，TOWNHOUSE畢竟是新產(chǎn)品，還是從國外進(jìn)口的舶來之品。因此，開發(fā)商在開發(fā)銷售的過程中或多或少會(huì)出現(xiàn)一些不足，如何與北京的消費(fèi)者的要求相結(jié)合還應(yīng)仔細(xì)斟酌。為此，筆者走訪了京城的部分TOWNHOUSE項(xiàng)目，現(xiàn)場感受了TOWNHOUSE，感覺這種住宅形式的確比起一般的多層住宅要舒適了許多，但其中也存在著一些問題。

    首先，從樣板間說起。正如前面所說，TOWNHOUSE項(xiàng)目樣板間多設(shè)在現(xiàn)房中，這就給購房者看房帶來了不便。筆者在了解這些TOWNHOUSE時(shí)，就遇到了這個(gè)問題。各個(gè)項(xiàng)目的樣板間不是沒建成，就是建在一堆腳手架中，很是危險(xiǎn)。筆者甚至還帶著安全帽看過時(shí)代莊園以及早先的“一棟洋房”的戶型，作為業(yè)內(nèi)人士這自然是常事，但如果讓購房者也都要如此才能考察房間，就不妥了。首先是對看房者不安全，其次是這種未完工的現(xiàn)場無論如何也不能與可以入住的現(xiàn)場相比，施工現(xiàn)場勢必會(huì)給購房者留下不好的印象，影響銷售。

    其次是TOWNHOUSE的樓間距。在英語詞典中翻譯為聯(lián)排住宅，而在北京普遍稱之為聯(lián)排別墅以凸顯其高檔。的確，其低容積率（一般在0.6左右，見后表）、低層（多為3-4層的建筑）以及擁有私人前庭后院，居住條件要提升了許多，而這就必然有所犧牲，土地在這方面是首當(dāng)其沖的；這對于北京這樣一個(gè)人多地少的城市無疑是一個(gè)考驗(yàn)，這就決定了在北京這類住宅不宜大范圍推廣，只適用于有汽車且擁有一定資產(chǎn)的中產(chǎn)階層人士居住。而這類購房者對房屋品質(zhì)的要求較高，其中私密性是評(píng)價(jià)房屋檔次的重要標(biāo)志之一。這就要求TOWNHOUSE這一建筑的棟間距加大，以避免住戶之間的視線干擾。據(jù)調(diào)查，北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目樓間距大多為18米，開發(fā)商介紹，這個(gè)距離是一般人的視力極限（即如果超過這個(gè)距離，兩棟房子里的人就互相看不清楚了），但是據(jù)筆者觀察，似乎并非如此，也許是筆者的視力好，對面房間里的情況能夠看得很清楚。經(jīng)過咨詢規(guī)劃專家和園林設(shè)計(jì)專家，這種情況在國外也會(huì)出現(xiàn)。由于TOWNHOUSE的層數(shù)較少，建筑總高度較低，因此即使南北之間的兩棟建筑布置得很近，也不會(huì)影響到日照間距。但開發(fā)商往往就忽視了住宅之間的視線干擾問題。其實(shí)，解決這種問題也有辦法：一、加大樓間距；二、將兩棟建筑之間的角度作一下調(diào)整，避免使其平行布置；三、用植被遮擋。應(yīng)該說，第一種方法對于提高小區(qū)環(huán)境很有效果，但經(jīng)濟(jì)效益會(huì)受到影響，因此后兩種方法應(yīng)該是被開發(fā)商廣泛接受的，但筆者看過的TOWNHOUSE項(xiàng)目中都做得不是很好，包括一些容積率已經(jīng)很低的項(xiàng)目如：康城、時(shí)代莊園，由于項(xiàng)目中的大多數(shù)建筑采用彼此平行的排列方式，使得即使在一定程度上增加了間距后，仍不能解決視線的干擾。當(dāng)然，這也許是因?yàn)轫?xiàng)目尚未完全竣工，植被尚未栽種的緣故。

    第三，是TOWNHOUSE的小區(qū)配套問題。由于，北京不少TOWNHOUSE項(xiàng)目都建在新開發(fā)的地區(qū)，周邊的大市政配套并不十分理想，開發(fā)商往往需要投入大量資金來改造周邊環(huán)境，如康城為了改造周邊環(huán)境，已經(jīng)投資1億元將通往高速公路的街道鋪設(shè)一新，同時(shí)還建設(shè)了高爾夫練習(xí)場和公園。但并不是所有的TOWNHOUSE項(xiàng)目都能如此投入，或者來得及如此做。筆者就曾經(jīng)在天黑后從萬科青青家園出來，至高速公路不到1公里的路上由于沒有路燈，開起車來十分不方便。其他包括就醫(yī)、購物等等也都需要開發(fā)商給予解決。畢竟這里距離城市有段距離，基本的生活設(shè)施如果再不具備就非常不方便了。

    第四，TOWNHOUSE的設(shè)計(jì)如何洋為中用。前面提到過，TOWNHOUSE在國外是被稱為聯(lián)排住宅，其主要住戶是中產(chǎn)階級(jí)以下人士，而引入我國后，其主要的客戶群卻是中等收入以上的家庭，這樣就帶來一個(gè)矛盾，即房屋品質(zhì)（包括外形、內(nèi)部配套設(shè)施）的低檔和我國客戶的高要求相矛盾。另外，如果認(rèn)為TOWNHOUSE是單體住宅，面積大，戶型設(shè)計(jì)就可省事，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。筆者在時(shí)代莊園就曾經(jīng)看到臥室房間狹長的戶型，使用居住起來十分不便。另一方面，生活方式的差異性也導(dǎo)致了房屋結(jié)構(gòu)的不同，這些就需要開發(fā)商特別是設(shè)計(jì)師多費(fèi)些精力將中國人的生活習(xí)慣與TOWNHOUSE的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來，設(shè)計(jì)出滿足北京的客戶需求，而如果簡單將國外的東西照搬，其效果不一定好。北京就有這樣的項(xiàng)目，聘請國外設(shè)計(jì)師全權(quán)設(shè)計(jì)，結(jié)果并不為人接受，銷售情況不是很好。

    第五，價(jià)格的制定以及各自項(xiàng)目的檔次的制定也是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該費(fèi)一番腦筋的。統(tǒng)觀北京目前的TOWNHOUSE項(xiàng)目，平均價(jià)格從5000元/平方米至12000元/平方米，差別相當(dāng)大，這些項(xiàng)目價(jià)格的差異主要產(chǎn)生在地價(jià)上，其建筑安裝成本差別應(yīng)該不大，因此各開發(fā)商，尤其是高價(jià)位TOWNHOUSE項(xiàng)目的開發(fā)商在樓盤賣出高價(jià)的同時(shí)，就應(yīng)該注意將TOWNHOUSE的高檔次做出來，做到性價(jià)比適當(dāng)。而要將TOWNHOUSE這類低密度住宅做出檔次，需要在園林規(guī)劃以及私有空間上多費(fèi)精力，這樣往往能將TOWNHOUSE做出別墅的感覺，起到事半功倍的效果。而這同樣也是被廣大開發(fā)商忽略或者說誤解了。如前面提到的康城為用戶建造了大面積的園林、高爾夫球練習(xí)場、會(huì)所等等，其用意無疑是好的，但這些場所對提高小區(qū)檔次的作用并不一定比加大私有花園的作用大。此外其高爾夫會(huì)所的小面積相對于其100萬平方米的總開發(fā)面積顯得微乎其微，似乎可有可無。當(dāng)然，加大私家花園的面積很可能會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的升高，開發(fā)商的做法也可能從經(jīng)濟(jì)上更科學(xué)。

    第六，交通路線以及停車位的設(shè)計(jì)。由于這些低密度住宅大多數(shù)距城市中心有一定距離，依靠快速路或高速路連接，選擇這里居住的大多數(shù)住戶擁有私人汽車，而低密度住宅的特性又不適合將汽車集中停放，因此安排好小區(qū)內(nèi)汽車與行人的交通線互不干擾就十分重要了。而車位的充足與否也是小區(qū)值得考查的一個(gè)重點(diǎn)。

    應(yīng)該說低密度住宅是介于別墅與高層住宅之間的過渡產(chǎn)品，可以說其擁有相對于別墅較低的價(jià)位和相對于高層住宅較好的居住環(huán)境，是作為我國現(xiàn)階段人多地少，但又追求高品質(zhì)居住生活環(huán)境的一種出路，也正因?yàn)槿绱?，不少開發(fā)商，購房者都將目光盯在這里。但另一方面，由于其較新的設(shè)計(jì)思路，必然會(huì)存在一些問題有待改進(jìn)。住房人對自己的居住生活永遠(yuǎn)不會(huì)滿足，總是希望自己的住房再舒適一些，這也就要求開發(fā)商們將自己開發(fā)房子的檔次不斷提高，來滿足購房人的需求。
 
    文/語泉