深圳京基欲建666米高樓

　　高達441.8米的深圳京基100大廈封頂不久，其開發(fā)商——深圳京基集團就打算刷新自己創(chuàng)造的深圳第一高樓紀錄，在深圳晶都酒店舊址上，再建一座高度約666米的高樓以及橫向666米跨越深南大道的“臥樓”，與現(xiàn)有的京基100大廈相連，案名暫時定為“天街+地街”。

　　然而，開發(fā)摩天大樓，開發(fā)商需要挺過多道難關。資料顯示，從2007年到2009年，京基100累計投資僅僅4.8億元，不到京基原計劃投資金額的1/10。由于開發(fā)現(xiàn)金流緊張，2008年京基集團明顯放緩了開發(fā)速度。

　　事實上，除了深圳的第一高樓，京基集團還在南京開發(fā)第一高樓，并在深圳下沙建造一個68層的摩天大樓。明明經歷過摩天大樓開發(fā)的困難和風險，京基集團為何仍然對建摩天大樓情有獨鐘？中小地產商開發(fā)第一高樓又有哪些必須具備的資源和條件呢？

　　有業(yè)內人士指出，京基集團建設摩天大樓似乎與當?shù)卣鞘行蜗蠛徒洕l(fā)展有關。目前，深圳市政府計劃將京基100附近的蔡屋圍金融中心區(qū)改造成為國際消費中心，新一輪更新將繼續(xù)強化以金融為核心的高端商業(yè)商務區(qū)功能。這將大大提升深圳的城市形象。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，經濟利益是推動企業(yè)瘋狂建高樓的主要因素。隨著城市土地空間的縮小，建筑必然向高空發(fā)展，而產業(yè)升級加大了企業(yè)對高端寫字樓的需求，從而推動城市中心區(qū)摩天大樓的大發(fā)展。

　　而京基集團副總經理熊偉則表示，在做京基100大廈之前，京基做過大量的市場調研。他認為，隨著深港一體化的加快，有很多香港企業(yè)到深圳來發(fā)展，這對寫字樓的需求非常旺盛，深圳本地企業(yè)對高端寫字樓更新?lián)Q代的需求也非常大。

　　不過，在熊偉看來，建設摩天大樓有不少的風險，包括前期、中期、后期的風險。目前，國內大多摩天大樓項目在立項方面很盲目，“在立項過程中沒有對項目后期的具體情況想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，沒有對整個建筑后期管理進行思考?！?

　　此外，不斷興起的摩天大樓狂熱，也引起業(yè)界對未來市場泡沫的擔憂。對于深圳未來摩天樓的分布情況，高力國際報告稱，深圳未來五年有52棟50層高的“超高層建筑”建成。一旦經濟發(fā)展減速，預期的市場需求也會大大縮減。

　　另一方面，摩天大樓建設對企業(yè)資金鏈安全的要求卻比其他任何地產項目都要高。

　　“摩天大樓的開發(fā)周期非常長，對資金的需求非常大，能不能支撐這個周期，開發(fā)商的資金能否經得住考驗，這是風險之一。”熊偉稱。

　　實際上，從2004年立項拿地到2011年正式封頂，京基100項目耗時7年，其中建設時間用了3年。熊偉認為，京基100的開發(fā)速度相對較快，其他摩天大樓項目一般都需要5~10年時間。

　　對于開發(fā)商而言，建設過程中資金能不能跟上成為關鍵問題。還可能會遇到其他一些麻煩會延長建設周期。

　　同時，摩天大樓后期管理也是對企業(yè)的一種考驗，決定了項目以后的生存。即便大樓能建起來，一旦項目進入招商環(huán)節(jié)以及后期運營管理，缺乏一支有經驗的管理團隊，這對企業(yè)來說也是致命的。

　　此外，摩天大樓其經營管理和物業(yè)維護管理成本比普通寫字樓要高得多?！澳壳坝泻芏嗥髽I(yè)，有能力開發(fā)卻不具備后期管理運營的能力?！毙軅シQ。